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marben
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 18 août 2004 : 14:44:31
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Bonjour,
Je viens d'acheter une petite pièce à rénover. De ce fait j'aurais aimé avoir quelques renseignements sur la loi robien ancien.
-) Qui pourra me réaliser les expertises avant/après travaux (c'est marqué des professionnels mais bon ca nomme personne).
-) Est ce plus avantageux que de louer à un prix élevé ? en effet lorsqu'on ne bénéficie d'aucune loi de défiscalisation, quels sont les impots sur les revenus fonciers ? sont -ils élevés ?
Quelqu'un a t il utilisé cette loi et pourrait me donner des avantages en gain financier ?
merci d'avances pour toutes vos informations.
Marben
marben
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 18 août 2004 : 16:01:43
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| quelle est la superficie de cette "petite pièce" ? |
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marben
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 18 août 2004 : 16:05:22
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Elle est de 15.6m .
Il y a juste un lavabo dedans sans eau chaude, une vielle fenetre, un sol immonde et le plafond craquelé de partout.
Marben
marben |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 18 août 2004 : 16:41:18
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Aller voir ici : http://www.universimmo.com/accueil/uniindi022.asp
et http://www.universimmo.com/lexique/unilex00x.asp?Lex_Code=178
Extrait du décrêt (de Robien "ancien réhabilité") :
Article 3
Les états descriptifs prévus aux 1° et 2° de l'article 2 quindecies C de l'annexe III au code général des impôts, établis avant et après la réalisation des travaux de réhabilitation, comportent et renseignent les rubriques suivantes :
1. Composition du logement :
a) Nombre et nature des pièces principales et des pièces de service ;
b) Surface habitable et hauteur sous plafond au sens de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation ;
2. Etat général du gros oeuvre ;
3. Etanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement ;
4. Etat de la toiture et de la charpente ;
5. Etat des garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasse ;
6. Absence ou présence de plomb dans les peintures et risque d'accessibilité ;
7. Absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l'amiante ;
8. Electricité : sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles ;
9. Gaz : sécurité et état général ;
10. Etat des réseaux d'eau :
a) Alimentation en eau potable, raccordements, nature des matériaux des canalisations ;
b) Evacuation des eaux usées et des eaux vannes ;
11. Installations sanitaires : présence ou absence, situation et état général des éléments suivants : w.-c., baignoire ou douche, alimentation en eau froide et eau chaude ;
12. Etat de la cuisine : existence d'une cuisine (ou coin cuisine), évier, alimentation en eau froide et eau chaude, emplacement pour un équipement de cuisson ;
13. Dispositif de chauffage : description et état général ; adaptation aux caractéristiques du logement ; dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion ;
14. Dispositifs de ventilation et d'ouvertures : description et état général ;
15. Caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage.
Article 4
Les performances techniques visées au II de l'article 2 quindecies B de l'annexe III au code général des impôts sont les suivantes :
1. Respect des conditions minimales de surface et de volume habitables fixées par l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation ;
2. Absence de risque d'accessibilité au plomb dans le logement et les parties communes de l'immeuble ;
3. Absence de flocages, calorifugeages et faux plafonds contenant de l'amiante et absence d'autres matériaux dégradés contenant de l'amiante ;
4. Sécurité de l'installation électrique et respect notamment des exigences suivantes :
a) Présence d'un appareil général de commande et de protection de l'installation, en principe le disjoncteur de branchement ;
b) Protection par dispositif différentiel (disjoncteur ou interrupteur différentiel) à l'origine de l'installation, de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre. Ce dispositif peut être intégré au disjoncteur de branchement ;
c) Liaison équipotentielle dans chaque local contenant une baignoire ou une douche (salle d'eau) ;
d) Dispositif de protection par fusible à cartouche ou disjoncteur divisionnaire sur chaque circuit, adapté à la section des conducteurs ;
e) Elimination de tout risque de contacts directs avec des éléments sous tension, tels que conducteurs dénudés, bornes accessibles, appareillages détériorés ;
f) Conducteurs protégés par des conduits, moulures ou plinthes ;
g) En cas de rénovation de l'installation électrique, les travaux sont conformes aux dispositions de sécurité de la norme NF C 15-100 avec un dimensionnement suffisant en fonction des équipements prévisibles ;
5. Sécurité de l'installation de gaz notamment les exigences suivantes : étanchéité des tuyauteries fixes des raccordements ; présence d'une ventilation adaptée au système d'évacuation des fumées de combustion ; présence d'un robinet pour chaque appareil, accessible et manoeuvrable ; qualité de la combustion ;
6. Evacuation des eaux usées et des eaux vannes avec dispositif évitant les remontées d'odeurs (siphons et colonnes ventilées) ;
7. Existence d'au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide ;
8. Existence d'un cabinet d'aisance séparé des pièces principales ;
9. Présence de protection solaire sur les baies exposées (volets, stores opaques ou contrevents) ;
10. Isolation des combles lorsque le logement est situé sous comble ;
11. Ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres, existant ou amélioré, de caractéristique thermique (Uw) inférieure ou égale à 2,9 W/m²K et compatible avec la ventilation du logement. Si le respect de cette exigence impose le remplacement de ces éléments, la valeur Uw doit alors être inférieure à 2,4 W/m²K. Toutefois, il peut être dérogé à cette obligation de remplacement si l'avis conforme de l'architecte des Bâtiments de France, requis pour l'autorisation des travaux, permet une amélioration des éléments existants permettant d'atteindre une valeur inférieure ou égale à 2,9 W/m²K ;
12. Dans le cas d'un chauffage individuel, quel que soit le statut de l'immeuble, ou d'un chauffage collectif dans un immeuble appartenant à un propriétaire unique présence :
a) D'un chauffage à eau chaude centralisé avec une chaudière a minima référence Rt2000 ou air, avec des dispositifs de régulation, calorifugeage et équilibrage ;
b) Ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment, d'un chauffage électrique avec système de régulation et de programmation muni d'émetteurs fixes (NF classe C ou équivalent), de planchers directs, de plafonds rayonnants, ou de systèmes à accumulation ;
c) Ou un chauffage par un système thermodynamique.
Article 5
Le directeur général de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction et le directeur général des impôts sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent arrêté, qui sera publié au Journal officiel de la République française.
Fait à Paris, le 19 décembre 2003.
bp |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 18 août 2004 : 16:43:57
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| vous allez installer un coin cuisine et une salle d'eau avec douche ? |
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marben
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 18 août 2004 : 17:02:46
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Oui je vais y mettre une kitchenette et une salle de douche (douche et lavabo). Je laisse les toilettes sur le palier (meme étage) car j'ai lu qu'il fallait qu'il y ait un SAS entre la cuisine et les toilettes et je ne vois pas trop comment faire.
au sol il y aura du carrelage, et sinon une fenetre en PVC.
Marben
marben |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 18 août 2004 : 17:13:36
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| Si mes souvenirs sont bons (je n'ai pas le texte sous les yeux) le SAS est necessaire dans un appartement de 3 P (en tout cas pas dans les studios !). |
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marben
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 18 août 2004 : 17:20:08
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C'est vrai ??? J'avoue que je commence à perdre patience avec cette loi de robien ancien !
Déjà trouver quelqu'un qui me fera les expertises ca pas était simple car aux impots ils étaient incapable de me dire quel type de métier était ce (architecte, ou autre). Ensuite j'ai un peu du mal à voir si je suis gagnante ou pas par rapport à ne prendre aucune loi et déduite tout simplement les travaux lors de ma déclaration d'impots.
Pour ce qui est des toilettes, je ne sais pas quoi penser, à l'anah ils m'ont dit que si, il fallait absolument un sas, du couo dans 15,6m2 c'est pas la fete.
Marben
marben |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 18 août 2004 : 17:30:26
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Le décrêt qui fixe les obligations pour rentrer dans le dispositif robien-ancien ne mentionne pas la présence d'un sas !!???
D'où tirez-vous cette info ?
bp |
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marben
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 18 août 2004 : 17:36:16
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En fait un gars qui était venu pour le devis m'en avait parlé, puis l'anath (mais toujours par orale) et ensuite dans le décret c'est écrit "Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comprenant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. "
donc voilà mais cela dit ce n'est pas tres genant, ce qui me gene le plus c'est les expertises, les normes et savoir si ca vaut vraiment le coup de prendre cette defiscalisation ou bien si ne rien faire avec un loyer plus élevé n'est pas plus rentable.
Marben
marben |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 18 août 2004 : 18:31:08
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les wc doivent être séparés de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas : il n'est pas question de sas. (mais il ne faut pas tout dans la même pièce, comme ca a pu se voir, uniquement séparé par un paravent !)
par contre, une installation sanitaire extérieure est autorisée pour un logement ne comportant qu'une seule pièce à condition qu'il soit dans le bâtiment et accessible facilement (Décret n° 2002-120 30 Janvier 2002 article 3)
en pratique : vous ne pouvez faire du Robien que si l'appartement est loué en bail 1989. et ce bail n'est possible que si l'appartement est DECENT.
sur un plan commercial pure pour trouver un locataire : si vous pouvez mettre vos wc dans la salle de bains (et quand on voit les hotels de type 1 * récents, on s'aperçoit que c'est possible) ce sera quand même plus facile à louer. personnellement, je n'envisagerais pas pour mes filles une location où elles doivent sortir sur le palier la nuit en pyjamas pour aller aux toilettes .. |
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marben
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 19 août 2004 : 09:31:47
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Oui c'est sûr que pour vos filles je comprends très bien. Cela dit J'ai trouvé un locataire qui est au courant de la chose. Il n'en est pas effrayé ;-) De toute façon ce n'est pas non plus définitif, si les toilettes ne sont pas raccordés cette année, je le ferais l'année prochaine une fois que j'aurais digéré toutes les lois ;-)
Pour revenir aux impots, dans le cas où l'on ne prend aucunes lois, aucun amortissement quel est l'imposition des revenus locatifs ?
Marben.
marben |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 19 août 2004 : 09:42:56
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Si vous percevez moins de 15000euros de recettes annuelles vous pouvez opter pour le micro-foncier. Dans ce cas vous portez dans la cas ad hoc le montant des recettes perçues et le fisc y appliquera un abattement de 40%.
Sinon, si vous touchez plus de 15000euros ou encore si vos charges déductibles dépassent l'abattement fiscal de 40% vous aurez intérêt alors à opter pour le régime normal qui prévoit un abattement de 14%. Mais vos charges déductibles dépassant les 40% ce sera tjs plus intéressant que le microfoncier.
bp |
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marben
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 19 août 2004 : 09:57:43
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Je serais de très loin en dessous des 15 000 euros de revenus foncier .Je résume :
-) micro foncier abbatement de 40 % mais charges non déductibles. Dans mon cas j'aurais environ 10 000 euros de travaux.
-) Régime normal abbatement de 14% mais charges déductibles
-) Robien ancien amortissement 8% sur (prix acaht+ travaux) pdt 5 ans et 2.5 pdt 4 ans et 6% sur revenus foncier. prix m2 plafonnés et engagement.déficit crée imputable sur impot revenu.
le micro foncier demande -il un engagement sur un certains nb d'année ?
Marben
marben |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 19 août 2004 : 10:41:35
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Je crois que l'option microfoncier est irrévocable par période de 3ans.
bp |
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