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J'ai acheté un terrain en lotissement, or la maison du lot voisin (actuellement en construction) est implantée en partie sur mon terrain.
Nous souhaitions trouver une solution amiable, or le constructeur du voisin propose de racheter le terrain empiété (environ 50 m2) à son prix, de prendre en charge les frais de notaire et bornage... et de m'indemniser de 1000 € pour le préjudice et mes frais supplémentaires (dûs au retard : loyer, intérêts de prêts...)
Je pense qu'il se paie ma tête !? ;o(
Avez-vous été dans cette situation ? Avez-vous un ordre d'idée de l'indemnité qui pourrait m'être proposée raisonnablement ? Des conseils pour tenter de résoudre cela à l'amiable ? Des précautions à prendre pour ne pas se faire entuber ?
Pour vous répondre précisément, il faudrait avoir les données exactes : au moins, le plan et le règlement du lotissement. En règle générale, en lotissement neuf, les bornes ou piquets de limites des parcelles sont faciles à trouver. Il faudrait également tendre des cordons sur place et identifier exactement l'erreur d'implantation pour en déduire l'impact.
Une fois tout cela fait, il faut potasser le règlement du lotissement et identifier l'impact de l'éventuelle réduction de surface de votre terrain sur vos droits à construire sur votre parcelle.
Honnêtement, j'imagine les lotissements en sites très urbanisés (il y en a), avec des parcelles de très petites surfaces (genre 200 à 300 m²) pour construire en continu et vous voilà éventuellement privé, en fonction de toutes les contraintes d'implantation, d'un important droit à construire.
Résultat, votre voisin, qui a acheté initialement son terrain au même prix d'unité de surface que vous, se voit attribué, par son erreur d'implantation, un potentiel de plus-value important et vous, en revanche, vous subissez un potentiel de moins value.
Voilà le raisonnement qui peut vous permettre de calculer votre préjudice.
Par ailleurs, qui me prouve que vous n'avez pas déjà payé un architecte pour établir le plan de votre maison et qui me prouve que vous n'allez pas devoir demander à ce dernier de refaire son projet car il ne peut plus rentrer dans le terrain. Encore un autre préjudice.
A se demander si votre voisin ne ferait pas des économies en faisant démolir et recommancer au bon endroit sa construction. Quant à votre voisin, il peut se trouver en situation de se retourner contre son constructeur qui s'est trompé.
En plus, il vous retarde dans votre propre projet de construction. Si vous êtes pris par des impératifs de libération de votre actuel logement, si le retard représsente un potentiel de manque à gagner de revenu locatif, ça peut chiffrer gros.
Confier tout cela à un tribunal et c'est l'assurance qu'il va falloir beaucoup de temps pour déterminer les responsabilités et leur poids.
En tout état de cause, votre voisin ne vous propose pas suffisamment.
N'oubliez pas que si votre voisin propose d'acheter le terrain empiété, vous êtes en position de force pour négocier le prix dans votre intérêt.
Même en logique de traitement du problème amiable, vous avez besoin d'être entouré par des "experts" que vous allez devoir payer. Son coût est donc ecore un préjudice. Vous pouvez missionner un expert reconnu par les tribunaux, même en dehors d'une expertise judiciaire. Je vous conseille d'en choisir un dans la liste des experts fonciers retenus par le tribunal de votre secteur. Le greffe doit pouvoir vous fournir cette liste même si vous n'êtes pas en démarche judiciaire.
Pour l'immédiat, il me semble que vous êtes tout à fait dans votre droit d'exiger par référé d'imposer l'interruption du chantier de votre voisin, ce qui n'implique pas que vous partez pour tout résoudre via un tribunal, ce qui implique simplement que vous demandez du temps pour trouver la solution amiable. Fort de cette remarque, commencez à adresser à votre voisin une lettre RAR (ou plutôt un pli) exposant la liste des préjudices évoqués ci-dessus, sans pour autant les chiffrer.
Désolée de ne vous apporter que des guides de réflexion et pas une solution toute faite.
Sur le plan strictement juridique, vous pouvez demander par voie de saisisne en référé l'arrêt immédiat des travaux (vous déposerez une caution, mais je pense que celà en vaut la chandelle). puis une demande sur le fond : démolition et remise en etat de votre parcelle, demande de dommages & intérêts conséquents en fonction du préjudice subit du au retard dans vos travaux, plus le remboursement, au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, de vos frais divers : avocat, huissier, pertes de salaires éventuelles pour vous rendre aux audience. Compte tenu de ces élements, il y a de grandes chances que votre voisin préfère la voie de la destruction hors procédure, quitte à ce qu'il se retourne contre les professinnels responsable : maitre d'œuvre et entreprise.
Diplomé ICH (Droit de la Promotion immobilière et des travaux), DESS "Droit de l'Urbanisme et de l'Habitat"
Il existe une action adaptée à votre situation, me semble-t-il, même si elle est un peu désuète, qui permettrait d'éviter de lourds frais d'expertise, c'est l'action possessoire qui se conduit devant le Tribunal d'Instance et par laquelle vous pouvez obtenir l'arrêt de la construcction sur votre terrain et la démolition des oeuvres existantes.Le Tribunal peut en même temps statuer sur les dommages et intérêts. L'action possessoire est prévue aux articles 1264 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile. L'action en question serait une "réintégrande" (pour vous "réintégrer" dans vos droits) puisque vous êtes victime d'une voie de fait positive qui a conduit à vous déposséder d'un morceau de votre propriété. Il me semble que c'est une voie à explorer. Bien à vous
La maison voisine est construite sur mon terrain
Forum fermé
Posté - 16 juil. 2004 : 00:13:41
