|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
patt1
Contributeur senior
54 réponses |
 Posté - 20 juil. 2004 : 11:06:43
|
Bonjour,
Je suis en opposition au syndicat qui ne defend pas ses intérêts , au conseil syndical qui est une veritable potiche et le syndic avec un contrat d'un an mais renouvelé...
J'ai engagé une action judiciaire avec entre autre une demande en nullité d'ag.
Tant que pas de decision judiciaire , le pv d'ag est executoire.
Avec les delais d'action en justice, il se peut qu'une nouvelle assemblée serait convoquée avant une decision judiciaire, qu'un pv d'ag de cette future assemblée serait notifié (imaginons que le delai de notification de deux mois s'ecoulerait avant la decision judiciaire qui est engagée ) et que cette decision judiciaire concluerait à la nullité de l'ag qui est sous le coups de l'action judiciaire(ce que j'espère) .
je compte bien mener l'action engagée au résultat escompté (nullité d'ag), mais me pose déjà les questions périphériques , c'est à dire, comment faire rendre nulles toutes les ag à venir s'il devait y en avoir, une ou plusieurs (car les appels ne sont pas suspensifs et là, plusieurs années pourraient y passer).
pouvez vous me donner le maximum de conseils , liens et jurisprudences afin que je maitrise tout ceci ?
en effet, ce serait complètement absurde de rendre nulle une ag si on ne peut intervenir sur les suivantes, mais comment le faire ? on ne peut pas prèjuger du résultat d'une part et non plus s'opposer à la tenue des ag à venir sous prétexte d'une action en cours .
Dans la mesure ou la prochaine ag serait totalement "reglo" , donc pas de recours possible direct contre , la seule mise en cause ne pourrait intervenir que part le seul fait de la nullité supposée (action en cours sur les irrégularités de l'ag précedente) en invoquant que cette nouvelle ag serait illégale ... pour cause des irregularités précédentes qui pourraient rendre le mandat de syndic nul dans son renouvellement à ce jour par les autres copropriétaires.
si une decision de justice n'intervient pas dans les délais rapides pour remettre l'ordre que je souhaite , comment intervenir à partir du moment ou il pourrait y avoir une nouvelle convocation , une nouvelle ag , un nouveau pv... et une notification avec un contenu qu'on ne pourrait pas directement attaquer ?
comment faire pour maitriser tout celà ?
quelles demarches faire ainsi qu'erreurs à ne pas commettre ? pour rendre toutes les ag à venir nulles si celle qui est attaquée devait etre prononcée comme nulle (mon objectif)? et ne pas se voir gagnant au depart mais avec aucune possibilité de réaction dans le futur ?
étant donné les irrégularités de l'ag en cause, y a t il également une intervention à faire de maniere totalement indépendante auprès du TGI pourfaire nommer un administrateur judiciaire ou autre solution pour balayer ce syndic et remettre cette copropriété dans le bon chemin , ce que ne semblent pas voir les autres au moins à ce jour.
je vous remercie par avance de l'aide et informations que vous me fournirez
signé :
patt1
|
|
Signaler un abus
|
|
|
DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 11:47:02
|
Bonjour patt1,
Sujet délicat s'il en est. Tout dépend les causes pour lesquelles vous demandez cette action en nullité. C'est au coup par coup. Chaque demande est un cas particulier.
La validité de la désignation du syndic fait-elle partie de l'action en nullité ?
Merci de ces renseignements.
A bientôt.....
 |
Signaler un abus  |
|
|
patt1
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 13:01:51
|
DU31 ,pour précisions comme demandé.
je suis opposant sur un certain nombre de questions et donc j'attaque des résolutions .
par ailleurs étant donné qu'il y a eu irrégularité de convocation et de déroulement de séance d'ag , cette notion de nullité de validité de l'ag est demandée en même temps.
j'ai été opposant à l'élection du syndic et en avais entre autre propose d'autres dans les formes et delais, mais la copropriété a voté pour celui en cours et à l'origine des problèmes que je soulève (ayant été mis en minorité sur mes présentations).
une ag doit se tenir dans un lieu , horaire et date bien definis par la convoc à l'ag et tout ag ne respectant pas les trois conditions peut etre attaquée pour cause de nullité, ce que je fais.
si l'ag ne se deroule pas à partir de l'heure prévue, il ne s'agit plus d'un ag réglementaire mais d'une simple réunion de copropriétaire et toute decision qui y est prise n'a donc dans ce cas aucune valeur juridique , pas plus que ledit president de seance qui dans ce cas s'assimile à une personne sans autorité même si il signe un document presenté comme pv qui en plus stipule l'horaire de tenue d'ag (qui est différent de celui de la convocation )et confirme donc dans ce document ce problème de nullité.
le syndic ne faisant pas le travail correctement et comme je ne cautionne pas, je veux bénéficier de l'occasion pour le faire ejecter , et faire en sorte que de maniere judiciaire un syndic autre prenne la place.
par la suite, s'il devait se representer à nouveau, toute la copropriété aura peut etre le temps de voir ... ce qui'il ne veulent pas à ce jour...
après une telle opérationn je pense que je pourrais faire ouvrir les yeux aux copropriétaires.
ne pas profiter de l'occasion pour l'ejecter , c'est laisser faire et la copro partir a une dérive.
ainsi , si ma demande de nullité aboutissais, je ne voudrais pas qu'une ag suivante qui aurait le temps de se dérouler enterre ce sujet de maintenir ce syndic et me le laisse en fonction.
l'objectif vise donc aussi le coup de balai sur le syndic
patt1
|
| Signaler un abus |
|
|
DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 13:49:08
|
Je comprends parfaitement votre position et vous avez raison de ne pas vous laisser faire.
Les jurisprudences sont très pointilleuses et précises.
De quelle façon officielle avez-vous été averti du changement d'horaires ? Le lieu était bien celui prévu ? Si c'est par ordre du jour complémentaire, celui-ci a été notifié dans les délais, soit 15 jours avant la tenue de l'AG ?
Excusez-moi de vous poser toutes ces questions ; mais pour trouver une jurisprudence il faut avoir des détails précis sans oublier l'art. 9 du décret de mars 67.
De quelle façon pouvez-vous éjecter le syndic pour requérir un syndic judiciaire ou administrateur provisoire ? Il faut, pour le premier, que la délibération d'AG n'ait pu désigner un syndic. Et pour le deuxième, que le syndicat soit dépourvu de syndic.
A bientôt.
|
| Signaler un abus |
|
|
patt1
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 14:40:06
|
DU31,
pour recapituler dans l'ordre:
1)il y a eu convoc régulière (horaire de fin de journée, lieu, date) et juste dans les delais.
2)il y a eu ordre du jour complémentaire que j'ai reçu dans les delais, mais le problème c'est que l'horaire de convocation à l'OJC ne correspond pas à celui de la convocation normale et se situant en avance , donc pour un horaire non encore autorise par la convocation à l'ag.
mon intention a été de me deplacer au premier horaire pour faire valoir mes droits y compris et à commencer par dénoncer la régularité et le niveau juridique posé et d'y positionner toutes les réserves de validité sur toutes les décisions prises.
à partir du moment ou personne ne veut rien entendre , pas mot non plus sur la bévure du syndic qui à joué le role de secrétaire et qu'en plus le pdt de seance (je dis : réunion de copropriétaire et non ag dans ce cas) et tout le monde cautionne ...
conclusion , la séance s'est terminé au moment ou elle aurait du commencer donc sans valeur juridique.
pour moi , juridiquement , il y a nullité totale , y compris de celle de la désignation du syndic.
pour moi , ou le syndic à fait le mort dans l'irrégularité jusqu'à attendre une contestation du pv à sortir dans le delai de deux mois et voir les réactions ou non ! et si pas contestation , le tour était joué.
avec cette bavure de convocation à OJC ? il aurait fallu qu'il annule la convocation initiale et qu'il reprenne une convocation complète et régulière et avec les délais , ce qu'il n'a pas fait et en plus présent et
pour moi , il y a eu convocation irrégulière, deroulement de réunion de copropriétaire et non pas AG régulière et il s'ensuit donc que toutes les décisions prises ne valent rien , y compris la nomination du syndic.
j'ai engagé le TGI après notification du dit pv qui pour moi ne vaut rien.
par rapport aux hypothèses à maitriser, je me pose tout de même la question de savoir si il faut laisser le syndic operer en attente d'une décision judiciaire , ou si déjà maintenant il pourrait y avoir d'autres actions possibles , par exemple celle de trouver une parade immédiate pour faire gérer la copropriété par une autre solution à partir d'une requête au TGI?
le syndic est payé pour faire le boulot et non pas seulement passer à la caisse!
patt1
|
| Signaler un abus |
|
|
DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 14:47:48
|
Le plus important est de savoir si l'OJC vous indiquant le changement d'heure a été reçu 15 jours avant la date de l'AG ou plus tard. En clair, si les 15 jours ont été respectés.
|
| Signaler un abus |
|
|
patt1
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 15:08:50
|
toutes mes excuses pour mon imprécision antérieure.
il n'y avait donc eu que quelques jours entre le landemain du jour de présentation LAR de l'OJC et le-dit jour d'ag ( le delai normal ).
l'OJC ,c'est moi qui lai provoqué et il l'a eté dans les delais. mais après que le syndic ait été obligé de mettre cet OJC ? il ne restait que quelques jours avant l'ag (le delai normal si il n'y avait pas eu cette grosse bavure de sa part en convoquant pour un autre horaire , ce qui revenait à refaire une nouvelle convocation mais la les 15 jours n'y étaient plus ( il ne restait que sept jours entre l'arrivée de l'OJC et le dit jour AG.
étant donné qu'il n'y a pas eu rectification d'une part et qu'en plus le delai de cet OJC ne couvre que 7 jours entre sa delivrance et la date réelle de séance, il y a aussi cette irrégularité.
mais dans ce cas , y a t il delai de 10 ans pour agir ?
patt1
|
| Signaler un abus |
|
|
DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 15:28:38
|
Enfin nous y sommes. C'est ça que j'attendais. La convocation à une AG doit être reçue au moins 15 jours avant la date de l'AG.
Cette modification par ODJC est en somme une nouvelle convocation à une heure différente. Vous auriez du la recevoir 15 jours avant l'AG et non 5 j. avant comme le stipule l'art. 10 du décret dans le cadre d'un ODJC, soit une question supplémentaire à porter à l'OJ. de l'AG. Il n'y a pas de question complémentaire d'un copro mais une modification de l'OJ par le syndic et quand bien même il y aurait d'autres questions de copros, ce serait pour le coup un vrai ODJC mais pas de sa part.
Là c'est différent. C'est le syndic qui envoit un ODJC pour convocation à une heure différente. C'est bien ça ? Dites moi si je me trompe.
D'une part, cet ODJC fait en son nom sera pour sa pomme : frais postaux et photocop.
D'autre part, cette AG est nulle en son entier. J'ai une jurisprudence qui concerne bien l'art. 9 du décret mais là il s'agit du lieu de l'AG. Vous convient-elle ?
Assemblée générale - Action en nullité
Convocation irrégulière - Changement du lieu de réunion - Inobservation des délais
Cass. 3e civ., 26 juin 2002, N° de pourvoi : 00-22557
Bulletin 2002 III N° 152 p.
Sauf urgence ou clause du règlement de copropriété prévoyant un délai plus long, la convocation à l'assemblée générale doit être notifiée aux copropriétaires au moins 15 jours avant la date de la réunion. Un syndic qui modifie le lieu de la réunion et ce, même s'il le fait sur la demande de plusieurs copropriétaires , doit avertir l'ensemble du syndicat de cette modification en respectant le délai de 15 jours. Par conséquent, la non-information , dans ce délai, des copropriétaires de la modification de lieu de réunion de l'assemblée générale entraîne l'annulation de l'assemblée générale en son entier.
Président : M. Weber .
Rapporteur : M. Chemin.
Avocat général : M. Sodini.
Avocats : la SCP Piwnica et Molinié, la SCP Boré, Xavier et Boré.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le premier moyen :
Vu l'article 42 de la loi 10 juillet 1965, ensemble l'article 1244 du Code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 octobre 2000), que M. Coindoz et les époux Marschutz, propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires et quatre membres du conseil syndical, en annulation des assemblées générales des 27 juin 1996 et 17 juillet 1996, et subsidiairement de certaines décisions de ces assemblées générales ;
Attendu que, pour déclarer les consorts Coindoz-Marschutz irrecevables en leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 17 juillet 1996, l'arrêt retient que le procès-verbal de cette assemblée leur a été notifié le 29 juillet 1996, que ces copropriétaires justifient avoir déposé au greffe du Tribunal copie de leur assignation le 30 septembre 1996, et que le délai de deux mois expirait le 29 septembre ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher à quelle date l'assignation avait été notifiée au syndicat des copropriétaires, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Et sur le deuxième moyen :
Vu les articles 9, alinéa 2, et 13 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que, sauf urgence, la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires est notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long ; que l'assemblée ne délibère valablement que dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 du présent décret ;
Attendu que pour débouter les consorts Coindoz-Marschutz de leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 27 juin 1996, pour irrégularité des modalités de la convocation, l'arrêt retient que dans sa première convocation pour cette assemblée, le cabinet GRL avait fixé le lieu de la réunion dans ses locaux, 4 rue du Commandant Rivière à Paris 8e, qu'en adressant aux copropriétaires par courrier du 12 juin 1996, un ordre du jour complémentaire pour cette assemblée, le cabinet GRL indiquait transmettre la lettre de M. Homburger, membre du conseil syndical, notifiant l'ordre du jour complémentaire et modifiant le lieu de l'assemblée générale en vue de la tenue de la réunion 48 bis, rue Custine ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le syndic avait notifié aux copropriétaires un changement du lieu de réunion sans respecter le délai réglementaire et sans constater un état d'urgence, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Par ces motifs, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen :
CASSE ET ANNULE mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action des consorts Coindoz-Marschutz en ce qui concerne l'assemblée générale du 17 juillet 1996, et en ce qu'il les a déboutés de leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 27 juin 1996, l'arrêt rendu le 5 octobre 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles.
--------------------------------------------------------------------------------
Publication : Bulletin 2002 III N° 152 p.
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2000-10-05
Titrages et résumés 1°
COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Décision - Action en contestation - Délai - Interruption - Moment - Date de la délivrance de l'assignation.
1°
Ne justifie pas légalement sa décision au regard des articles 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et 2244 du Code civil une cour d'appel qui déclare irrecevable la demande d'un copropriétaire en annulation d'une assemblée générale en retenant que le délai pour agir édicté par l'article 42, alinéa 2, était expiré à la date du dépôt de la copie de l'assignation au greffe du tribunal sans rechercher à quelle date cette assignation avait été notifiée au syndicat des copropriétaires.
1°
COPROPRIETE - Action en justice - Action individuelle des copropriétaires - Action en contestation d'une décision de l'assemblée générale - Délai - Interruption - Date de la délivrance de l'assignation - Recherche nécessaire
2°
COPROPRIETE - Assemblée générale - Action en nullité - Causes - Convocation irrégulière - Changement du lieu de réunion - Inobservation des délais.
2°
Viole les articles 9, alinéa 2, et 13 du décret du 17 mars 1967 une cour d'appel qui déboute un copropriétaire de sa demande en annulation d'une assemblée générale alors qu'elle constate que le syndic a notifié aux copropriétaires un changement du lieu de réunion sans respecter le délai réglementaire et sans constater un état d'urgence.
2°
COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Convocation - Changement du lieu de réunion - Notification - Délai - Délai de quinze jours - Inobservation - Effet
Précédents jurisprudentiels : A RAPPROCHER : (1°). Chambre civile 3, 2002-05-15, Bulletin 2002, III, n° ? ? ?, p. ? ? ? (cassation) A RAPPROCHER : (2°). Chambre civile 3, 1998-11-25, Bulletin 1998, III, no 223, p. 149 (rejet), et l'arrêt cité
Codes cités : Code civil 2244.
Lois citées : Loi 65-570 1965-07-10 art. 42 al. 2.
Décrets cités : Décret 67-223 1967-03-17 art. 9 al. 2, 13.
Source : Cour de Cassation / SDE
_________________________________________________________________________________________
Et non, là je pense que les requérants ont assigné dans les 2 mois à réception du PV.
A bientôt.....
|
| Signaler un abus |
|
|
DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 15:44:11
|
Maintenant reste à savoir comment le syndic a été renouvelé ?
A-t-il été mis en concurrence avec les autres contrats que vous avez proposés (comme quand on vote pour des entreprises) ou bien a-t-il fait voter d'abord sur son "renouvellement" ?
Voir ma première réponse à alcade ; c'est comme ça qu'il faut voter quand plusieurs syndics sont en concurrence sinon le jeu est faussé : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13699.
AUTRE JURISPRUDENCE SUR ANNULATIONS AG ENTRAINANT LA NULLITE DES AUTRES (avant et après) :
Construction et Urbanisme
09-04-2004
Nullité des assemblées générales pour défaut de pouvoir du syndic : fin d'une chronique judiciaire ?
L'assemblée convoquée par un syndic dont la désignation est invalidée, même ultérieurement, doit être annulée lorsque sa nullité est demandée dans les 2 mois de la notification du procès-verbal.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, statuant en sections réunies, vient sans doute de mettre un point final aux fluctuations jurisprudentielles relatives à la nullité des assemblées générales convoquées par un syndic dont le mandat est invalidé par la suite.
Une assemblée tenue en juin 1999 et ayant renouvelé le syndic dans ses fonctions est annulée par un jugement du 8 mars 2000. Entre-temps, le syndic avait convoqué une autre assemblée tenue le 21 octobre 1999, dont la nullité est demandée le 15 décembre 1999. La cour d’appel rejette cette action, car le jugement n’étant pas encore intervenu lors de la convocation de la seconde assemblée, le syndic était toujours en fonction et avait le pouvoir de la convoquer, puisque les décisions de la première assemblée étaient exécutoires jusqu’à leur annulation par une décision de justice.
La Cour de cassation adopte une position diamétralement opposée : l’annulation de l’assemblée initiale prive le syndic de qualité pour convoquer postérieurement une assemblée, qui, par conséquent, est nulle. Mais cette nullité n’est prononcée que si l’action du copropriétaire demandeur est introduite, conformément au deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans le délai de 2 mois suivant la notification de l’assemblée générale.
En effet, l’annulation d’une assemblée entraîne la disparition rétroactive de ses décisions et des effets que celles-ci ont pu produire. Le fait que le mandat du syndic ne soit invalidé qu’après la tenue d’une assemblée ultérieure est sans influence sur la solution : le mandat du syndic est réputé nul et les actes accomplis entre-temps ne sont pas valables. Il n’en va autrement que si le mandat est annulé par un jugement non-exécutoire par provision et frappé d’appel, à cause de l’effet suspensif d’un tel recours (Cass. 3e civ., 3 avr. 2003, n° 01-02.261, SCI 23 c/ Synd. des copr. du 23, rue de Seine à Paris).
En accueillant l’action du copropriétaire, la Cour de cassation confirme également que la nullité des assemblées subséquentes ne peut être prononcée que si elle a été non seulement demandée, mais qu’elle l’a été dans le délai de 2 mois. L’assignation d’un tel délai à ces actions permettra de limiter les effets des « nullités en cascade » lorsque le mandat du syndic est soupçonné d’irrégularité, puisqu’une action devra obligatoirement être introduite, même dans l’ignorance du sort de l’assemblée d’origine. La dernière tendance jurisprudentielle qui refusait de prononcer la nullité de plein droit de telles assemblées est donc confirmée (Cass. 3e civ., 6 févr. 2002, n° 00 19.132, Rolland c/ Synd. des copr. du parc des Thibaudières à Brunoy ? Cass. 3e civ., 3 mars 2004, n° 02-15.091, Synd. des copr. du Centre commercial Le Caillou c/ SCI Prestex Cauderan 1).
(Cass. 3e civ., 7 avr. 2004, n° 02-14.496, X. c/ Synd. des copr. du 6, rue de Pontoise à Paris)
Rédaction : Dictionnaire Permanent Gestion Immobilière • Bulletin 354 ; Dictionnaire Permanent Construction et Urbanisme • Bulletin 342
_______________________________________________________________________________________
Et le sujet qui va avec (2 pages regardez bien en haut à droite ou en bas à gauche du sujet) : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13910
intéressant, non ?
Vous pouvez également faire des recherches sur un ou des mots précis en utilisant le moteur en haut et à droite de cette page.
A bientôt.....
|
| Signaler un abus |
|
|
patt1
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 16:42:34
|
merci DU31 pour vos réponses rapides .
vous me confortez dans ma position.
la jurisprudence sur le lieu est transposable il me semble pour l'horaire.
par ailleurs vous en concluez à la nullité totale pour delais, ce qui est plus simple et à faire valoir aussi.
pour ce qui concerne les frais postaux, puis je faire une demande individuelle au syndic de ne pas me les compter ? faut il faire une question en AG future et c'est toute la copropriété qui est concernée, mais pas seulement moi, ? faut il engager une reponsabilité du syndic en ag pour celà ?
est il normal que ce syndic soit en place actuellement ? et ne pourrais je pas avoir une possibilité auprès du TGI dès maintenant sans attendre une décision judiciaire ?
je veux absoluement balayer ce syndic et ne pas lui laisser la possibilité de rester si je peux l'evincer dans ce coup!
les decisions judiciaires pouvant se faire attendre , il faut que j'envisage de suite la convocation de la prochaine assemblée.
a t il le droit de faire une convocation tant que pas de decision de justice malgré cette irrégularité ?
execute t il un mandat illegal du fait de sa grossiere erreur ? et quel moyen d'action ?
tant que pas de decision judiciaire ,faut il attendre tout simplement une convocation et agir à reception, en ag future ou à notification de pv qui en sortira ? , ceci voulant dire qu'il faudra relancer une nouvelle action dans le futur ! et j'y suis prêt.
je veux rester maître du paquet!
merci par avance à toutes les réponses.
patt1
|
| Signaler un abus |
|
|
DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 17:04:21
|
La transposition est bonne. C'est mon avis perso. Du moment qu'il s'agit du délai de la convocation et que :
1°/ Il y a modification de l'heure (art. 9 décret) donc de l'OJ,
2°/ Non respect dans la notification de l'OJ qui doit être fait au moins 15 j. avant l'AG.
Pour le PV : SEULE VALEUR PROBANTE : la signature du Pdt. de séance. Vous pouvez d'ores et déjà lui signaler (en LR AR) les irrégularité dans la forme et dans le fonds de cette convocation et que s'il entérine ces irrégularités par sa signature, il se rend complice du syndic, à savoir qu'ils vont ensemble à l'encontre des lois et de la règlementation élémentaire en matière de copropriété.
Je ne vois pas une manière plus rapide de balayer le syndic. Il est sur le siège éjectable. Laissez l'y mariner. Il sait qu'il est dans l'erreur. C'est un professionnel. Donc il chargera comme un professionnel...
Il faudrait qu'il y ait commis une grosse irrégularité du style avoir fait voter sur l'ouverture d'un compte séparé AU NOM du Syndicat qui se révèle être, en fin de compte, un sous-compte du compte pivot du syndic, seul interlocuteur de la Banque. Là, c'est mandat nul de plein droit....
Je ne sais pas dans quelle région vous habitez mais il en est où ils sont comme des pieuvres. Il s'accrochent avec des ventouses....
Réfléchissez, à voir si vous trouvez une couleuvre..... Et votre CS (conseil syndical) ? Vous n'en dites mot. A quoi servent-ils ?
Je vais déconnecter car j'ai répondu à beaucoup de contributeurs et j'ai encore des choses persos à faire. A plus tard......
|
| Signaler un abus |
|
|
DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 17:08:35
|
Citation :
Initialement entré par patt1
merci DU31 pour vos réponses rapides .
pour ce qui concerne les frais postaux, puis je faire une demande individuelle au syndic de ne pas me les compter ? faut il faire une question en AG future et c'est toute la copropriété qui est concernée, mais pas seulement moi, ? faut il engager une reponsabilité du syndic en ag pour celà ?
Pour les frais de 2ème convoc. hors délais : ils seront à "prendre en compte" avec la procédure d'annulation. Vous ne pouvez les déduire maintenant, de vous-même. Mais vous le faites remarquer quand même au Pdt. de séance dans votre courrier. "C'est lui qui se plante, c'est nous qui payons".....
A+
|
| Signaler un abus |
|
|
patt1
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 17:08:54
|
complement au message précédent,
oui c'est bien le syndic qui a fait une convocation pour ordre du jour complémentaire.
cet OJC fait sur ma demande mais c'est lui qui fait la bourde car je n'ai jamais demandé de changement d'horaire.
j'ai tout simplement demandé que soit inscrit un ordre du jour complémentaire avec les questions et résolutions et c'est à la reception de cet ordre du jour complémentaire que j'ai constaté cet horaire qui ne correspondait pas à celui de la convocation initiale, mais le delais est celui que j'ai cité donc ne correspond pas à 15 jours comme l'oblige la loi.
merci par avance à toutes les personnes qui pourrons m'apporter des informations et me rendre plus efficace et percutant.
patt1 |
| Signaler un abus |
|
|
DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 22:15:14
|
Patt1,
Si vous avez encore des doutes, vous pouvez, tout comme je viens de le conseiller à calimero92, prendre rendez-vous avec un avocat de la Maison des Avocats de votre ville, afin d'avoir un conseil. La consultation est gratuite.
JCF13 l'a fait et il est tombé sur un très bon conseil. (sujet de 2 pages TOPIC 13910 d'où j'ai extrait la jurisprudence rapportée).
En visitant ces forums vous allez vous rendre compte que vous n'êtes pas le seul à avoir des problèmes avec un syndic. C'est le lot de tout un chacun. Il y a des cas où les dégâts sont incommensurables...
A bientôt...
|
| Signaler un abus |
|
|
patt1
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 21 juil. 2004 : 10:05:24
|
merci DU31 pour vos informations, et j'ai fait lecture de tous vos liens.
je n'ai pas de doutes, mais plus j'accumule et plus je pourrai "cogner" maintenant ou plus tard...
pour le conseil syndical, il est inexistant et sert de potiche et s'il fallait prendre une photo ...je pense que ce ne serait pas une oeuvre d'art.c'est incroyable de voir ce fonctionnement qui ne fonctionne pas d'ailleurs .
il n'y a pas de président de conseil syndical!
la personne qui presidait la séance dite ag (que je qualifie de réunion de copropriétaires ) fait partie du conseil syndical celle ci collabore comme tous les autres avec le syndic au detriment de leurs intérêts et de ceux de la copropriété (c'est ce qui est le plus incroyable , ils sont menés en bateau ...) et comme cette copropriété moyenne ou ils se connaisent ne veulent pas se brusquer ni pose le moindre souci au voisin, alors c'est la que le bas blesse... et que celà peut devenir ingérable...
pour info, ce dit pdt ( pour moi de réunion de copro) a eu l'audace de dire que l'ag était valablement convoquée... et ils applaudissent...et il y en a d'autres de ce genre.
je ne vous dit pas le contenu du dit pv (qui pour moi n'est qu'un papier sans valeur excepté de bien relaté à l'heure , date et lieu de seance , ce qui enterrine la bavure) , il ne rend pas exactement compte et est rédigé en fonction..., mais puisque tous les autres acceptent..., le seul moyen c'est de taper un grand coup et c'est le moment...
pour ce qui est de la couloeuvre , je pense qu'il faut soulever la pierre et la il pourrait y en avoir , et pour soulever la pierre c'est de faire ejecter le syndic pour qu'il y ait transmission des comptes ailleurs et reprise en main avec dans ce cas la création imposée du compte séparé...
ils ne veulent même pas voter un compte separé , compte commun au syndic qui depuis la loi sru aurait toujours été reconduit dans les terme "... maintien du compte actuel ... et n'a il semble jamais fait l'objet d'une ouverture de compte séparé par le passé"
il est assurément constaté que dans cette copropriété, personne ne connais le droit ou ne s'efforce de le faire appliquer pour la defense de leur intérêts... et le syndic ou il est verreux ou il en profite...
l'absence de PDT de conseil syndical , qu'est qu'on peut en dire ou faire ?
y a t il une action possible contre un conseil syndical ou ses membres qui ne respectent pas la loi ou n'exercent pas leur rôle de controle sur le syndic ?
je vous pose des questions complémentaires :
à partir du 1.09.2004,
les questions complémentaires souhaitées pour ag devront elles etre formuleés dans les mêmes formes (LAR)... ?
le conseil syndical doit rendre des comptes de son activité , alors sous quelle forme et quel rendu minimum imposé ? en ag ? après chaque réunion de leur conseil syndical ?
le carnet d'entretien qui n'esxiste pas à ce jour , qu'est qu'on peut en dire ou faire ?
merci
patt1
|
| Signaler un abus |
|
|
DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
|
|
DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 22 juil. 2004 : 02:27:38
|
J'ai oublié une de vos questions :
Le CS est mandaté par l'AG tels que l'indiquent les art. de la loi et du décret. Il y est mentionné dans quels cas précis il doit rendre compte de sa mission.
Cependant, un CS consciencieux doit informer régulièrement, par voie d'affichage, les copros à l'issue de leurs réunions ou lors d'évènements très spéciaux.
Le décret leur impose de rédiger un compte rendu d'activités pour ce qu'ils ont fait, ou vu dans la gestion du syndic, soit une synthèse de leur mandat annuel. Cette synthèse doit être jointe à la convocation de l'AG prochaine.
A bientôt.....
|
| Signaler un abus |
|
|
patt1
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 22 juil. 2004 : 09:08:30
|
bonjour DU31,
un grand merci pour le suivi que vous donnez.
pour information , je suis copro depuis peu et je constate...
mes precisions:
conseil syndical elu chaque année pour durée de un an (durée mandat syndic).je n'ai pas vu dans le RDC (sauf oubli de ma part) qu'il y avait un nombre imposé pas plus que d'obligation à PDT de CS. est il obligatoir ?
à la derniere séance ag , comme je voulais un compte séparé , le syndic a balancé des arguments nuls et tous gobent (ça va vous couter plus cher ...) mais ne précise pas les différences extes , alors peut on obliger à faire apposer sur les tableaux affichage ces comparatif ? et les conséquences ?
pour le carnet d'entretien , je n'ai pas pu le consulté au moment de mon achat car la réponse a été , il n'y en a pas ( vrai ou mensonge ? ) mais normalement la reponse serait non, alors loi sru impose , alors quelles conséquences juridiques ? mis à part le fait de ne pas avoir les traces de la vie de l'immeuble.
oui ça devrait etre pour le PDT de seance comme vous le citez, mais mis à part la représentation et symbolique de dire question x, x , en réalité c'est le syndic qui manigance et je l'ai bien remarque, et dans mon cas , c'est prouvé par le deroulement d'une part et le contenu PV ensuite.
on ne peut pas parler de relations de confiance avec le syndic , mais d'une véritable soumission du reste du syndicat et de ce conseil syndical.peut être qu'être syndic ce n'est pas facile, mais une copro doit être gérée et le conseil syndical ne doit pas être la pour dire "amen " et couvrir, son rôle c'est de veiller aux intérêts de la copropriété et entre autre à leur intérêt individuel dans le cadre de l'intérêt collectif.
pour le compte rendu ecrit annuel du CS , si j'ai bien compris, à partir du 1.9.2004 , c'est obligatoire ! mais si pas fait ni présenté par ecrit à la convoccation pour ag à venir ?qu'en conclure ou quelles conséquences à tirer?
merci
patt1 |
| Signaler un abus |
|
|
patt1
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 22 juil. 2004 : 09:24:18
|
j'ai oublié une question ,
pour toutes les questions et résolutions d'un PV d'AG, porter les réferences et libelles des articles citant le cadre de majorité requise à chaque résolution , est elle obligatoire pour toutes, ou sous quelles conditions et causes de nullité dans ce cas s'il y avait ?
patt1 |
| Signaler un abus |
|
|
DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 22 juil. 2004 : 23:20:23
|
Bonsoir patt1,
Citation :
pour toutes les questions et résolutions d'un PV d'AG, porter les réferences et libelles des articles citant le cadre de majorité requise à chaque résolution , est elle obligatoire pour toutes, ou sous quelles conditions et causes de nullité dans ce cas s'il y avait ?
Et bien, normalement, le PV doit reproduire le libellé et la question portée à l'OJ de la convocation. Pas compliqué. Il faut utiliser la matrice du document dans l'ordinateur pour ajouter les votes, réserves, etc...
POUR LE CS : regardez bien votre RDC. Il indique un nombre de membres minimum. Il vaut mieux en désigner davantage. Ne pas oublier le suppléants. Pour ne pas se retrouver avec un CS anormalement constitué (art. 22 à 27 du décret et 21 de la loi).
POUR LE COMPTE SEPARE : les sujets que je vous ai passés via les liens vont vous ouvrir les yeux. Le chantage au coût supplémentaire on connaît : de cette façon, les gens refusent et laissent leurs fonds sur le compte unique du syndic. Alors que l'art. 18 de la loi inclue cette obligation de faire voter l'AG et fait donc partie de la gestion courante sans rémunération supplémentaire. COnfirmé par une Réponse Ministérielle.
CARNET D'ENTRETIEN : l'art. 18 de la loi impose au syndic de tenir ce carnet dans le cadre de sa gestion courante : or, des syndics demandent abusivement des frais pour tenir ce carnet (?). Alors que c'est le B-A BA d'une obligation professionnelle pour un syndic afin de lister les gros travaux avec dates, entreprises, montats - les contrats et leurs titulaires, etc... de façon à savoir "où on en est" quand on gère une copropriété. L'art. 33 du décret autorise tout copropriétaire à demander les documents qu'il mentionne y inclus ce fameux carnet d'entretien, et ce, à compter du 1° septembre 2004. Donc n'hésitez pas !!! Vous pouvez demander à votre CS. Il a du le consulter puisqu'il contrôle la gestion du syndic et a accès à tous les documents.
Citation :
pour toutes les questions et résolutions d'un PV d'AG, porter les réferences et libelles des articles citant le cadre de majorité requise à chaque résolution , est elle obligatoire pour toutes, ou sous quelles conditions et causes de nullité dans ce cas s'il y avait ?
C'est au Pdt. de séance à faire respecter sa prépondérance en pareille situation... Sinon, il ne se porte pas candidat et reste chez lui à regarder la télé. Il a LE rôle essentiel s'il en est. Donc, s'il ne remplit pas son rôle, responsabilités. Il n'a qu'à lire la loi et le décret. On comprend très bien les termes.
Idem pour les membres d'un CS.
Citation :
pour le compte rendu ecrit annuel du CS , si j'ai bien compris, à partir du 1.9.2004 , c'est obligatoire ! mais si pas fait ni présenté par ecrit à la convoccation pour ag à venir ?qu'en conclure ou quelles conséquences à tirer?
OBLIGATOIRE. Affirmatif. Imposé par le décret. D'une part, c'est la moindre des corrections que d'avoir à rendre compte d'un mandat confié par le Syndicat, mais d'autre part, c'est obligatoire. La loi est ainsi faite. S'ils ne s'y soumettent pas, et bien il y aura encore contestation car si bavures avérées, portant préjudice au Syndicat, et non révélées par ceux qui sont à même de contrôler TOUS les documents, ils encourrent une responsabilité civile certaine. Qu'on se le dise dans les chaumières !!
Il faut que les personnes qui se portent candidats à un CS sachent à quoi ils s'exposent, quel est leur rôle et quelles sont leurs responsabilités. C'est le trait d'union entre le syndic et les copropriétaires.
Amicalement........
|
| Signaler un abus |
|
|
patt1
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 08:47:01
|
bonjour DU31 ,
avec vous, javance très vite dans ma recherche de renseignements.
pour le CS , j'ai lu et constaté , il est précisé "...comportera de X à Y membres..." , tout comme il précise qu'il doit y avoir " ...Z srutateurs..."(x et y et z étant des nombres fixés).
si le nombre d'elu est superieur , le conseil syndical peut il avoir un nombre superieur à prévu par RDC ou il faut préciser ques les autres sont en reserve si defection ?
si pas de scrutateur de prévu comme demande par RDC !
le RDC dit aussi que le CS elit le PDT.
conséquences donc de l'inobservation de chacun des points cités ou la combinaison des trois sur validité resolution, nullite d'AG , pas de conseil syndical si pas de PDT ?
pour le compte séparé , je comprends mieux maintenant, mais si l'art 18 impose ceci dans le cadre de la gestion courante , alors ça devrait être obligatoire et comment faire pour faire interdire ce compte mélange qui est celui du syndic?
j'ai remarqué qu'il pouvait y avoir une attestation de demandé à la banque de donner un certificat de non fusion des comptes (dans le cas intermédiaire), peut on obliger ce certificat et par quel moyen et autre que vote ? car dans le cas actuel , ce syndic apparâit comme une étoile brillante aux yeux des autres copropriétaires qui le laissent faire... et je ne l'entends pas ainsi.
je me range aux résolutions quand c'est le cas et si dans les règles , mais demande que les obligations règlementaires soient appliquées strictement !
pour le carnet d'entretien , non il n'existe pas , je l'avais demandé au notaire au moment de l'acquisition et il n'a pas pu etre fourni , raison : pas de carnet d'entretien , du reste il n'a jamais non plus fait l'objet d'aucune resolution depuis une dizaine d'année (j'ai demandé cet historique de pv en achetant).
alors qu'est ce qu'il y a à faire et conséquences ?
pour le PDT séance et conseiller du syndicat , je suis tout à fait d'accord avec vos remarques , mais le problème, c'est que dans le cas présent , ils sont nuls, ne s'interpellent même sur leurs obligations et que les moutons qui élisent ne savent même pas ce qu'il font dans ce cas ( et ne défendent même pas leurs interêts) et sont elus de manière non discutable alors quel contre pouvoir s'il y en a un pour me les remettre en place ? puisque si le vote les designent.
pour le CR ecrit du conseil syndical , je prends bonne note également et j'ai déjà un fait en attente qui pourrait peut être faire couler de l'encre.
en effet il y a eu une action syndic et CS qui n'est pas dans le cadre d'une résolution et par ailleurs va à l'encontre d'une resolution en place à ce jour tant que pas de décision judiciauire!
merci par avances pour les précisions complémentaires.
par ailleurs, j'ai remarque sur le forum des causes de nullité de contrat de syndic ou clauses abusives , alors je vais me lancer aussi de ce coté là , mais je ne retrouve pas pour le moment les lectures sur ce sujet dans le forum , alors si par la même occasion vous pouvez me glisser un ou plusieurs liens, encore merci par avance.
patt1 |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
nullités d'ag en cascades ?
Forum fermé
