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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
 Posté - 16 juil. 2004 : 06:11:23
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Par arrêt du 23 décembre 2003, la Cour a jugé que les frais imputés par les syndics aux titres de :
* frais de rappel,
* frais d'ouverture contentieux,
* frais de transmission à l'huissier,
* honoraires contentieux,
* honoraires gestion contentieux...
ne correspondaient pas à un réel travail.
La chose étant jugée, il faut donc s'en servir pour faire retirer du contrat du syndic ces prestations particulières non rendues, et, étant donné qu'il est payé pour recouvrer des charges impayées, cela fait partie de sa gestion courante. Surtout pour ne rien faire....que passer un relevé informatisé !!
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0604/abus204.htm
Merci l'ARC......
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 juil. 2004 : 10:29:08
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DU 31 : Dans votre message vous déformez aussi bien l'arrêt rendu par la Cour d'Appel de Paris que le compte rendu très objectif de l'ARC et vous donnez aux visiteurs d'Universimmo des fausses informations, ce qui est très critiquable
La principe de la rémunération des prestations fournies par le syndic en cas de recouvrement des charges n'est contesté ni par la Cour ni par l'ARC.
Il est reproché au syndic concerné de n'avoir pas justifié ses prétentions ce qui est tout à fait différent.
Le contrat de syndic n'avait pas été versé aux débats et certaines prétentions étaient obscures ou fantaisistes comme par exemple : ouverture d'un dossier de contentieux 80 €. Elles ont été justement écartées.
D'ici à titrer un nouveau message : Honoraires recouvrement du syndic supprimés, il y a un fossé que vous ne deviez pas franchir.
Cette manie de contester systématiquement toute rémunération du syndic tout en lui demandant de fournir des prestations qui seraient ainsi fournies gratuitement génère des litiges absurdes qui nuisent gravement à la sérénité nécessaire des rapports entre les syndicats et leurs syndics.
Comme tout autre, le syndic est présumé innocent. S'il s'avère coupable d'une faute, il est sanctionné. C'est une règle générale depuis que le monde est monde. |
Edité par - JPM le 16 juil. 2004 10:31:01 |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 16 juil. 2004 : 17:59:25
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JPM, bonjour,
Je ne déforme rien. Je ne fais que reprendre les termes d'une jurisprudence de décembre 2003. PERSONNE ne peut aller à l'encontre d'une jurisprudence.
LA CHOSE EST JUGEE.
Quant au fonds de roulement, comme expliqué, dans l'autre sujet, il s'avère que le Ministère a annoncé depuis longtemps sa disparition pure et simple, car injustifié puisque remplacé par d'autres appels obligatoires.
Ce n'est pas moi qui pond les jurisprudences ni les lois. Je ne fais que lire et constater.
Amicalement......
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 16 juil. 2004 : 19:57:14
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DU31,
JPM a raison : la lecture des textes est chose délicate et il ne faut pas leur faire dire ce qu'ils ne disent pas : ne pas avoir fourni suffisamment de justificatifs au goût de la Cour d'appel pour recouvrer des frais sur un débiteur ne veut pas dire que ces frais étaient injustifiés, ni a fortiori que tous les honoraires facturés par les syndics au titre du recouvrement sont illicites...
Dire que le contentieux ne représente pas un réel travail dans un cabinet est une affirmation irresponsable !
De plus remercier l'ARC dans une telle circonstance est un contre-sens : l'ARC s'est battu pour que les honoraires soient imputables aux copropriétaires débiteurs, or le résultat de cette chicaya permanente des tribunaux sur cette imputation est que ces honoraires - qui ne sont pas forcément excessifs - von être à la charge des autres copropriétaires ! Il faudrait dire merci la Cour d'appel...
Quant au fonds de roulement, non seulement "le ministère" n'a pas prononcé sa suppression pure et simple, ce qui aurait consisté à ignorer la possibilité de dépenses saisonnières ou le risque d'avoir à faire face à des dépenses exceptionnelles, mais de surcroit il l'a maintenu dans le décret modificatif en le limitant simplement à 2 mois de budget...
Enfin, dire que la chose est jugée en majuscules et sur un ton aussi péremptoire après un arrêt de cour d'appel consiste à faire fi d'une réalité : plus d'1/3 des arrêts de cours d'appel soumis à la Cour de cassation sont retoqués...
Prudence donc quant à des certitudes aussi simplistes...   |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 16 juil. 2004 : 20:08:57
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Bonsoir UI,
Tout d'abord il s'agit d'une jurisprudence. Elle est tombée. Ensuite, les frais évoqués concernent des facturations du syndic ne correspondant à un travail réel effectué par ce dernier : telle est la conclusion de la Cour. Elle a jugé.
Ces frais ne vont pas être à la charge du Syndicat puisqu'ils sont à supprimer de la gestion particulière pour la faire passer en gestion courante du syndic.
Citation :
En effet si un contrat de syndic précise qu’il s’agit de " frais privatifs " et qu’un juge a estimé que ces frais ne correspondaient à aucun travail facturable en plus des honoraires de gestion courante, le syndic ne pourrait qu’illégalement imputer ces frais NON CONTRACTUELS à la copropriété
C'est ce que dit l'ARC sur l'analyse de cette jurisprudence. Elle suggère même de reproduire ce texte et de le communiquer au syndic lors de situations similaire, et de demander le détail des mêmes honoraires portés sur le contrat du syndic. Je n'invente rien. Je reprends des termes avancés par des professionnels.
Citation :
Lorsque votre syndic vous soumet son contrat, il faut absolument demandé que le travail visé par tel libellé soit précisé. Ainsi : " frais de transmission à l’huissier " devra être détaillé. A défaut, photocopiez à votre syndic les extraits du jugement (plus haut) et reportez-vous à la " deuxième conclusion pratique ".
Tout paiement appelle facture. Donc je vais demander le détail sus-visé à mon syndic.
Amicalement........
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 juil. 2004 : 00:18:18
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Opportune mise en au point d'Universimmo mais le cas semble desespéré et l'on se prend à penser que le récent avetissement de Dantès n'est pas vain.
Le temps minimum incompressible de préparation du plus modeste dossier de recouvrement est de 90 minutes, rappel étant fait que le dossier à monter est identique pour une procédure de droit commun ou une requête afin d'injonction de payer. Pschiiit ! comme dit le Président, un relevé informatisé suffit bien 
Mais à ce propos des recouvrements : question à Universimmo :
Auriez vous trouvé quelque part un texte permettant au syndic d'exiger le versement d'un solde débiteur de fin d'exercice (qu'on appelle aussi "moins perçu sur provisions" (art. D 6-2) ou "insuffisance des charges ou produits sur opérations courantes" (projet de décret comptable) ? Je ne parle pas de l'imputation au compte individuel, qui est prévue, mais bien du pouvoir qu'aurait le syndic d'en effectuer le recouvrement forcé pour être clair.
Une petite ligne de plus à l'article D 35 n'aurait pas fait de mal. Il est bien curieux que dans le passé un avocat malin n'ait pas invoqué ce vice.
L'étude comparative des différents textes concernant la comptabilité et les charges, qui sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour saz quote-part est une source incomparable de jouissance.
Que deviennent dans tout celà les engagements de l'exercice et les factures non payées au 31/12, qui ne sont pas des dépenses ?
Et qu'est ce qui fait que les dépenses deviennent définitives ? L'ange Gabriel ou le Saint Esprit ? |
Edité par - JPM le 17 juil. 2004 00:23:23 |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 21:37:20
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Il y a beaucoup de trous dans ces textes qui malgré les ajouts très tatillons laissent des zones non couvertes comme par exemple la répartition des charges d'eau aux compteurs, donc à l'usage, alors qu'il s'agit d'un service collectif qui relève du 1er alinéa de l'article 10 et donc du principe de l'utilité, indépendemment de l'usage effectif...
Pourtant l'article 25 prévoit la pose de compteurs !
Concernant le solde de répartition, la possibilité de le recouvrer est dans ce même article 10 qui fixe le mode de répartition des charges réelles, et pas seulement des provisions : s'il y a un complément de charges réelles par rapport aux provisions appelées, les copropriétaires doivent donc y contribuer !
¨
Par contre la jurisprudence avait depuis longtemps subordonné la recouvrabilité de ce solde à l'approbation des comptes, et aujourd'hui l'article 6-2 nouveau du décret le confirme incidemment... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 juil. 2004 : 00:13:41
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Je suis bien d'accord et d'ailleurs la mention manquant pareillement dans le passé pour les soldes de fin d'exercice.
Mais si les auteurs du décret avaient écouté certains avertissements ils auraient réparé quelques lacunes comme celles signalées par Universimmo.
Mais je suis surpris de votre observation concernant les compteurs, ou alors je ne l'ai pas bien comprise ?
Il est vrai que l'utilité n'est pas l'usage. Il est vrai aussi que l'utilité en matière de copropriété est un facteur insaisissable, comme dans les autres institutions collectives. C'est bien pour celà que depuis près de dix sièvles elle est jaugée à grands coups de sabre du genre longueur de la clôture pour les voies privées.
Mais s'il y a des compteurs d'eau, n'est ce pas pour répartir la consommation en fonction des relevés ? Vous songez peut être à une répartition mixte du genre répartiteurs de chauffage ? |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 22 juil. 2004 : 22:15:21
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Il est logique que si on installe des compteurs, c'est pour s'en servir aux fins de répartition et non de statistiques de consommation ! Il n'empêche que la loi ne le prévoit toujours pas : il y a eu une timide tentative dans un projet du décret modificatif du décret de 1967, mais visiblement l'article a été abandonné, probablement parce qu'il aurait été en contradiction avec l'article 10...
La clarification viendra probablement d'une modification de la loi et du décret pour traiter des résidences avec services en copropriété, qui posent actuellement problème car de nombreux services aux résidents sont répartis aux tantièmes alors qu'ils devraient l'être en fonction des consommations individuelles de ces services... |
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Honoraires recouvrement syndic supprimés !!!!!!
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