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playagain
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 06 août 2004 : 00:36:33
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Je cherche ce genre de papier pour racheter les parts de mon ex, ma notaire n'en a pas d'exemple et trouve ça bete que je passe par elle car ça me couterait de l'argent...
au cas ou vous auriez ça ;)
merci d'avance ;)
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 06 août 2004 : 19:25:15
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Bonsoir,
C'est une réponse assez étonnante de la part de votre Notaire surtout compte tenu des conséquences pouvant découler d'un défaut de formalisme.
Vous pouvez, bien sur, acheter des modèles dans une librairie spécialisée ou les commander par l'intermédiaire de votre propre libraire. Mais ce genre de vente s'effectue le plus souvent en nombre (50 ou 100) alors qu'il ne vous faudra que 6 exemplaires.
Il ne faut pas omettre que le cout d'intervention d'un mandataire a une explication autre que celle de remplir des imprimés et les faire signer.
Les cessions de parts sociales s'effectuent après avoir répondu à un certain nombre de questions : garantie de passif ou non, existence de compte courant à rembourser ou pas, caution .....
Les imprimés achetés devront être adaptés en conséquence.
En outre, les documents acquis sont nécessaires mais non suffisants. Vous avez un formalisme précis à respecter pour éviter que la cession puisse être annulée. (AG d'agrément, mise à jour des statuts, signification .....)
Pour cloturer la liste, vous devez fournir à l'administration fiscale en meme temps que l'enregistrement, les imprimes de déclaration de plus value.
Etes vous sur d'être à même de tout gérer ?
Bien evidemment, tout ne se termine pas toujours en difficultés. Mais le souci est que, si tel était le cas, le respect du formalisme vous évitera bien des tracas ultérieurs.
A vous d'évaluer les risques
Cordialement
Fab
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playagain
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 06 août 2004 : 19:35:36
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merci pour tout ces renseignements ;)
je vais préciser quelques points ;) la SCI ne comporte que moi et mon ex ... moi pour une valeur de part initial de 750.000 francs et lui pour 20.000 francs (désolée je n'ai pas passé les sommes en euros ) et concerne un logement que nous avions acheté pour y habiter. Vu que nous sommes séparés je compte demander a ma mere de racheter ces 20.000 francs puique'il faut toujours etre deux dans la sci... je precise que je ne paye pas d'impot sur la sci car je rentre dans le cadre de la SCI de particulier qui ne font pas d'argent ...
Est ce que ça peut donner un élément de réponse ?
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 06 août 2004 : 20:35:51
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Rebonsoir,
En fait ce que vous précisez est indépendant du formalisme juridique à respecter en matière de cession de parts sociales. Que ce soit pour une somme de 20.000 francs ou pour 500.000 Francs, c'est la même chose. (Je suis également restée en francs)
Pour partie, il faut tenir compte en fait des relations que vous entretenez avec votre ex, en ayant à l'esprit qu'il faut toujours prendre des précautions pour l'avenir
En ce qui concerne les questions :
- compte tenu du contexte, il y a peu de chance qu'une garantie de passif soit accordée et pour la somme, ce n'est pas essentiel sauf si votre ami etait co-gérant (A ce propos, dans l'affirmative pensez aussi aux modifications pour qu'il démissionne de son mandat).
- en fonction du montage financier, la banque a pu demander vos cautions perso. Si c'est le cas, au pire je dirai que votre interet propre est de laisser en l'état. Si vous voulez faire les choses en règle, il faut faire lever la caution.
- par contre, impératif, verifiez l'état des comptes courant avec le comptable. Les modalités de gestion des SCI générent très souvent ce genre de compte au profit des associés. La somme doit etre remboursée au cedant.
Une fois que vous avez resolu ce genre de question, il reste le formalisme à accomplir qui est tout aussi imperatif car le defaut peut entrainer au pire une annulation de la cession (en cas de difficulté avec votre ami) ou vous aurez un dossier juridique incomplet qui va etre à terme un problème.
Dernière petite chose, au cas où, par pur hasard, vous auriez un peu de retard pour tenir l'approbation des comptes sociaux, cela s'effectue avant la cession.
Ce sont des désagréments que vous pouvez eviter mais c'est sur en contrepartie, il y a un cout.
Bon courage
Cordialement
Fab
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playagain
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 06 août 2004 : 21:58:03
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alors alors ;)
je reprend point par point ;)
oui mon ex etait cogérant avec moi, il fat dont que j prépare un paier spécifiant qu'il démissionne de son compte et qu'il devra signer :(
par contre la sci n'a pas de compte en banque et ne compte aucune rentrée d'argent je paye tout avec mon chequier sur mon compte perso. Et il n'y a pas de crédit sur le bien acheté.
j'avoue personnelement etre perdue dans toutes ces histoires... et j'hesitent a la fermer completement la sci... mais je pense que je vais eu devant d'autres ennuis :(
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Bordo
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 08 août 2004 : 02:02:16
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Play et ses problèmes immobiliers.
Fais-nous un livre, ma chère 
Signé: l'agent immo qui t'a donné l'adresse de ce forum... |
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playagain
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 08 août 2004 : 02:07:43
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taaaaa toiiiiiiiiiiiiii 
et moi qui croyait avoir une réponse  |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 08 août 2004 : 09:19:21
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compte tenu du montant de la cession de parts, les honoraires doivent être de l'ordre de 10% HT du montant (soit 20000 Frs).
+ démarches à faire journaux (prob du gérant) + greffe, pour lesquels il y a un coût (que vous payeriez vous aussi d'ailleurs si vous le faites toute seule)
je dirais plutôt que cet acte ne rapporte rien par rapport au travail fourni , car comme dit LE GOFF, il y a des tas de choses à penser et à préciser sur l'acte et c'est difficile à improviser pour un non initié. et il y a ensuite un certain nombre de démarches à faire (journaux et greffe)
vous auriez peut être intérêt à retourner voir votre notaire pour fixer de concert un prix raisonnable (les honoraires sont libres pour cet acte) |
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playagain
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 08 août 2004 : 15:07:38
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existe t'il des notaires spécialisés la dedans... car ma notaire n'a pas l'air de connaitre ça :(
merci pour vos réponses ;) |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 08 août 2004 : 18:49:33
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Bonsoir,
Playagain, est ce bien raisonnable ? Vous nous avez exposé exactement tout ce qu’il faut impérativement éviter en matière de gestion de SCI. Le choix de cette forme d’achat génère des obligations. Une SCI est une personne morale indépendante de ses associés : assemblées générales obligatoires, comptabilité à tenir …. A terme, cela peut vous générer de graves difficultés. Il y a, il est vrai, moins de contrôle que pour les sociétés commerciales mais ce n’est pas une raison.
Petite interrogation, vous allez faire une cession de parts à la valeur de souscription, or la valeur actuelle des parts doit tenir compte de la valeur immobilière au moment de la cession sinon attention au risque fiscal.
Si je peux me permettre un petit conseil, vous n’êtes pas la seule dans ce cas mais il est grand temps de remettre votre société d’aplomb.
Dans le cas contraire, vous n’auriez plus d’excuses au risque de vous faire « tirer les oreilles ».
C'est le jour où vous avez besoin d'effectuer une formalité que ce qui n'a pas été fait dans les formes revient à la surface. L'urgent est d'aller voir un comptable qui va remettre en forme une comptabilité sur 3 ans. Ceci va vous donner des résultats comptables qui vont pouvoir être approuvés par les associés et vous confirmer le montant des comptes courants. Il aura l’occasion de vérifier s’il n’y a pas d’autres « loupés » (Pour info, même s’il y peu de mouvement, la société doit faire diverses déclarations notamment fiscales) .
Je comprends mieux votre Notaire, faire une cession de parts dans des conditions pareilles pourrait engager sa responsabilité. Vous allez certainement avoir des reponses identiques d'un autre Notaire. A partir du moment où le notaire va avoir des bases comptables, cela devrait subitement s'arranger.
Autre solution, vous vous mettez au droit des affaires. Là, çà risque d’être légèrement plus long. Je plaisante !
Bon courage
Fab
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 08 août 2004 : 19:28:04
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ca c'est sûr que sans aucune comptabilité, il est logique que le notaire (outre le fait qu'il ait beaucoup de boulot pour pas grand chose) n'ai pas bien envie de voir sa responsabilité engagée.
il serait bon que vous remettiez votre compta à jour (et vos obligations fiscales) par le biais d'un comptable. |
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playagain
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 08 août 2004 : 22:19:26
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mais quelle compta ?
j'y habite donc je paye les charges... je paye les impots de ma poche aussi, quand aux impots des sociétés, je n'ai pas a en payer... donc quelle compta ? quand a ma notaire elle ne m'a posée aucune question sur ma compta...
La SCI n'a pas de compte en banque, ne debourse rien, ne paye rien !
Si cela peut simplifier les choses y a t'il possibilité que mon ex me cede ses parts...
Je sais que c'est bizarre mais perso j'ai fais une SCI car tout le monde m'vait dit d'en faire une en cas de séparation d'avec mon ex...
J'ai pris a ma charge tous les impots et toutes les charges depuis 3 ans, la SCI n'a aucune compta et ne possede pas de compte en banque...
Je ne souhaite qu'un chose, mettre les choses a plats pour pourvoir vendre cet appartement le plus vite possible, récuperer les parts de mon ex... les 20.000 francs qu'en plus je lui avais versé etq u'il ne m'a pas remboursé.
Comment puis je faire au plus simple.... |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 10 août 2004 : 11:12:24
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Bonjour,
Playagain, A partir du moment où vous constituez une société civile, immatriculée au Registre du Commerce, pour acquérir un bien immobilier, vous vous engagez à respecter un certain formalisme lié à cette structure.
Or, la structure est une personne morale dont l'existence génère, a elle seule, des obligations comptables, fiscales et juridiques.
En fait, Vous utilisez le bien comme si vous étiez en indivision civile. Ce n'est pas conforme au choix juridique initial que vous avez évoqué.
Donc soit il manque une précision dans vos déclarations soit vous allez avoir du boulot à remettre en forme le dossier.
Vous payez personnellement des charges qui sont dues par un tiers, la SCI. Car VOUS n'êtes pas propriétaire du bien, ce bien appartient à la structure créée. Vous accepteriez de payer les charges de votre voisin ? c'est ce que vous faites.
En outre, Tenir une comptabilité n'a strictement rien à voir avec le mode d'imposition de la société.
Si vous souhaitez vendre le bien, l'acquereur va payer au propriétaire. Le chèque devra donc etre établi au nom de la SCI, comment pensez vous encaisser ce cheque sans compte bancaire ? Cela n'est qu'une question de bon sens.
En outre, on cloture une SCI en respectant un formalisme précis et complexe.
Je vous confirme que les problèmes restent latents tant qu'il n'y a pas de mouvement. Dans le cas contraire, Cela revient automatiquement à la surface.
Bon, on ne va pas faire un cours de droit de sociétés, ce n'est pas le but ni le lieu. Mais, le post aura eu l'avantage d'attirer votre attention sur le fait que la manière dont vous utilisez le bien depuis 3 ans n'est pas conforme à la Loi. Après, c'est à vous d'assumer les risques d'un défaut de regularisation du dossier.
Compte tenu de votre maitrise du sujet, un professionnel est impératif pour vous aider mais il y aura un cout fonction des problèmes à résoudre
Cordialement
Fab
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playagain
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 14 août 2004 : 00:20:28
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Bon j'ai acheté un bouquin sur les sci... avec un exemple de cession de parts sociales... que je vais envoyer a mon ex avec un cheque du montant de ses parts ainsi qu'un papier disant qu'il "refuse" la gerance, le tout écrit en langage notaire... ainsi il n'y aura plus que moi en gerante... je me retrouverais avec l'ensemble des parts et la société sera donc "caduque" a partir de la je ne sais comment faire.... mais bon... vu que je ne trouve personne sachant faire ça... a part peut etre un comptable... et encore ... et vu leur prix ... je ne sais plus quoi faire...
je pense qu'on verra bien si par la suite les impots ou autres me tombent dessus... mais je ne sais pas quoi faire et ne trouve aucune info sur quoi faire....
Merci pour votre aide, je pensais garder la SCI pour le prochain achat... mais vu les difficultés que ça engendre je n'en veux plus :( |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 14 août 2004 : 09:14:14
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votre sci existe : si vous n'en voulez plus, il va falloir la dissoudre : voir problèmes comptables, fiscaux et procédure indiqués plus haut.
regardez à la fin de votre bouquin : il doit y avoir au moins le listing des opérations à faire pour que la gérance soit officiellement à votre nom : journal + imprimé greffe.
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playagain
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 14 août 2004 : 11:22:32
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oui ça bien entendu greffe et autre je vais y passer ;) je dois déposer les docs et les faire enregistrer dans un certain nombre d'exemplaire aux greffes et autres paperasseries... qui sont identiques au cas d'une SARL que je maitrise bien mieux ...
Et aussi le journal d'annonces légales, embétant et cher, mais je le ferais...
Mon problème est plus d'ordre pratique en fait :(
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