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Thierry54
Nouveau Membre
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 Posté - 29 juil. 2004 : 15:34:26
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Notre syndic refuse de reconnaitre l'élection du nouveau président du conseil syndical de ce fait il ne s'adresse qu'a l'ancien président du conseil syndical qui fait toujours parti du conseil syndical.
Notre cosneil est composé de 3 membres, l'ancien président, le nouveau et moi-même. Le syndic ignore donc le nouveau président et moi meme.
QU'EN PENSEZ VOUS?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 juil. 2004 : 15:46:14
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Il n'a peut être pas été informé officiellement de la désignation du nouveau président ?
Ou bien il n' pas mis son fichier à jour, ce qui serait plus grave
Ou encore le nouveau président est en liste rouge et n' pas communiqué son numéro de téléphne ? |
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Thierry54
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 29 juil. 2004 : 16:49:46
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Notre syndic a été avisé par lettre du nom du nouveau président du conseil syndical. Il est à noter que bien qu'ayant participé à l'élection l'ancien président à réfuser de signer cette lettre.
En fait le syndic refuse totalement de reconnaitre la désignation du nouveau président du conseil syndical.
QUE POUVONS NOUS FAIRE DEVANT CE COMPORTEMENT ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 juil. 2004 : 17:27:48
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Je crois qu'il faut abandonner un instant la discussion juridique.
Ce que vous indiquez fait apparaître qu'il y a un conflit interne au conseil syndical. Pourquoi ?
Et le syndic prend parti ! Il est lié à l'ancien président par une vieille pratique de la gestion ? par autre chose ?
Il est bien sur possible de notifier au syndic la désignation du nouveau président par LRAR mais, dans ce genre d'affaire, il faut surtout comprendre. |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 01:15:16
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Bonsoir.
Il faut peut-être rappeler au syndic qu'il y a un tas de choses qui ne peuvent être faites (signatures par ex) que par le président du CS.
Question : Votre syndic ignore le nouveau président. Mais que dit l'ancien dans tout cela ?
Amicalement.
Colette 
(Site à nouveau bientôt en ligne avec des animations) |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 02:06:37
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Citation :
Initialement entré par Thierry54
Notre syndic a été avisé par lettre du nom du nouveau président du conseil syndical. Il est à noter que bien qu'ayant participé à l'élection l'ancien président à réfuser de signer cette lettre.
En fait le syndic refuse totalement de reconnaitre la désignation du nouveau président du conseil syndical.
QUE POUVONS NOUS FAIRE DEVANT CE COMPORTEMENT ?
Bonjour Thierry54,
Votre AG a désigné un CS pour un mandat de quelle durée ?. Pourquoi seulement 3 membres ? Combien de copros dans votre copropriété ?
Vous pouvez désigner davantage de membres que le nombre imposé par le RDC (règlement de copro) ainsi que des suppléants afin que le CS soit TOUJOURS normalement constitué (art. 25 du décret).http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=376.
Le Président du CS doit s'imposer sinon le syndic et l'autre margoulin vont continuer. Et c'est inacceptable et préjudiciable au bon fonctionnement de la copropriété. Telle n'est pas la mission d'un CS.
Quant à l'ancien Pdt qui refuse de signer une lettre à l'entête du CS c'est inacceptable également. N'hésitez pas à lui mettre les points sur les "i".
Pourquoi a-t-il postulé s'il persiste à passer outre la mission de l'AG ?
Ou bien il se soumet, ou alors il se démet. Faites le lui bien comprendre. Il n'est pas là pour la gloire mais bien pour exercer son rôle de conseiller et ne pas mettre des bâtons dans les roues de façon à ce que ce CS fonctionne pour respecter la mission donnée par l'AG.
S'il démissionne, un nouveau copro se présente à cette candidature via le Pdt. du CS qui, s'il l'accepte, en informe aussitôt le syndic.
D'autre part, vous informez immémdiatement les copros du comportement négatif du syndic et de ce conseiller au sein du CS.
Ne pas se laisser monter sur les pieds....
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 13:59:04
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a- Je vous trouve parfait, absolument parfait, dans votre grande scène Coups-de-Menton-et-Jugulaire-en-Avant-Nom-de-Dieu-de-Nom-de-Dieu-et-Scrogneugneu-Nettoyez-moi-çà-Nom-de-Dieu-Sans-Merci avec, valeureux sabre pointé tout droit en avant et en haut sans frémir ni bégayer, toutes les tournures de langage adaptées et le vocabulaire choisi qui va avec, celles-là et celui-ci étant très judicieusement accompagnés de mâles et définitives affirmations dont on ne peut que se délecter et que je voudrais contempler un moment encore en même temps que de m’assurer que le sabre reste bien aiguisé comme il faut après leur reprise que voilà : :
1. / Du31 : « le Président doit s'imposer sinon le syndic et l'autre margoulin vont continuer. Et c'est inacceptable… » /
>> Me-oi, craignant : ben oui, c’est ben vrai qu’un margoulin est inacceptable, oh, oh (surtout accoquiné avec un syndic, les syndics étant d’ailleurs des accoquineurs patentés de margoulins et autres bonshommes de même classe), et c'est bien certain qu’un président doit et doit et doit jusqu’à plus soif ; par contre, un margoulin ne peut pas doire acceptablement (il en est indigne, vous pensez), tandis qu’un président doit doire à tous les coups, sans cela ce n’est pas un vrai président de devoir dû : quel schéma dans les têtes, nom de dieu dû, dis don mon dingdingdon >>
2. / Du31 : «c'est inacceptable également. N'hésitez pas à lui mettre les points sur les "i". » /
>> Me-oi : ben oui, c’est ben vrai qu’un margoulin est inanaccebptapbleu (bis) et qu’il faut donc pointer les zi plutôt que zinter les points ; et même chose avec une margouline, sans hésitation >>
3. / Du31 : « Ou bien il se soumet, ou alors il se démet» /
>> Me-oi : dans cette affaire de soumission-démission, qui est vraiment Gambetta ? qui est vraiment Mac Mahon ? >>
4. / Du31 : « Faites le lui bien comprendre. Il n'est pas là pour la gloire » /
>> Me-oi : la gloire, et plus encore La Gloire : sic transit…, de nos jours, hélas, savez vous : triste monde >>
5. / Du31 : « ne pas mettre des bâtons dans les roues … respecter la mission donnée »… » / (
>> Me-oi : le bâton est un outil de missionnaire ? il semblerait que oui si on vous suit bien ; cela peut-il dépendre de la position du missionnaire par rapport à la roue ou plutôt par rapport aux roues (il y a là plusieurs roues dans ce coup, et plusieurs bâtons) ? >>
6. / Du31 : « vous informez immémdiatement les copros du comportement négatif du syndic et de ce conseiller au sein du CS. » /
>> Me-oi : immédiatement, ou plutôt immémdiatement, et au sein ; la coupe à comportement est pleine avec ce sein que l’on peut voir : tout au moins on peut le craindre, vu d'içi >>
7. / Du31 : « Ne pas se laisser monter sur les pieds.... »
>> Me-oi, toujours pas trop rassuré : ces petons écrasables, est-ce bien compatible avec l’affaire des roues et des bâtons du point 5 ? : quel est en réalité le moyen de locomotion ? >>
b- Par contre, je vous trouve franchement mauvais sur le reste, c'est-à-dire dans votre affirmation (dont j’ai le souvenir que vous l’avez déjà avancée avec autant d’aplomb dans quelques autres sujets lus il y a quelques temps sur les forums, sujets qui étaient pareillement consacrés aux conseils syndicaux au moins partiellement), affirmation donc qui est de dire à Thierry54 et, à travers lui, aux autres personnes fréquentant les forums, je vous cite : « Vous pouvez désigner davantage de membres que le nombre imposé par le RDC (règlement de copro) ainsi que des suppléants afin que le CS soit TOUJOURS normalement constitué (art. 25 du décret). ».
Eh non, Du31, le nombre de membres du CS désignés par l’assemblée ne peut être supérieur au nombre de membres fixé par le règlement de copropriété, si toutefois ce règlement a fixé un tel nombre. Des suppléants, qui ne peuvent venir derrière ou à côté de membres titulaires surnuméraires, viennent en sus de ce premier nombre et l’article 25 du décret de 1967 ne peut aucunement venir au secours de votre affirmation fausse qui est que le nombre de membres des conseils syndicaux est possiblement et même souhaitablement à configuration élastique lorsque le règlement a fixé ce nombre. Votre « davantage » et votre « ainsi que » dans la citation ci-dessus de vos propos sont au cœur de l’erreur que vous avez fabriquée on ne sait pourquoi.
Dans la même veine, votre phrase, je vous cite une dernière fois pour cette réaction/réponse : « S'il démissionne, un nouveau copro se présente à cette candidature via le Pdt. du CS qui, s'il l'accepte, en informe aussitôt le syndic. » est totalement fausse. Une candidature à un poste de membre du conseil syndical n’a pas à être présentée pour acceptation ou non au président de ce conseil et le syndic n’a pas ou non à être informé des candidatures : celles-ci s’expriment librement devant l’assemblée qui est appelée à désigner les membres du conseil par la seule bouche des candidats, agissant individuellement. Le reste est de la pure invention.
c- J’observe, pour le regretter, que, sur d’autres thèmes des forums, dont je vous fais ici la grâce de l'énumération, vous procédez aussi à d’autres inventions de votre cru, de plus ou moins grande portée, en brodant autour des textes soit légaux soit jurisprudentiels que vous interprétez sans critique à votre façon et que vous présentez dans un style tout aussi définitif (une certaine précipitation à répondre ? voyez...).
Ces dérapages malheureux ne gomment pas les choses justes, mais un néophyte ne peut différencier le vrai entre le juste et le faux. Ils nuissent à la pertinence de vos réponses et abaissent la qualité globale du site.
Pierre |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 14:33:47
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Bonjour,
Au lieu de critiquer, car vous n'apportez rien d'autre, Pierre MARIE, donnez une solution à Thierry54 pour que le CS fonctionnement normalement, c.à.d, exerce sa mission tel que définie par la loi et le décret.
Donnez une solution concrète pour que le Pdt. du CS désigné par ses membres puisse exercer sa fontion et ne soit pas empêché par un membre visiblement hostile à cette désignation et un syndic qui ne respecte par le Pdt. désigné.
Un CS peut très bien avoir un nombre de conseillers supérieur à celui imposé par le RDC. Beaucoup de copropriétés en ont ainsi un nombre supérieur. Surtout quand un RDC n'est pas bien rédigé sur ce point. Les suppléants sont à désigner en vertu de l'art. 25 du décret. Le but en est que le CS doit toujours être normalement constitué.. En cas de défaillance d'un membre, provisoirement ou définitivement. Le texte de l'art. 25 du décret est très explicite sur ce point.
LE PARTICULIER, spécial copropriétés, Juin 2002, n° 955b, p. 172 :
"Mais, parfois, il arrive que, faute de candidats en nombre suffisant, tout copropriétaire peut se porter candidat par la suite et demander au syndic de réunir une assemblée générale portant sa candidature à l'ordre du jour. Mais le syndic a toujours la faculté de refuser, sauf si le candidat passe par l'intermédiaire du Président du conseil syndical......
Ca c'est du concret.
Il faut informer les copropriétaires de ce dysfonctionnement et blocage au sein du CS actuel car il ne faut pas oublier que ce sont les copropriétaires qui ont désigné un CS, pour exercer une mission et pas pour les voir se chamailler, faits qui entrave le bon fonctionnement du CS. Beaucoup de temps perdu et impossibilité d'avancer.
Mes interventions sur le forum reposent sur des textes de loi, des jurisprudence. Il n'y a pas d'interprétation à faire autre que le texte rapporté. Les gens savent lire et comprendre la teneur d'un article de loi, du décret et d'une jurisprudence. Ce n'est pas moi qui suis auteur de ces textes de lois. Il sont rédigés ainsi : il faut les respecter.
Alors, qui est-ce qui dérape ?
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 16:47:43
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a) Du31, Non, vous vous enferrez dans l'erreur : faites attention, notamment à la réflexion !
* si un règlement de copropriété a fixé un nombre défini de membres titulaires du conseil syndical, l'assemblée ne peut, au contraire de ce que vous affirmez à nouveau, en désigner davantage, sauf évidemment à modifier préalablement ce règlement par une résolution ad hoc qui serait introduite régulièrement à cet effet et adoptée à la majorité requise : il ne peut y avoir des membres titulaires surnuméraires qui viendraient en quelque sorte se caser entre les titulaires de plein exercice et les suppléants. Revoyez votre raisonnement qui persiste faussement.
* un suppléant vient en droit à siéger au conseil uniquement en cas de cessation définitive de fonction d'un titulaire, au contraire de ce que vous affirmiez précédemment et que vous semblez relancer/réitérer avec le « provisoirement » de votre troisième paragraphe dans votre dernier message (un problème supplémentaire de forme à ce propos : la phrase qui contient cet adverbe « provisoirement » n’est pas complète et ne peut dès lors être prise avec totale sécurité, ni même interprétée avec pleine certitude pour déterminer ce que vous vouliez dire précisément) ;
* la citation que vous donnez de Le Particulier n'a strictement rien à voir, mais strictement rien à voir, avec le cas traité ici, et de surcroît cette source n'est évidemment pas une source de droit. En particulier (c’est le cas de le dire, oual, oual) la dernière phrase de la citation que vous donnez en en soulignant le second membre (« Mais le syndic a toujours… ») ne repose sur rien qui soit prévu par les textes et l’on ne peut que vous exhorter d’oublier cette mauvaise béquille, malgré le caractère de bonne qualité et de « concret » que vous lui donnez. Il est possible que le rédacteur de Le Particulier ait fait là un amalgame erroné, ou au moins d’apparence erronée car la citation n’est constituée que de deux phrases hors texte, avec les dispositions de convocation des assemblées visées à l’article 8 du décret de 1967 ainsi que éventuellement avec le huitième alinéa de l’article 21 de la loi de 1965 : mystère…
Du31, votre persistance dans l'erreur montre bien que, dans certains cas, comme ici, vous ne lisez pas soigneusement et/ou correctement les textes, ceci quelle qu’en soit la raison, volonté, capacité, attention, etc. (et/ou que vous les interprétez avec des biais à votre façon).
Il en est ainsi ici de l'article 25 du décret de 1967 :
Citation :
Article 25
Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967.
Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires. En cas de cessation définitive des fonctions du membre titulaire, ils siègent au conseil syndical, à mesure des vacances, dans l'ordre de leur élection s'il y en a plusieurs, et jusqu'à la date d'expiration du mandat du membre titulaire qu'ils remplacent.
Dans tous les cas, le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit.
b) Si j’ai le temps (j’en ai un peu plus en ce moment, venant de cesser mes activités il y a quelques semaines, alors qu’auparavant j’étais quasi uniquement un lecteur du site avec peu de messages écrits et encore pas dans toutes ses rubriques), je reviendrai dans les prochaines périodes sur des sujets sur lesquels vous avez donné des renseignements erronés, en particulier par fausse interprétation de textes légaux ou jurisprudentiels (vous employez d’ailleurs à mauvais escient le concept de jurisprudence, ce qui est un défaut largement partagé). Je ferai de même évidemment sans particularisme si, selon moi et sous réserve des critiques pertinentes éventuelles en retour, des contributions d’autres intervenants avaient, de mon point de vue, à être reprises au bénéfice de l’ensemble du forum sur des points paraissant majeurs.
c) Ce que je conseillerais à Thierry54 serait, dans la veine de ce qu’indiquait Mr JPM dans un message plus haut, de d’abord tenter de comprendre. Puis de tenter de convaincre au-delà des lettres recommandées et ceci plutôt que de vitupérer au départ tous azimuts avec des noms d’oiseaux et des invectives (« le margoulin », « soumettez vous », « ne me marchez pas sur les pieds », etc.) ; cela en faisant observer à Thierry54 que le fait que le président sortant déchu n’ait pas signé la lettre dont il parle adressée au syndic n’est pas en soi gênant : il suffit, Thierry, que vous disposiez d’un compte-rendu de séance du conseil qui fasse apparaître (c’est le cas selon ce que vous dites), avec des signatures en nombre majoritaire, qu’un nouveau président a été désigné.
Il est certain que l’affaire ne peut être gérée qu’en prenant en compte la sensibilité locale, que Thierry connaît et que nous ne connaissions pas.
Pierre |
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harpe
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 22:33:25
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Le syndic aurait-il qq chose à cacher au nouveau président ?
Il faut que le nouveau président s'impose : par ex : un coup de tel chaque semaine . |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 23:06:10
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Bonsoir à tous,
Citation :
* si un règlement de copropriété a fixé un nombre défini de membres titulaires du conseil syndical, l'assemblée ne peut, au contraire de ce que vous affirmez à nouveau, en désigner davantage, sauf évidemment à modifier préalablement ce règlement par une résolution ad hoc qui serait introduite régulièrement à cet effet et adoptée à la majorité requise : il ne peut y avoir des membres titulaires surnuméraires qui viendraient en quelque sorte se caser entre les titulaires de plein exercice et les suppléants. Revoyez votre raisonnement qui persiste faussement.
Et vous revoyez ce qui se pratique couramment dans les copropriétés. Les sujets sur ce point ne font pas défaut sur les forums. Il arrive également que le RDC n'ait pas prévu un nombre assez important eu égard aux nombres de bâtiments et copropriétaires. Sans oublier les membres de CS d'un syndicat principal et des syndicats secondaires.
Citation :
* un suppléant vient en droit à siéger au conseil uniquement en cas de cessation définitive de fonction d'un titulaire, au contraire de ce que vous affirmiez précédemment et que vous semblez relancer/réitérer avec le « provisoirement » de votre troisième paragraphe dans votre dernier message (un problème supplémentaire de forme à ce propos : la phrase qui contient cet adverbe « provisoirement » n’est pas complète et ne peut dès lors être prise avec totale sécurité, ni même interprétée avec pleine certitude pour déterminer ce que vous vouliez dire précisément) ;
Un suppléant peut "provisoirement" remplacer un membres du CS qui serait malade, en congés ou autre problème et ce, toujours en gardant dans l'esprit que le CS ne soit pas anormalement constitué. En tout cas, c'est ce qui pratique très couramment dans des copropriétés.
Citation :
* la citation que vous donnez de Le Particulier n'a strictement rien à voir, mais strictement rien à voir, avec le cas traité ici, et de surcroît cette source n'est évidemment pas une source de droit. En particulier (c’est le cas de le dire, oual, oual) la dernière phrase de la citation que vous donnez en en soulignant le second membre (« Mais le syndic a toujours… ») ne repose sur rien qui soit prévu par les textes et l’on ne peut que vous exhorter d’oublier cette mauvaise béquille, malgré le caractère de bonne qualité et de « concret » que vous lui donnez. Il est possible que le rédacteur de Le Particulier ait fait là un amalgame erroné, ou au moins d’apparence erronée car la citation n’est constituée que de deux phrases hors texte, avec les dispositions de convocation des assemblées visées à l’article 8 du décret de 1967 ainsi que éventuellement avec le huitième alinéa de l’article 21 de la loi de 1965 : mystère…
Encore un fois, je ne fais que rapporter un texte. Maintenant si vous pensez que LE PARTICULIER est un magazine de cuisine ou de mode !!! Chacun son point de vue.
Citation :
* la citation que vous donnez de Le Particulier n'a strictement rien à voir, mais strictement rien à voir, avec le cas traité ici, et de surcroît cette source n'est évidemment pas une source de droit. En particulier (c’est le cas de le dire, oual, oual) la dernière phrase de la citation que vous donnez en en soulignant le second membre (« Mais le syndic a toujours… ») ne repose sur rien qui soit prévu par les textes et l’on ne peut que vous exhorter d’oublier cette mauvaise béquille, malgré le caractère de bonne qualité et de « concret » que vous lui donnez. Il est possible que le rédacteur de Le Particulier ait fait là un amalgame erroné, ou au moins d’apparence erronée car la citation n’est constituée que de deux phrases hors texte, avec les dispositions de convocation des assemblées visées à l’article 8 du décret de 1967 ainsi que éventuellement avec le huitième alinéa de l’article 21 de la loi de 1965 : mystère…
Au lieu de passer votre temps à critiquer tous azimuts, compte tenu de vos compétences, vous seriez plus utilie à répondre concrètement aux problèmes des uns et des autres puisque vous semblez avoir raison en tout et connaître le vaste domaine qu'est la copropriété. Puisque chaque cas est un cas différent. J'ai passé beaucoup de temps à lire les exposés de chacun et ai pris intérêt à la détresse de certains.
Citation :
c) Ce que je conseillerais à Thierry54 serait, dans la veine de ce qu’indiquait Mr JPM dans un message plus haut, de d’abord tenter de comprendre. Puis de tenter de convaincre au-delà des lettres recommandées et ceci plutôt que de vitupérer au départ tous azimuts avec des noms d’oiseaux et des invectives (« le margoulin », « soumettez vous », « ne me marchez pas sur les pieds », etc.) ; cela en faisant observer à Thierry54 que le fait que le président sortant déchu n’ait pas signé la lettre dont il parle adressée au syndic n’est pas en soi gênant : il suffit, Thierry, que vous disposiez d’un compte-rendu de séance du conseil qui fasse apparaître (c’est le cas selon ce que vous dites), avec des signatures en nombre majoritaire, qu’un nouveau président a été désigné.
Thierry54 a parfaitement compris le problème qui empêche le bon fonctionnement de ce CS. N'oubliez pas qu'ils ne sont que 3. Lors d'une réunion, le syndic ne peut se tromper d'interlocuteur. Une AG a désigné 3 membres et pas 15 ou 20.
Mais vous semblez occulter le post initial de Thierry : "Notre syndic refuse de reconnaitre l'élection du nouveau président du conseil syndical". Alors mettez vous à sa place, au sein de ce CS. Vous êtes le nouveau Pdt. du CS et le syndic vous regarde en transparence en s'adressant à un membre qui n'est pas le Pdt. mais à qui il s'adresse en lui donnant cette qualité. Vous faites quoi ?
Le CS est la courroie de transmission entre les copropriétaires et le syndic.
Comment ce CS va-t-il pouvoir rendre compte de ses réunions au copros ? En leur disant que le syndic confond le nouveau et l'ancien Pdt du CS ?
Comment va pouvoir fonctionner ce CS ?
A 3 membres : comment constituer des commissions travaux, compta, espaces verts, vérification des comptes trimestriellement, etc... ?
Voulez-vous que je vous communique un lien concernant certains Pdt de CS : sujet à l'initiative d'un syndic professionnel ?
Il est, également, des CS qui fonctionnent sans avoir désigné un Pdt. Le sujet est actuellement en cours sur le forum. Ils se sentent mieux ainsi pour exercer leur mission et, pourtant l'art. 21 de la loi indique que le CS désigne son Pdt.
Un peu d'humanité s'il vous plaît dans les rapports entre copropriétaires. Nous là pour nous entraider et pour que chacun, expose son cas en demandant des conseils, des textes, en regardant les similitudes de situations partagées du Nord au Sud de la France...
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 23:13:41
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Juste un commentaire concernant le nombre de conseillers syndicaux. Dans mon cas, le RC stipule que le CS comprendra 3 membres au moins. Là, il est clair qu'il n'y a pas de limite au nombre de membres. Ce qui peut cependant conduire à des inepties comme chez moi : 20 copropriétaires dont 9 CS qui ne savent que palabrer et qui n'ont pas la moindre idée de ce que doit faire un conseil syndical.
J'imagine qu'il y a 4 cas de figures possibles :
- au moins x membres
- exactement x membres
- entre x et y membres
- aucune indication (?)
Au fait, il serait intéressant de connaître le nombre de lots et de copropriétaires.
Elisabeth |
Edité par - Elisabeth le 31 juil. 2004 23:18:02 |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 00:11:18
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Effectivement, Elisabeth, on pourrait presque dire que chaque copropriété est un cas isolé, tellement il apparaît sur le forum des fonctionnements différents chez les uns et les autres. Ceci vient du fait qu'il y a soit, non respect des RDC ou des loi et décret.
Alors que la règlementation en matière de copropriété est la même pour toutes les copropriétés.
Les RDC impose le nombre de membres du CS de façons différentes. Pour votre cas, l'ineptie ne vient pas du nombre de membres : 9 sur 20 copropriétaires. Ce qui laisserait présager d'une bonne prise en mains des problèmes par le CS. Elle vient du fait que les membres ne sont pas compétents ou ne s'intéressent pas à la fonction pour laquelle l'AG les a désignés....
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 02:36:12
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DU31,
a-- On peut effectivement au concret dans chaque copropriété s'adapter.
Mais, au plan du droit et, en conséquence directe, pour ce qui est du fonctionnement régulier de l’organe qu’est le conseil (ainsi que par ricochet des deux autres organes, syndic et assemblée), des suppléants ne peuvent remplacer dans leurs postes des titulaires qui seraient déclarés (par qui ?) ou que l'on considérerait (comment ?) temporairement absents : ce serait de l’usurpation de fonction par rapport à ce qu’a décidé l’assemblée en élisant titulaires comme suppléants et en les distinguant ainsi. On ne peut pas dire autre chose sauf à persister comme vous semblez le faire dans une lecture erronée de l'article 25 du décret : il faut revenir, calmement et modestement, à la réalité du texte.
Que l'on convie les suppléants à participer en tant que tels aux réunions du conseil syndical est une autre chose. Si, comme vous en émettez la possibilité, le règlement de copropriété n’a pas « prévu assez de membres », alors on introduit cette question devant l’assemblée, seule souveraine, on en délibère et on en décide : on ne fait pas de l’aménagement des structures au fil de l’eau sans cadre et au gré de l’humeur ou de l’avis de tel ou tel à un instant donné.
b-- Autre problème (décidemment). Celui-ci touche a davantage au fond.
Votre formulation, nouvelle, qui est de dire que "Le CS est la courroie de transmission entre les copropriétaires et le syndic " apparaît comme dénuée de tout fondement et n’être aucunement conforme à la définition comme à l’articulation des fonctions dans le régime de copropriété : le conseil syndical n'est aucunement une sorte d'organe de représentation ou de médiation ou d'intermédiation entre chaque copropriétaire et le syndic ni, en sens inverse, entre le syndic et chaque copropriétaire ni entre les copropriétaires en tant que groupe et le syndic dans un sens ou l’autre.
Que transmettrait cette courroie que vous inventez là : des informations, des documents, des scoubidousbidous ?
Beaucoup de gens (notamment au sein même des conseils, eh..., ainsi que chez les syndics pour des raisons qui peuvent soit diverger soit confluer) croient, ou veulent faire croire, que le conseil a un rôle de représentation ou de "courroie de transmission" comme vous le dites à tort : il n'en est strictement rien. Révisez, DU31, ce qu'est le rôle de chacun et de chaque organe dans la copropriété.
C’est, vous le savez j’en suis certain, l’article 21 de la loi de 1965 qui définit ce qu’est le conseil syndical et ses fonctions.
Organiquement, le conseil, par construction, a, et n’a que, des fonctions d’assister le syndic, de contrôler sa gestion et, dans certaines conditions de consultation ou de saisine, de donner des avis au syndic ou à l’assemblée : il ne « courroite » rien et ne transmet rien entre les copropriétaires et le syndic. Pour bien administrer, une copropriété ou autre chose, il faut être précis et organisé, pas partir dans d’autres sens.
Pierre |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 19:53:36
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Bonjour,
Je fais juste un bref passage, entre deux épisodes vacanceux.....
Et la lecture de certaines interventions me font parfois doucement rigoler ! et quand je dis doucement, ce n'est pas un simple gloussement de gorge retenue, non...!
Par exemple, le rappel des règles de droit fait ici sur le CS, ses membres, et celles qui concerne spécifiquement le pdt du CS.
Moi, j'aimerais bien que les règles de droit dont il s'agit soient systématiquement respectées et appliquées par les syndics de copropriété qui, il faut quand même le rappeler, sont en principe (mais pour moi, prétenduement pour une trop grande majorité) des "professionnels de la gestion immobilière".
Qu'un syndic ne reconnaisse pas un pdt de CS au motif qu'il n'est pas dans ses petits papiers est déja une entorse aux règles de droit par le syndic. Le reste n'est que bavardage inutile.
D'autre part, il est du pouvoir d'une AG de prendre les décisions qui lui convient, y compris lorsqu'elles sont contraires aux clauses d'un RDC ! De telles décisions, prises à l'art.24 ou 25 par exemple, ne modifient pas pour autant le RDC. Elle n'en sont pas moins des décisions effectives, d'application impératives d'autant plus si aucune contestation n'a été introduite dans les 2 mois de l'art.42.
Ainsi la nomination par une AG de 10 membres du CS alors que le RDC n'en prévoit que 3 (ce qui est le minimum syndical, mais une bétise de s'en tenir à ce 3 !) n'est pas, en droit, illégale de la part de l'AG. C'est son pouvoir souverain ! S'il n'est pas contesté, il y aura 10 membres !.
A l'inverse, lorsqu'une décision d'AG non contestée est appliquée régulièrement, elle devient la règle commune à tous, quand bien même elle serait contraire aux dispositions du RDC ! Si 10 membres ont été nommés en 2003, il faudra une autre décision d'AG pour décider de n'en nommer que 8 avant d'en désigner 8. Sinon, il en faudra obligatoirement 10, bien que 3 mentionnés au RDC. !
Mais je suis sur que vs saviez tout cela.
Pour répondre à Thierry54, je lui dirais d'être ferme, de rappeler au syndic qu'il est soumis au CS pour ce qui concerne le contrôle de sa gestion (L.art.17 " ..., placé SOUS le contrôle ...).
Subordonné au CS pour le contrôle de sa gestion (il ne faut pas l'oublier !), le syndic n'a pas à intervenir dans le fonctionnement de cet organe de contrôle du Syndicat, en particulier de la nomuination de son pdt ou de membres chargés des contacts (art.26 D.1967 modifié)
Ce sont là des règles de droit simples auxquelles un syndic ne peut se soustraire.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 03 août 2004 : 11:14:51
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J'avais lu quelque part que " la raison est la chose la mieux
partagée du monde ".
Il y a longtemps de cela.
Est ce encore vrai ?
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 août 2004 : 15:25:44
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Citation de Gedeheim (reprenant une indication de DU 31) :
Citation :
D'autre part, il est du pouvoir d'une AG de prendre les décisions qui lui convient, y compris lorsqu'elles sont contraires aux clauses d'un RDC !
Il est bien évident que cette affirmation est gravement fautive et de nature à apporter aux néophytes qui viennent sur Universimmo une information aussi déplorable que celle qui laisserait entendre qu'on peut dépasser un véhicule en haut d'une côte en franchissant la ligne continue.
M. Lafond (Code de la copropriété 421) rappelle que " les prescriptions du règlement de copropriété s'imposent au syndicat ", et par voie de conséquence à l'assemblée générale qui est le mode d'expression de sa volonté.
Elisabeth a fort bien vu le problème en énonçant quatre cas pour les règles de composition du CS, auxquels j'ajoute les réponses possibles :
au moins x membres : Si x = 5, l'AG peut désigner 5, 6 membres et +
exactement x membres : si x = 5 l'AG désigne 5 titulaires
entre x et y membres : si x = 3 et y = 5, l'AG peut désigner, 3, 4 ou 5 titulaires
aucune indication : l'AG désigne au moins 2 membres car le CS est un organe collégial qui exige la pluralité.
L'AG peut désigner en outre des suppléants, en respectant, s'il y a lieu, le nombre fixé par le RC
L'assemblée peut aussi, dans les conditions fixées par la loi, modifier la clause du RC si il apparaît souhaitable de le faire.
Et pour les prescriptions légales et réglementaires, il faut aussi les respecter même quand on les considère inappropriées. On peut, seul ou avec d'autres, tenter de faire connaître des suggestions, et espérer qu'elles finiront par recevoir bon accueil. Sic pour la suppression du compte prorata temporis, pour celle de l'ordre du jour complémentaire, pour la nécessaire gestion correcte des archives et pour la prise en considération de la date de première présentation de la LRAR pour fixer le point de départ du délai de convocation et son respect à l'égard de chacun des copropriétaires convoqués, parmi d'autres exemples.
C'est aussi dans ce sens qu'a été fixée la mission de la Commission de la copropriété, qui reste invitée à présenter des suggestions aux pouvoirs publics. Il appartient donc aux organisations qui y sont représentées de faire prospérer leurs suggestions par cette voie privilégiée. Jusqu'à présent, les recommandations semblent avoir eu plus d'effet sur la jurisprudence et la pratique que sur les pouvoirs publics. Pour autant le bilan n'est pas négligeable.
Pour la question posée, il reste évident que le syndic n'a pas à négliger le nouveau président élu. Mais nous savons qu'il y a des circonstances dans lesquelles on ne peut s'en tenir à la "force injuste de la loi"  |
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benmazout
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 03 août 2004 : 15:44:23
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Au niveau pratique, le "refus" du syndic de reconnaître le pt du CS me paraît suspect et révélateur. Le syndic préfère traiter avec un niais ou un complice, c'est évident.
Au nouveau pt de CS de s'imposer et de rappeler la loi.
S.
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alcade
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 03 août 2004 : 17:29:16
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Bonjour à tous,
Je rentre de vacances et je survolle ce forum qui m'a été bien utile dans une situation tout à fait similaire à la votre.
je n'ai lu votre forum qu'en diagonale pour l'instant, mais j'ai cru relire mon histoire de Pdt de CS.
Je vous encourage à lire le lien suivant qui résume les dernieres étapes de mon chemin de croix de président du CS non accepté par le syndic :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13699
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13674
Il faut en tous cas vous valoriser auprès des copropriétaires et obliger votre syndic à vous considérer en lui demandant des comptes, la copie des contrats en cours etc, il est tenu de vous les communiquer ...
Soit il comprend qui vous êtes soit il s'obstine à vous combatre.
Alors communiquez, communiquez, et re communiquez, reunion du CS tous les 3 mois, le premier avec le syndic et compte rendu au copropriétaires (si le syndic ne veut pas le faire vous le faites vous même ), puis forcez le à communiquer avec vous, email etc ...
Méfiez vous de la démission du complice du syndic, celui-ci poura jouer avec ... pour mon cas j'avais des suppléants ...
Rappelez vous que la critique ne vous épargnera pas, et de ne pas faire d'erreur ! Soumettez vos idées à ce forum ils sont pour la pluspart très compétant et avertis.
Pas de décision hative et bon courage. |
Edité par - alcade le 03 août 2004 17:44:52 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 août 2004 : 23:36:14
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JPM, on vous reconnait bien là ! ! !
Si les clauses des RDC de France et de Navarre sont autant de lignes blanches à ne pas dépasser, il y aurait 6,5 millions de copropriétaires et plusieurs centaines de syndics en prison, avec retrait de leur titre de propriété pour les uns, de leur carte professionnelle pour les autres.
Car enfin, JPM : QUI rédige les RDC, convention entre les copropriétaires ? .. QUI en a obligatoirement connaissance préalablement à l'acqisition ?
Un promoteur construit un immeuble, demande à un notaire-géomètre-copain-architecte de rédiger un RDC, sans qu'à aucun moment les seuls concernés, les copropriétaires futurs, ne soient pris en compte.
On met une clause suivant laquelle " le CS sera composé de 3 membres..", sans que les rédacteurs n'en mesure toute la limite ridicule (au fait, vous nous parlerez un jour des rédacteurs de RDC, de leur(s) compétence(s) pour le moins juridique, de leur(s) qualification(s) en matière de copropriété ?)
Si le RDC est bien une convention entre les copropriétaires, nous savons tous que beaucoup comprennent des clauses illégales (vous savez, une grille de charges particulières pour un équipement ...qui n'est pas spécifié 'équipement particulier') sans parler des méthodes (?) de calcul tant des tantiemes généraux que particuliers, qui sont parfois eux aussi contraires aux dispositions légales.
Vous avez oublié ces RDC qui précisent que le pdt de séance de l'AG sera le propio qui aura le + de millièmes .... Et il faudrait suivre cette disposition à la lettre ? Pourquoi une adaptation des RDC ?
C'est pourquoi je peux dire qu'un syndicat de copropriétaires peut, s'il le juge nécessaire, décider de passer outre à telle clause, ici pour les membres du CS limités à 3, et d'en désigner 10 !
Car enfin, JPM, maintenir une telle disposition d'un CS à 3 est bien plus irresponsable et fautif que de décider de ne pas en tenir compte.
Nous savons tous qu'un CS à 3, c'est le pire danger si un seul n'est plus en place : il n'y a plus de CS régulièrement constitué ! Est-ca là une clause d'intérêt collectif ? NON, c'est un danger qu'il faut corriger.
Ce qui est fautif et irresponsable, c'est d'aller à l'encontre des intérêts collectifs des copropriétaires. Lorsqu'ils sont bien compris, et pas besoin d'être un spécialiste pour bien les comprendre, ces copropriétaires peuvent prendre les dispositions qu'ils souhaitent en AG pour les satisfaire.
Si une clause vous met dans le fossé, vous allez dans le fossé sans rien dire ?
JPM, j'ai parfois du mal à vous suivre, mais là, c'est la fuite. Sans doute avez vous oublié que la loi (le RDC) est fait pour l'homme et non l'homme pour la loi (RDC). Et ce n'est pas là l'anarchie pour autant....
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 02:49:23
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bon résumons:
Qui est élu au CS:
-un "nouveau president" fraichement élu
-un membre du CS fraichement élu
-un vieux c$%*$ de président depuis trop longtemps élu
Moi je dis le nouveau president écrit une lettre LR AR pour notifier son élection qu'il signe avec le membre fraichement élu, tout ca = 2 voix !!! Comment notre vieux president peut il contester à lui tout seul, et le pourri de syndic n'a qu'a en tirer les conclusions logiques qui s'imposent à lui !!!!
Parce que ce qui est sur c'est que si le syndic conteste l'election du nouveau president, alors moi je conteste l'election de l'ancien de la meme maniere, donc conclusion il n'y a aucun president puisque aucun n'a été notifié au syndic, donc le syndic est en faute en adressant des courriers a l'ancien president. |
Edité par - yaume le 04 août 2004 04:18:41 |
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