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 Sujet  |
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malabar77
Contributeur débutant
24 réponses |
 Posté - 23 août 2004 : 15:51:14
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bonjour a tous et a toutes,
merci de vos reponses.
vous avez dit cher DAMSAMBOISE :
1-"Le taux d'endettement des membres pour une SCI pour connaître le capital garanti" : on ne se raccorde pas ici aux 33 % individuels mais à une quote-part risque en fonction du profil des membres d'une SCI (en effet, le risque est différents si c'est 2 smicards qui empruntent ou 2 médecins...). Ainsi chaque montage financier est différents (dépend du profil des investisseurs et du type d'investissement).
savez vous comment on calcule ce quote-part risque ?
2-malabar77 : vous avez fait le choix d'avoir une SCI déficitaire,soit. Ce n'est pas obligatoire. En effet, le calcul ne se fait pas à la sortie de la SCI mais sur la déclaration sur le revenu.
En effet, se dire que la SCI perd de l'argent n'est pas forcément une bonne chose. Il faut jouer sur le type d'emprunt, (fixe, variable, in fine, modulé). En effet, prenons votre cas, vous êtes obligé de mettre la main à la poche pour couvrir l'emprunt. Vous auriez pu choisir un prêt in fine ou une durée d'emprunt plus longue pour diminuer les mensualités, rendre positifs les comptes de la SCI et déduire des intérêts d'emprunts plus élevés de votre déclaration sur le revenu. Ceci aurait amélioré la rentabilité de votre opération.
En ce qui concerne les possibilités d'emprunt de la SCI, ne connaissant pas son contenu, je ne peux pas vous dire si vous pouvez encore emprunter. En effet, vous dites que la SCI est riche de biens immobiliers sans crédit : cela pourrait laisser supposer qu'en mettant une garantie dessus les banquiers vous accordent des prêts, cependant ceci dépend du profil des biens (petites/grandes surfaces, centre ville/périphérie, neuf/ancien/ancien avec gros travaux à prévoir, paiement des loyers sécurisés/arriérés d'impayés...).
les associés dans cette sci familiale possede :
une dizaine de biens.
la majorité des biens sont sans credit.
tous nos biens en credit confirment la regle de l'emprunt = loyer du locataire sauf celui de la sci qui lui presente un deficit de 200 Euros par mois.
j'ai demande a mon banquier s'il pouvait lisser le credit ? reponse negative.
que puis je faire pour arriver a ce que mon credit = le loyer car presenter un dossier de pret de credit avec 1 sci deficitaire ca ne dois enchanter le banquier meme si nous pouvons faire face a ces imprevus.
merci. |
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 16:09:39
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1-Il s'agit maintenant d'outils informatiques financiers spécifiques à chaque banque sans mode de calcul particulier mais fonction des objectifs de chaque enseigne (ainsi un profil peut être négatif pour une banque et favorable pour une autre).
2-Si votre banque prêteuse est votre banque familiale, négociez, sinon faites vos calculs et changez éventuellement.
Comme je l'ai dit, le banquier se base sur le patrimoine. Tout dépend votre part dans la SCI (2%, 10%, 50%...), du nombre d'associé, du profil de chacun des associés ainsi que votre côte part sur les autres biens.
De plus une "erreur" d'investissement peut arriver ce qui peut expliquer ce type de déficit mais il peut également s'agir d'un bien familial que vous souhaitez coûte que coûte garder malgré des coûts de rénovation élevés...
Il n'y a pas de recette miracle. Parlez-en à votre banquier, il n'y a pas autre chose à faire.
3-Quelque soit votre banque, elle devrait refuser le calcul de loyer=mensualité du prêt (car dans son calcul la banque intègre une part des loyers impayés (environ 7%), le paiement des taxes et charges...). Comme je l'ai dit plus haut, les banques ne se base pas uniquement sur le bien mais sur votre profil financier et votre capacité à rembourser en cas de défaillance totale de l'investissement.
DAMSAMBOISE |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 25 août 2004 : 17:52:59
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Bonjour, nous revoila dans le fameux débat dont le sujet passionne "crédit in fine" similateur. J'ai toujours l'impression que l'on tourne en rond.
C'est toujours la même réponse pour certains : assurance-vie et nantissement dessus
Pour d'autres crédit-in-fine
Et pour moi si cela intéresse certains. ma banque m'a prétée 100 % sans nantissement de quoi que ce soit par contre mes loyers reçus arrivent par virement sur mon compte. La différence est de 100 euros environ due au mauvais calcul à la base de la rémunération de ce loyer que j'ai fixé. J'avais oublié les charges, frais de mandataires, ce qui n'est pas trop trop importants vu qu'ils se déduisent de la feuille d'impôts au final. Je verse donc cette somme qui diminue avec le temps car j'ai choisi % fixe. Donc un coup de chapeau au CA. Et je me retrouve avec la somme que j'avais cash à mettre à dépenser comme je le veux .
En ce moment je fonce dans la bourse. Suivez-moi, le CAC a pris + de 15 % depuis le 1er janvier . Plusieurs actions sont en hausse dontà ce jour une + de 404 % depuis 1an et 176 % depuis le 1er janvier. Ce n'est ni un miracle ni un secret , on est loin des 2 à 4 % re rentabilité en moyenne d'un bien immobilier locatif et pas de souci de AG.
Il est vrai que j'écris cela mais à croire que l'immobilier c'est une drogue car je suis en train de visiter et d'hésiter encore sur plusieurs biens. L'écrire me renforce de ne pas acheter d'immobilier ces jours. C'est bien sûr mon analyse 
P.S. cette action est le sujet du jour !!!!
LN |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 26 août 2004 : 11:38:34
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Ln,
Merci pour le témoignage. Si j'ai bien suivi, c'est la Crédit Agricole qui a accepté ce type de financement? Soit 100% du prix d'achat garanti exclusivement par le rendement locatif du bien. Aucun natissement autre (Rés. prin., assurance vie, cash bloqué...)
Ai-je bien compris?
Cordialement,
Pégase |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 26 août 2004 : 14:52:11
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exact. Je lui avais démontré que j'avais fait le tour des banques, preuve à l'appui, le tour des organismes prêteurs - un a réussi à me faire ouvrir une assurance-vie dans le but du crédit-in fine : je n'y ai versé que 10 000 f en 2002. Bien m'en a pris car le rendement est le plus nul du marché (cardif), je suis furieuse , j'ai râlée mais rien à faire car je ne suis pas une bonne cliente pour eux !
Donc pour revenir à ma banque, j'ai du prendre leur assurance-mutualiste perso mais qui de toutes les façons étaient la moins chère. J'ai donc toujours eu mon cash que j'ai placé sur mon PEL. Voici que je viens de la casser pour acheter un garage (très cher  ) mais obligatoire et je répète la bourse complète. 
LN |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 26 août 2004 : 16:48:48
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Merci Ln, très intéressant vu que je banque aussi avec le CA. Comem je vais aller leur demander pas mal de cash pour du locatif, c'est bon de savoir, à l'avance, qu'ils accèptent ce genre de chose...
Pégase |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 26 août 2004 : 18:42:14
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Bon faut tuer dans l'oeuf quelques contre-vérités sur la bourse qui sont ici un peu trop répétitives à mon goût !
Citation :
En ce moment je fonce dans la bourse. Suivez-moi, le CAC a pris + de 15 % depuis le 1er janvier .
Prenons le cac, le 2 janvier 2004 au matin (le 1 est férié) il côtait 3563€, aujourd'hui il côte 3629€ soit une augmentation en 9 mois de 1.85% soit lissé sur 1 an 2.45%. Oui, vous avez bien lu.
Mais l'année n'était pas précisée ? Quelle est l'augmentation depuis 9+12 mois ? +18.7% (3057€ au 2/01/03) soit 10.6% par an en moy.
Quelle est-elle depuis 9+12+12 mois ? - 21.4 % (4617€ au 2/01/02) soit -7.8% en moyenne.
Voilà pour la merveilleuse, la formidable, l'inénarrable ascension du CAC.
Citation :
Plusieurs actions sont en hausse dontà ce jour une + de 404 % depuis 1an et 176 % depuis le 1er janvier.
Certes et combien sont en baisse violente ?
Ouvrons le bal des chutes avec le géant industriel, fleuron de notre industrie, bref une valeur sûre de chez sûre : ALSTOM. => -66.2% en 9 mois. Vous y placiez 300K€, il ne vous resterait que 100K€ aujourd'hui, 3 trimestres plus tard. Ouch, douloureux le porte-monnaie !
Comment ne pas parler ensuite du célèbrissime Eurotunnel ? Tout le monde est au courant de la déconvenue des investisseurs en 95, je n'en parlerai pas. Mais saviez-vous que ça continue de plus belle encore aujourd'hui ? -50% (Depuis le 1er janvier toujours) !!
La liste est longue mais hop un petit dernier : Infogrames qui s'offre un joli -66.2% (jumeau d'Alstom tiens) depuis le 1er Janvier. Investissez dans la bourse kidisaient !
Citation :
Ce n'est ni un miracle ni un secret , on est loin des 2 à 4 % re rentabilité en moyenne d'un bien immobilier locatif et pas de souci de AG.
Achetez mes Warrants, ils sont beaux mes Warrants !!
Si on pouvait revenir à un tout petit + de réalisme svp...
Merci ! |
Edité par - perestroika le 26 août 2004 18:49:20 |
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 26 août 2004 : 21:02:41
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bonsoir
 Tout a fait d'accord!! La bourse est réservée aux personnes en general "initiées" avec un gros apport et qui peuvent se permettre d'investir et de perdre plusieurs milliers d'euros sans sourciller!!!!! A méditer!!!!!
La bourse, oui, mais en petite dose !!! |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 26 août 2004 : 22:51:44
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Inser,
Non, n'importe qui peut placer un minimum de 15 euros/mois sur une contrat d'assurance-vie multi-support et choisir de les investir sur un ou plusieurs supports en actions.
Le fait d'investir régulièrement une petite somme d'argent revient à lisser votre prix de revient et a être gagnant sur toute période de 7 ans, statistiquement parlant.
J'ai démarré cette méthode d'investissement en 1996 et j'obtiens, à l'heure actuelle, un rendement supérieur à celui de mes biens immobiliers achetés la même année, même en ayant traversé l'explosion de la bulle Internet.
Pour plus de détails, contactez-moi en privé et je vous donnerai quelques liens, à caractère commercial (c'est pour cela que je ne les donne pas dans ce message), qui vous permettront de mieux appréhender mes dires.
Enfin, je voudrais redire une fois de plus qu'il est plus que souhaitable de diversifier son patrimoine, et de ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier.
Prados |
Edité par - Prados le 26 août 2004 22:54:19 |
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 27 août 2004 : 08:49:19
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Mesdames et messieurs, si vous partez sur la thématique de la bourse, nous sommes hors du sujet initial.
Si ce sujet vous interesse, ouvrez donc un autre post sur cette thématique mais ne nous écartons pas de la demande initiale.
Si nous n'avons plus de commentaires par rapport à la demande première, je pense que nous pouvons clore le sujet et passer à autre chose... |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 18:40:14
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Je voudrais aussi rajouter en final que toute cette discussion de contrat "in-fine" ne concerne que ceux qui sont imposés dans les tranches assez élevées. Cela est souvent mentionné mais souvent aussi oublié dans vos discussions. Je ne suis d'ailleurs pas dans ce cas étant non-imposable à ce jour !
Et en ce qui concerne la bourse pour clore aussi le sujet, c'est ouvert à tout le monde et personnellement je joue petit, mais surveille mes actions (achats-ventes) et retenez toujours la merveilleuse conclusion de Prados. Diversifier
LN |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 03 sept. 2004 : 14:51:45
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P.S. Prados, cette action a passé le cap de 400 % ces jours.
Avez-vous trouvé laquelle ? La presse en parle. Malheureusement je veux en racheter et la baisse n'est pas prévu ( voir boursorama..)
LN |
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willsmith
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 23:46:12
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l'achat d'une scpi serait elle une fin en soit, sachant que ce type de placement est eligible au contrat d'assurance vie. ce placement est il aussi solide que la pierre. somme nous proprietaire de parcelles de terre ou de simples liquidite. peu elle disparaitre ou un acte notarial l'en empecherai. peut on ne plus jamais recuperer ses liquidites du moin la partie restante en cas de faillite de la societe. somme nous toujours considere comme proprio et meme dans une scpi sa chant que l'on ne paye pas de taxes foncieres. le nombre de parts que l'on possede nous donne il des droits voir un pouvoir potentiel sur la societe qui les gere en fonction de la quantite qu'on possede. Quant a l'emprun est ce un aussi bon argument et garantie aux yeux d'une banque pour des scpi plutot qu'un bien immobilier.
smith |
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willsmith
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 23:47:20
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l'achat d'une scpi serait elle une fin en soit, sachant que ce type de placement est eligible au contrat d'assurance vie. ce placement est il aussi solide que la pierre. somme nous proprietaire de parcelles de terre ou de simples liquidite. peu elle disparaitre ou un acte notarial l'en empecherai. peut on ne plus jamais recuperer ses liquidites du moin la partie restante en cas de faillite de la societe. somme nous toujours considere comme proprio et meme dans une scpi sa chant que l'on ne paye pas de taxes foncieres. le nombre de parts que l'on possede nous donne il des droits voir un pouvoir potentiel sur la societe qui les gere en fonction de la quantite qu'on possede. Quant a l'emprun est ce un aussi bon argument et garantie aux yeux d'une banque pour des scpi plutot qu'un bien immobilier.
smith |
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willsmith
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 01:00:06
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Citation :
Initialement entré par willsmith
l'achat d'une scpi serait elle une fin en soit, sachant que ce type de placement est eligible au contrat d'assurance vie. ce placement est il aussi solide que la pierre. somme nous proprietaire de parcelles de terre ou de simples liquidite. peu elle disparaitre ou un acte notarial l'en empecherai. peut on ne plus jamais recuperer ses liquidites du moin la partie restante en cas de faillite de la societe. somme nous toujours considere comme proprio et meme dans une scpi sa chant que l'on ne paye pas de taxes foncieres dans le cadre d'une assurance vie. le nombre de parts que l'on possede nous donne il des droits voir un pouvoir potentiel sur la societe qui les gere en fonction de la quantite qu'on possede. Quant a l'emprun est ce un aussi bon argument et garantie aux yeux d'une banque pour des scpi plutot qu'un bien immobilier.
les murs de magazin sont ils plus sures que l'immobilier.
une scpi ayant parfaitemen traverse la crise en 1989 est elle a l'abri des jours a venir. voila nombre de question que je me pose et d'autre encore car je souhaiterai sous condition que je m'enguage a long therme que l'on me propose du sur et aussi performant que possible.
smith
smith |
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