|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
nomade_varoise
Contributeur senior
98 réponses |
 Posté - 30 juil. 2004 : 09:10:24
|
bonjour,
A qui profitent, d'une part, les intérêts de retard, les agios (version syndic) payés par un copropriétaire, en plus des charges de la copro ?
d'autre part les intérêts légaux décomptés par les huissiers de Justice sur la même somme ?
Vais-je trouver la réponse dans le règlement de copropriété ?(je ne l'ai pas encore).
Merci 
|
|
Signaler un abus
|
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 juil. 2004 : 17:02:51
|
Les intérêts de retard et les intérêts légaux, c'est itou pareil ! Le débiteur ne peut pas être appelé à les payer deux fois.
Ils reviennent à la copropriété MAIS il est vrai que les comptes définitifs rendus par les huissiers chargés de l'exécution d'un jugement ne sont pas toujours très clairs
et quand ils le sont, les syndics ne les ventilent pas toujours de manière convenable
Il en résulte que la somme encaissée par le syndic est passée globalement alors qu'il faudrait ventiler les différents postes en faisant apparaître clairement la partie des frais d'huissier non récupérable sur le débiteur. En fin de compte les copropriétaires ne voient nulle part les intérêts légaux alors qu'ils ont bien été enciassés. Pour autant ils ne sont pas détournés. Ils sont compensés partiellement par les frais non récupérables de l'huissier.
C'est ce genre de problème que les experts-comptables ou autres techniciens ne perçoivent pas lors d'un contrôle de comptes. Manque d'expérience dans certains cas, instruction systématiquement à charge dans d'autres cas. Il est vrai qu'éclairer un compte d'huissier mal ventilé c'est une heure de travail pour quelqu'un qui s'y connait.
C'est pourquoi il faut proscrire la sommation simple par huissier qui ne présente aucune utilité mais ouvre à l'huissier le droit de recouvrement sur les acomptes qu'il peut recueillir maiablement.
Le syndic ne doit demander l'intervention de l'huissier que pour une mise en demeure préalable à inscription hypothécaire, une opposition à paiement de prix et bien entendu l'exécution d'un jugement.
Pour les intérêts il reste la question des clauses de RC qui prévoient un intérêt de retard à un taux supérieur au taux légal. Elles sont en général déclarées non écrites.
|
Edité par - JPM le 30 juil. 2004 17:10:12 |
Signaler un abus  |
|
|
nomade_varoise
Contributeur senior
98 réponses |
Posté - 30 juil. 2004 : 18:19:49
|
merci JMP,
Citation :
Il en résulte que la somme encaissée par le syndic est passée globalement alors qu'il faudrait ventiler les différents postes en faisant apparaître clairement la partie des frais d'huissier non récupérable sur le débiteur. En fin de compte les copropriétaires ne voient nulle part les intérêts légaux alors qu'ils ont bien été enciassés. Pour autant ils ne sont pas détournés. Ils sont compensés partiellement par les frais non récupérables de l'huissier.
Je précise la question : sont-ce les copropriétaires qui bénéficient des intérêts ? ou le syndic
Et qu'entend-t-on pas "agios" ? intégrés dans les charges de copropriété en plus des intérêts bien sûr !
Rien n'est passé globalement ou pas, pour les copros ou sur les comptes annuels, .....si, globalement sur mon compte de charges de copropriété ( y compris avocats, huissiers, etc.... et comme je l'ai déjà dit, toujours avant les jugements !!!)
Hors ces "charges", le syndic vient d'encaisser plus de 4400 € d'intérêts (ceux calculés par huissier), d'article 700 et de dommages et intérêts.
Je cherche le "moyen choc" pour réveiller des copros qui ne s'intéressent pas à la copropriété, base de résidence secondaire pour 90% d'entre eux.
Après je m'occuperai de demander le remboursement du trop perçu par le syndic(pas le syndicat il est aveugle), et en ce moment suite à notre "AG" qui n'en a que le nom, j'ai pas mal à faire car ce fut n'importe quoi !!!
Merci
|
| Signaler un abus |
|
|
océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 30 juil. 2004 : 23:28:44
|
Nomade, dans le même cas que vous, je n'ai jamais vu quoique ce soit sur les comptes de la copro, c'est simple un an après un crédit est apparu sur mon compte (sans doute après avoir transité par celui du syndic bien que ns soyons en compte séparé) et toute explication m'est refusée tant del'huissier que du syndic malgré X demandes et même à l'AG la question est refusée...
pour les autres copros manifestement ils s'en moquent tant chez vous que chez moi, pour eux c'est vous qui payer et cela leur fait plaisir... il ya aussi une autre possibilité c'est l'huissier et l'avocat qui ne donnent pas les détails, et multiplient les interventions.
D'autre part une autre question sous-jacente, est-on obligés de payer à l'huissier ou peut-on régler le SDC ou le syndic afin de limiter les honoraires d'huissiers et leurs frais. Que se pass-t-il qd un jugement vous condamne à payer 1000 euros de base alors qu'au moment ou l'huissier intervient vous ne devez que 600... même si on lui met toutes les preuves de paiement sous les yeux, l'huissier ne veut rien savoir.... |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 juil. 2004 : 23:45:42
|
Les intérêts, dommages et intérêts, indemnité article 700 et paiement de dépens sont des produits pour le syndicat. Aucun doute sur ce point.
Le syndic, de son côté, peut passer des honoraires de recouvrement si les conditions sont réunies, en charges.
En fait : tout doit apparaître dans la comptabilité du syndicat, d'une part, dans les comptes de charges et produits d'autre part.
D'autre part le copropriétaire débiteur doit voir apparaître sur son compte individuel tous les règlements qu'il a effectués. Il est donc nécessaire de passer les écritures nécessaires à son débit. Elles ont pour contrepartie comptable les produits qui viennent au syndicat.
On a ainsi :
Compte du copropriétaire débiteur :
Ind art 700.........300
Domm. intér........150
Dépens................60
V/ réglement................510
Produits du syndicat
Ind art 700.................300
Domm. intér................150
Dépens........................60
Banque..............510
Tout est clair et le conseil syndical y retrouvera ses petits.
Mais j'oublie les agios. Les agios ? Il ne peut s'agir ici que de la rémunération de la banque tenant le compte séparé du syndicat pour une position débitrice de ce compte pendant un certain temps.
Le principe n'est pas contestable. Les agios n'interviennent dans un recouvrement que pour justifier une demande de dommages et intérêts. Ceci étant, il faut les passer d'une manière ou d'une autre dans la comptabilité, et en principe en frais financiers.
Il est possible d'établir un lien entre les agios et les dommages et intérêts. Il faut alors passer une écriture de plus et sa contrepartie. Sur l'exemple qui précède, s'il y a 60 d'agios, il est possible de les passer au débit du compte de charges financières et de prélever 60 sur les d-i pour créditer les frais financiers et mettre le solde à 0.
Dans tous les cas il faut que l'on puisse suivre le mécanisme. Il ne faut jamais compenser les écritures débit/crédit.
|
Edité par - JPM le 30 juil. 2004 23:57:22 |
| Signaler un abus |
|
|
océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 00:39:56
|
JPM cela c'est ce qui devrait être fait mais je vous assure que ce n'est pas mon cas pour lequel je réclame explications et rendez-vous qui me sont refusésdepuis plus d'un an.
M'autorisez-vous à copier votre message jusqu'à "vos petits" (cas d'école que mon syndic ignore, son seul souci étant d'éliminer et d'enquiquiner les géneurs, parce que moi je ne les retrouve pas du tout, du tout mes petits et le syndicat non plus, j'ajoute que le syndic me compte après coup des frais de relances en plus, et qu'il refuse la moindre des corrections car j'ai osé aller au TGI .... |
| Signaler un abus |
|
|
océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 00:40:56
|
JPM cela c'est ce qui devrait être fait mais je vous assure que ce n'est pas mon cas pour lequel je réclame explications et rendez-vous qui me sont refusésdepuis plus d'un an.
M'autorisez-vous à copier votre message jusqu'à "vos petits" (cas d'école que mon syndic ignore, son seul souci étant d'éliminer et d'enquiquiner les géneurs, parce que moi je ne les retrouve pas du tout, du tout mes petits et le syndicat non plus, j'ajoute que le syndic me compte après coup des frais de relances en plus, et qu'il refuse la moindre des corrections car j'ai osé aller au TGI .... |
| Signaler un abus |
|
|
DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 02:32:51
|
Nomade,
Agio est un terme bancaire. Il ne concerne nullement le compte individuel d'un copro débiteur ou pas. Il ne doit pas figurer sur un compte charges.
Idem pour les frais d'huissier. Quand procédure de recouvrement, un huissier est désigné suite à un titre exécutoire. Le débiteur est alors obligé de régler le principal et les frais d'huissier : le tout à l'huissier. L'huissier ne demande au débiteur que la part des frais lui incombant. Il demande les frais incombant au créancier, soit au syndic représentant le Syndicat. Donc pas de frais d'huissier sur un compte charges.
Il est d'ailleurs habituel qu'un débiteur s'acquittant d'un paiement total ou échéancier auprès d'un huissier obtient à sa demande, à tout moment, de ce dernier le décompte où figurent, avec les dates, le principal, frais actes, droit proportionnel, intérêts et le solde si le dossier est en cours. Avez-vous demandé ce décompte à l'huissier, Nomade ?
Intérêts et dommage-intérêts art. 700 NCPC sont alloués au Syndicat par le tribunal.
Les intérêts de retard (2,27% en 2004) démarrent à partir de la mise en demeure lancée par le syndic. Qui dit crédit du Syndicat, dit crédit de chaque copro y compris le copro débiteur qui est membre du Syndicat.
Si les frais de procédure tels que dommages intérêts art. 700 et intérêts figurent dans le compte charges du copro, il doit obligatoirement exister l'écriture compensatrice dans la compta. Cette écriture peut s'appeller "Frais de procédure". Débit chez le copro et Crédit du poste "Frais de procédure" par paiements du copro débiteur. OBLIGATOIRE......
Avez-vous un crédit de ce genre dans votre compte charges ?
Avez-vous demandé à vos voisins copros s'ils avaient perçu un crédit correspondant aux intérêts, dommage-intérêts art. 700, intérêts de retard dans leurs comptes charges ?
Océan,
Citation :
Que se pass-t-il qd un jugement vous condamne à payer 1000 euros de base alors qu'au moment ou l'huissier intervient vous ne devez que 600... même si on lui met toutes les preuves de paiement sous les yeux, l'huissier ne veut rien savoir....
Ca arrive très souvent. L'huissier est chargé de recouvrir en vertu d'un titre exécutoire. Il ne peut déroger au jugement qu'il a dans les mains. Le syndic pourrait lui confirmer l'acompte sur principal, mais il est rare qu'il s'exécute. Tout bénef. pour les deux. L'huissier va pouvoir percevoir les intérêts et frais prévus, et le syndic aura une avance de paiement sur le trimestre provisionnel à venir.
A bientôt......
 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 13:24:02
|
Dexu inexactitudes dans les propos de DU 31 :
1) L'huissier soldant le compte de l'affaire prélève sur les sommes qu'il détient ce qui peut lui être du par le créancier. Donc ce prélèvement figure bien dans le compte global. Vous pensez bien qu'il ne va pas restituer les fonds pour demander ensuite son propre paiement !
2) Si un règlement partiel imputable sur l'affaire jugée a été effectué directement au syndic avant la procédure d'exécution, sans avoir été indiqué à l'huissier (ce qui est matériellement ossible sans malice), il est opposable à l'huissier qui, le cas échéant, doit s'informer auprès du syndic et encaisser le solde sous réserve.
Et plus généralement je maintiens bien entendu que toutes les opérations au débit et au crédit doivent figurer sur le relevé de compte individuel ( en hstorique) du copropriétaire débiteur qui doit pouvoir contrôler que ce qu'il a payé a été enregistré correctement.
Ces ùmentions doivent reproduire ce qui figure dans la comptabilité du syndicat.
Vous pouvez reproduire le mémo mais, actuellement, les sytémes comptables diffèrent encore les uns des autres. Ce qui est important, comme leégalement DU 31, c'est que ces sommes doivent revenir au syndicat. |
| Signaler un abus |
|
|
nomade_varoise
Contributeur senior
98 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 14:55:53
|
bonjour,
Ce qui est formidable, c'est qu'au fil des jours, je m'aperçois que quelque soit le sujet abordé concernant les problèmes de copropriété, malveillance de Syndic et de copropriétaires,comptes faux, AG n'en parlons pas, etc... sur les forums, il me concerne !!!
C'est gentil de répondre, mais dans mon cas, vous inversez ce que vous me dites car c'est comme ça que ça se passe dans ma réalité !!
Même Ocean a eu un remboursement !!! Il est donc mieux loti que moi 
Je renonce pour aujourd'hui à décrire la situation.
Juste :
- les intérêts sont revenus au Syndic (les miens et les autres)
- les intérêts sur les intérêts sont revenus au Syndic
- l'article 700 est dans l'escarcelle du Syndic
- les dommages et intérêts itou
Citation :
Pour autant ils ne sont pas détournés. Ils sont compensés partiellement par les frais non récupérables de l'huissier.
 oui, ça me fait rire !! Le syndic dans mon cas a récupéré 2 fois les frais d'huissier,
- une fois dans mes charges,
- une autre fois quand j'ai payé à l'huissier qui a reversé au syndic !!
c'est-y pas beau tout ça ??? j'en ai plein d'autres, mais suis fatiguée...
Bon we
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 15:15:59
|
Il faut faire rentrer tout cela dans l'ordre, et les fonds dans le compte du syndicat. Le conseil syndical n'est pas là pour rien.
Mais soyez quand même prudente car une écriture compensée, soit au crédit, soit au débit, peut cacher sept ou huit écritures détaillées, les unes au débit, les autres au crédit. De toute manière ce manière de faire, même si elle est exacte, est fautive du point de vue comptable; |
| Signaler un abus |
|
|
DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 23:44:33
|
Citation :
Initialement entré par JPM
Dexu inexactitudes dans les propos de DU 31 :
Citation :
1) L'huissier soldant le compte de l'affaire prélève sur les sommes qu'il détient ce qui peut lui être du par le créancier. Donc ce prélèvement figure bien dans le compte global. Vous pensez bien qu'il ne va pas restituer les fonds pour demander ensuite son propre paiement !
Je puis vous dire, JPM, pour avoir accompagné et soutenu pendant très longtemps une copropriétaire, très malade, que j'ai assisté à un de ses rendez-vous chez l'huissier : celui-ci lui a établi un décompte tel que je le décris ci-dessus. Il ne prélève pas sur le compte du copro des frais qui sont à la charge du créancier. Ceux-là sont directement demandés au créancier par note détaillée séparée dont j'ai vu le double. L'huissier ne s'occupe que de la créance qu'il est chargé de recouvrer. Il n'a considéré que le compte de la copropriétaire. Elle lui a montré ses appels reçus de son syndic. Il y figurait justement des frais d'huissier étant à la charge du Syndicat, le créancier. L'huissier a, devant nous, téléphoné au syndic pour lui dire qu'il y avait plantage de sa part, que ces frais ne devaient pas figurer sur le relevé de charges de la copropriétaire. Ils ont été retirés par le syndic.
Citation :
2) Si un règlement partiel imputable sur l'affaire jugée a été effectué directement au syndic avant la procédure d'exécution, sans avoir été indiqué à l'huissier (ce qui est matériellement ossible sans malice), il est opposable à l'huissier qui, le cas échéant, doit s'informer auprès du syndic et encaisser le solde sous réserve.
Un copropriétaire s'est trouvé dans ce cas. Il a présenté à l'huissier ses relevés de charges démontrant que, compte tenu des acomptes versés entre la date du jugement et le commandement de l'huissier, le principal était forcément diminué. L'huissier lui a répondu qu'il avait en main un jugement et qu'il s'en tenait au montant indiqué sur le jugement. D'autre part, sur ordre de son client, le Syndicat représenté par le syndic, un commandement a été délivré. Et ce commandement ne tient pas compte des acomptes versés par le copropriétaire. Que voulez-vous répondre ?
[quote]Et plus généralement je maintiens bien entendu que toutes les opérations au débit et au crédit doivent figurer sur le relevé de compte individuel ( en hstorique) du copropriétaire débiteur qui doit pouvoir contrôler que ce qu'il a payé a été enregistré correctement.
Ces ùmentions doivent reproduire ce qui figure dans la comptabilité du syndicat.
Vous pouvez reproduire le mémo mais, actuellement, les sytémes comptables diffèrent encore les uns des autres. Ce qui est important, comme leégalement DU 31, c'est que ces sommes doivent revenir au syndicat.
Tout à fait d'accord : ces sommes doivent figurer dans la comptabilité du Syndicat. En l'occurence dans le premier cas précité, il y avait une écriture "Frais de procédure" dans les Charges Générales. C'est donc dans le listing détaillé de ce poste que doivent apparaître les opérations concernant ces recouvrements.
Par contre, venant de prendre connaissance du message de nomade varoise, je constate que ces écritures portées sur son compte perso n'apparaissent pas dans la comptabilité du Syndicat. Ca c'est pas normal du tout !! Et je suis gentille....
Pour les frais d'huissier encaissés doublement par le syndic de nomade varoise : c'est ce qui allait se passer dans le cas de la copropriétaire que j'ai accompagnée chez l'huissier. Heureusement qu'il est intervenu, sinon, coup double. Comme quoi, quelques fois, il y a des huissiers qui se mettent à la portée des difficultés des humains en détresse.
Vous devriez, nomade, montrer vos relevés au Pdt. du CS pour qu'il intervienne auprès du syndic, puisqu'il a accés à tous les documents concernant la copropriété.
A bientôt.....
|
| Signaler un abus |
|
|
nomade_varoise
Contributeur senior
98 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 00:51:11
|
Chers tous,
C'est quoi le CS ? je plaisante.....
"Notre" CS se compose de 2 messieurs n'habitant pas l'immeuble, moyenne d'âge 78 ans, et d'une vieille dame, résidante et plus vieille ! Elle n'était pas là à la dernière AG.
(ns sommes 32 copros, 4 résidants)
Et tout ce monde m'ignore !!
Et l'AG ce sont 4 copros + les 2 du CS, ces derniers se partageant avec leur dames 6 pouvoirs sur les 8 distribués !!!
Ce n'est pas facile !!! 
Bonne nuit
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 11:16:37
|
Pour DU 31 sur l'observation qui suit :
Citation :
Un copropriétaire s'est trouvé dans ce cas. Il a présenté à l'huissier ses relevés de charges démontrant que, compte tenu des acomptes versés entre la date du jugement et le commandement de l'huissier, le principal était forcément diminué. L'huissier lui a répondu qu'il avait en main un jugement et qu'il s'en tenait au montant indiqué sur le jugement. D'autre part, sur ordre de son client, le Syndicat représenté par le syndic, un commandement a été délivré. Et ce commandement ne tient pas compte des acomptes versés par le copropriétaire. Que voulez-vous répondre ?
Si le débiteur est sur de son coup et a bien vérifié ses comptes dont il doit établir un tableau clair et précis, il doit saisir le JEX (Juge de l'exécution) par LRAR dont une copie est communiquée à l'huissier.
Il y a de fortes chances pour que le syndic, sur la recommandation de l'huissier, revoie ses propres comptes. S'il ne le fait pas, il y aura une audience contradictoire.
Mais il est vrai, et les débiteurs l'oublient souvent, qu'à partir du moment où un jugement est mis à exécution par un huissier, c'est à ce dernier que les règlements doivent être adressés pour éviter tout cafouillage. |
| Signaler un abus |
|
|
nomade_varoise
Contributeur senior
98 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 14:50:29
|
merci à tous des renseignements...
JPM
Citation :
Les intérêts, dommages et intérêts, indemnité article 700 et paiement de dépens sont des produits pour le syndicat. Aucun doute sur ce point.
merci, c'était la réponse que je cherchais Les fameux "agios" ne proviennent pas d'intérêts bancaires, ce sont des "frais" à charge de copropriétaires en retard de règlement, et qui sont passés jusqu'en 2000 sur le compte "fonds de roulement".
Après l'année 2000, il n'y a plus dans la compta du Syndic, en détail, les différents intérêts de retard ou charges individuelles que payent les copros. Il n'y a que le copro intéressé qui le sait :
mon compte :
charges copro : 20 000 €
charges indiv : 3 000 € (moi je sais le détail, mais personne d'autre)
total charges à payer, 23 000 €.
On ne peut donc plus voir si le syndic a récupéré des intérêts de retard, REVENANT AU SYNDICAT !!
Puisque le syndic n'a JAMAIS reversé quoi que ce soit !!!
[quote] Il en résulte que la somme encaissée par le syndic est passée globalement alors qu'il faudrait ventiler les différents postes en faisant apparaître clairement la partie des frais d'huissier non récupérable sur le débiteur. En fin de compte les copropriétaires ne voient nulle part les intérêts légaux alors qu'ils ont bien été enciassés. Pour autant ils ne sont pas détournés. Ils sont compensés partiellement par les frais non récupérables de l'huissier.[quote] (grrrrr l'HTLM)
NIET ... je répète que j'ai payé les frais d'huissier (entre autres) pour le compte du syndicat, d'avance avant le jugement, puis ces mêmes frais à l'huissier puisque j'avais été condamnée à le faire par le tribunal.
(et suis passée par le JEX, rien voulu savoir, c'est le "solde dû" du syndic qui a prévalu).
pour OCEAN
OUI, il vaut mieux payer à l'huissier. Au moins, avec son décompte on a une preuve du règlement effectué, avec le détail.
Sûr, qu'après, comme moi, il faut trouver un moyen pour que ce document soit compris par le syndic !!! et que soit répartie la somme versée à qui de droit.
Là est bien le problème !
Je file sur "les assemblées" !!! lolll 
Notre petite dernière était sympa.....
A plussss
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Intérêts de retard, agios
Forum fermé
