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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
 Posté - 03 août 2004 : 14:49:57
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Bonjour,
Comment calculer une indemnité d'éviction portant uniquement sur des locaux de stockage ?
C'est différent d'une indemnité pour le fonds de commerce.
J'ai flâné sur le net, j'ai eu des renseignements pour le fonds, mais rien pour l'indemnité des locaux accessoires.
Si vous pouvez me renseigner, merci !
Sénèque
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 07:35:21
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Le fonds de commerce est un tout, le local principal et les locaux accessoires.
L'indemnité d'éviction consiste à indemniser l'évincé, soit à lui permettre d'obtenir un bien similaire dans les environs les plus immédiats possible.
Vous pouvez avoir aussi en sus une indemnité dite de déplacement ou de délocalisation.
Les locaux accessoires peuvent avoir commercialement ou professionnellement une nécessité importante voire prépondérente.
Imaginez un local dépourvu de parking clientèle type grande surface ?
Le local accessoire a une valeur déterminée pour son évaluation, mais sa disparition peut entrainer aussi celle de l'activité.
Accessoire oui, dérisoire non. |
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 15:07:29
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Bonjour Bouzygues,
En fait ce local est devenu "de stockage" suite à une désaffectation du locataire. (sans nous prévenir, bien entendu !)
Il n'y a quasiment rien dedans.
Le bien en vente, le locataire a fait une proposition très basse.
Son idée est claire : acheter à bas prix, ébouler puis bâtir un immeuble qui n'aura rien de commercial.
- Si nous fixons une indemnité d'éviction pour ce local,
qui serait donc reconnu comme étant indispensable, dans quelle mesure le locataire aurait-il le droit de construire des logements ?
Notre idée est de vendre les locaux à un promoteur.
1) le seul acheteur potentiel est le locataire. A chaque visiteur, le locataire casse la vente, donc ...
2) proposer une indemnité d'éviction raisonnable en rapport avec le préjudice. Au locataire de le prouver.
3) au moment du congé,
- dénoncer ce bail qui ne correspond plus du tout aux conditions actuelles. (et entièrement sous-évalué)
- proposer 2 baux (local + habitation)
- demander le loyer dont faisait mention le locataire dans la proposition d'achat (environ 3x supérieure à actuellement)
Pas sûr que cela marche, il doit pouvoir refuser nos conditions.
Et nous aurions toujours ce maudit bail sur le dos.
Notre notaire doit négocier avec celui du locataire pour remonter le prix, mais il est en vacances.
On en est là
Sénèque |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 16:12:53
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Bonjour Sénèque,
Je ne comprends pas pourquoi le seul intéressé actuellement serait le locataire ? Parce qu'il détient le droit au bail ?
Si vous pouvez lui remettre un indemnité d'éviction raisonnable, pour tous les deux, combien un tiers serait-il prêt à mettre une fois que les locaux sont libérés ?
Si le loyer est dérisoire actuellement vous pouvez 6 mois avant la fin du bail proposer par exploit d'huissier avec l'assistance d'un avocat un congé avec offre de renouvellement où vous proposeriez un loyer réévalué en prenant l'attache d'un expert foncier-immobilier.
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Sénèque
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317 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 21:06:52
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Bouzigues,
D'autres acheteurs seraient certainement intéressés par l'emplacement.
C'est un quartier qui bouge actuellement, justement.
Seulement, aucun n'est inspiré par un locataire imbuvable
qui casse la vente et un bail commercial sous-évalué.
Qui a des appuis politiques
Qui a tout laissé se dégrader (même le 606), sans jamais prévenir qui de droit (ni le bailleur, ni l'agent immobilier)
Je sais, le bailleur a un droit de visite annuel, mais nous pensions que l'agent immobilier s'en chargeait.
Le locataire a maintenant un référé pour le non entretien ...
Une procédure n'arrange rien dans une vente.
Pourtant le futur proprio n'a rien à voir avec cette procédure, mais c'est repoussant, faut reconnaître.
Pourtant, l'avocat en a décidé ainsi.
La proposition d'achat mentionne une importante vétusté alors qu'elle était à la charge du locataire.
Je ne sais pas ce qu'est le droit au bail.
A l'origine, c'était le droit au bail comme dans tous les baux normaux.
Quand ce fut remplacé par la nouvelle taxe de 2,5%, l'agent immobilier a continué de faire moitié/moitié, comme avant, donc 1,25%.
Quand on s'est passé de l'agent immobilier, on a continué à lui demander la même chose.
Oui, il existe la solution d'une offre de renouvellement avec un loyer justifié.
Seulement, si j'ai tout compris, le locataire a 2 ans pour accepter ou non.
En imaginant qu'il dise non 2 ans plus tard, il y aura la commission pour nous mettre d'accord. Il dira non. Passage devant un juge qui décidera ...
Cela prendra beaucoup de temps.
Le propriétaire est âgé et veut en terminer avec ce bail épouvantable.
Voilà
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 08:19:30
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Re,
Le Droit au Bail n'est pas à comprendre comme la taxe de Droit au Bail.
Le Droit au Bail est autrement dit la propriété commerciale du bien loué.
Le locataire a un fonds de commerce dont le Droit au Bail est une composante primordiale.
Je renouvèle la piste de mise en congé avec offre de renouvellemnt réévalué. Entre deux à quatre ans de procédure devant le TGI. |
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 16:12:30
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Bonjour Bouzigues,
J'ai retrouvé un post sur ce forum mentionnant le fameux droit au bail.
Dans notre bail, il n'y a aucune mention concernant ce droit.
Le locataire s'est contenté du loyer.
Il n'a jamais rien versé d'autre.
Auparavant, il payait la taxe de droit au bail,
Et le bailleur la taxe additionnelle.
Est-il en possession malgrè tout de ce fameux droit ?
N'oublions pas qu'il a changé l'affectation des locaux.
De siège social, nous passons à un entrepôt de stockage, sans adresse mentionné au K-Bis, sans taxe profesionnelle.
D'autre part, si nous proposons un congé avec un bail (ou 2) à de nouvelles conditions,
sachant que le locataire a 2 ans pour refuser
que la fin de bail est dans 18 mois.
En principe, le congé ne serait donné que dans 1 an.
Rien ne nous empêche de donner congé aujourd'hui pour dans 18 mois.
Mais la proposition des nouvelles conditions datant d'aujourd'hui.
Le locataire dispose t'il de 2 ans seulement dans 18 mois ou dès à présent ?
Merci,
Sénèque
Messages 744
Posté - 07 May 2004 : 19:26:37
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Un droit de bail versé au bailleur s'analyse comme un supplément de loyer, les 140 000 euros seront dans ce cas pris en compte pour le montant du loyer du bail renouvelé, au bout de 9 ans, cad en gros que vous les repaierez tous les 9 ans. Ce qui n'est pas le cas si cette somme est payée au locataire en place, mais attention à l'accord du bailleur presque toujours nécessaire. Attention aussi si le bail en cours est dans la dernière période triennale, vous n'aurez pas droit au renouvellement en fin de bail s'il y a changement d'activité.
Pour le montant, c'est l'offre et la demande...
jcm
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 17:19:42
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Bonjour Sénèque,
D'où tenez-vous que le locataire a deux ans pour se décider ?
Je pense plutôt que la durée contentieuse est d'au moins de deux ans s'il refusait et qu'il souhaitait rester.
Si vous avez réellement l'intention de donner congé, n'attendez pas les derniers six mois et faites le, le plus tôt possible.
Avantage, il ne pourra pas réclamer l'effet de surprise.
Dès lors qu'il reste et qu'il refuse votre proposition, il perd son droit au bail et il vous doit alors une indemnité d'occupation supérieure au loyer.
Le juge aux baux commerciaux statuera et régularisera la situation, soit il reste en place à tel coût soit il part avec telle indemnité d'éviction, soit ..., soit ...., il y a tant et tant d'éventualités.
Au fait allez vous, vous rendre en Olympie ?
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 20:11:08
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Là !
http://www.tpe-pme.com/article.asp?ID=33
le web de l'entreprise.
Demande de renouvellement par le bailleur
Le bailleur doit délivrer un congé au plus tard 6 mois avant l'expiration du bail, par acte d'huissier. Et il doit signifier dans le congé s'il souhaite ou non renouveler le bail.
En cas de congé avec offre de renouvellement, le bailleur indique généralement au locataire le montant du nouveau loyer demandé.
Le locataire qui conteste le montant de ce loyer dispose alors d'un délai de 2 ans pour agir judiciairement.
et là
Article L145-9
Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance.
A défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l'article 1738 du code civil et sous les réserves prévues à l'alinéa précédent.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour un terme d'usage. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.
S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Néanmoins ce n'est pas vraiment la même chose dans les 2 textes.
Ben non, je ne vais pas en Olympie, moi !
Mon prochain voyage est prévu près de Bruxelles.
Désolé
Sénèque |
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nicoguad
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 06 août 2004 : 08:06:02
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bonjour Sénèque ,
quelques précisions :
-vous vendez quoi exactement : fonds de commerce ou murs commerciaux ?
- votre locataire a til toujours payé le loyer correctement ?
- quelle est la destination des locaux sur stipulée le bail ?
- effectivement le locataire a 2 ans pour se retourner d'ou l'intéret d'agir au plus vite
- le droit au bail est physiquement le bail que vous détenez entre vos mains
-honnetement vous etes parti pour une procédure entre 3 et 4 ans
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 06 août 2004 : 09:09:37
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A Sénèque,
Je pensais seulement que Sénèque était un contemporain des premiers participants aux jeux olympiques.
Aujourd'hui il est plus facile de suivre toutes les épreuves derrière l'écran. |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 06 août 2004 : 14:35:48
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Bonjour Sénèque,
Pour en revenir à votre question initiale, apportons quelques nuances, compte tenu de vos difficultés que nous avons vues évoluer au cours des post. Je suis assez d’accord sur le principe de l’accessoire et des conséquences évoqués par Bouzigues.
Cependant :
Il y a extension du statut aux locaux accessoires si les locaux sont nécessaires à l’exploitation. Cela ne convient pas aux locaux dont le perte n’affecterait pas l’existence même de l’exploitation. C’est au locataire d’apporter la preuve que la suppression va porter atteinte à son exploitation.
Pour reprendre nos derniers entretiens et compte tenu du contexte, la qualité d’accessoire est loin d’être acquise pour ces locaux. La visite de l’expert permettra de déterminer à quoi ils servent actuellement.
En outre, une seconde nuance est à noter, la Cour de Cass exige que le local accessoire fasse l’objet d’une inscription complémentaire au RCS. Or nous savons que ce n’est pas le cas.
Enfin dernière petite chose que vous allez, je pense apprécier : il a été jugé que lorsqu’un local avait été loué à titre principal et qu’à la suite d’une cession, il est devenu local accessoire pour le cessionnaire, ce dernier quelque soit la nécessité du local, n’a pas droit au renouvellement car le bailleur ayant loué à l’origine en vocation principale n’a pas pu savoir qu’il s’agissait d’une location devant servir d’accessoire CA Douai 15 Juin 1962.
On se rapproche de votre situation n'est ce pas ?
Bon, c’est un peu vieux et ce n’est qu’une Cour d’appel mais avant d’envisager le paiement de l’indemnité d’éviction, je pense qu’il y a matière à discussion sur le principe même du droit de renouvellement .
Du fait de la super bonne foi de votre locataire, il est certain que cela ne va pas être simple mais quelque soit la procédure que vous allez appliquer, ce sera un problême. Autant limiter les frais.
Il conviendra néanmoins de vérifier si on se trouve dans les délais d'application
Bon courage
Au plaisir de vous lire
Fab
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 06 août 2004 : 15:51:28
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Bonjour à tous,
Je vais tenter de répondre point par point.
Pourvu que je ne sois pas déconnecté.
nicoguad
il s'agit des murs commerciaux.
C'est le siège social d'une société d'après le bail.
Depuis quelques années, le loyer est payé régulièrement.
Mais les 10 premières années, le montant est resté identique.
Le locataire n'acceptait pas le changement de l'indice.
On ne pouvait rien faire, il donnait quelque chose ...
La régularisation fut énorme (il a fallu négocier avec les impôts, d'ailleurs)
bouzigues
Sénèque est le nom de mon chat.
Avant lui, longtemps avant,il y eut un autre Sénèque, un philosophe ...
Si vous avez réellement l'intention de donner congé, n'attendez pas les derniers six mois et faites le, le plus tôt possible.
Avantage, il ne pourra pas réclamer l'effet de surprise.
Bon, j'ai repapoté ce matin avec mon banquier (au courant des baux commerciaux).
Il m'a redonné un argument que Fab ne connaît pas.
Et vous ?
Le banquier fait une différence entre donner congé et dénoncer un bail.
Il me dit que je pourrais donner congé maintenant, à d'autres conditions, que le locataire pourra tranquillement le contester et me piéger en demandant lui-même le renouvellement, aux mêmes conditions qu'actuellement.
Autrement je dénonce le bail, précisément 6 mois avant.
J'impose de nouvelles conditions.
S'il refuse, c'est le tribunal qui tranche.
S'il refuse, il est dehors, sans indemnité.
Fab
L'expert ne sera nommé qu'au moment du référé : fin août.
Donc, le locataire a le temps d'organiser un déménagement, mais bon !
J'ai bien des photos montrant qu'il y a peu de choses dedans.
Mais ces photos ayant été prises comme ça, sans témoin, j'ignore s'il y a une valeur juridique.
Pour les bureaux vides, le locataire parle lui-même d'anciens bureaux dans un courrier, comme il en existe sur le siège social actuel, cela peut signifier qu'ils sont inoccupés.
Hélas pour nous : il n'y a pas eu de cession.
C'est toujours la même société qui est dans les lieux.
Il y a eu changement de gérant, mais changement de bail aussi, donc !
A part cela, j'ai demandé à un immobilier de faire une estimation pour une vente.
Nous pourrons donc comparer avec la proposition du locataire.
Pour le mandat de vente, à présent terminé, l'agent a travaillé uniquement sur plan, incroyable, mais vrai !
Merci à tous.
Sénèque
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 06 août 2004 : 19:49:11
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Sénèque, le chat de ma fille ne s'appelle pas Bouzigues mais Félix.
Bouzigues est une allusion à la commune réputée pour ses huitres.
En fait ce pseudo est la contraction de "bout de zygomar".
Et pour la taxe foncière, où en étes-vous ?
"S'il y a moyen de payer moins ? Est-ce que cela vous convient ?"
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Edité par - bouzigues le 06 août 2004 19:51:50 |
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 06 août 2004 : 19:57:56
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Bouzygues,
Chez nous le chat familial est bien Sénèque.
Il ressemble au Chapoté de Shreck.
A part cela, ayé pour les fonciers, c'est gagné.
Les locaux ayant subi une complète désaffectation, le dégrèvement est prévu pour cette année.
Je le sais par téléphone. Le courrier arrivera plus tard.
Y'a du retard, mais chacun a droit à des vacances.
Ca fait en gros 10 000F/an en moins, chouette.
Caresses à Félix.
Votre fille a t'elle des paniers de linge et des corbeilles à papiers qui ronronnent ?
Sénèque |
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nicoguad
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 07 août 2004 : 10:37:57
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Sénèque,
Sur une dénonciation de bail il faut mentionner le pourquoi et les fautes du locataire qui selon vous ne lui donne pas droit à une indemnité d'éviction, c'est pour cela qu'il faut avoir un maximum de preuve de votre côté concernant le locataire et c'est a partir de la date de fin de bail que le locataire a 2 ans pour agir !
ensuite la réindexation du loyer il aurait mieux valu qu'il l'accepte avec des facilités de paiement au lieu de la refuser et que vous ayez accepté. Ceci dit ave un expert a l'appui un loyer se réevalu en fonction de critères spécifiques et notament les loyers pratiqués dans le voisinage. Ensuite uen fois le loyer réel fixé si le locataire le refuse cela peut devenir une bonne raison à l'éviction sans indemnité...
en général des murs commerciaux valent dix années de loyer mais vu que le loyer n'était pas correct ca va être plus délicat
peut etre que la solution (  pas correcte entièrement mais puisque le locataire non plus n'est pas de bonne foi) serait de vendre vos murs commerciaux au locataire d'ici un an à la condition qu'il accepte l'augmentation du loyer avant !
vous faites réevaluer le loyer par un expert ! vous signez l'avenant au bail et une fois ceci fait vous pourrez vendre vos murs au prix qu'ils valent réellement !
une dernière question vous etes en sci ou en nom propre sur les murs ?
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 07 août 2004 : 10:46:00
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Pourquoi ne pas répondre plutôt : ?
Vous êtes A), alors ...
Vous êtes B), alors ...
Car si l'on dit je suis A), j'aurai la réponse pour A) seulement et pas pour B) également.
Un forum n'est pas une distillerie... |
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 07 août 2004 : 22:10:10
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nicoguad,
Pour les murs, le bailleur est ma mère.
Elle n'est d'ailleurs pas déclarée comme bailleur commercial, juste comme proprio, c'est tout.
Les impôts m'ont dit qu'on pouvait changer, ce serait une opération blanche puisqu'elle paye correctement ce qu'elle doit.
Elle a hérité ça de son père.
Un agent immobilier (le loozer du coin) s'est occupé de l'affaire.
En fait, il s'est occupé d'empocher les loyers.
Il n'a jamais fait une seule visite, n'a même pas réalisé qu'au moment du dernier renouvellement, le tampon était à une autre adresse que celle de la location.
J'ai tout découvert par hasard.
J'ai mis 9 mois pour virer l'immobilier.
C'est déjà un souci de moins.
Pour des preuves, je pense que le référé en donnera.
On peut toujours rêver et pensé à la clause résolutoire, mais bon !
Voilà,
Sénèque |
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