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 Sujet  |
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1927
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 29 juil. 2004 : 14:39:23
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Bonjour à tous...un petit conseil SVP...
Un ami dispose d'un terrain et je souhaite apporter les fonds pour une construction (villa) afin de revendre le tout.
La SCI (2 associée) est elle adaptée à ce projet.
Afin d'utiliser les fonds uniquement pour le materiel necessaire à la construction, peut on avoir un autre associé qui apporterai sa main d'oeuvre ?
Mais comment convertir cette main d'oeuvre 5 (quelle règle) en part de la SCI ?
L'architecte est-il obligatoire pour plan et suivi des travaux ?
Quel serait selon vous le meilleur montage pour ce projet ?
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 29 juil. 2004 : 16:42:31
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1927,
Oui la SCI est le montage à adopter et votre idée est la bonne à ceci près que, dans votre cas, le mieux est de monter la SCI à 2 avec l'un apportant le terrain (valeur à estimer) et vous qui apportez le cash pour la construction. Le fait d'y ajouter un associé aportant la main d'oeuvre n'est pas facile car, comme vous le dites justement, il est difficile d'associer un nombre de parts à la main d'oeuvre.
Donc il vous faudra payer le constructeur pour sa main d'oeuvre.
Pour payer cette main d'oeuvre, je vous conseil de faire un emprunt au nom de la SCI avec comme garantie votre cash et le terrain. Cela ne devrait pas poser de problème à la banque.
Cordialement,
Pégase |
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1927
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 29 juil. 2004 : 17:36:34
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Citation :
Initialement entré par Pégase
1927,
Oui la SCI est le montage à adopter et votre idée est la bonne à ceci près que, dans votre cas, le mieux est de monter la SCI à 2 avec l'un apportant le terrain (valeur à estimer) et vous qui apportez le cash pour la construction. Le fait d'y ajouter un associé aportant la main d'oeuvre n'est pas facile car, comme vous le dites justement, il est difficile d'associer un nombre de parts à la main d'oeuvre.
Donc il vous faudra payer le constructeur pour sa main d'oeuvre.
Pour payer cette main d'oeuvre, je vous conseil de faire un emprunt au nom de la SCI avec comme garantie votre cash et le terrain. Cela ne devrait pas poser de problème à la banque.
Cordialement,
Pégase
Merci infinement de votre réponse très claire.
Encore une précision je vous prie :
Une fois le bien vendu TTC, doit on classiquement deduire la TVA des travaux et materiel de la TVA issu du prix de vente avant reversement aux impots ?
Y'a t-il des impots à payer en dehors des benefices à déclarer au niveau des impots sur le revenu ?
Peut-on récuperer un partie des benefices et laisser le reste au niveau de la SCI pour d'autres projets similaires (achat terrain, réaliser la construction et revendre) ?
Merci beaucoup en tout cas de vos reponses.
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 29 juil. 2004 : 18:14:25
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Si vous prenez la forme la plus simple de la SCI (ce que je conseil) et non pas celle soumise a l'imposition sur les BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), alors la SCI est transparente fiscalement. C'est à dire que vous payez des impots comme si la SCI n'existait pas.
Donc lors de la revente du bien construit, vous allez payer la TVA sur la différence entre le prix total de construction (tous frais inclus: matériel, frais de notaire, main d'oeuvre, frais de PC...) et le prix de vente effectif. Après la TVA, vous paierez l'impot sur la plus-value immo qui est de 26% (après abattement de 1'000 euro sur la PV brute). A savoir que le calcul et le paiement des la TVA et de l'impot sur la PV est fait par le notaire au moment de la vente. Vous n'avez qu'a lui transmettre toutes les pièces justificatives.
Pour plus de détails sur l'imposition des PV immo, voir mon message dans le sujet suivant:
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=14555
Pour l'architecte, si votre maison fait moins de 170m2 vous n'en avez pas besoin. Par contre, je vous le conseil fortement si vous êtes novice dans ce domaine. Cela donne un certain gage de bon résultat 8même si ce n'est pas garanti...)
Si vous voulez faire d'autre projets, le mieux est de réinjecter le cash lorsque cela est nécessaire. Si non, vous pouvez toujours augmenter le capital de votre SCI.
Cordialement,
Pégase |
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1927
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 30 juil. 2004 : 11:58:57
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Si vous prenez la forme la plus simple de la SCI (ce que je conseil) et non pas celle soumise a l'imposition sur les BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), alors la SCI est transparente fiscalement. C'est à dire que vous payez des impots comme si la SCI n'existait pas.
Donc lors de la revente du bien construit, vous allez payer la TVA sur la différence entre le prix total de construction (tous frais inclus: matériel, frais de notaire, main d'oeuvre, frais de PC...) et le prix de vente effectif. Après la TVA, vous paierez l'impot sur la plus-value immo qui est de 26% (après abattement de 1'000 euro sur la PV brute). A savoir que le calcul et le paiement des la TVA et de l'impot sur la PV est fait par le notaire au moment de la vente. Vous n'avez qu'a lui transmettre toutes les pièces justificatives.
Pour plus de détails sur l'imposition des PV immo, voir mon message dans le sujet suivant:
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=14555
Pour l'architecte, si votre maison fait moins de 170m2 vous n'en avez pas besoin. Par contre, je vous le conseil fortement si vous êtes novice dans ce domaine. Cela donne un certain gage de bon résultat 8même si ce n'est pas garanti...)
Si vous voulez faire d'autre projets, le mieux est de réinjecter le cash lorsque cela est nécessaire. Si non, vous pouvez toujours augmenter le capital de votre SCI.
Cordialement,
Pégase
Merci encore.
Dernière question promis :
A priori pas de plue value a payer car le terrain a été aquis par mon ami depuis plus de 15 ans (et plus 22 ans)...
La SCI peut elle continuer à réaliser des projets (achat terrain, construction-vente) sans qu'elle soit qualifiée d'activité commerciele ?
Peut-on se distribuer seulement une part des benefices et laisser une partie ds la SCI ?
Merci beaucoup
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 30 juil. 2004 : 14:16:30
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Citation :
A priori pas de plue value a payer car le terrain a été aquis par mon ami depuis plus de 15 ans (et plus 22 ans)...
Détrompez-vous. Que le terrain ait été acheté hier ou il y a 50 ans, cela ne change pas le fait que vous allez y construire une habitation et que, par conséquent, vous y ajoutez une valeur. Donc il y aura une taxation sur la vente. Comme le terrain et la maison seront vendus d'un seul tenant, il faut évaluer à ce jour la valeur de votre terrain et y ajouter le cout de la construction pour arriver à une valeur globale de prix à fixer comme base de calcul 'achat' à déduire du prix de vente pour calculer la PV brute (sur laquelle vous payrez la TVA ainsi que l'impot sur les PV).
Pour ce qui est de la qualification de l'activité de la SCI, c'est vous qui optez pour le régime d'imposition lors de la création de la SCI. Vous pouvez décider de choisir une imposition sur les BIC mais sachez que c'est irrévocable. Le meiux étant de consulter un conseiller financier (ou un notaire) en lui indiquant ce que vous souhaiterez faire plus tard avec cette SCI.
Ceci dit, je préconise personellement la mise en place d'une SCI par opération. Ca coute un peu plus mais au moins, vous séparez chaque opération en un seul bloc et c'est bien plus facile à gérer.
Une dernière chose: Si vous n'êtes pas un professionnel de la construction / promotion immobilière, vous aurez beaucoup de mal à trouver un assureur pour votre dommage-ouvrage / garantie décennale. Sachez que sans cette assurance, vous serez responsable de tout vice ou dégradation du fait d'erreurs de constructions, et ce, pendant 10 ans. Attention à ce point qui peut faire TRES mal.
Bonne cogitation 
Pégase |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 30 juil. 2004 : 14:23:24
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Autre remarque:
Le but d'une SCI n'est pas de faire du commerce mais de faciliter une opération immobilière à plusieurs. Elle n'est donc pas spécifiquement prévue pour distribuer des dividendes comme le ferai une société de capitaux traditionelle. Si vous voulez en faire une activité pérenne, alors il est bien plus sâge de monter une SARL à deux. Vous pourrer alors faire plusieurs fois la même opération mais sous la forme d'un commerce.
En plus, s'agissant des assurances, il vous sera bien plus facile d'obtenir une couverture avec une SARL qu'avec une SCI (qui équivant à faire une demande de couverture en nom propre).
Cordialement,
Pégase |
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