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vda007
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43 réponses |
 Posté - 29 juil. 2004 : 17:33:52
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Bonjour,
Nous avons acheté une maison. Dans l'acte de vente le vendeur déclare n'avoir aucune connaissance d'une servitude. Par contre il déclare qu'il y a un passage latéral suivant un plan de la maison datant de 1920.
Y a-t-il une différence entre une servitude et un passage latéral?
Les voisins ont-ils le droit de passer comme ca tout le temps meme sans vélo (a pied)? je signale au passage qu'ils savent accéder a leur jardin par leur maison mais ils passent tout le temps par ce chemin commun.
Il parait qu'un passage latéral ne peut passer juste devant une maison hors ce passage passe devant notre piece arriere de la maison.
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 29 juil. 2004 : 17:50:22
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Vous vous rappelez du sketch de Michel Lebb:
"Je suis le passant qui passe...." ??
Je sais, hors sujet total mais je ne pouvais pas résister.... Désolé. 
Plus sérieusement, si il n'y a pas de servitude de passage, normalement, il n'y a aucun droit au passage. Ceci dit, si cela fait depuis 1920 que cela dûre, vos voisins pourraient faire jouer l'existance de la servitude 'de fait'.
A confirmer par un expert. Dethau? A vous de jouer Cher Ami
Pégase |
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vda007
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 16:34:43
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Coucou me revoilà
Après de nombreuses recherches nous avons réussi à retrouver l'acte de vente de 1920 qui nous parle bien d'un passage latéral servant pour les voisins et durable toujours mais toujours pas de trace du terme servitude ... Par contre il stipule aussi un puit commun durable également toujours mais qui n'existe plus aujourd'hui. Nous ne savons plus quoi en penser... Les notaires sont aussi perdus que nous sur cette histoire c'est pourquoi j'ai fait appel à un avocat. Cet avocat me conseille de me renseigner auprès de l'urbanisme pour connaitre l'acte de vente des voisins. Je voulais juste vous demander votre avis sur le sujet .... Merci |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 16:53:42
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depuis quand l'urbanisme renseigne sur les titres de propriété ?
la recherche s'effectue plutôt au bureau des Hypothéques (qui dépend des services fiscaux) |
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vda007
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 12 août 2004 : 12:58:38
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Merci .....
Je vais devoir faire appel à un avocat car j'ai retrouvé le plan de 1920 qui stipule un passage commun. J'ai également retrouvée l'acte de vente de 1920 qui dit: "Le passage commun restera toujours....le four commun restera toujours" Je signale que le four n'existe evidement plus. J'ai aussi reçu une attestation du bureau d'enregistrement qui stipule qu'ils nont rien retrouvé dans leur documents qui parle d'un droit de passage.Maintenant je vais retrouver l'acte de vente de mes voisins pour voir ce qu'il y a dedans au sujet de ce passage...
C'est un sujet difficile à éclaircir et je constate que personne ne sait me répondre clairement sur ce qu'il en est de ce passage commun.. |
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 12 août 2004 : 13:29:34
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Renseignez-vous auprès d'un géomètre expert qui précisera exactement en fonction de la nature des parcelles les types de servitudes applicables ou non.
Eventuellement, vous pourrez repréciser les droits de jouissance à travers un procès-verbal qu'il rédigera après avoir convoqué vos voisins. Cette pièce mettra fin à toute réflexion et sera annexée à vie au titre de propriété de la parcelle au bureau des hypothèques.
DAMSAMBOISE |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 12 août 2004 : 14:10:39
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Art. 637. - Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.
Art. 639. - Elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires.
Une servitude est une charge imposée à un immeuble, qualifié de fonds servant, au profit d’un autre immeuble, appelé fonds dominant.
Elle nécessite trois éléments :
Une pluralité de propriétaires
Une charge imposée au fonds servant
Une utilité pour le fonds dominant
son "appelation" n'a pas d'importance : un passage qui vous sert à passer chez un voisin est une servitude sur le fonds du voisin.
si vous avez retrouvé un acte de 1920 faisant état de ce passage : c'est donc qu'il y a "une servitude de passage": vous auriez pu retrouver un passage de canalisation et là, il y aurait eu "servitude d'aqueduc" par ex.
est ce que c'est plus clair ?
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 12 août 2004 : 14:31:41
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Pégase a raison.
Cependant vous ne précisez pas si ce chemin est sur votre terrain ou non, ce qui va déterminer qui doit la servitude à qui...
Si les limites de propriétés ne sont pas claires ou si vous voulez reprécisez les choses, contacter un expert géomètre.
Je n'ai pas de droit commercial avec eux mais je doit reconnaître qu'ils sont assermentés et peuvent éclaircir pas mal de situations.
DAMSAMBOISE |
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vda007
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 12 août 2004 : 16:46:46
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je viens d'avoir le notaire de mes voisins au téléphone qui me dit que dans leur acte ils ont des conditions spéciales pour le passage ce notaire me dit qu'il y a un titre et donc c'est une servitude;;; Pourquoi n'a-t-il pas été retrouvé au bureau d'enregistrement du cadastre??????? Pourquoi dans tous les actes de notre maison il n'y avait rien ecrit a ce sujet?????????? Bien sur il refuse de me donner ce document mais je dois demander a mon avocat de leur ecrire...
En attendant quelqu'un pourrait-il m'expliquer |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 12 août 2004 : 17:10:00
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1 - ce n'est pas au cadastre qu'on trouve les actes mais au bureau des Hypothéques.
2 - vous nous avez dit que dans votre acte, votre vendeur déclarait qu'il y avait un passage latéral au profit des voisins : passage = servitude, je vous l'ai dit au dessus.
3 - le bureau des hypothéques fonctionne de façon bizarre :
les actes y sont répertoriés de deux façons :
ceux publiés avant 1955
ceux publiés aprés 1955.
actuellement, les notaires qui rédigent les actes ont une obligation de se renseigner sur une période de 30 ans (donc sur le répertoire postérieur à 1955) : il n'est donc pas fait état sur le document qu'ils reçoivent de la servitude marquée dans un acte de 1920 (avant 1955 !) il faut dans ce cas un autre document mais qui est demandé spécialement. |
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 13 août 2004 : 08:10:23
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Pour compléter la réponse, il n'y a pas obligation de faire indiquer dans tous les actes concernés par une servitude l'existence de celle-ci.
Elle peut-être :
-"de fait" (admises depuis plus de 30 ans) et donc éventuellement indiquée nulle part,
-"référencée". Il suffit alors qu'elle soit indiquée dans un seul des actes concerné ou dans un PV rédigé par un géomètre expert.
Pour ce second point, le tour des voisins concernés et une demande de renseignement au bureau des hypothèques vous éclaire systématiquement pour retrouver l'origine de la servitude.
Dans votre cas, même s'il n'y avait eu aucun écrit, il s'agit d'une servitude de fait puisque le passage (servitude) est indiqué sur un acte antérieur à 30 ans donc c'est une servitude admise de fait.
DAMSAMBOISE |
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vda007
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 12:57:05
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Merci de m'avoir répondu...
J'ai une attestation du bureau des hypothèques comme quoi ils n'ont aucune trace d'un droit de passage pour les voisins.
Mon avocat me dit qu'un passage latéral n'est pas systématiquement une servitude et normalement j'aurais du avoir la copie du titre dans mon acte mais evidement pas puisqu'il n'est pas enregistrer.
Pour rappel dans mon acte on parle bien de passage latéral mais on ne dit pas "au profit des voisins" . De plus ce passage longe le coté gauche de ma maison et ensuite il passe devant ma salle de bain.
En 1920 il passait plus loin de la maison puisqu'entre temps les propriétaires ont agrandi la maison (2pièces en plus) ce qui fait qu'il passe juste devant. Comme aucune servitude n'est enregistrée évidement ils ont eu tous les permis d'urbanisme.
Je veux bien vous croire quand vous me dites qu'il s'agit bien d'une servitude mais celle ci n'est pas tout a fait légale puisque je n'en ai aucune preuve et qu'elle n'a pas été enregistrée. De plus je ne suis pas convaincue qu'ils puissent l'utiliser comme ils le font c'est à dire qu'ils passent tout le temps sans raison et à pieds ils ont tout de meme une porte d'entrée je me demande a quoi elle sert.
En regardant bien les plans de 1920 je constate:
La piece donnant a la rue etait une chambre ; la piece donnant a l'arriere etait une cuisine avec un couloir. Alors je me demande si l'entrée des maisons n'était pas à l'arriere puiqu'il est logique de rentrer par le coté cuisine/couloir et non par la chambre. Mais aucun moyen de le prouver???
Q'en pensez-vous???? |
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 13:07:27
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Je pense que malheureusement pour vous le sujet est clos puisqu'il s'agit d'un passage/servitude institué depuis plus de 30 ans, sans contestation formelle depuis 30 ans donc admise de fait ==> elle est admise. point final.
Si votre voisin a une autre ouverture lui permettant d'avoir le même type d'accès sur sa parcelle, vous pouvez tenter par voie juridique de lui demander un abandon de servitude.
Mis à part cela, plus d'autres recours.
DAMSAMBOISE |
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vda007
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 13:32:31
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Ah oui mais ce n'est pas logique puisqu'il y a la meme chose pour un four qui n'existe plus aujourd'hui....alors je peux réclamer aussi mon four commun.
Vous me dites tout le contraire que ce que d'autres me disent...
Je voulais juste savoir sur base de quoi vous me dites ca Etes-vous avocat? |
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 13:48:10
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Citation :
Initialement entré par vda007
Ah oui mais ce n'est pas logique puisqu'il y a la meme chose pour un four qui n'existe plus aujourd'hui....alors je peux réclamer aussi mon four commun.
Vous me dites tout le contraire que ce que d'autres me disent...
Je voulais juste savoir sur base de quoi vous me dites ca Etes-vous avocat?
Je ne suis pas avocat mais simple particulier qui échange sur la thématique de l'immobilier à travers ce forum. Le problème des servitudes est souvent abordé à travers les questions.
En tous cas, pour l'instant tous les messages par rapport à ce que vous avez écrit disent la même chose et se complètent pour vous aider à rechercher des informations au fur et à mesure de vos interrogations.
Pour reprendre votre problématique de base sur la servitude et le délai trentenaire :
Article 685
(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)
L'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont déterminés par trente ans d'usage continu. L'action en indemnité, dans le cas prévu par l'article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l'action en indemnité ne soit plus recevable.
Article 685-1
(inséré par Loi n° 71-494 du 25 juin 1971 Journal Officiel du 27 juin 1971)
En cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682. A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.
Section I : Des diverses espèces de servitudes qui peuvent être établies sur les biens
Article 686
Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.
Article 687
Les servitudes sont établies ou pour l'usage des bâtiments, ou pour celui des fonds de terre. Celles de la première espèce s'appellent urbaines, soit que les bâtiments auxquels elles sont dues soient situés à la ville ou à la campagne. Celle de la seconde espèce se nomment rurales.
Article 688
Les servitudes sont ou continues, ou discontinues. Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l'homme : tels sont les conduites d'eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce. Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.
Article 689
Les servitudes sont apparentes ou non apparentes. Les servitudes apparentes sont celles qui s'annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu'une porte, une fenêtre, un aqueduc. Les servitudes non apparentes sont celles qui n'ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu'à une hauteur déterminée.
Section II : Comment s'établissent les servitudes
Article 690
Les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.
Article 691
Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu'on puisse attaquer aujourd'hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s'acquérir de cette manière.
*************************
En ce qui concerne le four commun... c'est un autre débat. Souhaitez-vous approfondir le débat sur celui-ci ?
DAMSAMBOISE |
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vda007
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 14:50:57
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Je voulais simplement vous remercier d'avoir pris le temps de me répondre...
Je viens de prendre un rendez-vous avec un avocat qui va venir samedi 14.00 chez moi et si ca vous intéresse pour votre doc. je peux vous tenir au courant de la suite des événements...
bisous |
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miloux
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 30 août 2004 : 08:20:17
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Bonjour, dans votre cas, je n'hésiterais à fermer le passage en mettant une petite pancarte précisant que ce droit n'existe plus. point final. Vous verrez bien la réaction .....
La contrainte sera-elle si importante pour vos voisins qu'ils entammeront une procédure judiciaire ?? Pour quelque chose d'aussi peu clair ? Avec les frais que cela représente pour eux ?
Après, une fois que l'habitude est prise de passer par un autre chemin, on n' en entend plus parler.
Bon courage miloux
b.miloux |
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BUFO
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 06 sept. 2004 : 09:14:25
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J'ai une autre question à propos des servitudes de passage.
Qu'est-ce qu'un droit de charrette ?
Existe-t-il des servitudes nominatives ?
Merci |
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vda007
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 06 sept. 2004 : 12:23:27
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Merci à Milloux pour le petit conseil...
Normalement nous allons pouvoir fermer ce passage sans passer devant le juge car mon avocat a fait des recherches et la servitude doit obligatoirement etre retranscrite quelque part et comme ce n'est pas le cas, il n'existerait donc aucune servitude...mais j'attend le feu vert de mon avocat...
Pour répondre à BUFO:
le droit de charrette: à mon avis cela signifie qu'il n'y a que les charrettes à deux roues qui peuvent passer et rien d'autre meme pas une voiture j'ai lu un cas de ce genre... mais je ne sais pas a quoi vous voulez en venir avec ca...
Les servitudes ne sont jamais rattachées à une personne mais à un fond. |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 06 sept. 2004 : 18:20:32
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| vda007 : attendez le feu vert ECRIT de votre avocat, précisant bien que vous pouvez fermer et tenez nous au courant ... |
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BUFO
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 11:18:28
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J'ai une question concernant le droit de passege :
comment interpréter alors une clause d'un acte de notoriété qui stipulerait un droit de charette au profit de Monsieur X"?
Merci par avacance |
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servitude de passage
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