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jean-louis52
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 Posté - 01 août 2004 : 09:54:25
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Un lot est identifié dans le règlement de copropriété (RC) comme représentant
- les quarante-trois millièmes des parties communes de l’ensemble immobilier ;
- et les trois cent cinquante-neuf dix-millièmes de la propriété du sol.
En son article 11, le RC fixe la répartition des charges de chauffage :
« Article 11. Les frais d’eau froide et d’eau chaude, de chauffage, combustible, main d’œuvre et autres accessoires, seront supportés par l’ensemble immobilier suivant une répartition faite au prorata de la surface habitable de chaque local.
Par contre, les frais d’entretien de la chaufferie et de ses accessoires, de réparation et éventuellement de reconstruction seront répartis entre tous les propriétaires de l’immeuble au prorata de leurs droits de copropriété. »
Que penser d'une répartition des charges de chauffage établie selon des surfaces de chauffe (puissance des radiateurs), alors que le RC n'en fait nulle part mention ? Sur quelle base ces charges de chauffage devraient-elles être calculées (43/1000 ou 359/10000)?
Que penser de la décision d'une AG d'autoriser le calcul de la quote part de chacun, pour le changement de la chaudière, sur les "tantièmes de chauffe", alors que les dits-tantièmes n'apparaissent nulle part dans le RC. Cette décision peut-elle être invalidée ? Quel en est alors le délai maximal (pour demander l'invalidation)? Quels sont les droits de copropriété dont parle le RC pour les travaux (43/1000 ou 359/10000) ?
Merci de vos lumières
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 11:44:49
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Jean-louis 52, vous mettez le doigt sur une question qui posé actuellement beaucoup de problèmes à l'occasion de l'adaptation des règlements de copropriété imposée par l'article L 49 nouveau.
Le problème est classique pour les réglements anciens. Ce qui l'es tmoins c'est votre indication initiale :
Citation :
Un lot est identifié dans le règlement de copropriété (RC) comme représentant
- les quarante-trois millièmes des parties communes de l’ensemble immobilier ;
- et les trois cent cinquante-neuf dix-millièmes de la propriété du sol.
Il est vraisemblable que votre immeuble fait partie d'un ensemble immobilier important avec peut-être distinction des différentes parcelles sur lesquelles sont bâtis les immeubles et (peut-être ?) une association syndicale pour la gestion d'éléments communs.
Mais pour le chauffage : le règlement de copropriété a été sans doute établi avant construction de l'immeuble. Facile à vérifier. Il comprend une base de répartition des charges de chauffage, en l'espèce la surface chauffante (ou puissance) des radiateurs installés dans chacun des lots desservis. La base est licite et le mécanisme est autorisé par l'article 1er du décret du 17 mars 1967.
Il exige que soient calculées après l'achèvement de l'immeuble les puissances installées. L'opération est simple et purement mathématique, en fonction des types de radiateurs et du nombre d'éléments. Il existe des tables qu'il suffit de consulter. Le syndic fait établir ce tableau et l'applique.
Ce qui est souvent oublié c'est que le tableau doit normalement être approuvé par l'assemblée générale. C'est une simple formalité car il est rarement ontestable, sauf erreur matérielle. Il doit ensuite être inséré dans le réglement de copropriété et publié au fichier immobilier. C'est ce qu'on appelle la consolidation de la base de répartition
Dans bien des cas la consolidation a été effectuée mais pas approuvée et/ou pas publiée. Vous êtes surement dans ce cas. Mais le syndic détient le tableau et l'utilise depuis n années pour l'établissement des comptes qui ont été régulièrement approuvés.
Il faut régulariser la situation. Il est possible à un nouvel acquéreur d'invoquer cette irrégularité. On ne peut le lui conseiller car, au bout du compte, il n'en tirera aucun autre profit que le désordre au sein de la copropriéte et beaucoup d'argent dépensé inutilement en frais de procédure.
Il n'empêche qu'il serait bon de sonner les cloches aux syndics qui n'ont pas fait le nécessaire et à leurs successeurs éventuels qui n'ont pas relevé l'irrégularité.
Demandez donc en premier lieu à votre syndic si, commeje le pense, il a bien le tableau de répartition des surfaces de chauffe.
L'assemblée n'y a pas vu malice, habituée qu'elle est à la répartition habituelle.
Autre observation : on confond trop souvent :
> les charges de chauffage (exploitation): fioul, etc. Ce sont les charges d'un service
> les charges de chauffage (matériel) : chaudière, entretien, etc. Ce sont les charges d'un élément d'équipement
> et les charges de la chaufferie, qui est un local donc une partie commune au même titre que la loge du concierge par exemple |
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jean-louis52
Contributeur vétéran
192 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 12:18:23
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Merci JPM de votre réponse.
Quelques précisions :
A l'occasion de la vente de ce lot, alerté par les agences immobilières chargées de la vente sur le poids apparemment excessif des charges de chauffage, le copro concerné a comparé son relevé de charges avec celui de sa voisine, détentrice d'un appartement plus grand...
Immeuble Lot 101 Lot 102
Tantièmes au sol 8350 359 459
Charges communes 1000 43 55
Charges chauffage 62672 4510 3779
C'est ainsi qu'il s'est aperçu du calcul pour le chauffage.
Questionné, le syndic a exhumé un PV manuscrit de novembre 1977, soumettant à l'AG du moment la répartition par surface de chauffe, avec la surface de chauffe de chaque lot.
A cette AG de nov 77, un copro a voulu faire modifier sa surface de chauffe. Manifestement il a réussi puisque le total des surfaces de chauffe fourni par le syndic lors du questionnement par le copro mécontent était différent de celui appliqué (71903 était le total à l'AG de novembre 77, 62672 étant le total actuellement appliqué...)
Mais, rien n'est annexé au RC : pas le fait que le calcul se ferait selon les surfaces de chauffe, ni le détail par lot des surfaces de chauffe...
Or le lot 101 a été acquis en 1998, soit 21 ans après la modification du mode de calcul des charges de chauffage, et on ne sait toujours pas par qui la répartition selon les surfaces de chauffe a été validée (puisqu'un copro présent en 77 a voulu faire modifier sa part...) et que le syndic ne fournit pas de PV d'AG postérieur validant la répartition...
Le calcul actuellement effectué par le syndic peut-il être annulé par voie de justice ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 14:44:04
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Pour l'instant, semble-t-il, il n'y a ni document technique officiel, ni consolidation officielle de la répartition.
La solution évidente est le contrôle de la situation à ce jour par un technicien. Ce sera déjà une indication. Il faut bien entendu qu'il ait accès à tous les locaux desservis. Si cette opération peut avoir lieu vous pourrez comparer le relevé actuel avec la répartition actuelle.
Si il y a des refus de donner accès, il faut demander la désignation d'un expert judiciaire. |
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jean-louis52
Contributeur vétéran
192 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 17:06:52
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Je reprécise ma question, car je me suis mal exprimé.
Peut-on, au vu des éléments que je vous ai fournis, demander au TGI d'annuler le décompte des charges de chauffage tel qu'il est pratiqué depuis n années parce que le mode de répartition n'est pas conforme à ce qui est écrit dans le RC ?
Qu'en pensez-vous ?
Merci |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 18:31:48
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Pour répondre clair : il est impossible de reprendre les comptes antérieurs.
Il n'est pas nécessaire de saisir le TGI semble-t-il.
L'article 11 indique que les frais de chauffage sont répartis en fonction des surfaces habitables (facteur connu)
Le syndic a utilisé le facteur surface de chauffe et ne semble pas en mesure d'expliquer ni pourquoi ni comment. Il faut le mettre en demeure de revenir à la répartition prévue par le RC
Les tantièmes de chauffe ? l'expression est vicieuse mais on en reste aux surfaces des lots conformément au RC
Pour les milliuèmes ou dix millièmes, impossible à dire sans avoir le contexte du RC.
Mais un principe certain le syndic, pour les répartitions de charges, doit s'en tenir à l'état de répartition contenu dans le RC (article 1 du décret de 1967) A défaut il doit être en mesure de justifier le mode de répartition utilisé et son adoption par l'assemblée générale.
Le syndic doit détenir le registre des PV depuis la naissance de la copropriété.
Il faut ensuite voir s'il existe des écarts significatifs entre la répartition au prorata des puissances installées et la répartition au prorata des surfaces des lots.
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jean-louis52
Contributeur vétéran
192 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 19:14:55
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Oui, le problème n'est pas simple....
L'écart entre la répartition faite par le syndic et celle qui aurait dû être faite en fonction du RC est conséquent : dans le premier cas, le lot paye 7,3% des charges de chauffage, dans le second, il aurait dû payer 4,3%....
Les demandes d'explication faites par le syndic se sont soldées :
- d'abord par l'envoi d'une photocopie du PV de l'AG de 77, qui ne précise ni le nom des participants, ni si c'est l'unanimité qui a prévalu pour changer la répartition inscrite dans le RC ;
- ensuite par la signification que les comptes ayant été approuvés par les AG, il n'y avait pas lieu de revenir dessus ; (mais je pensais que toute répartition des charges contraires au RC devait être considérée comme nulle et non valable ???)
- enfin, par l'envoi de sommation de payer vers le copro mécontent.
Les sommes en jeu sont d'environ 3000 euros de trop payé...
Le juge du TGI pourrait-il considérer que les comptes antérieurs sont nuls étant donné qu'ils ont été établis selon un mode différent que celui du RC, et que même si celui-ci a été modifié en 1977, cela n'a pas été publié au fichier ni acté dans le corps même du RC remis lors de l'acquisition en 98 ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 00:38:25
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Indépendamment d'éventuelles insuffisances du PV, qu'est ce qu'il dit ce PV ?
Il faut tenir compte du fait que depuis bientôt quarante ans l'application de l'article 10 alinéa 1 de la loi de 1965 montre la vaine prétention qu'il y a à vouloir modifier des règles issues d'une longue pratique, au nom d'une équité impossible.
Il suffit de constater que, petit à petit, tous les éléments d'équipement commun ont été successivement reprlacés dans le régime traditionnel de la répartition au prorata des tantièmes de copropriété, au moyen d'incroyables acrobaties juridiques. Même le service d'entretien de propreté et de gardiennage y est revenu.
Le chauffage lui même aussi puisque les dispositions de l'article L 10 sont supplantées, dans beaucoup d'immeubles, par celles impératives des articles R 131 -1 et 131-2 du Code de la construction et de l'habitation.
Et il suffit de constater qu'on a admis des critères d'utilité totalement contradictoires (surfaces chauffées ou surfaces chauffantes en particulier) pour répartir les charges d'un même service.
Il est bien certain qu'en 1977 on clamait bien partout que la répartition au prorata des surfaces habitables étaient illégale, et qu'elle était plus encore dès lors qu'elle s'appliquait en outre à l'eau froide et à l'eau chaude.
C'est bien à cette époque que remontent les premières décisions qui ont admis l'action en nullité de ce genre de clause de répartition, action qui n'était pas prévue dans la loi.
Or à l'époque le tribunal qui pouvait annuler la clause, n'avait pas le pouvoir de fixer une nouvelle répartition. Ce pouvoir ne lui a été donné que par la loi du 31 décembre 1985.
Il y a donc eu un certain nombre de mise en conformité qui ont été votées par absolue nécessité.
Ceci étant, ce n'est peut être pas dans ce cadre particulier que la modification a eu lieu. Vous pouvez demander une copie complète du PV en question au syndic qui est tenu de vous la remettre.
Pardon pour ce bref rappel historique, mais celà est souvent nécessaire pour comprendre l'évolution d'un immeuble, et les difficultés qu'on a pu connaître avec des textes législatifs mal préparés dans leurs détails pratiques. |
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jean-louis52
Contributeur vétéran
192 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 08:25:38
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Merci de vos explications JPM.
Que dit le PV de l'AG de novembre 77 :
- que 19 copropriétaires sont présents ou représentés (liste non fournie - millièmes représentés ou présents non précisés) ;
- "le problème des surfaces de chauffe est évoqué. Le syndic donne lecture des surfaces de chauffe relevées...(4 ou 5 mots illisibles). Les surfaces de chauffe relevées sont notifiées avec le présent PV et serviront de base pour la répartition des frais de chauffage.
Une réserve est faite par Mr R. , nouveau copropriétaire qui pourra refaire vérifier les surfaces de chauffe d'une part et qui pourra réduire sa surface de chauffe par suppression de radiateurs. Mr R. demande une période de réflexion et fera connaître sa décision définitive au syndic, qui, en cas de nécessité, convoquera une assemblée extraordinaire. Après mise aux voix cette résolution est adoptée à l'unanimité (Non précisé s'il y s'agit de l'unanimité des présents-représentés ou de l'unanimité de tous les copropriétaires y compris les absents non-représentés)"
- le relevé des surfaces de chauffe annexé au PV de cette AG fait apparaître pour le lot de Mr R. le nombre de 17757 sur un total de 71902 (soit 24%).
Or, actuellement, la surface de chauffe du lot de Mr R. est de 7526 sur un total de 62672 (soit 12%). Mr R. a donc eu raison de contester à l'époque puisqu'il a pu faire diminuer sensiblement la surface de son lot.
Les questions qui restent donc en suspens sont celles-ci :
- Il ne semble pas y avoir eu d'assemblée extraordinaire pour valider la nouvelle surface de chauffe de Mr R. Le PV de l'AG était-il suffisant pour entériner une modification substancielle de la répartition ?
- Le fait que le RC fourni 21 ans après cette AG continue à parler d'une répartition (eau froide/eau chaude/chauffage)en fonction des surfaces habitables de chaque lot et que la modification (proposée ou validée par cette AG de novembre 77) n'ait pas été publiée au fichier immobilier rendent-ils nulle et illégale l'application de cette nouvelle répartition par surface de chauffe ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 10:47:24
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Il manque des élémenbts dans les informations que vous avez recueillies :
Si l'on reprend les deux versions de 1977, avant et après réflexion du copropriétaire R, on a :
Dans la version 1
Puissance installée R 17757 Puissance installée autres lots 54 145
Dans la version 2
Puissance installée R 7526 Puissance installée autres lots 55 146
La base de répartition globale est réduite de 10 231
soit 9 230 résultant d'une suppression de puissance ou de la rectification d'une erreur matérielle + 1001 qui basculent de Puissance R (17757 - (9230 + 1001)) = 7526
à Puissance autres lots (54 145 + 1001) ) = 55 146
C'est bien le problème des 1001 qui se pose. Ils sont passés de R à autres lots. Pourquoi ?
Si une fraction de lot ayant 1001 avait été décomptée à tort à R (hypothèse), il y a eu simple rectification d'une erreur.
S'il y a eu autre chose, il faut voir.
De toute manière il faut savoir aussi pourquoi on a pu, ou dû retirer 9230 à R. Un cas fréquent à cette époque, pour un lot commercial par exemple était le défaut de raccordement effectif. Un autre cas était la surpuissance exigée par le défaut d'isolation thermique d'un plancher pour des lots du premier étage avec en dessous une cour, un passage cocher, que-sais(je encore ? La bonne solution était alors de réaliser l'isolation thermique mais il était fréquent d'exonérer le propriétaire du lot affecté à due concurrence de la surpuissance (solution absurde).
Si vous êtes récent acquéreur, Vous pouvez jouer sur le velours sur un point certain : la répartition critiquée n'est pas nulle du fait du défaut de publication au fichier immobilier, mais elle est inopposable à un nouvel acquéreur.
Une difficulté : est-ce vous qui avez acquis en 1998 ? Six ans déjà et vous avez sans doute depuis lors approuvé les comptes de charges ?
De toute manière il faut tenter de régler cette question sans procédure et sans expertise car le coût de la procédure serait relativement important pour tout le monde.
D'autre part, en l'état, le syndic peut recouvrer les charges à votre encontre car une répartition irrégulière reste en place tant qu'elle n'a pas été remplacée par une autre. Si vous êtes acquéreur récent, vous pourriez seulement invoquer l'inopposabilité à votre égard. |
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jean-louis52
Contributeur vétéran
192 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 11:42:03
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Je ne suis pas directement concerné par cette affaire, mais sert de "relai" pour l'ancien propriétaire du lot 101.
Celui-ci a acquis en 1998 et a revendu en 2002. Il ne fait donc plus partie des copropriétaires.
Il n'a jamais rien dit suite aux PV d'AG qu'il a reçus en temps et en heures.
Lors de la mise en vente, son attention a été attirée par les agences auxquelles son bien avait été confié sur le niveau élevé des charges de chauffage.
C'est alors qu'il les a comparées avec celles d'un autre lot, plus grand en surface habitable (m2). Ce lot payait moins en chauffage. D'où les demandes au syndic et toute l'histoire qui précède...
Il a été conseillé à cet ancien copro d'ester pour récupérer ce qu'il pense avoir trop versé (3000 euros). Son éventuelle action en justice s'exercerait sur le fait que le syndic n'a pas respecté les termes du RC pour le calcul des charges de chauffage.
Mais il n'est pas sûr de gagner si j'en crois les éléments de notre longue discussion depuis mon premier post sur ce sujet.
Question : les syndic sont-ils assurés pour des "erreurs" de ce type (si tant est qu'elle soient reconnues en tant que telles), et peut-il alors avoir dédommagement pris en compte par l'assurance professionnelle du syndic ? Ca éviterait une instance que personne n'est sûr de gagner -ou de perdre-. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 14:09:22
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L'assureur RCP du syndic ne prendrait certainement pas en charge une affaire de ce genre dans laquelle votre correspondant aurait bien peu de chance de triompher.
Il peut passer l'information au nouvel acquéreur qui, lui, pourrait peut être encore soulever l'inopposabilité.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 14:16:04
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Bonjour,
Pardonnez-moi, mais il semble y avoir là une confusion sur les termes utilisés ... ou alors, c'est encore une histoire de lunettes !
Dans la demande initiale de JL52, il indique que l'art.11 du RDC précise que : " ...Les frais d’eau froide et d’eau chaude, de chauffage, combustible, main d’œuvre et autres accessoires, seront supportés par l’ensemble immobilier suivant une répartition faite au prorata de la surface habitable de chaque local."
Il est bien écrit " ...suface habitable ..."
Pourquoi alors parlez-vous ensuite de la 'surface de chauffe', qui plus est de chaque radiateur !
C'est bien une histoire de lunettes, tout ça, ... ou de torchon et de serviettes qu'on ne peut mélanger !
C'est dit : il n'y a pas de confusion possible entre "surface habitable" stipulé au RDC et "surface de chauffe (puissance des radiateurs)" repris par JL52 . (sur ce dernier point, une puissance donnée en surface, faudra m'expliquer !)
Votre mode de répartition du chauffage est donc clair : il se fait au proprata de la SURFACE HABITABLE de chaque logement. En l'absence d'un système de comptage de calorie ou de thermie, c'est en quelque sorte en fonction du volume chauffé.
Ici, peu importe le nombre et la surface d'échange thermique des radiateurs.
Sur ce dernier point, vous noterez que la surface de chauffe d'un radiateur (surface d'échange thermique) ne veut rien dire en l'absence d'un système de comptage de cet échange, ou d'un rapport surface de chauffe radiateur / volume chauffé.
Calcul suivant art.11 de votre RDC :
"Les frais... de chauffage, combustible, main d’œuvre et autres accessoires" / total des surfaces habitables X surface habitable de chaque logement.
Plus les frais dits "fixes", tjrs selon art.11 du RDC:
"les frais d’entretien de la chaufferie et de ses accessoires (c'est le contrat 'chaufferie' ndlr), de réparation et éventuellement de reconstruction seront répartis entre tous les propriétaires de l’immeuble au prorata de leurs droits de copropriété", soit aux millièmes généraux.
En résumé :
- les frais de fonctionnement et de combustible : suivant les surfaces habitables.
- les frais d'entretien et de réparation aux millièmes.
C'est tout simple ! Où est le problème ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 14:38:33
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Salut Gedehem ! Histoire de lunettes effectivement .. et de soleil aussi !  |
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jean-louis52
Contributeur vétéran
192 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 15:11:56
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Bonjour Gedehem. Merci de vous immiscer dans notre dialogue.
Pour vous cela semble simple et n'être qu'une histoire de lunettes...
Je suis un néophyte. Dites-moi alors ce qu'est une "surface habitable", et comment elle est définie dans un RC, et dans ce RC en particulier (premier post de la file : 43/1000 ou 359/10000 ?). En termes plus généraux, ne serait-ce pas la surface (en m2) du local ?
Si oui, employer, pour le calcul des charges de chauffage, des surfaces de chauffe (exprimées en K.cal/h) m'apparaît être différent puisqu'un local plus grand (en surface, type loi Carrez) paye moins cher pour son chauffage...
Or le RC dit que c'est la surface habitable qui sert de base pour le calcul des charges de chauffage (et pour la consommation d'eau froide..).
Or l'on m'a dit qu'il était de jurisprudence constante que le calcul des charges effectué sur des bases autres que celles prévues dans le RC était réputé nul et que le juge pouvait donc annuler ce calcul et imposer qu'un nouveau calcul soit fait selon les stricts écrits du RC.
Mais le long dialogue instructif avec JPM me laisse croire que rien n'est jamais simple.
Qu'en pensez-vous ?
Si j'ai bien compris ce que me dit JPM (que je remercie vraiment beaucoup pour l'intérêt qu'il porte à mon petit problème), il est illusoire de penser qu'une action au TGI ferait récupérer les 3000 euros que le malheureux propriétaire de ce lot 101 estime avoir payé en trop pour son chauffage...
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jean-louis52
Contributeur vétéran
192 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 15:17:02
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JPM,
Le 22 mai 2004, j'avais posé la question un peu différemment, car je n'en avais pas tous les éléments. Vous m'aviez répondu le même jour, avec une réponse qui m'a paru plus catégorique qu'aujourd'hui..
Ce qui prouve bien que rien n'est simple... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 15:40:14
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Bien sur, Jean louis 52 :
Une bonne raison est que vous ne posez pas toujours la question dans les mêmes termes, loin de là. Preuve en est que la question que vous posez à Gedehem est différente de celle que nous avons traitée.
A questions différentes, réponses différentes, serait-ce sur une histoire identique. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 15:47:24
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Vous connaissez : pourquoi faire compliqué..... Les lunettes, c'est juste pour la confusion surface 'habitable' avec 'de chauffe'....
Dans votre cas (vs n'etes qu'un tiers à l'ex copropriétaire) les sommes dues au titre des charges de chauffage sont celles prévues au RDC.
La surface habitable dont il est fait mention peut s'entendre par surface "loi carrez", en l'absence d'autres précisions.
L'ennui, c'est que vous n'avez pas la surface habitable de chacun des logements et donc du total de toutes les surfaces habitables base de la répartition "combustible".
Il m'a échappé (mes lunettes !) qu'une AG a décidé de modifier cette base de répartion en adoptant un autre calcul. Quelle date, cete AG ?
Dans ce cas, si cette nouvelle répartition existe depuis quelques années sans contestation, elle est devenue la règle commune, quand bien même il n'y aurait pas là modification du RDC.
Sur le fond, faire une répartition du combustible sur un total des surfaces de chauffe des radiateur (surface d'échange thermique développée par chaque raditeur), je ne vois pas là de quoi tomber à la renverse !
Question cependant : QUI à fait ce calcul, QUI a pris la mesure de chaque radiateur pour en déterminer la surface développée ?
En l'absence d'une telle grille précise, proposée et adoptée en AG, je ne vois pas comment a pu être précisée cette fameuse (fumeuse ?) "surface de chauffe" servant à la répartition.
Si ces surfaces et cette grille n'est pas précisée lors de la 'décision' de l'AG ayant modifié la base de répartion, elle ne peut être appliquée puisque n'existant pas !!! Seules restent les surfaces habitables.
Mon conseil : faute de données précises, faite une estimation des surfaces 'habitables' et procédez à la répartition du chauffage (combustible) pour le lot en cause sur cette base. Cette part est variable annuellement, fonction de la consommation de combustible, que vous devrez donc connaitre (des m3 ?).
N'oubliez pas la part 'fixe', contrat d'entretien + réparations, (que vous devrez connaitre aussi et différencier) répartition aux millièmes généraux.
... Et laissez venir le syndic : Si c'est lui qui conteste le règlement de l'ex-copro et l'assigne au nom du syndicat, il sera temps de fourbir vos armes pour répondre à l'attaque et demander alors au juge de trancher ....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 18:03:27
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Gedehem : la répartition au prorata des surfaces de chauffe est la plus injuste des répartitions mais sa mise en application est un jeu d'enfants. Chaque type d'élément de radiateur a une puissance propre qui figure en catalogue et dans certains bouquins techniques. Il suffit donc de compter les éléments pour chaque radiateur et l'affaire est faite.
Tous ces sujets sur les répartitions de chauffage montrent que la répartition en fonction de' l'utilité est une vaste fumisterie.
Si l'on admet que le chauffage peut être réparti au prorata des tantièmes et que par ailleurs les dispositions du CCH sont impératives il ne reste plus maintenant que l'ascenseur soumis à la répartition en fonction de l'utilité , avec des grilles très fantaisistes et que personne ne peut justifier;
Je suggère donc qu'après la mise à jour des règlements de copropriété en vertu de l'article 49, on revienne à l'application généralisée des tantièmes de copropriété pour toutes les charges. Cà, c'est une mesure qui va plaire !  |
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jean-louis52
Contributeur vétéran
192 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 18:17:06
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Merci Gedehem et JPM pour vos contributions.
Le fait que, pour un même litige, je pose mes questions de manière différente semble prouver, qu'apparemment simple, la problématique est complexe.
Vos réponses me conforte dans l'analyse faite au paragraphe ci-dessus.
Ce que je retiens de nos échanges, et c'était le but réel de ma première question, c'est qu'il ne faut pas conseiller à l'ancien propriétaire du lot 101 d'ester car la partie est loin d'être gagnée, surtout comme le dit Gédehem que cette répartition est faite depuis au moins 21 ans et que personne n'y a trouvé à redire, sauf l'ex copro dont je me fais l'interprète, mais qui n'a jamais assisté à une AG et n'a jamais contesté avant de revendre son lot.
Dont acte. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 août 2004 : 01:09:52
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Alors permettez qu'avec mon franc parlé habituel, je dise que c'est un crétin ! 21 ans d'application d'une règle dans une copropriété qu'il a toujours ignoré !!! Je regrette d'avoir perdu du temps pour pour un tel idiot . JL52, si ce n'est pas vous, laissez donc ce plouc se débrouiller !!!
JPM, la répartition d'un chauffage collectif sur la base des tantièmes généraux comme d'une surface habitable ou de chauffe, c'est tout aussi idiot. Mais peut être que calculée sur la surface habitable (donc de fait sur un volume chauffé) c'est juste un peu moins idiot qu'avec les millièmes ou une surface de chauffe des radiateurs
Certes, une répartition aux millièmes c'est plus simple pour tout le monde, surtout pour le syndic, mais c'est tout ! Si j'en juge par la copro de "l'ami" de JL52, qui a plus de 20 ans, je me demande où vous allez trouver les caractéristiques techniques de chaque radiateur, sans parler de la chaufferie, dont le rendement avec le temps n'est plus celui de sa prime jeunesse...!
Parfois, j'ai vraiment du mal à vous suivre ....
Pour le reste, ayant étudié cette question depuis longtemps (les 1er textes sur les économies d'énergie datent de 1974 et concernaient le chauffage collectif des immeubles), je suis un adepte de l'individualisation de la répartition du chauffage collectif, lorsque les conditions techniques le permettent. C'est d'ailleurs obligatoire depuis 15 ans, mais nous savons que trop de copropriétaires, mais surtout de syndics, l'ignorent.
J'ai (nous) déja traité ce sujet que je connais bien par ailleurs, je n'y reviens pas. |
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