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Nous avons acheté avec mon amie un appartement neuf en indivision (50/50) en 2002. Pour cela nous avons fait un prêt sous seign privé auprès de notre banque en commun. Pas d’hypothèque mais une caution.
Ce jour mon amie souhaite casser cette indivision et j’envisage de conserver l’appartement.
Je pense qu’il doit s’aigir d’une vente de sa quote part que j’achèterai donc. Nous nous sommes convenu d’un prix de vente mais je ne sais pas du tout comment cela va s’organiser auprès de la banque, du notaire etc… Aussi, je me pose plusieurs questions :
- Est-ce réellement une vente ? Si oui, l’appartement ayant moins de 5 ans la TVA à 19,6% doit elle être repayée pour cette sortie d’indivision ? par l’acheteur (moi) ou le vendeur (mon amie) ?
- Le prix de vente doit il être basé sur le prix de vente HT ou TTC(avec les 19,6%) de l’achat initial ?
- Quel conseil pouvez vous nous donner pour la gestion du prêt auprès de notre Banque. Mon amie devra t’elle rembourser par anticipation (avec l’argent de la vente) la moitié de l’emprunt ou, puis-je prendre à mon compte sa part de l’emprunt et si oui comment le faire?
Indivision : Droit de propriété exercé conjointement par plusieurs personnes sur un bien.
Si votre amie veut détruire l'indivision, elle le peut, et, cela revient à la cession d'un droit de propriété.
Repris d'un site : "Si un des copropriétaires désire reprendre l'immeuble, il pourra proposer de racheter les parts des autres : cela s'appellera une cession de droits indivis. Comment faut-il calculer la somme à payer ? Même s'il n'y a pas de formule précise pour la déterminer, il faut trouver la solution la plus juste: celui qui cède sa part voudra en obtenir autant que dans la première solution, celle de la vente à un tiers. Dès lors, il faudra procéder de la façon suivante : on prend pour base de départ la valeur de l'immeuble (qu'on peut faire estimer si les propriétaires ne s'entendent pas sur cette valeur), dont on déduit les charges (par exemple le remboursement hypothécaire), et le solde est à diviser entre les propriétaires en fonction de leurs droits. Celui qui reprend devra payer ce solde aux autres en s'engageant à rembourser à leur décharge le solde du prêt. Bien entendu, cette solution n'est possible qu'avec l'accord du créancier hypothécaire qui devra décharger les anciens copropriétaires. L'avantage de cette formule est que celui qui rachète ainsi la part des autres ne devra pas payer les mêmes frais que dans le cadre d'une acquisition. Dans ce cas, le droit d'enregistrement (la taxe fiscale à devoir supporter) à supporter ne sera que de 1 %, mais il sera calculé non pas sur la valeur de la part achetée, mais bien sur tout l'immeuble. Il faut y ajouter les autres frais de l'acte notarié et le montant total des frais d'acte ne sera que d'environ 4 % (pour un immeuble de 37.500 €) à 2 % (pour une maison de 250.000 €). S'il y a plusieurs copropriétaires et si l'un d'entre eux rachète la part d'un seul autre, mais sans devenir seul propriétaire de l'ensemble, le droit d'enregistrement ne sera calculé que sur la valeur de la part cédée."
Les situations semblables à la vôtre sont fréquentes. L'acquisition de la quote part de votre amie est une vente pure et simple dénommée "cession de droits indivis". Au regard de la fiscalité, la situation est identique. S'il s'agit de la première mutation à titre intervenant après l'achèvement, la TVA sera due par la venderesse au taux de 19,60 % sur le prix de vente hors taxe,différent du prix d'achat en principe en raison de l'évolution des prix de l'immobilier, avec déduction du montant de cette taxe supportée en amont lors de l'achat ou de la réalisation de travaux. Vis à vis du prêt, il semblerait préférable de rencontrer votre conseiller auprès de votre banque qui pourrait tout aussi bien vous conseiller de verser le produit de la vente en diminution de la dette commune aux deus personnes ou de prendre seul la charge du remboursement de l'emprunt. Il s'agit d'un problème d'ordre économique que vous êtes le seul à pouvoir résoudre. Cela dépend de beaucoup de critères: - montant des mensualités par rapport à vos revenus;-taux avantageux ou non de l'emprunt au moment où vous l'avez contracté ...etc..... Il est certain qu'en l'absence d'inscription hypothécaire le réglement de cette question sera simplifié puisqu'il n'y aura aucune modification à publier une nouvelle fois à la Conservation des Hypoyhèques.
Rupture d'indivision : Comment procéder ?
Forum fermé
Posté - 09 août 2004 : 17:35:26
et j’envisage de conserver l’appartement.
