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GENIA
Contributeur senior
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 Posté - 08 juil. 2004 : 12:47:42
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Quelle est la valeur légale d'un arrêté municipal ordonnant travaux + relogement immédiat locataires, si celui-ci n'est ni d'insalubrité ni de péril, au sens de la Loi : Les services sécurité de la ville ne se sont pas adressés au T.I. en ordonnant un expert nomé par le juge pour que celui-ci rende son verdict. Il n'y a eu que la validation de la Préfecture.
Merci.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 juil. 2004 : 17:10:20
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Merci de nous indiquer les textes visés en tête de l'arrété en question. |
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GENIA
Contributeur senior
84 réponses |
Posté - 08 juil. 2004 : 20:40:47
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Dans la lettre d'accompagnement: Objet : Désordres constructifs, P.J. 1 arrêté municipal N°xxxxx/DSPS du (date).
Ensuite "Extrait du registre des arretés N° xxxxx/DPSP = Direction de la Prévention et de la Sécurité du Public"
Nous Maire de Marseille, Sénateur des B D R,
Vu le code Général des Collectivités Territoriales, et notamment les articles L 2212-2, et L 2212-4.
Vu le Code de la Construction et de l'Habitation et notamment les articles L 511.1 à 511.6, ainsi que les articles L 521-1 à L 521-3 ci-dessous reproduits ........
Considérant l'effondrement pariel du sol de la salle de bain.....2° étage de l'immeuble.... appartenant en copropriété à :
...... Considérant que cet effondrement constitue un danger pour les occupants des appartements concernés, .....
ARRETONS
Les appartements du 2° étage et du 1er étage de l'immeuble .....sont interdits à toute occupation.....
Les copropriétaires devront, ......réaliser des travaux ...
le présent arrêté prendra effet à partir .....il peutr être contesté dans un délai de 2 mois devant le Tribunal Administratif ...
L'appartement du dessus a été vidé de tout occupant et n'a plus d'alimentation en eau. Celui du dessous n'est donc plus dangeureux et c'est uniquement pour faire les travaux qu'il est nécessaire qu'il ne soit plus occupé.
Mais la question de base était quel est le pouvoir d'un arrété qui n'a pas été réalisé dans les normes (recours au Tribunal pour expertise judiciaire etc ...)permettant de l'appeler d'insalubrité ou de péril. quel est le poids juridique d'une police municipale, dans ce cas ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 juil. 2004 : 23:10:38
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Il est possible qu'il y ait matière à pinailler la procédure utilisée.
Mais on se trouve en présence d'un péril non pas imminent mais réalisé puisqu'il y a eu effondrement partiel du bâtiment.
Dans un tel cas je ne vois pas l'intérêt qu'il peut y avoir à invoquer un vice de procédure éventuel qui a peut être été couvert par la validation préfectorale.
Il me semble qu'en l'état il importait avant tout d'éviter tout risque à personnes, puis de procéder aux réparations nécessaires. |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
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GENIA
Contributeur senior
84 réponses |
Posté - 09 juil. 2004 : 10:05:17
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D'accord, donc l'avis des techniciens est équivalent à celui d'un expert. Néanmoins, les autres mesures spécifiques aux conditions de relogement (prise en charge des loyers du logement de remplacement, offre équivalente, frais de déménagement etc ..) ne s'appliquent pas comme pour un arrété de péril ou d'insalubrité. Tous les copropriétaires sont convoqués au tribunal pour soi-disant reloger ce monsieur mais personne n'a de solution. De toutes façons tous ceux qui ne sont pas responsables font de la résistance et refuse d'avoir à supporter la négligence d'un seul copropriétaire et surtout à un pourrissement et une aggravation de ce dégât des eaux volontairement tu par les locataires de mèche (donc responsabilité partagée entre ces 2 parties). Loi SRU ou pas : Pas de relogement programmé (de toute façon non réalisable concrétement).. Nous ne faisons qu'une chose mettre en cause les responsables. Les urgences et le social c'est du domaine de la solidarité publique, les petits propriétaires ne sont pas armés pour encaisser ce type de problèmes (c'est pour celà que l'on prend des assurances).
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 10 juil. 2004 : 01:50:50
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Genia,
• Dès lors qu'il a été statué sur l'état de péril, les propriétaires concernés ne peuvent s'exonérer - en escomptant les voir automatiquement transférées sur une prise en charge par des organismes sociaux - des obligations qu'ils ont du fait de cet état.
Ces obligations légales sont fixées par les articles L 511.1 à 511.6 et L 521-1 à L 521-3 du Code de la Construction et de l’Habitation, articles que mentionnait l'arrêté municipal comme la législation en fait obligation.
Lisez les attentivement via http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/ListeCodes .
La ligne générale est simple pour ce qui est du relogement des locataires : en situation légale de péril, l’obligation du relogement est de droit et elle pèse sur le propriétaire.
• Cela dit, pour ce qui est des remises en état, les propriétaires concernés peuvent rechercher, notamment auprès de l'ANAH et du Pact-Arim, si des aides applicables à leur cas ne peuvent pas être mobilisées. Qu'ils se rapprochent aussi à cet effet de l'ADIL de leur lieu, qui pourra les orienter éventuellement.
http://www.anil.org/adils/carte.htm
http://www.anah.fr/qui-frameset.htm
http://www.pact-arim.org/index.htm
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Edité par - joseph toison le 10 juil. 2004 01:52:07 |
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Ad-honores
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3070 réponses |
Posté - 10 juil. 2004 : 17:56:29
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Tout à fait en accord avec ce qui précède.
La responsabilité d'entretien d'une copropriété appartient aux copropriétaires et non aux collectivités.
Sur Montpellier, dans une copropriété très dégradée il y eu un incendie avec, malheureusement mort d'hommes.
À ce jour, les copropriétaires demandent aux collectivités : ville, département région et état de "prendre leurs responsabilites" et de remettre cet ensemble en état.
Il est trop facile de ne pas payer l'entretien normal et refuser les grosses réparations, puis demander à la solidarité de prendre le relais.
Bien entendu, il ne faut pas évacuer les problèmes financiers dus en grande partie au chômage.
La loi permet aux organismes de logements sociaux de racheter des copropriétés en grandes difficultés, mais il faut leur en donner les moyens fianciers
Diplomé ICH (Droit de la Promotion immobilière et des travaux), DESS "Droit de l'Urbanisme et de l'Habitat" |
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GENIA
Contributeur senior
84 réponses |
Posté - 13 juil. 2004 : 02:45:04
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Un des principes de base de la loi est la présomption d'innocence.
Dans cette Loi, il y a comme base la présomption de culpabilité avec sanction systématique et multiple:
Relogement immédiat : le débat va être ouvert dans un autre message, mais je défie quiconque en avoir la capacité (depuis un mois, je fais une enquête et je n'ai trouvé aucune solution).
Si ce texte ne change pas il faudra alors prévoir des additifs du genre : tout bailleur doit avoir en stock un logement vide pour X occupés ou devra déposer une caution en banque pouvant couvrir un an de loyer pour éventuel relogement. Ou encore mieux, il faudrait interdire aux particuliers qui n'ont pas un minimum de ressources de louer des logements... faudrait réserver ce type de placement à l'élite qui vote de telles lois. Quant'aux autres ils devraient se contenter du rapport d'un livret d'épargne, au moins on peut dormir tranquille, il n'y a personne qui viendra vous apporter une note à payer imprévue !
Quand je vois le temps et le stress dépensés en courriers, visites chez conseils, présence dans les tribunaux, consultations de textes, présences sur les lieux, tout celà pour gérer une location, faut vraiment en avoir besoin des 4 sous en plus que ca rapporte !
Quand à ceux qui trouvent très bien les obligations de relogement immédiat à leurs frais avec arret d'encaissement de loyer et bien entendu financement immédiat de travaux, qu'ils ne s'imaginent pas que ca ne leur arrivera pas que c'est réservé aux immeubles non entretenus, aux propriétaires négligents. Un court circuit, une catastrophe naturelle, un gaz qui saute, un dégât des eaux de voisin non réparé et en 24 heures et ce sera votre tour d'être dans la m....
Dans cette loi ceux qui n'ont rien à se reprocher sont traités comme des fautifs. Depuis que cette loi est passée, les municipalités se frottent les mains, plus de logements de secours à gérer. On site le texte de Loi et on refile le bébé au propriétaire ...
Je redis que les principes qui soutendent cette Loi sont scandaleux.
Je pense que la moitié du parc privé locatif doit l'être grace aux offres de l'état réservés à ceux qui paient le plus d'impôt(ex Perissol, besson ...) ce sont des cadeaux immobiliers casi gratuits. Alors ces gens ne se sentent pas trop l'esprit à critiquer une Loi injuste...
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 13 juil. 2004 : 17:41:49
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Genia,
L'obligation de relogement est, certes, beaucoup plus facile à exercer lorsque le bailleur est une société immobilière qu'un particulier investisseur. C'est pourquoi les collectivités locales prennent le relais du bailleur lorsqu'il y a inexecution de relogement par le bailleur. Il n'y a donc aucun besoin de garder un logement en réserve comme vous le mentionnez.
A la fin du premier lien du second message publié par Joseph Toison figure la précision suivante : "Lorsque la collectivité publique a procédé au relogement, le propriétaire ou l'exploitant lui verse, à titre d'indemnité, une somme comprise entre 304,90 et 609,80 EUR par personne relogée. La créance résultant du non-respect de cette obligation est recouvrée comme en matière de contributions directes et garantie par une hypothèque légale sur l'immeuble ou sur le ou les lots concernés en cas de copropriété."
Cordialement
Sybarite, contributeur bénévole ; pour obtenir un conseil ayant valeur juridique, cliquez ici |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 14 juil. 2004 : 00:49:59
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Genia,
On peut comprendre votre irritation. Je crois que, à la base, vous confondez deux concepts : ce qui a trait au civil et ce qui a trait au pénal. Les obligations, ou les interdictions, civiles (c'est le cas de celles qui nous concernent sur le présent sujet à ce stade) ressortent non pas de considérations que vous évoquez de ‘culpabilité’ ou d'innocence - qui sont elles de l'ordre du pénal - mais de responsabilités légales de l'ordre du civil. Ces responsabilités et ces obligations, ou interdictions, sont fixées a priori par la loi civile concernée (ici les articles mentionnés du CCH, en sus de dispositions plus générales du code civil dont ces articles sont pour partie dérivés) et les personnes concernées ne peuvent s'y soustraire sauf à encourir des sanctions également définies éventuellement par la loi concernée.
Le seul fait de devenir propriétaire et de donner à bail vous fait entrer dans un champ d'obligations et d'interdictions légales, c'est ainsi. Que, dans certains cas, celles-ci soient lourdes à supporter est certain.
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Edité par - joseph toison le 14 juil. 2004 00:51:57 |
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GENIA
Contributeur senior
84 réponses |
Posté - 15 juil. 2004 : 00:34:11
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A Sylbarite :
"Les collectivités locales prennent le relais du bailleur lorsqu'il y a inexécution de relogement par le bailleur"
Pour le Mairie : C'est un non catégorique !
Pour la Préfecture : Rien n'est prévu. pas de réponses aux lettres recommandées. Pas de reception du public. Pas de réponse non plus par téléphone (au bout de 3 appels, il prie de ne pas les harceler !).
Un référé a été déposé au Tribunal Administratif. Mais impossible d'attendre le délai du jugement.
L'arrêté municipal ordonnait que les travaux soient faits sous 30 jours.
Ce qu'il faut faire en un mois :
- faire plusieurs devis d'entreprise,
- En trouver une disponible immédiatement,
- Avec ca, convoquer et organiser une A.G.
- Récolter les fonds de tous les copropriétaires,
- Ceux qui n'étaient pas présents attendent le compte-rendu pour payer,
- En parallèle, bouger toutes les assurances (qui ne manquent pas de vous dire notre réglement nous permet de faire nos rapports sous un mois) dans le meilleur des cas : expertise contradictoire sous 3 semaines !
Un peu plus d'un mois depuis l'arrété, nous sommes prêts pour commencer les travaux.
Dommage impossible de rentrer dans l'appartement, le locataire est parti en vacances (impossible de savoir quand il rentrera !) mais le logement est quand même occupé par une copine et les 2 chiens du locataire.
Normal comme situation...
En tant que syndic bénévole, je me débrouille pas mal.
Tous cela n'aura servi à rien, la 2° phase va être enclenchée : Passage au T.I. pour nommer un expert et décision du juge. les travaux pourraient être faits au prix fort par la municipalité. Mais là, il va bien falloir qu'ils trouvent eux-mêmes une solution pour bouger le locataire. En tout cas lui il est content, vu qu'il a toujours voulu être logé gratuit, là c'est super ! ca fait des années qu'il lutte pour ne pas verser un centime en dehors de l'allocation logement.Tant qu'il est dedans (le seul inconvénient étant les lambris gondolés du plafond)c'est toujours ca de pris, et puis une fois relogé (selon ses besoins bien sûr, c'est pas parceque ca coute rien qu'il va perdre des éléments de confort)c'est toujours gratuit... Ca tombe bien puisqu'il gagne trop maintenant et n'est presque plus aidé par la C.A.F.
Là aussi il faudrait dire amen a une Loi qui dispense un locataire du paiement de son loyer (habituel)pendant la période de son relogement : En vertu de quel principe pourrait-on admettre une dispense de participation à une personne à qui l'on fournit un toit sur la tête. Moi j'ai pas encore admis le tout gratuit réclamé par une certaine catégorie de personne, j'en suis encore à : on ne peut consommer que ce dont on a les moyens de s'offrir.
Ca doit être une question de génération. moi, j'ai vécu dans des chambres de bonne qui me coutait le tiers de mon salaire (le SMIG de l'époque). j'ai été aussi en foyer quand je n'avais pas de travail. les allocations logement n'existaient pas pour les jeunes de moins de 25 ans. C'est drôle, mais il ne me serait pas venu à l'idée de me trouver malheureuse parcequ'il n'y avait pas l'eau chaude, une ventilation haute et basse que le WC était pas au même étage. par contre, la vraie misère dans le reste du monde, j'en avais connaissance. Je pouvais quand même être propre et chercher du travail. je vis dans un quartier dit défavorisé ou la culture locale est de ne rien payer aux bailleurs parceque l'on est pas solvable et que donc la Loi ne pourra pas être appliquée (ca sert à quoi d'avoir un jugement condamnant à payer un RMIste ?)Les expulsions prennent en moyenne 7 ans. Il y a quoi sur votre bail : loyer non payés = rupture de bail = expulsion avec un référé, tout cela devrait se faire en 3 mois, normalement. comment on en est arrivé là? OK on a un état qui veut protéger : alors il paie tout de suite à la place du locataire ! D'ailleurs, la suprotection des locataires a produit un nouvel une nouvelle valeur négociable : Le départ est devenu moneyable (comme me disait un parent de mon locataire : je vous en débarrase pour tant). Comme l'ancien droit de reprise nous avons à présent à payer un droit à la tranquilité, à ne pas être harcelé devant les tribunaux, à faire appliquer simplement ce qui était prévu dans le bail d'origine, ni plus ni moins ! A force de fermer les yeux sur une législation abusive envers les bailleurs ... |
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