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b75
Contributeur débutant
24 réponses |
 Posté - 04 août 2004 : 20:02:51
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Bonjour,
J'ai recherché (en haut, à droite) mais n'ai pas trouvé...
1.Un copro peut-il être tenu informé par un des membres du CS des questions débattues et des décisions prises lors d'une réunion du dit CS ?
2.Les lettres de convocation (comportant les points qui seront débattus lors de la réunion de ce CS) sont-elles confidentielles ?
3.Un membre du CS qui ne se représente pas peut-il donner ses archives à un nouveau membre élu ?
Merci pour vos réponses
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 21:14:25
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c'est le syndicat des copropriétaires dont vous qui nomme les membres du conseil syndical :
vous pouvez être tenus informés et vous devez même être tenus informés.
dans certains réglements de copropriété, il y a des clauses fixant des règles de fonctionnement du conseil syndical et notamment les modes de diffusion des infos auprés des copropriétaires.
les archives sont celles du syndicat dans son ensemble et doivent rester entre les mains du conseil syndical (évidement, si pas de local de réunion, ces archives peuvent vadrouiller d'un membre du conseil syndical à un autre)
n'oubliez pas que le conseil syndical est censé travailler pour les copropriétaires et non pas contre eux. |
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b75
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 21:30:01
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Merci de votre réponse.
Quand je parle d'archives ce sont les miennes (notes prises au cours des réunions, devis de sociétés, CR de réunion rédigés par le Pdt du CS et distribué aux membres, etc.)
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 21:39:30
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Bonsoir.
B75, un conseil syndical, dont les membres ne se prennent pas pour des dieux, fait régulièrement, après chacune de ses réunions, un résumé qu'il diffuse.
Cela a pour effet de faire comprendre aux copropriétaires que rien n'est caché et permet aussi de faire connaitre l'avancement de problèmes, travaux en cours, renseignements obtenus et/ou demarches diverses.
Généralement les copropriétés bénéficiant de cette information sont parmi celles qui sont très bien gérées (est-ce un hasard ?)
Il y a aussi ceux qui ne font rien savoir, qui entreprennent, font et dépensent au gré de leur fantaisie. On trouve le plus souvent ces CS dans les copropriétés à problèmes. Ceci explique-t-il cela ?
Par contre, il n'y a guère d'intérêt à diffuser la lettre de convocation de la réunion. Les copros qui souhaitent y assister auraient dû poser leur candidature (ou avoir été élu). La réunion du CS n'est pas une AG non officielle. Inutile donc de dire quand et ou se tiendra cette réunion.
Enfin, concerant les archives, elle doivent bien évidemment suivre le CS en fonction. Imaginez qu'un CS en totalité ne soit pas réélu pour diverses raisons. S'il gardait les archives, comment le nouveau pourrait-il suivre les affaires en cours. Si, en plus, il se trouvait en conflit avec le syndic, il serait aveugle et muet.
Amicalement.
Colette 
(Site à nouveau bientôt en ligne avec des animations) |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 02:07:40
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Aux observations de Dobaimmo et de Colette ci dessus, je me permets d'ajouter les suivantes en écho à la contribution de b75 :
a-- Rares sont les situations où le CS a, comme le vise b75, à " prendre une décision " au sens littéral de cette expression.
Ce ne peut être le cas que lorsque un mandat ponctuel lui a été donné formellement, sachant que le champ d'un mandat donné par l'AG ne peut être que restreint à un objet très précis : c’est alors d'une décision déléguée dont il s’agit, décision déléguée dont de plus il doit être rendu compte à la plus prochaine AG.
Voir sur ce point l’article 21 du décret du 17 mars 1967, reproduit ci-dessous, qui cadre cette délégation donnée obligatoirement formellement et qui fixe l’obligation de compte rendu qui y est attachée.
b-- Le conseil syndical doit, en tout état de cause, chaque année rendre compte de sa mission : troisième alinéa de l’article 22 du même décret (« Le conseil syndical rend compte à l'assemblée, chaque année, de l'exécution de sa mission. »), article dont la rédaction vient d’être renforcée par cet alinéa dans le sens de la transparence dont le CS doit nécessairement faire montre, ce qui exclut que cet organe garde par devers lui sous chape de confidentialité telle ou telle matière qu'il traite ;
c-- Génériquement, la mission du CS est "d'assister le syndic et de contrôler sa gestion " ainsi que de "donner son avis au syndic ou à l'AG sur toutes questions concernant le syndicat pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui même" (articles 17 et 21 de la loi du 10 juillet 1965 et article 26 du décret de 1967) : rien qui soit du domaine de la « décision » dans tout cela, ni de la « confidentialité » qu'il faudrait préserver (vis à vis de qui et en quoi d'ailleurs ?).
d-- Ces précisions me paraissent nécessaires d'être soulignées, trop de contributions dans les forums, depuis quelque temps, laissant croire ou entendre plus ou moins implicitement que le CS peut ou doit avoir un rôle opérationnel (« eh alors qu’est-ce qu’il fait votre conseil pendant ce temps là ? » a-t-on pu lire, un tel propos semblant signifier dans certaines contributions qu’il fallait dans certains cas se substituer à un syndic pas assez efficient).
C’est ce qui me semblait transparaître dans les sujets récents 14945 ou 14756 par exemple par Yaume ou par DU31, intervenants que je flèche pas négativement l’un ou l’autre pour autant en tant que personnes, dois-je préciser en raison des sensibilités (que de précautions nécessaires en ces temps tourmentés de remous sur divers sujets...) :
// http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=14945
//http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=14756 .
Soulignons fortement que le CS n’a pas de rôle opérationnel, donc ne "décide" de rien car, rappelons le, l'articulation des pouvoirs est et reste celle qui est fixée par le premier alinéa de l'article 17 de la loi de 1965, disposition qui prévaut sur les mesures d'application :
" Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. ".
e-- En d’autres termes :
- seule l'AG, instance souveraine, décide ;
- seul le syndic, instance opérationnelle, exécute ;
- tandis que le CS, instance consultative, contrôle.
Les deux premiers organes, assemblée et syndic, ne peuvent pas ne pas exister sous le régime légal de la copropriété que cadrent la loi de 1965 et le décret de 1967.
Sous ce régime, par contre, le CS peut ne pas exister, sous certaines conditions fixées par les textes (les trois derniers alinéas de l'article 21 de la loi de 1965) : d’où le « éventuellement » qui concerne le CS dans ce premier alinéa de l’article 17 de la loi de 1965…
Si le syndic est vraiment inefficient et après avoir analysé au fond le comment et le pourquoi de ceci, on fait en sorte d’en changer si on peut en convaincre l’assemblée (ou si nécessaire, pour les cas avérés de carence, on en fait désigner judiciairement un autre selon le mécanisme de l’article 49 du décret de 1967) : on ne se substitue pas à lui, sinon c’est la confusion qui s’installe.
f-- Je précise que je suis (et ai été) Pdt ou simple membre de plusieurs CS et que j'ai toujours eu à me gendarmer contre de jeunes et vaillants chiens plus ou moins activistes (ils peuvent ne pas être jeunes par l'âge) qui, quelquefois avec un funeste penchant du syndic voire une irresponsabilité éminente de sa part (cela peut aller ensemble, dans un mariage négatif voire décadent...), voulaient transformer le CS en Gouvernement, souvent fort sympathiquement d’ailleurs de prime abord : "on va se responsabiliser, on va autogérer plus efficacement que ce crétin de syndic, etc.".
Ces aimables activistes tenants du CS-gouvernement sont animés de différentes motivations, les meilleures du monde évidemment, et peuvent posséder des tempéraments soit de droite soit de gauche sur une gamme étendue de problématiques du pouvoir que seule une vigoureuse psychanalyse doit être en mesure de vraiment dénouer dans ses tréfonds. J'ai observé qu'il y a peu de cas où ils tiennent vraiment la distance.
J’ai été amené à me gendarmer encore plus fort, mais toujours gentiment, lorsque ces mêmes jeunes chiens, ou leurs frères (ou leurs sœurs… : je ne dirais pas si celles ci sont ou non vraiment différentes de ceux ci sous ces registres...), voulaient faire du CS un organe statuant plus ou moins en secret au motif d'une soi-disant confidentialité.
Ou encore, allant plus loin, lorsqu’ils souhaitaient transformer le CS en avatar de confessionnal, ou de tribunal, ou de bureau d’aide sociale, ou de régie morale, ou de brigade de la police des mœurs, ou en office des fêtes et pots obligés de l’immeuble (merde, je n’ai pas envie, il n'a pas envie...), ou etc., ou etc., ou etc. On voit les pires déviations dans ces directions là !
Ou, toujours encore, attaquant la dérive techniciste bien connue, lorsqu’ils ambitionnaient que le CS se mue en bureau d’études des plans détaillés de l’interphone ou d’architecture détaillée du palier du quatrième, ou encore de tout autre chose style le CS-expert comptable, juridique et technique qui dit son mot définitif sur tout, rend le syndic muet et définitivement bête (déjà qu'il n'est pas aidé par la nature au départ, c’est sûr) et l'assemblée sans voix écrasée par les certitudes proférées (à moins que, par effet cathartique, celle ci ne se rebelle en siégeant alors jusqu'à pas d'heure par compensation dans un bordel innomable).
g-- Chacun doit être dans son rôle et y rester, sous peine de la confusion des genres : c'est ce que les règles et la raison commandent, même si c'est parfaois difficile.
L’AG décide, le syndic exécute, le CS donne des avis et assiste ainsi que contrôle en rendant compte à l’AG, sachant que le contrôle final appartient à l’AG qui est le seul vrai arbitre par ses votes dans le respect des textes organiques (loi de 1965 et décret de 1967, règlement de copropriété). C'est aussi simple que cela avec des fonctions nettes et des frontières claires.
Lorsqu’il y a besoin de contributions pointues pour aider à dénouer une question épineuse, soit au niveau du CS soit au niveau de l’AG, on appointe un spécialiste, personne ou organisme, que l’on recrute à cet effet de façon organisée.
h-- Les articles essentiels de la loi de 1965 et du décret de 1967 sur cette question :: il ne faut pas que j'en donne trop, sans cela Quelboulot va sans nul doute me disputer ::
Citation :
Article 17
de la loi de 1965, premier alinéa
Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.
Article 21 de la loi de 1965
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.
L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme mentionnés à l'article 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, leurs conjoints ou leurs représentants légaux. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.
Le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs.
Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.
Lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d'un mois, à tous les copropriétaires.
Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l'assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.
Citation :
Article 21
du décret de 1967
Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967.
Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
Elle peut toutefois autoriser son bénéficiaire à décider de certaines dépenses jusqu'à un montant dont la délégation fixe le maximum.
Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.
Il sera rendu compte à l'assemblée de l'exécution de la délégation.
Article 21 nouvelle version du décret de 1967 découlant des modifications du décret du 4 juin 2004
Modifié par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 14 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum.
Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.
Le délégataire rend compte à l'assemblée de l'exécution de la délégation.
Article 22
du décret de 1967
Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 4 JORF 14 juin 1986.
A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées dans les conditions de majorité prévues à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 par l'assemblée générale qui désigne les membres du conseil syndical.
Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables.
Pour assurer la représentation prévue au dernier alinéa de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, il est tenu compte, en cas de constitution d'un ou plusieurs syndicats secondaires, des dispositions de l'article 24 ci-après pour fixer le nombre des membres du conseil syndical du syndicat principal. Chaque syndicat secondaire dispose de plein droit d'un siège au moins à ce conseil.
Article 22
nouvelle version du décret de 1967 découlant des modifications du décret du 4 juin 2004
Modifié par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 15 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Le conseil syndical rend compte à l'assemblée, chaque année, de l'exécution de sa mission.
Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables.
Pour assurer la représentation prévue au dernier alinéa de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, il est tenu compte, en cas de constitution d'un ou plusieurs syndicats secondaires, des dispositions de l'article 24 ci-après pour fixer le nombre des membres du conseil syndical du syndicat principal. Chaque syndicat secondaire dispose de plein droit d'un siège au moins à ce conseil.
Article 26
du décret de 1967 article non modifié par le décret du 4 juin 2004 Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 5 JORF 14 juin 1986.
Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'éxecution.
Il peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale dans les conditions prévues à l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du présent décret.
Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965.
Article 27
du décret de 1967
Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967.
Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.
Le conseil syndical peut se faire assister par tout technicien de son choix.
Les honoraires de ces techniciens ainsi que les frais nécessités par le fonctionnement du conseil syndical constituent des dépenses d'administration. Ils sont payés par le syndic dans les conditions fixées par le règlement de copropriété éventuellement modifié ou complété par la décision de l'assemblée générale visée à l'article 22 du présent décret.
Article 27
nouvelle version du décret de 1967 découlant des modifications du décret du 4 juin 2004 Modifié par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 16 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.
Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 05 août 2004 08:42:29 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 08:07:53
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Pierre Marie,
Je viens de prendre connaissance de votre contribution fort intéressante.
Je vous suis tout à fait dans l'exposé de votre point de vue sur le mode de fonctionnement des CS.
Pour ma part, en lieu et place de "jeunes chiens (chiennes) fous (folles)", j'ai eu plus souvent à faire à des membres dont la seule fonction suffisait à les complaire. Pour le reste, je m'efforce toujours à les impliquer dans les propositions du CS en les invitants à signer, de façon collégiale, tous les écrits qui en émanent.
Quant à Citation :
il ne faut pas que j'en donne trop, sans cela Quelboulot va sans nul doute me disputer ::
Aucune "dispute" en perspective. vous citez des textes, mais et surtout, vous en développer les principes directeurs d'une application juste et fonctionelle.
Christophe |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 10:26:22
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Pour compléter Pierre Marie, il convient aussi de rappeler ici un point fondamental, que tout conseiller syndical doit avoir en tête à chaque instant :
EN DROIT, UN CONSEIL SYNDICAL N'EXISTE PAS.
Les conseillers syndicaux recoivent un MANDAT personnel et nominatif pour exercer des fonctions définies par la loi.
Les textes parlent de la mission du CS. Mais il s'agit de la "mission collective" des conseillers syndicaux car un CS n'est pas une entité juridique distincte du Syndicat.
Le CS est (n'est que) le REGROUPEMENT FONCTIONNEL de conseillers syndicaux. Un CS ne reçoit aucun mandat ou pouvoir particulier de l'AG par le fait de la nomination des conseillers.
Les conseillers syndicaux, pris collectivement dans le cadre du CS, n'ont AUCUN pouvoir décisionnel pour ce qui concerne les affaires du Syndicat. De ce fait, leur regroupement fonctionnel "CS" non plus !
Il y a un aspect collectif très marqué dans ce regroupement particulier appelé CS, collégialité indispensable s'agissant d'un regroupement uniquement fonctionnel : "un pour tous, tous pour un".
Un mandat particulier donné par l'AG collectivement aux conseillers dans le cadre du CS (art.21 du décret 'mandat au CS') me semble d'une façon générale dangeureux.
En effet, le CS n'ayant pas d'existence légale propre, il ne peut être tenu pour responsable en cas de faute ou d'erreur préjudiciable au Syndicat ou à des copropriétaires. La responsabilité du CS, pris collectivement, ne peut être engagée, il ne faut pas l'oublier.
La seule sanction peut être la révocation d'un ou des conseillers. Mais la réparation d'un éventuel préjudice est impossible.
Une délégation de pouvoir D.art.21 étant parfois pertinente, je recommande de la donner personnellement à tel conseiller syndical 'sachant' (voire à un copropriétaire 'technicien') plutôt qu'à un regroupement par nature irresponsable.
Le CS n'est pas un organe de gestion du Syndicat. C'est son "Conseil de Surveillance" (c'est toujours CS mais c'est sans doute plus explicite), et aussi (surtout ?) le lieu de reflexion, d'élaboration et de proposition d'une politique de gestion de la copropriété ("..assiste le syndic ...").
Enfin, et ce point est très important, l'élaboration de règles de fonctionnement du regroupement fonctionnel des conseillers syndicaux est indispensable pour préciser QUI fait QUOI et COMMENT.
Voir le sujet " Règlement de fonctionnement du CS". |
Edité par - gédehem le 05 août 2004 10:36:55 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 10:50:34
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Une affirmation très pertinente de Gedehem :
Citation :
Enfin, et ce point est très important, l'élaboration de règles de fonctionnement du regroupement fonctionnel des conseillers syndicaux est indispensable pour préciser QUI fait QUOI et COMMENT
En particulier le CS, même bénéficiaire d'une délégation de l'assemblée, ne peut prendre de décision s'il n'est pas organisé. Il ne peut pas exécuter la délégation. Motif : la procédure de prise décision n'est pas fixée. Tout se passe comme si la loi n'avait pas organisé le fonctionnement des assemblées générales et les majorités nécessaires pour chaque sorte de décision.
Mais une autre moins pertinente :
Citation :
EN DROIT, UN CONSEIL SYNDICAL N'EXISTE PAS.
On parle du CS par ci et du CS par là. Mais un CS n'est pas une entité juridique distincte du Syndicat.
Les conseillers syndicaux recoivent un MANDAT personnel et nominatif pour exercer des fonctions définies par la loi.
Le CS est (n'est que) le REGROUPEMENT FONCTIONNEL de conseillers syndicaux. Un CS ne reçoit aucun mandat ou pouvoir particulier de l'AG par le fait de la nomination des conseillers
Le conseil syndical est juridiquement un collège et, à ce titre, un organe de la copropriété bien distinct du syndicat, doté de fonctions précises et des pouvoirs correspondants. On ne peut donc affirmer qu'en droit le conseil syndical n'existe pas.
Il continue même à exister quand il n'est pas en état de fonctionner du fait d'un nombre insuffisant de membres. Il suffit alors que l'assemblée désigne de nouveaux membres sans qu'il soit nécessaire de créer à nouveau le conseil. Le cas échéant, le Juge peut y pourvoir. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 11:22:16
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Entre décortiqueurs, JPM ...
Effectivement, le CS existe juridiquement.... Mais ce n'est pas pour autant, et c'est le sens de mon propos, une entité juridique par lui même. Il n'a aucune 'personnalité' juridique ...C'est le sens de "En droit ...". Mais vous le savez.
Lorsqu'un CS n'est plus régulièrement constitué il ne peut plus "fonctionner". C'est à dire qu'il ne permet plus plus 'collectivement' aux conseillers toujours en place d'exercer totalement leurs missions. Ils n'en restent pas moins conseillers syndicaux.
Le regroupement des conseillers restant existe effectivement toujours, même amputé de certains.
Pour autant, n'ayant pas de personnalité juridique propre, il ne reste qu'un regroupement uniquement fonctionnel "collectivement collégial", peu importe qu'il soit ou non régulièrement constitué.
N'ayant pas de personnalité juridique propre, la responsabilité du CS ne peut donc être engagée .... puisque n'existant pas "en droit ....".
Bon, mais ça c'est juste pour le plaisir de décortiquer les pattes de mouches .... C'est bon pour les méninges ... |
Edité par - gédehem le 05 août 2004 11:27:43 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 13:16:49
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Gedehem et JPM,
Pour 
Citation :
Bon, mais ça c'est juste pour le plaisir de décortiquer les pattes de mouches .... C'est bon pour les méninges ...
D'accord, très bon pour les méninges... Mais qu'en disent les mouches!!!!
Christophe |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 08 août 2004 : 20:31:09
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Après toute cette longue lecture parcourue (pardon à ceux qui ont pondu çà pendant de longues minutes), je pense que j'ai eu raison :
- de refuser, suite à une convocation de Syndic dans ses locaux, de donner l'accord d'un devis de réfection de la loge du gardien vacant à ce jour pour une somme d'environ 6 000 € ! Je lui ai répondu que c'est l'AG qui en décidera. Il m'a rétorqué qu nous avions de toutes façons l'obligation de refaire tous les 5 ans et nous demandait d'approuver ce devis.
Il est vrai que l'AG n'est pas prévue avant fev.2005 et un nouveau concierge devrait rentrer dans les lieux au plus vite. Vacant depuis le 1er juillet. Doit-on faire une AGO pour cela ? ou sous quel terme passer cet accord ?
merci pour vos réponses
LN |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 août 2004 : 23:43:36
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Quelboulot,
D'abord je suis bien d'accord avec Pierre Marie et vous sur les dérives des certains conseils syndicaux
Les mouches disent que c'est une autre dérive que de proclamer tout à trat qu'en droit le conseil syndical n'existe pas.
Elles disent aussi que toute dérive doit être corrigée, d'où ma réflexion, finalement admise par Gedehem.
Il y a un lien avec la première dérive car il est vrai que le CS, simple collège, n'a pas de personnalité morale et ne peut être recherché en responsabilité. Mais, du fait de la première dérive, on a déjà vu des actions en responsabilité contre tel ou tel membre du conseil syndical sur des affaires fort importantes. Jusqu'à présent à ma connaissance, les conseillers syndicaux s'en sont sortis, mais celà ne durera pas toujours. On ne pourra pas toujours se présenter comme ingénieur X ou Y très qualifié dans une branche et plaider ensuite qu'on est un copropriétaire lambda qui a juste voulu donner un coup de main sur un problème technique. |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 10 août 2004 : 03:14:16
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Bonsoir à tous,
Après quelques semaines d'absence (nous avons soutenu un très cher ami qui vient de nous quitter), je reviens sur ce forum et découvre ce sujet fort intéressant.
Etant à 100% concernés par vos échanges de points de vue juridiques sur le conseil syndical, je vous soumets le problème auquel nous sommes confrontés:
Notre CS est composé de trois membres conformément au règlement de copropriété. Les trois membres ont été élus en juin 2003 dans ces termes (PV):
"Sont élus membres du CS pour une durée de 1 an c'est-à-dire jusqu'à la prochaine AG qui statuera sur les comptes de l'exercice clos au 31/12/2003:
Monsieur A élu à l'unanimité,
Monsieur B élu à l'unanimité,
Monsieur C élu à l'unanimité."
En février 2004, le syndic a conseillé à Monsieur A de démissionner du CS afin que le CS ne puisse plus contrôler le syndic qui, pendant toute la durée d'un ravalement venait de collaborer avec l'entreprise ( gérant : ami perso du syndic) contre les intérêts de la copropriété (rapports de l'architecte, maître d'oeuvre à l'appui). De nombreuses malfaçons n'ont pas été contestées par le syndic et ce dernier n'a pas l'intention d'appliquer les pénalités de retard à l'entreprise, d'un montant de 100000 euros.
Après la démission de Monsieur A, le CS n'était donc plus "régulièrement constitué" (art 25 du Décret de 1967).
Le président du CS, Monsieur C, venait de convoquer l'AG pour fin février, le syndic ne l'ayant pas fait malgré la mise en demeure faite au syndic (après la demande écrite de plus de 25% des tantièmes de copro, etc), en application de l'article 8 du Décret.
Lors de cette AG qui s'est tenue fin février 2004, le syndic a déclaré, selon le PV:
"Le conseil syndical n'existe plus conformément à la loi puisque, sur les trois membres qui composent ledit conseil, l'un des trois membres, Monsieur A a démissionné le ..février 04.
Conformément à la loi plus du quart des sièges étant vacant ledit conseil n'est plus régulièrement constitué.
Donc il ne s'agit pas de renouvellement du CS mais d'une ELECTION DU CONSEIL SYNDICAL.
Donc sur le plan légal... sont candidats, Madame Y et Monsieur A."
Et puis, Madame Y et Monsieur A se sont élus tous seuls comme membres du "nouveau" CS.
(Une petite parenthèse est nécessaire pour comprendre ce qui s'est passé, mais ceci ne fait pas l'objet de nos soucis majeurs:
L'AG qui avait été convoquée pour fin février par le président du CS, Monsieur C, a dû être reportée par ce dernier parce qu'un copropriétaire n'avait pas reçu la convocation et qu'il avait fait une demande écrite au président du CS de reporter cette AG afin d'éviter qu'elle soit annulée ultérieurement par le TGI.
Avant que cette AG ne commence, le président du CS, Monsieur C, a donc déclaré que l'AG était reportée et que les copropriétaires recevraient de nouvelles convocations avec le même ordre du jour mais pour une autre date.
Le syndic et de nombreux copropriétaires étaient présents lors de cette déclaration, puisque l'AG devait se tenir ce jour-là.
Les copropriétaires sont donc tous partis, SAUF (comme nous devions l'apprendre un mois plus tard par l'envoi d'un PV rédigé par le syndic): Monsieur A, Madame Y et le syndic....
Monsieur A et Madame Y ont à eux deux 4900/10000ièmes et pouvaient donc prendre des décisions...)
Le Hic dans cette histoire, c'est que les comptes de l'exercice 2003 n'ont pas été examinés lors de cette AG de fin février: les deux membres (restants) du CS élu en juin 2003 "pour 1 an c'est-à-dire jusqu'à la prochaine AG qui statuera sur les comptes de l'exercice clos au 31/12/2003" Monsieur B et Monsieur C, président du CS, étaient donc toujours en place puisqu'ils n'ont pas été révoqués et n'avaient pas démissionné !!!
Monsieur C, président du CS, ignorant que le syndic avait tenu l' AG malgré la déclaration de report de celle-ci, a donc convoqué l'AG reportée pour une nouvelle date, début avril 2004 (après avoir demandé au syndic, avec la signature de copropriétaires représentant plus de 25% de tantièmes, de convoquer cette AG pour une nouvelle date, puis une mise en demeure restée infructueuse, etc. etc.).
Cette AG reportée s'est donc tenue début avril 2004, avec tous les copropriétaires présents ou représentés (sauf Monsieur A et Madame Y qui étaient absents) qui avaient la majorité absolue, qui ont "statué sur les comptes", ont reélu Monsieur B et Monsieur C comme membres du CS, ont élu Monsieur D comme troisième membre et qui ont élu un nouveau syndic (le mandat de trois ans de l'ancien syndic s'étant terminé fin mars 2004).
Après la réception du PV de l'AG irrégulière tenue fin février par le syndic avec Monsieur A et Madame Y, nous avons introduit la demande en annulation de cette AG auprès du TGI.
Lors de cette AG ils avaient non seulement élu un "nouveau" CS en remplacement de l'ancien, mais ils ont également renouvelé le mandat du syndic (de façon totalement irrégulière: vote à l'article 24 directement et sans que son contrat ne soit diffusé avant).
Monsieur C (président du CS depuis juin 2003) vient de recevoir une assignation diligentée contre lui par Monsieur A en responsabilité personnelle pour avoir convoqué et pour avoir tenu une AG début avril 2004.
Le motif de cette assignation : Monsieur C aurait usurpé son mandat de membre du CS et de président de CS puisque lors de l'AG de fin février un "nouveau conseil syndical" avait été élu dont Monsieur C ne faisait plus partie. Sa convocation pour l'AG d'avril serait donc nulle parce qu'elle aurait été convoquée par une personne non habilitée. Monsieur A demande au TGI que l'AG d'avril soit donc déclarée nulle (il a également assigné le syndicat des copropr iétaires pour cela).
Monsieur A demande au tribunal que Monsieur C soit condamné à lui verser 2000 euros de dommages et intérêts et à payer l'article 700.
En réalité l'enjeu de cette AG était le non-renouvellement du mandat du syndic qui gère également la location des nombreux appartements de la famille A....
Les questions pour lesquelles nous aurions besoin de votre aide sont les suivantes:
1°Selon vous, Monsieur C, président du CS, pouvait-il encore convoquer pour une nouvelle date l'AG qu'il avait reportée alors que lors de cette convocation faite en mars 2004, le CS élu depuis juin 2003 n'était plus composé de trois membres, mais de deux seulement (puisque Monsieur A avait démissionné en février)?
C'est-à-dire, Monsieur C était-il toujours "président" bien que le CS ne fût plus régulièrement constitué?
2°Si l'AG de février n'était pas annulée (on ne sait jamais quelles sont les décisions que peuvent prendre les juges...) et que les deux membres du CS qui ont été élus en février 2004: Monsieur A et Madame Y étaient donc considérés par le tribunal comme formant un "nouveau" CS valable (-notre règlement de copropriété prévoit pourtant un CS composé de trois membres...), que deviendraient les mandats de Monsieur B et de Monsieur C???
3°A supposer que le tribunal considère que Monsieur A et Madame Y sont deux membres supplémentaires qui s'ajouteraient au CS qui serait alors composé de Monsieur B, Monsieur C (élus en juin 2003) et de Monsieur A et de Madame Y (élus en février 2004). Pensez-vous que dans ce cas de figure Monsieur C était toujours à considérer comme président de ce conseil syndical qui pouvait bien convoquer l'AG pour avril 2004 alors qu'il avait été élu président AVANT l'élection de Monsieur A et de Madame Y ?
Vous voyez que le sujet que vous avez si brillamment discuté plus haut peut être beaucoup plus sérieux et vraiment utile, et bien plus qu'un "simple plaisir de décortiquer les pattes de mouches".
Merci d'avance à tous ceux qui pourront nous aider à trouver des arguments et des réponses aux questions que nous nous posons.
En ce qui concerne la responsabilité du président du CS, nous n'avons malheureusement pas trouvé de jurisprudence.
Amitiés à tous
Manja
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 10 août 2004 : 07:14:35
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Chère Amie Manja,
Dommage que votre sujet soit si détaillé au premier jet.
Il aurait mieux valu creer un nouveau sujet dans la rubrique "Syndic" étant donné le nombre important de problèmes que vous soulevez.
En tout cas de telles pratiques ce n'est pas du joli, joli.
L'annulation a des chances d'aboutir, mais avec le TGI les délais peuvent trainer jusqu'à 3 ans pour une affaire comme cela et j'entrevois votre syndic, hautement procédurier, connait en réalité toutes les parades afin d'enliser l'affaire même s'il perd au final.
La démission de plus de 25% des membres (c'est la cas ici) entraine que le conseil syndical ne peut plus valablement délibérer, mais les postes sont maintenus et la convocation est une prérogaztive réservée au Président du CS.
Il faut penser dans vos conclusions à demander l'éxécution provisoire du jugement afin d'éviter que l'appel ne vous prive d'un nouvel épisode. Avec les juges on ne sait jamais d'avance, donc pour l'instant rien n'est acquis même si vous avez un dossier solide.
Quelques conseils:
Il faut donc préparer la relève en mettant (d'ici quelques mois) au prochain ODJ la demande de mise en concurrence par envoi de contrat de syndic
Il faut vous préparer à encore plus fort, c'est accepter de prendre le syndic bénévole au moins le temps de l'éjecter à la prochaine AG à l'issue de son mandat.
Apprendre l'italien serait un plus pour vous 
Très cordialement
Edmond |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 11 août 2004 : 00:14:01
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Dantès , Manja n'est pas nouvelle sur ce site et malheureusement nous connaissions son difficile problème. Nous essayons de l'aider mais quelquefois 2 explications valent mieux qu'une. Mais je pense que son intervention peut aider sur ce topic les nouveaux arrivés.
D'où mon idée transmis à UI d'essayer de regrouper les problèmes , les sujets par des mots-clé . Mais je l'avoue bien humblement : comment ? Faire encore des sous-sous dossiers ?
LN |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 11 août 2004 : 19:45:56
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Bonjour à tous,
La richesse du sujet proposé par Manja implique une taille non négligeable soit dans ce cas supérieure à 80 lignes.
Je crains que nombre de contributeurs seront épui[usés] avant d'arriver à la moitié.
L'idée de LN est excellente mais étant donné que ce forum est géré par une logiciel sous © Snitz Forums 2000 pour laquelle hormis l'auteur personne n'a de licence pour le modifier, c'est un fonctionnalité qui a peu de chance d'être fonctionnelle avant un certain temps.
Amicalement
Edmond
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 21 août 2004 : 21:42:16
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Cher Dantès,
Merci pour votre réponse et pour vos conseils.
Nous avons bien demandé dans nos conclusions l'exécution provisoire du jugement.
Les questions que je reprends ci-dessous et que j'avais soumises aux contributeurs du forum sont néanmoins restées sans réponse.
Pourtant ,une situtation analogue à la nôtre pourrait se présenter dans d'autres copropriétés et vos réflexions seront certainement utiles à de nombreux copropriétaires; par exemple, lorsque le syndic doit être mis en demeure de convoquer une AG avec des questions à mettre à l'ordre du jour qu'il avait "oubliées" (vu la modification du décret à partir de septembre 2004) et qu'il ne convoque pas cette AG.
Il est alors important de connaître les pouvoirs du président du CS pour éviter que le syndic ne puisse intimider les copropriétaires en racontant n'importe quoi (c'est ce qu'a fait notre syndic) en ce qui concerne l'existence - ou non - du CS et de son président.
"Les questions pour lesquelles nous aurions besoin de votre aide sont les suivantes:
1°Selon vous, Monsieur C, président du CS, pouvait-il encore convoquer pour une nouvelle date l'AG qu'il avait reportée alors que lors de cette convocation faite en mars 2004, le CS élu depuis juin 2003 n'était plus composé de trois membres, mais de deux seulement (puisque Monsieur A avait démissionné en février)?
C'est-à-dire, Monsieur C était-il toujours "président" bien que le CS ne fût plus régulièrement constitué?
2°Si l'AG de février n'était pas annulée (on ne sait jamais quelles sont les décisions que peuvent prendre les juges...) et que les deux membres du CS qui ont été élus en février 2004: Monsieur A et Madame Y étaient donc considérés par le tribunal comme formant un "nouveau" CS valable (-notre règlement de copropriété prévoit pourtant un CS composé de trois membres...), que deviendraient les mandats de Monsieur B et de Monsieur C???
3°A supposer que le tribunal considère que Monsieur A et Madame Y sont deux membres supplémentaires qui s'ajouteraient au CS qui serait alors composé de Monsieur B, Monsieur C (élus en juin 2003) et de Monsieur A et de Madame Y (élus en février 2004). Pensez-vous que dans ce cas de figure Monsieur C était toujours à considérer comme président de ce conseil syndical qui pouvait bien convoquer l'AG pour avril 2004 alors qu'il avait été élu président AVANT l'élection de Monsieur A et de Madame Y ?"
Amitiés à tous
Manja |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 22 août 2004 : 00:21:00
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Chère Amie Manja,
Comme je le craignais, la richesse du sujet les a épUI[usés] par la lecture assez astère du sujet.
Ce genre de syndic, je ne le connais que trop, il légifére, il décide, il impose, il écarte les géneurs et attaque ou fait attaquer les gens en justice afin de tenter son auto-blanchissement.
J'apporte néanmoins ma contribution sous réserve d'incertitude ou d'erreur mais il serait bon de savoir ce qu'en dit votre avocat
Selon moi:
Cette AG jusqu'à preuve du contraire est valable et les décisions prises aussi même si c'est n'importe quoi.
1) Le Président a toujours son poste tant qu'il n'est pas désavoué par le syndicat (il faut que la question soit à l'ODJ)
2) Si leur révocation n'est pas à l'ODJ, il faut voir lors de la précédente AG quelle était la durée de leur mandat
(piège: le réglement de copro. a beau imposer 3 membres, si seulement 2 sont réellement élus, il faudra faire avec)
3) Tant que le CS (complet) ne se réunit pas pour réélire son Président, le Président en place conserve son poste
Un remarque d'ordre général:
il faut éviter de contester une AG en invoquant trop de points de nullité ou de ce qu'on peut considérer comme faute car la tactique de l'avocat en face est de compliquer l'affaire pour trouver une ou plusieurs cause fantaisiste et de faire considérer au juge que la demande n'est pas fondée globalement.
D'où les nombreux pièges volontairement tendus pour que l'adversaire y saute à pieds joints.
Amicalement
Edmond
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