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yaume
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 Posté - 01 août 2004 : 15:41:27
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Bonjour, et oui c'est encore moi ,toujours pour les memes souci de transparence.
J'ouvre un nouveau sujet car je ne voudrais pas que tout soit mélangé.
Ma question est: Vote t on un budget previsionnel pour l'année (du 01/01/04 au 01/01/05) ou pour le mandat du syndic ?
Expliquez moi comment marche tous ca car je m'embrouille un peu ?
Merci
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 16:30:31
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Un budget prévisionnel est présenté pour chaque exercice : en principe annuel, lors de l'AG qui précède l'ouverture cet exercice (ceci depuis les dipositions de la loi SRU).
Les mises en recouvrement des appels peuvent dès lors être effectués dès l'ouverture de l'exercice, soit au 1er Janvier, et pour des périodicités à déterminer pour chaque copropriété (trimestre, semestre ou autre à déterminer), et précision importante, ces appels de fonds sont payables dès l'ouverture de la période. C'est d'ailleurs l'élément qui permet de réduire, voire annuler le fonds de roulement.
Ceci étant, j'ai remarqué que certains exigeaient une précision quasi "chirurgicale" quant aux postes à budgetiser. A mon avis, seuls les grands postes principaux sont à indiquer, les autres constituant des sous-comptes qui sont servis en cas de besoin, mais seulement lors de l'éxécution du budget..
La périodicité est donc bien l'exercice, et non la durée du mandat du syndic qui peut aller jusqu'à trois ans. |
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 16:50:46
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Donc le budget commence obligatoirement le 01 janvier !!! Es ce bien ca ???
Si le mandat du syndic commence le 21 avril comment cela se passe t il ???
Le budget previsionnel aura commencer le 1er janvier l'ancien syndic aura prélevé le 1er trimestre, voir le 2eme.
Ensuite il fourni les fonds et l'etat des comptes au nouveau syndic élu , et le nouveau syndic continu à prélevé les appels 3eme et 4eme trimestre.
Es ce bien comme cela que ca fonctionne ???
Merci |
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 18:02:44
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Il semble que dans votre cas le Syndic 1 doive cloturer sa comptabilité au 30 mars, et que le Syndic 2 entre en scène dès le 1er avril.
Ceci étant le budget prévisionnel établi reste tout de même valable, il n'y a qu'un éxécuteur différent.
Chacun des syndics devant rendre compte de sa part d'éxécution du budget, comptablement parlant.
Si les appels de fonds sont trimestriels, le premier a eu lieu sous la responsabilité du Syndic 1 qui devra répondre de son utilisation en plus de l'éxécution du budget n-1 qui aura pu laisser apparaître des soldes débiteurs ou créditeurs. L'exercice n-1 devra toutefois être cloturé avant toute execution du budget n. Les reports pourront alors être opérés dans la comptabilité. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 18:04:41
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L'affinement détaillé du budget prévisionnel ne reflète pas l'avis de certains contributeurs. Il est manifestement exigé par la Loi pour les rubriques habituellement utilisées par un syndicat. Mais il faut prévoir aussi des fonds pour le contentieux, même si le syndicat n'a pas été obligé d'agit ou se défendre depuis dix ans. |
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 19:07:27
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yaume,
le mot annuel ne veut pas forcément dire : 1er janvier - 31 dec
moi j'ai une résidence qui clôture ses comptes au 1er juillet , une autre au 1er oct etc..
N'oubliez pas que l'AG doit se tenir DANS LES 6 MOIS maximum après la clotûre des comptes. Ex chez vous, ça a l'air d'être au 1er avril. Donc vous avez jusqu'au 1er oct. maximum pour tenir l'AG qui approuvera les comptes de l'année écoulée et qui fixera le budget de l'année future déjà entamée il est vrai . C'est pour cela qui faut tâner les Syndics de faire leur AG au plus vite après la cloture des comptes.
Et vous verrez, oh surprise ! c'est vraiment tout un boulot 
LN |
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 19:57:44
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Moi de ce que j'en ai compris ,c'est qu'on établit un budget pour chaque anné (du 1er janvier au 31 decembre)
Et je differentie cela de l'action "Approuvé les comptes" pour le mandat du syndic. Pour moi ce sont 2 choses bien diffèrentes !!!
Mais es ce bien comme cela que ca fonctionne ??? |
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 20:46:15
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Désolé Insacorh, mais le budget, depuis la loi SRU, doit être vôté avant le début de l'exercice. Je reconnais que pour les copropriétés, et ce sont les plus nombreuses qui ne tiennent qu'une AG par an, il a fallu à un moment donné voter deux budget successifs, et ceci avant même d'avoir eu les résultats du dernier exercice (pour le second bien sûr).
D'accord cependant sur l'annualité qui ne correspond pas forcément avec l'exercice civil.
Pour JPM, c'est vrai que les comptes et rubriques habituellement utilisés doivent être servis lors de l'établissement de Budget Prévisionnel, mais les sous-rubriques peuvent être ouvertes en cours d'exercice sans difficulté même si elle n'ont fait l'objet d'aucune prévision.
Je serai moins catégorique pour les frais de contentieux. Il s'agit là de lignes qui par définition n'ont pas d'existence habituelle, mais plutot ponctuelle voire accidentelle. Les recettes exceptionnelles existent, et les dépenses du même type aussi.
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yaume
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Posté - 01 août 2004 : 21:09:41
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Pourriez vous repondre à ma question SVP, votre détail des choses est très interessant mais l'appelation "budget" reste toujours flou pour moi , es ce que ma vision des choses entre "budget" et "approbation des comptes" dans le message ci-dessus est exact ou suis je dans le faux ??
Merci
lnsacorh, oui vous cloturer les compte ,c'est à dire vous approuver la gestion du syndic pour son mandat, vous parler du point que l'on vote juste avant le quitus, mais ceci pour moi n'a rien a voir avec le "budget previsionnel". Etes vous d'accord ???
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Edité par - yaume le 01 août 2004 23:22:16 |
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 23:19:43
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Eh bien l'établissement du budget prévisionnel, comme son nom l'indique est un exercice qui consiste à prévoir les dépenses et aussi les recettes d'une copropriété. Tout ceci en fonction des décisions d'engagement de travaux ou autres votés par l'AG.
L'approbation des comptes intervenant à postériori de l'exercice considéré consiste en quelque sorte à vérifier si le budget voté initialement a bien été respecté dans son principe, et aussi à décider après avis du Conseil Syndical (qui a la possibilité de vérifier les pièces comptables) si les opérations comptables retracent fidèlement l'exécution des décisions de l'AG qui a voté le budget.
En plus clair, votre mandataire "le syndic" a-t-il respecté les décisions de l'AG dans le cadre financier qui lui a été fixé ? La vérification des comptes par le CS est destinée à approfondir les choses et à vous aider à vous faire une opinion sur la question posée afin de vous permettre de les approuver ou non.
Tout ça est schématique, mais le détail est tellement rébarbatif....
Mais "l'approbation" est une décision d'AG sur une période de gestion, qui concerne les comptes. Toutefois ces derniers découlent directement de l'engagement et de l'éxécution des actions initialement décidées dans le budget prévisionnel voté antérieurement. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 23:42:18
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Yaume
Je réponds à votre question :
L'exercice comptable de votre syndicat court actuellement du 1er janvier au 31 décembre. Vous conservez ces dates de début et de fin d'exercice qui sont les meilleures du point de vue comptables. A demeurant elles ne peuvent pas être modifiées.
L'assemblée annuelle doit donc avoir lieu avant le 30 juin. L'assemblée tenue le 19 avril 2004 par exemple aurait dû
> approuver les comptes de l'exercice 2003
> approuver le budget prévisionnel 2005 (je dis bien 2005)
> renouveler éventuellement le mandat du syndic pour un an
Sur ce dernier point il n'est pas nécessaire, et surtout pas opportun qu'il corresponde à la date de fin d'exercice. Il peut parfaitement être désigné pôur une durée d'une année du 1er juillet 2004 au 30 juin 2005. Comme il aura été désigné antérieurement pour une durée d'un an du 1er juillet 2003 au 30 juin 2004, tout va bien. Il n'y a pas de vacance du mandat. Vous pouvez d'ailleurs le désigner pour 15 mois du 19 avril 2004, date de l'assemblée au 30 juin 2005, ce qui est encore plus clair.
S'il y a changement de syndic, il faut prévoir une date logique et cohérente pour le changement. A cette date, l'ancien clôture ses comptes. Le nouveau les reprend.
Pour Chaburette :
Le budget prévisionnel doit être voté par nature de charges courantes et non par masses ou catégories de charges.
On ne peut pas ensuite balader les crédits ouverts d'une rubrique à une autre. La trésorerie seule demeure indifférenciée.
Toutes les rubriques prévisibles doivent être servies pour permettre le financement " au cas où ". Personne ne peut affirmer que votre syndicat n'aura pas à engager une procédure de recouvrement ou autre. Donc vous devez préfinancer raisonnablement cette procédure hypothétique. Sinon vous ne disposez d'aucun financement à cet effet.
Toutes les rubriques ? cela veut dire que vous devez servir toutes les rubriques de charges habituellement utilisées pour votre syndicat plus la ou les rubriques prévisibles comme les frais de contentieux ou celles correspondant à des opérations courantes qui ont lieu tous les deux ou trois ans : l'entretien du tapis d'escalier (tous les 2 ans), l'entretien d'une étanchéité de terrasse (idem), l'entretien des gaines de ventilation (tous les 5 ans).
Par contre vous n'avez pas à préfinancer les conséquences d'un phénomène climatique éventuel. Dans ce cas le syndic dispose des moyens juridiques permettant une intervention urgente et la réserve (ex fonds de roulement ; ex avance permanente de trésorerie) peut y pourvoir.
Votre système un peu laxiste  ne permettrait d'ailleurs pas l'établissement de l'état comparatif qui est exigé par la loi.
On parle suffisamment de la nécessaire gestion prévisionnelle des travaux et de l'entretien pour l'appliquer enfin pour de bons. Et le cernet d'entretien pourra être mis à jour en conséquence.
Vous le faîtes pour votre voiture. Votre immeuble mérite bien celà. |
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 00:40:43
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JPM vous me confortez dans ma pensée !!!!
Donc approuver les comptes du syndic ne revient pas à approuver l'exercice de telle année !!!! enfin je me comprends, approuver les comptes d'un syndic pour un mandat d'un an ce serait approuvé une partie de l'exercice n-1 + une partie de l'exercice n.
On est ok JPM ?? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 09:43:01
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IL va falloir qu'on perde tous la mauvaise habitude de parler des comptes du syndic.
Le syndicat est maintenant un grand garçon majeur et vacciné qui a sa propre comptabilité. Elle est tenue par un syndic mais c'est la comptabilité du syndicat ; ce n'est pas la comptabilité du syndic !!
Lors d'une assemblée annuelle tenue le 19 avril 2004, vous avez approuvé les comptes du syndicat pour l'exercice clôturé au 31 décembre 2003. La durée du mandat du syndic n'a rien à voir avec la durée de l'exercice ; |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 11:59:17
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Donc si le 19 avril 2004 ,on change de syndic. Comment peut on approuver les comptes du syndicat pour l'exercice du 01/01/04 au 31/12/04 lors d'une AG le 19 avril 2005 puisque les comptes auront été tenu par 2 syndics different ???
Es ce lors de l'AG du 19 avril 2004 qu'il faut refuser le quitus pour mettre en doute la gestion pour la periode 01//01/04 au 19/04/04 ???
Merci |
Edité par - yaume le 02 août 2004 13:56:34 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 14:03:30
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Yaume ! Si le comptable de la SARL XX change en cours d'année, est-ce que cela interdira aux associés de la société de vérifier et approuver les comptes de l'exercice ? Non ! Pour le syndicat c'est pareil.
Si le syndic sortant est au courant de son triste sort, et s'il a préparé un arrêté de compte, vous pouvez le vérifier.
Et vous pouvez refuser le quitus en précisant les points importants que vous critiqueé. |
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gbl
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 14:48:58
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A JPM
Vous écrivez :
"L'assemblée annuelle doit donc avoir lieu avant le 30 juin. L'assemblée tenue le 19 avril 2004 par exemple aurait dû :
> approuver les comptes de l'exercice 2003
> approuver le budget prévisionnel 2005 (je dis bien 2005)
> renouveler éventuellement le mandat du syndic pour un an"
Pourtant dans la section VI "Comptablilité du syndicat" du décret 2004-479 du 27/05/04
Art.32 - Les articles 43,44 et 45 sont remplacés par les dispositions suivantes :
"Art.43 - Le budget prévisionnel couvre un excercice comptable de 12 mois. Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne.
"Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne, le syndic , préalablement autorisé par l'AG des copropriétaires, peut appeler successivement 2 provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté.....etc..".
Que veut dire ce texte ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 15:33:19
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Ce texte a pour objet de remédier à une insuffisance de la loi.
La règle est telle que je l'ai indiquée. Mais celà peut choquer de voter en mars 2004 le budget 2005. Alors les auteurs du décret ont créé une solution de secours : on pourra voter le budget 2005 en mars 2005 voire le 2 juin 2005. Mais dans ce cas, les appels effectués en janvier et avril 2005 (sur la base des appels 2004) ne bénéficieront pas de la procédure spécifique de recouvrement !!!!
Pourquoi ? allez savoir !!!! |
Edité par - JPM le 02 août 2004 15:34:34 |
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gbl
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 17:13:55
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D'accord JPM
Je n'avais pas retranscrit la fin de l'article qui dit :
"La procédure prévue à l'article 19-2 de la loi du 10/07/65 ne s'applique pas à cette situation." |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 20:34:33
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à JPM , !!! ca y est je commence à comprendre !!!
Donc si le syndic vous quitte au milieu d'un exercice, il doit fournir un arrêter des comptes !!!
A qui ??
Si par exemple il s'averait qu'il comunique à son remplacant un deficit, et que vous n'etes pas d'accord, comment faire ??? il aura dejà transmis ce deficit à son remplacant et le remplacant va vous demander de combler ce deficit, et la vous n'allez pas etre d'accord !!!
J'espere que j'arrive à me fairte comprendre !!! Desoler *JPM je suis un peu long à la détente mais j'aime bien comprendre tout les rouages d'un sujet !!!
Merci pour la 1000ème fois !!!! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 22:45:17
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Dans un premier temps, le nouveau syndic démarre sur les indications données par le syndic sortant
C'est ultérieurement que les comptes seront vérifiés. Une comptabilité est assortie de pièces justificatives. Il ne faut pas partir sur l'idée que le sortant doit transmettre un compte ruisselant d'or et d'azgent alors que les copropriétaires ne règlent plus les charges depuis deux mois ! |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 22:58:43
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Citation :
C'est ultérieurement que les comptes seront vérifiés
Vous voulez dire que c'est le nouveau syndic qui approuvera une partie des comptes geré par l'ancien syndic ??
Le nouveau syndic a t il le droit de demander une regularisation du fait qu'on lui a comuniquer le compte du syndicat débitaire !!!
Je m'excuse de poser toutes ses questions mais j'ai l'impression que vous me montrer le contraire de ce qu'on m'a dit jusque là par rapport a mon autre sujet:http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=14641 |
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Vote d'un budget previsionnel
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