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 Sujet  |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
 Posté - 24 août 2004 : 08:20:12
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| Tout dépend de la nature du litige : s'il est de nature comptable, un expert comptable (si possible qualifié en comptabilité de copropriété), s'il est de nature technique un expert de la spécialité, autrement un conseil indépendant ou une organisation de consommateurs... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 11:03:48
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Pour un audit social : prenez le CNPF ou la CGT ! Là Universimmo , sans méconnaître l'intérêt des associations de consommateurs, il est difficile de leur confier un audit indépendant. Il faudrait d'ailleurs poser quelques règles à propos de ces audits.
Le contrôle de la comptabilité n'inclut pas celui des contrats de maintenance, qui est utile, mais relève d'une intervention différente. Il arrive qu'un contrôleur n'ayant rien à redire sur la comptabilité tente de justifier son intervention, et sa rémunération le cas échéant, pas des observations sur les factures ou les contrats.
Par contre il serait judicieux de joindre au contrôle comptable celui de certaines procédures courantes comme le contrôle des impayés et les dossiers de mutation. Sur ces points, les appréciations ne sont pas subjectives : il y a des dossiers en souffrance (le syndic en est responsable) ou bien tout a été fait en temps utile. Qu'il y ait des retards au niveau du tribunal, c'est une autre affaire qui doit être signalée pour dégager la responsabilité du syndic;
Et il n'y a pas tellement de spécialistes compétents pour effectuer des audits indépendants et objectifs de ce genre. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 23:32:37
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| océan aimerait bien joindre Lidia (essai infructueux)pour les audits judiciaires des comptes ou de la gestion Merci très beaucoup.... |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 26 août 2004 : 01:29:02
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il y a vraiment qqch que je ne comprends pas dans tout cela : la comptabilité d'une copropriété grande ou petite ne nécessite pas des qualifications extraordinaires, à condition de pouvoir avoir accès aux documents : 9 fois sur 10 elle est limitée au contrôle des comptes, en fait des seules charges de l'annéeprésentées par le syndic (en cas de chgt on peut avoir de sacrées surprises de régul de charges); un peu des recettes et encore, les comptes de bilan ne sont pas regardés, le solde des copropriétaires ne veut pas tjs dire qqch si on se borne à regarder ces soldes au 31/12, certains petits malins payant en nov ou décembre pour ne pas apparaître sur cette liste de fin d'année ..
En extrapolant, que fait-on, quand les comptes présentés par le syndic sont inexacts, qu'ils sont approuvés, que les réserves ne sont pas indiquées, et qu'aucune correction n'est effectuée car ils sont approuvés par la majorité 24, donc pour moi une des plus grandes possibilités pour les syndics peu regardants à la gestion de faire ce qu'ils veulent, ce qui serait sans doute différent s'ils étaient tenus ou pénalisés par la Loi pour non respect des normes comptables...(bien moins compliquées pour les copropriétés que les sociétés
Si on résume en gros on a le gardiennage et l'entretien des PC, le chauffage, l'eau, les ascenseurs, le syndic et annexes et en dehors les travaux. Pour le gardiennage,id, que fait-on quand après avoir bien étudié contrat de travail, annexe des tâches, taux d'emploi feuilles de paie et avantages annexes, les anomalies sont maintenues sur x années et même renouvelées....
Pour les contrats d'entretien, d'ascenseurs etc id que fait-on quand tout est décrit, évalué entre la Loi, le RC, les normes techniques etc que ce soit par des contrôles internes ( rôle d'un CS ) ou à fortiori par un contrôle- audit externe (de plus PAYANT et à quel prix), tant que la Loi ne prévoiera pas des sanctions et l'obligation de correction des comptes en cas d'erreurs, d'anomalies ou d'irrégularités, la situation de certaines copropriétés ne changera pas
Nous avons déjà vu les dérapages de dingues fleurir avec les mises aux normes des RC, des officines se créer pour récupérer ce marché juteux, certains "gros" syndics proposant même leurs prestations à des prix souvent étonnants (au même titre que le carnet d'entretien, les adaptations du RC n'auraient-elles du pas faire partie de leur travail de conseil?), le terme d'"audit" étant souvent galvaudé mais impressionne certains.
Moi ce qui m'impressionne c'est le taux horaire des prestations des gestionnaires, collaborateurs sur les contrats de syndic, à ces prix des auditeurs-controleurs au prix du marché seraient payés combien, sans oublier que les syndics mis obligatoirement en cause ne se priveraient pas de contester le contenu arguant du fait de la méconnaissance d'une soit-disant spécificité du marché.
Restent les "audits judiciaires" sur lesquels il serait très intéressant d'avoir des informations, les seules que j'ai pu obtenir sont qu'ils seraient effectués par des syndics experts auprès des tribunaux mais pas par des experts en audits comptables, de gestion ou techniques...
Quelqu'un aurait-il des informations plus précises, sachant pour les septiques, que, bien sûr, ce terrain professionnel ne m'est pas inconnu pour ce qui est du contrôle de gestion (to controll en anglais veut dire maîtriser...) et de l'audit en général .... 
Merci ... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 août 2004 : 11:21:53
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Beaucoup d'observations d'Océan sont exactes " à l'unité ", mais l'ensemble montre bien le vice qui affecte la plupart des contrôles comptables des syndicats de copropriétaires.
Les contrôles comptables doivent être limités à l'examen des comptes. Cette limitation permet de les approfondir sans se laisser distraire par des contrôles d'opportunité des décisions de gestion qui, sans manquer d'intérêt, relèvent d'une autre approche, et exigent des connaissances différentes.
Le contrôle des comptes impose l'examen systématique de certains postes et l'examen occasionnel de certains autres qui font apparaître des soldes créditeurs ou débiteurs alors qu'ils devraient être à zéro.
C'est alors le grand livre qu'il faut examiner. On doit y trouver toutes les explications nécessaires, et, le cas échéant, des anomalies que le syndic devra redresser.
Encore faut-il que le contrôleur de fasse pas grief au syndic de procédures parfaitement légitimes comme la conservation des soldes revenant à des vendeurs disparus (ou qu'on n'a pas suffisamment rechérchés). C'est un grief fréquemment évoqué dans les forums.
Le contrôle comptable bien fait donne l'occasion de noter des points à examiner au titre de la gestion. Il faut seulement les noter et poursuivre sans désemparer l'examen des comptes. Les points relevés seront examinés séparément et souvent à l'occasion d'une réunion du CS avec le gestionnaire. Il ne faut pas oublier qu'en principe le comptable du syndic qui participe au contrôle des comptes n'est pas en mesure de répondre sur des questions de gestion.
Le contrôle des comptes ayant été mené à bonne fin, on a un pan entier de la reddition des comptes qui est consolidé. Une comptabilité peut être juste même si elle comporte des factures contestables. On peut passer au contrôle de la gestion proprement dite. Il permettra éventuellement de faire régulariser ces factures et le comptable passera alors les avoirs.
Il importe peu de trouver un écart de 17 € sur une révision de contrat d'entretien si on a laissé filer des écritures abusivement compensées débit/crédit qui masquent des sommes injustement encaissées par le syndic pour 450 €.
" Audit " est un bien grand mot pour le contrôle de la comptabilité d'un syndicat. Une bonne comptable de copropriété (20 ans d'ancienneté et compétente) est la plus qualifiée pour effectuer ce genre de travail. Il y a des retraité(e)s actifs.
A noter enfin qu'un " audit judiciaire " n'est qu'un audit réalisé par une personne désignée par un Juge. Il ne présente aucune autre particularité.
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 04 sept. 2004 : 15:29:29
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Citation :
une certaine transparence du fait de leur cotation en Bourse (ce qui n'est pas le cas d'un groupe comme "Urbania"-Vendôme-Rome-UFFI, dont au passage il faut signaler que gédéhem se trompe quant à l'appartenance capitalistique, qui est tout à fait opaque génératrice d'interrogations...),
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Bonjour UI,
gédéhem ne parle-t-il pas plutot de certains administrateurs présents dans le conseil d'admin. ?
en tout cas, vous en dites trop ou pas assez concernant U/U/VR.
Pour ma part je m'inquiète de plus en plus concernant la situation très opaque de ce groupe très centralisateur. Si maintenant, on doit aussi y voir des "lascars" comme Vivendi ( présents dans le chauffage aussi, par exemple... ), alors là, "courage fuyons"... ??!!
Il y a de quoi vraiment inquiéter, quand on lit ce commentaire bien "sybillin", après avoir déjà lu vos autres ropos d'il y a qq mois sur le devenir de ce groupe...
( cf. leur annonce d'un virage stratégique, opéré par ledit représentant des "capitaux libanais" ( M Moubayed, seulement ? ): pour mémoire, cession de 51% de ATIS REAL, puis 100% à terme, et refonte du groupe sous une seule "marque" URBANA qui ouvrirait son capital aux salariés et aux copros ... ??? ).
Alors, UI pouvez vous nous en dire plus ?
xanthe |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 sept. 2004 : 17:08:39
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J'ai déjà rappelé sur un autre sujet qu'on peut devenir actionnaire de Foncia. Les copropriétaires actionnaires de leur syndic, n'est-ce pas le rêve ? On peut le coeur léger accepter des honoraires somptueux puisqu'on les récupérera en dividendes.;
Il est vrai qu'il faut investir, investir, investir !
On peut aussi devenir actionnaire du cabinet Dupont et Machin frères, en bas de l'immezuble, à côté de l'épicier. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 10:30:15
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en faite l'idée de JPM si j'ai bien compris, c'est de vendre votre bien et achetez à la place des actions foncia, vous voilà enfin un actionnaire de votre syndic, selon JPM avec les dividendes vous payez vos charges, je suis écroulé de rire,
JPM je n'ai rien oublié
math |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 12:44:36
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ou plutôt donnez votre bien à foncia contre bon déchange en actions
math |
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l ami ab
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 13:13:09
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Bonjour à tous.
A propos de la recherche de l'amélioration de la qualité des services immobiliers, et après avoir lu la remarquable synthèse d'UI dans l'article du 7/7/2004, je cherche à savoir s'il existe des cabinets spécialisés sur ce thême précis (sinon j'en crée un !!!).
En effet, d'après les répônses au message "Foncia 61% etc...", en particulier celui d'"Océan" du 23/8/04 : "par qui pourraient être effectués ces audits rigoureux" et la réponse d'UI du 24/08/04 "il n'y a pas tellement de spécialistes compétents pour effectuer des audits indépendants et objectifs de ce genre" me poussent à demander aux participants de ce forum s'ils peuvent m'indiquer soit des cabinets indépendants soit des individus compétents pour faire des AUDITS QUALITE sur les services effectivement rendus tant au sein des cabinets d'administration de biens ou de professionels des services immobiliers (transaction et gestion) qu'au sein de certaines copropriétés (pour conforter ou au contraire contester les prestations fournies par les responsables, professionnels ou non...).
Bref, si vous avez ça dans vos carnets d'adresse ça m'intéresse, et je ne suis pas le seul !!! D'où mon envie de rassembler ou de rejoindre de VRAIS professionnels de l'audit de qualité dans les services immobiliers... stages de formation ou de sensibilisation compris.
Bon dimanche...
ab |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 15:13:41
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Si vous avez pratiqué la gestion pendant dix ou quinze ans et connaissez tous les recoins de la comptabilité des syndicats, vous avez une chance.
Gedehem dit très justement que l'expertise comptable n'est pas suffisante. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 16:33:15
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l ami ab, vous cherchez à vous former en audit, des personnes capables d'en faire ou une idée pour créer une structure en faisant? La mer fut houleuse cette nuit et je n'ai pas bien compris, merci de m'éclairer |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 19:42:46
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I ami ... vous avez les services de l'ARC ou de ses filiales, je pense à l'ARC-VAR et l'ARC-PACA, qui ont des personnes spécialisées dans le contrôle de gestion des copropriétés.
Voyez-les.
Et ne confondons pas "vérification des comptes", que toute personne ayant des notions comptables peut entreprendre, avec un "audit de gestion", qui nécessite une spécialisation, ici spécifiquement en copropriété.
Quant à JPM qui serait actionnaire de Foncia ? ..... je comprendrais mieux certains de ses posts !
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Edité par - gédehem le 05 sept. 2004 19:43:58 |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 20:15:40
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En farfouillant sur le net, j’ai trouvé la photo de la bobine d’un capitaliste ploutocrate repus et cynique actionnaire d’un gros syndic (je reconnais que je donne là -- littéralement, euh -- dans le cliché dans tous les sens du terme) :
Sa tête me rappelle quelque chose. Et à vous ?
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 05 sept. 2004 20:22:21 |
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l ami ab
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 20:22:33
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Pour éclairer l'ami océan sur ma démarche, je suis en train de me faire un petit dossier sur la qualité dans les services immobiliers et l'évolution des offres de prestations en ce domaine en France. Je n'en suis qu'au débit et vos aides diverses peuvent accélérer le processus de maturation !
Si les structures existantes ne donnent pas satisfaction (voir les déboires des labels Qualité Syndic et Qualité Gestion Locative, lesquels peuvent, par contre, être sources d'enseignements pour le dernier venu, soutenu par Foncia et quelques autres syndics (lesquels ? ) je pense sérieusement en parler à des amis et à des gestionnaires d'expérience pour répondre à la demande des SC d'une part, des professionnels voulant se différencier "par le haut" d'autre part. Mais est-ce vraiment possible ?
Si effectivement l'ARC Var et Paca ont des experts en matière d'audits de gestion, ça vaut le coupp (de fil) en attendant une rencontre en face à face.
Merci donc à l'ami GDM, pardon, G2M, pardon, gédehem... ainsi qu'à JPM et océan.
Pour répondre précisément à ce dernier la réponse est : les 3 mon général !
A bientôt et merci de vos réponses.
ab |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 30 sept. 2004 : 21:46:25
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la seule chose qui me semble importante c'est de ne pas se laisser bouffer par des méga-entreprises qui ne viennent même pas une fois par an à ton immeuble pour voir ce qui se passe dédans !
Chère Mathi, bonne idée de vendre , avant qu'ils finissent de te bouffer avec les charges et les honoraires qui augmentent à tout va ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 sept. 2004 : 23:00:51
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De Gedehem :
Citation :
Quant à JPM qui serait actionnaire de Foncia ? ..... je comprendrais mieux certains de ses posts !
Exact, Gedehem : c'est moi qui ai mis dans le forum l'arrêt rendu contre Foncia au sujet de ses contrats de syndic. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 10 juil. 2005 : 19:56:08
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et encore plus F avec ses cotisations obligatoires sur charges pour association habitat
ce serait bien de relancer le débat sur audit de GESTION , donc bien entendu au niveau des comptes aussi (comment parler gestion sans comptes  mais avec les "gestionnaires" que nous avons en général et le montant des dépenses et recettes d'une copro cela n'interesse pas grand monde ceci se faisant par un professionnel rapidement et sera systématiquement contesté par les syndics à la formation de juristes et non de gestion, ou de compta
sachant que 9X % des copros ne savent ce qu'est un grand livre ou sans notion de compta analytique (clés de répartition, etc), methodes de contrôle etc, les syndics et CS litigieux ont encore de beaux jours devant eux pour écarter ceux qui savent analyser les données de gestion, contrats, travaux etc
indeed je parle en connaissance ...
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 12:20:13
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Oui, la nouvelle demande de Foncia concernant une quote-part ou cotisation à verser pour une Association habitat à chaque bailleur est une grosse atteinte à notre porte-feuille. Elle vous sera facturée SAUF si vous refusez par écrit. Vous avez intérêt à en garder une copie
Cela ne s'appellerait pas de la vente forcée? Comment se fait-il qu'un gros groupe comme cela se lance dans cette situation? Une solution s'offre à mes yeux. Auraient-ils jugés que statistiquement et majoritairement leurs clients ne regardent pas leur compte?
LN |
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ffrankkie
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18 réponses |
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