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Lux
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zjuto
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301 réponses |
 Posté - 06 juil. 2004 : 17:13:57
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Seuls les copropriétaires peuvent contrôler les comptes sur place.
Ce point est renforcé par le décret du 27 mai 2004 : le conseil ne peut plus se faire assister de toute personne de son choix, désormais il "prend conseil". Le syndic est désormais fondé à opposer un refus d'accès à tout tiers au syndicat. Ce qui est le bon sens compte tenu du caractère privé des documents.
Cordialement.
zjuto |
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 06 juil. 2004 : 21:44:06
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Bonsoir Zjuto,
Jusqu'au 1° septembre 2004 : le CS peut se faire assister par tout technicien de son choix (art. 27D). Par technicien il est entendu des personnes compétentes (gratos) en la matière et/ou des professionnels (payant).
A compter du 1° septembre 2004 : le CS pourra prendre conseil et/ou demander un avis technique. Ce qui entraîne une consultation par toute personne de son choix et/ou un professionnel.
A bientôt....
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mathi
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 06 juil. 2004 : 23:51:42
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Ouais ! Mais Zjuto a raison de mettre les points sur les i en ce qui concerne le nouveau décret qui ne permet plus l'assistance de "tout technicien de son choix", et en particulier à l'occasion de la vérification des comptes.
Reste à savoir si la mesure peut être tournée par le biais d'une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi. La réponse est négative car l'article 25 a vise toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24. Il est bien certain que la délégation éventuelle de vérifier les comptes et pièces comptables n'est pas celle de prendre une décision. Tout au plus le technicien peut-il conseiller d'approuver ou non les comptes.
Conclusion : les membres du conseil syndical seront désormais seuls autorisés à procéder à cette vérification.
Que penser de cette réforme ?
Elle vise en premier lieu les experts-comptables et rappelle certainement le dernier alinéa de l'article 14-3 qui libère les syndicats de copropriétaires de tout assujettissement à la réglementation comptable traditionnelle. On rejoint ici les observations de l'ARC relatives à l'intervention généralement inefficace des experts comptables.
Mais l'ARC elle-même, et les autres organisations de même type sont bien évidamment concernées. Le syndic pourra bien entendu accepter la présence d'un tiers, mais il pourra, semble-t-il, aussi bien la refuser ou la soumettre à certaines conditions. A ce point on tombe soit dans la chicane avec menace de non renouvellement du mandat soit dans l'insertion d'une clause dans le contrat de syndic permettant l'intervention d'un tiers. On ne peut pas prétendre que la clause serait nulle car le texte fait disparaître une possibilité sans pour autant interdire la pratique.
Le modus vivendi sera sans doute la bonne issue :
> le technicien peut venir, mais non armé
> le contrôle sera limité au contrôle des comptes, complet mais pour les comptes seulement.
Il n'est pas mauvais de contrôler les contrats, les actualisations de prix, etc. mais ces opérations sont étrangères au contrôle des comptes et peuvent être réalisées au cours d'une réunion du conseil syndical, avec ou sans la participation du syndic. Il suffit que celui-ci fournisse les indications nécessaires. On évitera ainsi les contrôles de 5 heures et plus.
Gedehem va me répondre qu'il ne sert à rien de vérifier les comptes si on ne vérifie pas en même temps la conformité de la facture avec les clauses contractuelles. La réponse est claire : une facture contestable est une facture et elle doit être enregistrée et passée en comptabilité pour son montant. La contester est une autre affaire qui ne relève pas de la comptabilité. Si elle doit être rectifiée ultérieurement, la régularisation sera passée en son temps. Si le syndic a commis une faute en ne réagissant pas de son propre chef, cela sera vu à l'occasion du quitus, de la "désignation de nouveau" ou d'une autre manière.
Reste la qualification d'un ou plusieurs membres du conseil pour le contrôle des comptes. C'est bien là qu'est le problème et l'on peut se demander si les auteurs du décret n'ont pas voulu forcer les membres des conseils syndicaux à s'impliquer un peu plus dans la connaissance des principes élémentaires de la copropriété.
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 00:22:20
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Mais JPM, vous même le dites : on en revient à l'abus révélé par l'ARC. Et avant même que de lire la fin sur le paragraphe concernant Gédéhem, j'avais déjà dégaîné :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11087. Et bien sûr, je partage l'avis de l'ARC... je dirais même : je suis une inconditionnelle....
Autrement pour tout le reste, je pense comme vous. Mais nous verrons encore et toujours des conseillers qui s'en foutent, qui contrôlent en une heure et s'en vont... Et peut-être certains copros seront assez naïfs pour leur donner délégation de consulter contre monnaie trébuchante.... pour en arriver à un résultat tout à fait inverse à celui voté par l'AG !
Cependant, il est vrai qu'ils sont très responsabilisés par ce nouveau décret. Mais s'en rendent-ils compte ? :
- d'une part pour contrôler la gestion du syndic, sans béquilles, et sans filet,
- d'autre part, ils seront récipiendaires du bordereau des archives en cas de passation d'un syndic à un autre,
- mais encore, auront le devoir de rédiger une synthèse relatant leurs "activités" durant l'exercice écoulé, rapport qui sera joint à la convocation de l'AG.. et je dois oublier autre chose (?)
Quant à l'intervention d'un tiers chez le syndic : que dire quand un syndic fait venir lors d'une AG (réunion privée), sans informer au préalable le Syndicat, donc sans son accord, mais à ses frais détournés, un huissier ou un avocat, histoire de bien conditionner les présents et leur faire peur, pour arriver à ses fins préméditées ? Qui donne le quitus à qui ??
Par contre si la Brigade Financière déboulait chez certains d'entre eux, les mettraient-ils dehors ?
Donc, effectivement, reste la qualification du CS. Et c'est pas plus mal que de les responsabiliser. Ils lèveront le doigt pour être candidats à ce poste en connaissance de cause. S'ils l'oubliaient, d'autres sauront le leur rappeler....
Amicalement......
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 07:53:26
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JPM,
Citation :
Conclusion : les membres du conseil syndical seront désormais seuls autorisés à procéder à cette vérification.
Il ne me semble pas que les copropriétaires, non membres du CS, soient dans l'impossibilité de vérifier les comptes, ou alors, j'ai râté un épisode ?
Dans ce cas vous ne manquerez pas de m'en indiquer la teneur, je sais compter sur vous et les autres intervenants.
Par contre, question annexe dont je pense connaître la réponse mais dont j'aimerais avoir confirmation :
dans le cas ou je représente un copropriétaire qui m'a donné mandat pour une AG (absence prévue à la date de l'AG), puis-je avoir accès aux locaux du syndic pour vérifier les comptes avant l'AG ?
il me semble que si je peux le représenter en AG, je n'ai pas la possibilité "officielle" de vérifier les comptes.
Merci de vos réponses
Christophe |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 08:47:34
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On le voit encore ici, par cette modif de l'art.27 de D, qui va 'encore) à l'encontre des intérets du syndicat et de chacun des copropriétaires.
Il y a là une limitation inacceptable du droit de tout citoyen, et ici des copropriétaires et du CS, de se faire assister.
L'argumentation de JPM ne tient pas la route un instant, elle n'est que celle avancée par les syndics mafieux/véreux.
Cette modif. inacceptable de l'art.27 de D est à rapprocher de celle, tout aussi inacceptable, de l'art.10 concernant les questions complémentaires.
JPM reçoit sa convoc à l'AG, va vérifier en qualité de pdt du CS les comptes le lendemain et voit une facture qui ne colle pas : non seulement il ne peut plus se faire assister, mais en plus, en cas de faute gravissime, il ne peut pas même plus demander la révocation du syndic et la nomination d'un autre.
Comme le quitus il ne faut jamais le donner, on ne change rien.
Et comme il est contre le fait, il l'a déja dit, qu'on puisse refuser une facture au pretexte que la dépense correspondante a bien été utilisée au profit du syndicat, il approuve les comptes.
Il parle de sanction : J'aimerais bien, une bonne fois pour toute, que JPM nous expliqsque quelle sorte de sanction, éventuellement lourde (il est opposé aussi aux 'sanctions' financières), nous allons pouvoir mettre en œuvre, qu'il va proposer et voter !
On le voit : encore une fois le législateur et les technoctrates du ministère (de la justice, n'oublions pas) se sont fourvoyés sur un terrain qu'ils ne connaissent pas, au détriment (encore une fois) des copropriétaires.
C'est comme pour cette prétendue "mise en sécurité des ascenseurs" dans laquelle les 4 groupes d'ascensoristes qui représentent 90% du marché se sont engouffrés : Avec un tel marché juteux , équivalent au total des budget de fonctionnement de la copropriété en France (nos budget annuels hors travaux, environ 12 milliards d'euros / travaux 'sécurité' ascenseurs selon décret : environ 10 milliard d'euros).
Que pesons nous, pôvres copropriétaires ? Rien... juste bon à payer sans rien dire, sans plus pouvoir se faire assister (art.27) et sans plus pouvoir poser de question (art.10.)
C'est cela la "nouvelle" politique de la ville ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 11:48:06
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Pour Quelboulot : Les membres du conseil syndical ont, seuls, la possibilité de vérifier l'ensemble des comptes. L'article L 18-1 limite le droit de contrôle individuel aux pièces justificatives des charges de copropriété. Un copropriétaire n'a pas accès à la comptabilité du syndicat.
Pour Gedehem : Je comprends bien votre réaction mais elle ne justifie pas certains excès de langage.
Je ne suis pas l'auteur du décret et je suppose que les organisations dédiées ont eu l'occasion de présenter leurs observations. Vous aurez noté sans doute que j'ai suggéré une solution pour remédier à cette situation nouvelle. Je sais parfaitement que, dans certains cas, l'intervention d'un technicien est aussi avantageuse pour le syndic lui-même que pour les membres du conseil syndical.
Encore faut-il que le technicien ne vienne pas dans l'esprit, soit de protéger mordicus le syndic, soit de le mitrailler à tout propos.
Ces pratiques trop courantes, dans un sens comme dans l'autre, sont certainement pour beaucoup dans le texte nouveau.
D'autre part, l'approbation des comptes n'interdit en rien la remise en cause d'une facture incluse dans les comptes. La comptabilité est exacte puisqu'il est obligatoire d'enregistrer une facture litigieuse. Mais l'assemblée peut, tout en approuvant les comptes décider de demander la rectification d'une facture parce qu'elle a été actualisée à 4,2 % alors que l'actualisation exacte est 2,9 %. La rectification pourra être enregistrée à réception d'un avoir amiable de l'entreprise ou après une décision judiciaire. Mais il est irrégulier de passer dans les charges pour 345,56 euros une facture dont le montant est de 354,12 euros.
Par ailleurs la bonne pratique est que le conseil syndical participe à la préparation de l'assemblée et de son ordre du jour. Dans ce cadre le conseil syndical vérifie les comptes avant l'envoi de la convocation. Il est alors possible d'éviter les incidents de ce genre. Dans les immeubles d'une certaine importance le conseil syndical peut vérifier les comptes une ou deux fois dans le cours de l'exercice. En janvier 2005, il ne reste plus à vérifier que le dernier trimestre 2004.
Pour la trésorerie gérée par compte séparé, il était courant au temps du Minitel de donner au président du CS le code d'accès électronique au compte bancaire ou postal de l'immeuble. Cela reste possible avec Internet ! Et cela est même peut être possible avec les comptes dits "individualisés", mais je n'en suis pas certain.
La même solution est d'ailleurs possible, à ma connaissance, chez certains syndics professionnels, pour la comptabilité de l'immeuble elle-même. Cette pratique devrait tendre à se généraliser.
Il est, de toute manière, possible, à une date donnée, d'adresser au président, par courriel, le fichier comptabilité de l'immeuble, des contrats d'entretien ou autres, une lettre importante.
Il faut prendre ce qu'il y a de bon dans les techniques modernes et ne pas en rester aux SMS. |
Edité par - JPM le 07 juil. 2004 11:51:08 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 12:52:05
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Mais nous connaissons tout cela JPM !
Mais votre pôvre CS qui va vérifier les comptes, avant l'AG ou au moins tous les trimestre comme je le préconise, il ne lui sera plus possible de se faire assister par un technicien, un spécialiste de l'audit de gestion, par exemple, ou plus simplement par un comptable.
Maintenant, c'est fini. Terminé. Vous (nous) irez vous débrouiller tout seul. C'est là une violation à la libre assistance reconnue à tout citoyen. A tous, sauf en copropriété ! cherchez l'erreur.
Ca, c'est pour la modif art.27.
La rectification de 345,12 par 342.25, c'est de la rigolade. Mais comment faites vous pour la facture de 1.572,28 €, engagée abusivement par le syndic, hors urgence, hors budget prévis (en dépassant celui-ci), hors vote spécifique AG, hors avis du CS et sans même l'en informer, dépense sans aucune pertinence ou justification ?
Pourtant, cette facture est conforme ainsi que les écritures.
Il ne s'agit pas de la conformité des pièces ou des écritures, mais de la pertinence ou de la justification des dépenses engagées. Il n'y a pas là d'aspects uniquement comptable. L'assistance d'un "sachant" est parfois indispensable. Et bien maintenant, plus de baton dans les roues du syndic.
Quant la prétendue élaboration de l'ODJ avec le CS : si la lecture de la convoc rédigée par le syndic montre que des questions sont oubliées, il n'y a plus aucune possibilité de les rajouter.
On peut tourner l'affaire comme on veut.
Les modifs art.10 et art.27 de D sont des crétinneries (voulues ?) préjudiciables aux intérets collectifs des copropriétaires.
Elles ouvrent les portes un peu plus aux multiples abus/magouilles des syndics peu scrupuleux .... et ouvrent la voie à ceux qui le sont encore un peu ...
Il y avait quelques gardes-fous !.... Il y en a 2 de moins. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 14:06:07
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voila l'article 27 acien decrét et noveau décret
Article 27
Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967.
Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.
Le conseil syndical peut se faire assister par tout technicien de son choix.
Les honoraires de ces techniciens ainsi que les frais nécessités par le fonctionnement du conseil syndical constituent des dépenses d'administration. Ils sont payés par le syndic dans les conditions fixées par le règlement de copropriété éventuellement modifié ou complété par la décision de l'assemblée générale visée à l'article 22 du présent décret.
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Article 27
voila l'article 27 du décret voila l'article 27 du décret . 16 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.
Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.
Pour demabder un avis à tout professionnel de la spécialité il faut bien des documents pour donner un avis
Ma question car je suis idiot!
si vous me dite que cette avis il n'a pas de valeur juridique c'est possible mais n'empêche malgré tout si on demande un avis d'un pro du métier, il se trouve que cette avis a un poids dans la balance si toute fois les affaires vont plus loin, je pense qu'il faut bien regarder...!
L'article 18/1 il n'a pas changé l'article 26 de la loi Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 5 JORF 14 juin 1986 juillet 1965 il n'a pas changé
Article 21
Modifié par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 14 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum.
Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic. (Ce qui est bien)
Le délégataire rend compte à l'assemblée de l'exécution de la délégation.
math |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 15:10:14
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Mathi, nous connaissons ces textes.
C'est juste une question de lunettes pour les lire.
Dans l'ancienne mouture de D.art.27 il y avait :
"Le conseil syndical peut se faire assister par tout technicien de son choix."
Se faire assister : avoir un tiers/technicien physiquement présent lors de l'intervention, du contact, de l'etrtetien ou du contrôle.
Dans la nouvelle mouture :
"Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité."
Prendre conseil-demander avis : préalablement ou à posteriori à une intervention/contrôle/entretien, solliciter l'avis, le conseil, d'un "sachant".
Mais entre "se faire assister" et "prendre avis et conseil", il y a un fossé que vous n'avez pas manqué de noter.
Dans l'ancienne mouture, le syndic ne pouvez s'opposer à l'intervention d'un tiers 'assistant' le CS pour le contrôle de la gestion.
Dans la nouvelle mouture, l'assistance du CS étant supprimée et remplacée par le simple conseil ou avis que le CS peut rechercher, le syndic peut refuser la présence d'un tiers lors du/des contrôles du CS.
Il y a là, à mon sens, une violation du droit à se faire assister.
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Edité par - gédehem le 07 juil. 2004 15:16:25 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 15:32:10
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gédehem
J'ai bien compris prendre conseil et ne peut se faire assister, une violation son est une . Attendant j'en suis convaincu qu'il va avoir bientôt une jurisprudence sur ce point.
Pour avoir un avis il faut bien présenter des documents des pièces justificatifs du syndicat pour que ce technicien peut donner son avis, si non je ne vois pas comment, et j'aime bien qu'on m'explique comment procéder autrement sans consultation des documents?
math |
Edité par - mathi le 07 juil. 2004 15:43:00 |
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Lux
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 20:12:11
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Bonjour,
Juste une modeste idée en passant :
art 11 (1967) "Lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes ....
art 26 "Le Cs controle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions ..."
Vous remarquerez que dans un cas la loi parle de comptes, dans l'autre elle cite la comptabilité parmi d'autres éléments. Elle ne dit pas que l'assemblée doit approuver la comptabilité.
Losque l'on demande à une assemblée d'approuver des comptes, je ne crois pas que cela se borne à vérifier sa comptabilité. Les experts comptables sont tout à fait qualifiés pour ça, et le legislateur aurait tout simplement utilisé le mot le plus juste.
En revanche, si je tiens une comptabilité avec l'un de vous sur un bien commun, et que j'affecte une dépense normalement répartie à 50/50 avec une proportionnalité différente,ou que je la passe en amortissement plutôt qu'en charges, vous auriez tout à fait raison de me dire que mes comptes sont faux.
Je ne suis pas comptable, mais je ne crois pas non plus qu'une écriture normalement affectée au poste XX, se retrouvant au poste YY, puisse permettre de qualifier cette comptabilité de juste !
(donc pas d'approbation)
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 23:39:17
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Pour Lux : Il manque pour apprécier sur ce point la loi de 1965 et le décret de 1967 ùodifiés, le décret comptable dont on connait le texte mais qui n'est pas publié. Il éclaire assez bien les deux autres textes, malgre quelques points contestables.
L'ensemble de ces trois textes est fondé sur l'idée que la normalisation de la comptabilité des syndicats de copropriétaires devrait en faciliter le contrôle par les copropriétaires.
C'est un peu illusoire dans la mesure ou on constate que même des gens qui ont à manier une comptabilité élémentaire ne savent pas lire la balance générale d'un syndicat de copropriétaires, même quand elle est clairement présentée.
C'est donc un véritable problème de formation des copropriétaires qui est posé.
Il est vrai aussi que l'assistance des experts comptables n'est pas très efficace dans ce cas, même si l'on fait exclusion des questions relatives à la contestation de certaines factures pour des raisons diverses.
La nouvelle comptabilité permettra par exwemple de vérifier que jusqu'à présent certains aspects ne sont pas traités par la comptabilité des syndicats. C'est le cas par exemple des facturations de contrats de chauffage avec garantie totale (P3), ce dernier poste ne faisant pas l'objet du traitement particulier qu'il exige (suivi de l'amortissement du contrat, charges locatives récupérables ou pas, état du matériel en fin de contrat). Or il y a là un mélange de technique, de droit et de comptabilité qui leur échappe souvent, ce qui est d'ailleurs compréhensible.
Il n'est pas certain d'ailleurs qu'il soit correctement appréhendé par tous les techniciens qui ont assisté jusqu'à maintenant les membres des conseils syndicaux. On peut d'ailleurs en dire autant de beaucoup de syndics professionnels.
D'une manière générale ce sont certainement les syndicats de forme coopérative qui sont les mieux équipés pour tout cela dans l'immédiat. Il y a belle lurette qu'ils disposent en fin d'exercice de documents annexes de très bonne qualité.
Le plus curieux est que ces syndicats, eux, peuvent toujours bénéficier d'une assistance extérieure pour le contrôle des comptes.
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Edité par - JPM le 07 juil. 2004 23:40:54 |
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belletrinity
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 08 juil. 2004 : 03:11:31
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Loin de tout règlement compliqué voici quelques règles à suivre éventuellement:
- Demandez les relevés bancaires afin de vérifier le paiement réel des factures. Ceux ci ne vous seront fournis qu'en cas de compte séparé. Les montants payés doivent correspondrent aux factures (cela paraît si évident)
- Demandez aussi les souches de chèques afin de vérifier que les dates sont correctement notées en face des montants et conformes aux relevés
- Notez sur un cahier au fur et à mesure du contrôle les montants des factures et leur poste afin de vérifier leur pertinence (ex: 4 factures d'eau de 500 euros pour un total de 2000 annuel doivent vous faire percuter, y a t-il une fuite ou quoi)
- N'interpelez pas le syndic à chaque interrogation, notez la sur votre cahier puis la demande d'explication se fera point par point une fois tout vérifié
- Tous les frais annexes ou supplémentaires au profit du syndic doivent correspondre à une prestation réelle et en conformité avec le contrat de mandat sinon carton jaune
- En cas de doute ou de facture élevée, n'hésitez pas à téléphoner au bénéficiaire de la facture afin de lui demander une explication claire sur le montant de la prestation (il peut toujours y avoir une erreur, la vérification doit être faite jusqu'au bout)
Amicalement  |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 08 juil. 2004 : 04:21:02
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Bonne suggestion de belletrinity.
Pour la pratique, quand vous vous voyez refuser le "toucher" d'un document ou qu'on vous répond dans les bureaux du syndic, par exemple au sujet du contrat des employés et gardien d'immeuble : "On l'a pas", sous le pretexte que c'est un comptable qui fait les BS en sous-traitance, mais avec un sourire ayant l'air de vous dire :"Vas te faire voir!!" que voulez-vous qu'un copro Lambda oppose à un tel connard ?
Ceci dit, je fais comme vous, je tape tous azimuts, tous les papiers qui me tombent sous la main (mais qui m'intéressent bien sûr) et j'exige des photocopies. Ensuite, je fais le récap chez moi et j'aligne !!
Vous parlez de fuite d'eau : une fuite d'eau de 3000m3 qui parmi vous a vu ça ? MOI, oui j'ai vu ; j'ai vu surtout des factures à la con sans aucune justification Si quelqu'un peut m'indiquer comment il peut y avoir une "fuite" de 3000m3, sans que les occupants s'en aperçoivent, je suis preneuse. Bien que je n'ai aucune idée de ce que représenter cette quantité d'eau par rapport à tel élément comparatif ??
Quant à celui ou celle qui téléphonera à un fournisseur ou prestataire pour avoir des détails et justifications de la facture - depuis les bureaux du syndic - qu'il me dise comment lui répond le prestataire !!!
Le CS peut contrôler la comptabilité, soit TOUS les documents comptables concernant le Syndicat.
Le copro (art. 18-1 L) ne peut vérifier que les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale.....
Allons, ne soyez pas trop curieux, copropriétaires Lambda, sinon je vous sors de mon bureau !!!
Ne pas oublier l'excellent travail de décorticage et d'analyse de JPM et, notamment, le nouveau language auxquel nous devrons nous "acclimater" :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13554
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13307
Eh,non !!! Je ne suis pas lèche-cul mais j'apprécie quand des gens éminamment costaud en la matière, comme JPM, Gédehem, Joseph, Barde, Clemouel, etc... nous donnent des leçons de temps en temps. Ca me rappelle mes cours en fac. Cela n'empêche que nous avons des altercations très gentilles parfois. Parcequ'il arrive que les uns, les autres se trompent quelques fois, et d'autres, où il n'est question que de lunettes !! Errare humanum est....
Amicalement....
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 12 juil. 2004 : 11:50:53
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Pas d'affolement !
N'oublions pas que le conseil syndical a un droit d'accès total à tous documents intéressant la gestion du syndicat des copropriétaires. Le syndic n'est que le mandataire du syndicat et le détenteur provisoire des pièces, qui sont propriété du syndicat des copropriétaires.
Ces documents peuvent désormais faire l'objet d'une étude par toute personne au choix du conseil, et non plus seulement par un "technicien" dont on n'a eu de cesse de discuter la nature.
Les nouvelles dispositions limitent les contrôles des comptes à rallonge dans les locaux du syndic par un tiers au syndicat, mais ne limitent certainement pas l'étendue du contrôle.
Cordialement.
zjuto |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 12 juil. 2004 : 12:47:35
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Je rebondis sur l'intervention de Quelboulot et la reponse de JPM (je cite) Pour Quelboulot : Les membres du conseil syndical ont, seuls, la possibilité de vérifier l'ensemble des comptes. L'article L 18-1 limite le droit de contrôle individuel aux pièces justificatives des charges de copropriété. Un copropriétaire n'a pas accès à la comptabilité du syndicat.
J'extrapole un peu la situation et ma question est : Que se passe t-il si un locataire demande les justificatifs des charges locatives conformement a l'art 23 de la loi du 6 juillet 89 ? OK ce n'est pas un controle a proprement parler mais face a un locataire recalcitrant, que fais-je ? Est-ce le syndic va gentiment donner acces a ces pieces justificatives pour le lot en question ? |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 12 juil. 2004 : 13:24:12
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Joulia,
Merci de me rappeler mon intervention sur ce forum !!!
Je suis en effet dans ce cas, pour mon fils en location, et j'attends que le bailleur me donne ces informations !
Mais j'avais posé une seconde question :
Citation :
Par contre, question annexe dont je pense connaître la réponse mais dont j'aimerais avoir confirmation :
dans le cas ou je représente un copropriétaire qui m'a donné mandat pour une AG (absence prévue à la date de l'AG), puis-je avoir accès aux locaux du syndic pour vérifier les comptes avant l'AG ?il me semble que si je peux le représenter en AG, je n'ai pas la possibilité "officielle" de vérifier les comptes.
Merci de vos réponses
Compte-tenu de la réponse de JPM, je rectifie "vérification des comptes" par vérification des Citation :
L'article L 18-1 limite le droit de contrôle individuel aux pièces justificatives des charges de copropriété
Merci de vos réponses
Christophe |
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JPM
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Posté - 12 juil. 2004 : 15:03:07
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Très bonne question de Joulia
Dans un autre sujet concernant les grands ensembles immobiliers avec copropriétés et monopropriétés locatives, dotés en sus d'une association syndicale libre pour la chaufferie, les espaces verts, etc. on a vu que les associations de locataires ont un droit de contrôle sur la gestion par l'ASL plus étendu que celui des copropriétaires !.
Depuis longtemps, en cas de litige judiciaire au sujet des charges locatives récupérables, avec désignation d'expert, le syndic est tenu de mettre les justificatifs à la disposition de l'expert et, le cas échéant, d'expliquer certaines répartitions.
De nos jours, les commissions de conciliation locative ont compétence pour traiter les litiges relatifs aux charges récupérables. Cela veut dire qu'elles peuvent vérifier les comptes de copropriété.
Dans une copropriété importante, une association de locataires, sous certaines conditions, peut également vérifier les pièces justificatives, donner avis sur des contrats, participer à une concertation sur ces sujets, et même à l'assemblée générale des copropriétaires à titre consultatif.
Il faut reconnaître que certaines pratiques sont peu recommandables, comme de placer les frais de garantie totale (P3) d'un contrat d'exploitation de chauffage en charges récupérables alors qu'il s'agit d'une forfaitisation étalée dans le temps des gros travaux.
On peut espérer que la réforme envisagée du régime des charges récupérables, allant de pair avec celle de la comptabilité des syndicats, va permettre une relative harmonisation des deux régimes.
Il reste que dans certains cas, le droit de contrôle des locataires est plus étendu que celui des copropriétaires.
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Copro à Montpellier et controle des comptes
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