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 Sujet  |
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tsitua
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 10 août 2004 : 23:00:16
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Bonjour !
Je viens d'acheter un studio pour le louer. L'agence chez qui je l'ai trouvé me propose maintenant de le gérer pour moi. Lors de l'entretien oral, son représentant m'avait dit qu'elle avait déjà trouvé un locataire, qui pourrait entrer dans les lieux dans une semaine.
Deux options se présentent à moi si je veux garder le locataire:
1: Payer 6% du loyer annuel (je crois) et le gérer moi-même.
2: Payer 8% des sommes encaissées et le faire gérer (sans qu'il soit question de frais pour la recherche de locataire).
Or dans la rubrique "rémunération du mandataire" du mandat, il est stipulé que cette rémunération de 8% "ne fait pas obstacle à la fixation et à l'encaissement d'honoraires de location et de rédaction de bail des immeubles gérés, fixés d'après les arrêtés et conventions en vigueur, les dits honoraires devant être supportés par moitié entre le mandant et le locataire." Cette clause n'est-elle pas en contradiction avec la proposition orale du gérant?
Merci pour vos avis.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 10 août 2004 : 23:17:56
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La question est de savoir si VOUS voulez passer par un mandataire pour la gestion ou non !
Aviez-vous demandé à cette agence de vous trouver un locataire ???
Lorsque j'ai acheté un bien via une agence eh bien, ils ont pris à leur charge les frais de recherche de locataire pour la 1ère location  - Dans quelle ville avez-vous acheté ? |
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tsitua
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 10 août 2004 : 23:32:19
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Le logement est à Bordeaux.
Je pèse le pour et le contre pour prendre ma décision sur le mandat:
Le pour:
-c'est ma première acquisition et je n'y connais pas grand chose, mise à part mon expérience de locataire.
-je risque de partir à l'étranger au début de l'année prochaine.
-il semblerait que le studio pourrait être loué dès le 16 août soit seulement 10 jours après la signature de l'acte authentique, donc peu de perte de loyer.
Le contre:
-je pense avoir suffisamment de temps et d'envie pour le gérer moi-même.
-les frais, qui, s'ils se limitent à 8% des sommes encaissées sont raisonnables, mais qui, en cas d'ajout de frais (tels que recherche de locataire, frais de rédaction de bail, etc) deviendraient rédhibitoires. D'où ma question initiale.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 11 août 2004 : 11:02:19
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Sans oublier Tsitua l'eventuel non professionalisme de l'agence (car de ce coté là, il suffit de lire certaines discussions pour se poser réellement des questions   ).
Je peux vous dire que je suis passée par un mandataire pour qq temps mais que cela n'a durer qu'un petit temps et que depuis, j'ai tout repris en main pour +sieurs apparts, et pourtant j'habite à l'étranger ! Pour moi, Y'a pas photo et en plus, ca me plaît bien.
Ce site vous apporte également une aide substantielle pour toutes les interrogations que vous pourriez avoir
PS: quid de la demande locative sur Bordeaux pour ce genre de bien? Si demande forte, alors pas de pbl pour trouver locataires non ? |
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tsitua
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 11 août 2004 : 17:21:43
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Mon problème est réglé.
En annonçant à l'agence que je souhaitais gérer moi-même mon studio, celle-ci m'a proposé de tout de même accepter le locataire qu'elle avait trouvé, pour une somme forfaitaire de 160 € qui comprendra l'établissement du dossier (bail, état des lieux, garanties,...). Après quoi je récupère le dossier et la gestion. Et en plus le locataire ne sera pas lésé par ma décision.
Mais tout de même, je croyais que le mandat pour la recherche de locataire était obligatoire ? Et cela fait deux fois que je rencontre ce problème (une fois en tant que locataire et une fois en tant que propriétaire...). |
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Pilier de forums
216 réponses |
Posté - 12 août 2004 : 00:11:47
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bonjour
je suis en passe de conclure ma première acquisition sur toulouse d'un appartement libre. J'ai signé le compromis de vente il y a 15 jours. Dans un premier temps j'ai décidé que je laisserai la gestion du bien à l'agence. La signature de l'acte authentique est prévu si tout va bien courant septembre. L'agence m'a indiqué avoir trouvé un locataire pour le 15 Août. Lorsque nous aurons signé l'acte authentique, le locataire sera donc déjà en place. L'agence va t-elle me faire payer le transfert de bail ou non ? sachant qu'elle gère mon bien.
- Effectivement il est stipulé que les 8% de rémunération ne font pas obstacle... etc ... Mais alors, les 8 % correspondent à quel travail ??? Frais de recherche de locataire, établissement de l'état des lieux, rédaction de bail... seraient en sus ? Je comprend pas grand chose... merci de m'éclairer |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 12 août 2004 : 08:30:48
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Cookie: lisez bien la proposition de contrat. Il faut distinguer le "mandat general de gestion immobilière" du "mandat de location".
En general sur le 1er doc, les honoraires de location et de rédaction de bail sont en sus des "honoraires de gestion courante".
Pour ce dernier, l'agence percoit les loyers et provisions (qui en vous sont reversées en général - et au mieux- que 3 semaines apres encaissement sinon j'ai vu des propositions de reversement par trimestre !!!), bien sur faire toutes les relances etc en cas de non paiement de loyer, elle s'occupe des réparations lorsque nécessaire, règle les appels de charges à votre syndic, font le calcul de regul des charges locatives aux locataires, prepare l'etat recapitulatif pour la declaration IRPP .... tout cela est normalement très détaillé.
Ce qui est bizarre dans votre cas, c'est que le locataire va rentrer dans les lieux AVANT que vous ne soyez proprio. Qui va toucher les loyers entre le 15/8 et la date de signature de l'acte ? ==> pas vous puisque vous n'etes pas officiellement proprio. Alors c'est l'autre qui donne mandat ????
Est-ce que ces 8% sont HT ou TTC ?
Sans mettre en doute le professionalisme de cette agence, soyez vigilant et demander des explications. Comment vont-ils communiquer avec vous ? Voulez-vous qu'elle conserve le DG ou doit-elle vous le reverser ? Voulez-vous garder vue sur les charges de copro ???? Comment opère t-elle en cas de réparation à faire : combien de devis ? ....
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Pilier de forums
216 réponses |
Posté - 12 août 2004 : 22:24:32
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plus en détail : le compromis de vente signé le 11 Août, stipule "appartement libre d'occupant".
Sachant qu'il s'agit d'un investissement de ma part, l'agence m'a indiqué qu'elle connaissait un éventuel locataire. J'ai dit OK. La signature de l'acte authentique doit intervenir courant septembre si tout va bien. Le locataire en question occupe l'appartement a compter du 15.08. L'agence (pour info) m'a donné une copie du bail. Je précise que j'ai prévu de garder cette agence pour la gestion du bien.
- Je reste quasi persuadé que l'agence va encaisser le ou les loyers jusqu'à la signature définitive, sans les reverser au propriétaire actuel. Bien entendu, ce n'est pas mon problème, mais si c'est le cas, je trouve cela malhonnète, mais bon.
- dans le paragraphe "remuneration" du mandat de gestion de l'agence(que je signerai après signature de l'acte authentique), il est écrit :
* le mandataire percevra pour son administration courante des loyers une rémunération de 8.37 % TTC des sommes encaissées ou à defaut appelées pour le compte du mandant. Elle ne fait pas obstacle à la fixation et à l'encaissement d'honoraires de location, de rédaction de bail ou de frais de gestion supplémentaire pour des tâches spécifiques, selon notre tarif en vigueur.
- A mon sens, ca reste plutôt flou. qu'en pensez-vous ?
- fixation et encaissement d'honoraires de location ? De quoi s'agit-il ?
- frais de rédaction de bail ? je croyais que ca concernait le locataire !
- Qu'entend t-on par frais de gestion pour tâches spécifiques ? les frais de recherches de locataire ou frais d'état de lieux par exemple en font-ils parti ? je pensais qu'ils étaient inclus dans les 8.37 % de rémunération !!!
Cette rémunération consiste à seulement percevoir les loyers, tout acte supplémentaire (etat des lieux, recherche de locataire...) ayant un cout en sus ???
- Bien-sur, vous allez me dire de demander à l'agence des éclaircissements. Mais les paroles s'envolent et les écrits restent... Ca serait compliqué de tout mettre par écrit.
* j'aimerais connaitre vos avis.
merci
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 12 août 2004 : 22:46:35
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Citation :
Je reste quasi persuadé que l'agence va encaisser le ou les loyers jusqu'à la signature définitive, sans les reverser au propriétaire actuel. Bien entendu, ce n'est pas mon problème, mais si c'est le cas, je trouve cela malhonnète, mais bon.
[b]Eh vous voulez toujours continuez a traiter avec cette agence ??????
alors là, je ne vous comprends pas !!!  Dites vous bien que si au départ "c'est pas votre problème" alors un jour, ca risque de devenir le vôtre car leur attitude ne va pas changer parce que c'est vous !
Et si il y a un pbl entre le 15/8 et le 15/9, qui va payer ??? pas vous je suppose alors qui?Et puis QUI VA SIGNER CE BAIL ??? alors que l'agence n'est mandatée par aucun bailleur et que vous n'êtes pas proprietaire au 15/8. Il faut bien que le nom d'un bailleur apparaisse sur le contrat de bail!
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Edité par - Joulia le 12 août 2004 22:49:00 |
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Pilier de forums
216 réponses |
Posté - 13 août 2004 : 00:00:03
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- Je me suis certainement mal exprimé. Je voulais dire que rien ne prouve que le propriétaire actuel soit au courant, mais bien-sur rien ne prouve le contraire. Ce qui m'interpelle c'est le fait que le compromis de vente stipule "vente du bien libre de tout occupant".
- En tant que novice, je me pose des questions...
- Tout cela me servira pour l'avenir, mais n'apporte pas de réponse à mes questions précédentes.
merci a ceux pourront m'éclairer. |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 13 août 2004 : 07:55:37
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Ce n'est pas clair du tout mais sombre comme histoire.
Savez-vous qui est le propriétaire ? Avez-vous passé un compromis de vente avec celui-ci ou avec son mandataire l'agence en question?
L'agence dans son dos, fait un bail pour un locataire avec votre accord tacite (?)
Avez-vous convenu du montant du loyer et des provisions pour charge ?
Avez-vous ou participerez -vous à l'état des lieux d'entrée ?
Comment se fait-il que l'agence ait les clés ? Elle est bien mandaté par le vendeur ? Est-il informé de la situation ?
Seriez-vous complice (?)
Vous regardez après le pourcentage de commission quand vous oeuvrez en dehors de la Loi.
C'est très très sombre et en rien clair du tout. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 13 août 2004 : 08:36:03
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Bon reprenons calmement:Citation :
Ce qui m'interpelle c'est le fait que le compromis de vente stipule "vente du bien libre de tout occupant".
Ca veut tous simplement dire que vous achetez un appart libre de tout occupant (donc y'a pas de locataire)! aucun pbl de ce cote.
Comme vous faites un investissement locatif, ce que l'agence doit faire c'est:
faire un contrat tri-partites entre : vous, le vendeur et elle.
Vous mandatez l'agence pour la recherche de locataire et vous payez les honoraires correspondants.
si locataire au 15-8 pdt proprio du vendeur, alors il doit toucher les loyers au prorata de son temps de propriete.
a partir du moment ou vous devenez proprio officielllement, alors vous percevrez les loyers, l'agence devra aviser les locataires du changement de proprio (mais devra qd meme leur expliquer la situation AVANT la location pour eviter les embrouilles).
A cote de ca, vous signez un mandat de gestion locative avec l'agence pour leur boulot de GESTION mensuelle du bien (voir detail dans mon post plus haut).
Maintenant comme vous achetez ce bien via l'agence, il serait commercial de leur part de ne pas vous facturer d'honoraires pour la recherche du locataire !!! essayez de dealer dans ce sens.
Citation :
* le mandataire percevra pour son administration courante des loyers une rémunération de 8.37 % TTC des sommes encaissées ou à defaut appelées pour le compte du mandant. Elle ne fait pas obstacle à la fixation et à l'encaissement d'honoraires de location, de rédaction de bail ou de frais de gestion supplémentaire pour des tâches spécifiques, selon notre tarif en vigueur.
- A mon sens, ca reste plutôt flou. qu'en pensez-vous ?
OUI trop flou. EXIGEZ un descriptif de leurs taches detaillees.
Citation :
fixation et encaissement d'honoraires de location ? De quoi s'agit-il ?
tout betement ils vont envoyer chque mois un appel de paiement aux locataires et vont recevoir le loyer + prov charges sur leur compte et donner quittance.
Citation :
frais de rédaction de bail ? je croyais que ca concernait le locataire !
Cher ami si vous vous lancez dans l'aventure, il faut au moins lire la loi du 6 juillet 1989 ... Les frais sont payables 50% par locataire, 50% par proprio ! Ne vous lancez pas tete baissee, apres il sera trop tard. Lisez toutes les discussions dans BAILLEURS et parcourez le forum LOCATAIRES; de meme cliquez sur le logo UI en haut a gauche et passez du temps dans l'onglet destine aux bailleurs (bon week end )
Citation :
les frais de recherches de locataire ou frais d'état de lieux par exemple en font-ils parti ? je pensais qu'ils étaient inclus dans les 8.37 % de rémunération !!!
vous confoncdez mandat pour recherche locative et mandat de gestion. Tout a fait different !!! l'un s'occupe JUSTE de trouver et selectionner les candidats locataires (partie en amont de la location), l'autre s'occupe de la partie en aval (apres la location et jusqu'a la sortie du locataire).
Citation :
Bien-sur, vous allez me dire de demander à l'agence des éclaircissements. Mais les paroles s'envolent et les écrits restent... Ca serait compliqué de tout mettre par écrit.
Pas du tout voyons. Il existe des contrats standards dans toutes les bonnes agences
bon je crois avoir fait ma part de boulot .... A vous d'investir du temps dans la recherche et la lecture de tous ces points. sis vous avez des questions ensuite, n'hesitez pas a revenir 
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 13 août 2004 : 08:39:27
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En me relisant j'oubliais une chose: si le vendeur ne veut pas s'emmerder avec ce contrat de location, alors vous ne pourrez louer qu'a la date de votre acte de propriete, tout simplement !!!!
et si l'agence vous dit autre chose: fuyez ! |
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cookies
Pilier de forums
216 réponses |
Posté - 13 août 2004 : 11:46:43
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bonjour
le vendeur a donné procuration à l'agence de le representer lors du sous seing.
Je n'ai rien signé d'autre que le compromis de vente. Sachant qu'il s'agissait d'uninvestissement, l'agence m'a indiqué qu'elle avait un éventuel locataire. J'ai dit ok. Depuis, j'ai obtenu copie du bail, le locataire prenant possession des lieux le 15 Août. Mais j'insiste sur le fait que je n'ai rien signé sauf le compromis (bien entendu). Le bailleur sur le contrat de location est le vendeur.
- Je suppose donc, que l'acte authentique mentionnera que la vente s'effectue avec locataire en place.
1 - Si je décidais de gerer moi-même mon bien, l'agence peut-elle me demander des frais quelconques, sachant (je me répète) que je n'ai pas signé de mandat de gestion ou autre ?
2 - Me conseillerez-vous d'assister à l'état des lieux établi entre l'agence et le locataire ? ou n'ai-je pas le droit d'y assister ?
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 18 août 2004 : 12:33:57
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Vos chiffres cites sont etonnants en effet
A titre indicatif :
- Gestion locative : c'est de 5 à 7 parfois 8% HT + TVA 19.6
de TOUS LES ENCAISSEMENTS (charges, depot de garantie ...)
Negocier bien tous les frais annexes eventuels !
- l'agence peut aussi demander a facturer en frais de location 6à 10% du loyer annuel
En theorie, (la loi Hoguet)
le bailleur et le preneur doivcent partager les frais à 50%
C'est rarement appliqué
Le gestionnaire pezrcoit sans doute aussi du locataire, demander des explications (c quasi sur qu'ils prennet 160 ou plus du locataire)
Good luck |
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