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rich3375
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4 réponses |
 Posté - 20 août 2004 : 13:56:10
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Bonjour à tous,
Je suis propriétaire de 4 h de terrains en bordure de village. Il y a une maison forestière habitée au bout de ce terrain, qui ne m'appartient pas. La parcelle se trouve donc entre les dernières maisons du village et cette maison forestière.
Comment arguementer auprès de la mairie pour passer la parcelle en zone U, pour à terme la rendre constructible ?
De plus, nous ne souhaitons pas voir un lotissement de cubes blancs serrés les uns contre les autres, mais envisagerions plutot de faire des lots de 2000 m2. Est un arguement utilisable ? Est il posible de s'engager auprès de la commune sur cette notion de grands lots pour les convaincre de passer le terrain en Zone U ? Nosu savons qu'ils ne veulent plus de lotissements bon marché sur des petits terrains... pour éviter de voir arriver une population modeste sur la commune. C'est un peu dommage pour ces gens là mais c'est comme çà.
On m'a dit aussi qu'il fallait peut être aller voir un lotisseur parce qu'il a peut être le bras plus long que nous pour influencer la mairie. Cette option me parait un peu trouble...
Tous les commentaires ou les tuyaux seront les bienvenus.
merci d'avance
Rich
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 14:54:27
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Rich,
1. Pour reclasser une parcelle en constructible, il faut que la commune engage une révision de POS ou PLU. Il est impossible de changer la destination d'une parcelle hors révision.
2. La commune ne reclassera la parcelle que si c'est dans son intérêt et que cela ne lui coutera pas trop cher. En effet, c'est à elle que revient la responsabilité de la mise à disposition de tous les réseaux (égouts en particulier). Dans votre cas, vu le nombre de maisons (20), les infrastructures nécessaires ne sont pas négligeables.
Si vous avez de bons rapports avec les élus, allez les voir pour leur demander si votre projet leur parait acceptable. Vous verrez tout de suite leur réaction et leurs conditions (si il y en a). Voyez aussi l'échéance d'une révision POS/PLU.
Oubliez l'idée de l'assistance d'un promoteur/lotisseur. Ils sont généralement mal vus.
Cordialement,
Pégase |
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Ad-honores
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3070 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 16:40:08
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Accord sur tout, sauf l'investissement pour les réseaux : la commune ne doit les réseaux que sur le domaine public : limite de propirété, en général couvert par la Taxe Locale d'Équipement, si elle n'a pas été supprimée, et les taxes de raccordement.
pour les VRD internes, leur coût est à la charge du lotisseur.
Si vous devez lotir, pensez qu'avant de pouvoir vendre le moindre lot vous devrez assurer les travaux des différents réseaux enterrés, les voieries et éclairage public. Avez vous les reins solides ou des appuis financiers ppour de tels investissements?? |
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rich3375
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 16:59:22
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Merci pour vos réponses mais je dois vous avouer que je n'ai aucune idée du coût des aménagements dont vous parlez (eau, electricité, égouts...). avez vous une estimation approximative à m'indiquer ?
D'autre part, n'est il pas possible de payer les frais qui incombent à la commune afin de les inciter à passer le terraine en zone U ?
Et quelle est la fréquence habituelle de remaniement d'un POS ?
Ce qui est sure, c'est qu'il faut que j'aille voir le maire pour lui exposer tout cela...!
Rich
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 17:03:43
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Ad,
C'est ce que je voulais dire au niveau des réseaux (les réseaux publics - arrivée et départ). Et effectivement la TLE doit 'normalement' couvrir les couts mais vu la taille du projet, si il n'y a pas de réseau à proximité, je doute fort que la commune accepte de se farcir les travaux.
Rich,
Ad-honores à raison: êtes-vous certain de vouloir vous engager dans un tel projet? C'est un TRES gros boulot et je vous conseil de bien réfléchir avant de vous y engager. Si le reclassement en zone U se fait, pourquoi ne pas vendre parcelle par parcelle au lieu de faire construire? Vous aurez effecitvement moins la main mise sur les réalisations mais vous laisserez le gros du boulot aux autres.
Cordialement,
Pégase |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 20:14:46
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| n'oubliez pas non plus la "participation pour voies nouvelles et réseaux" qui peut être salée. |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 21 août 2004 : 09:00:49
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Proposer au maire de prendre à votre charge les frais qui incombent à la collectivité territoriale pourrait être interpréter par le tribunal administratif ou judiciare comme étant une tentative de corruption active (tribunal correctionnel).
mais admettons que celà passe, avez-vous une estimation de votre prix de vente au m2 dans ces conditions : PROHIBITIF, (même si la commune est très bien coté), 1 000, 2 000 euros le m2, qui va payer un terrain à ce prix??
Excusez- moi d'être direct : je pense que vous révez, on ne s'improvise pas lotisseur, ni plombier, ni maçon.
c'est une activité qui demande de fortes connaissances en droit de l'urbanisme, droit de la construction, de l'environnement, en finances, etc.. avez-vous l'ensemble de ces compétences?? |
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rich3375
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 11:54:46
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Bonjour à tous,
J'ai l'impression que le bon plan c'est d'obtenir le classement en Zone U et vendre le tout en l'état...?
Rich |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 12:02:35
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C'est effectivement ce que je conseillerai dans votre cas. C'est le plus simple.
Cordialement,
Pégase |
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kar13
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 04 sept. 2004 : 03:19:18
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Bonjour,
Je serais interressée par l'achat d'un terrain de 3200m2 sur lequel il y a une construction de 70m2. Jusque là tout va...sauf que l'agence nous dit que le terrain est inconstructible (mini 4000 m2) mais que néanmoins la construction est cadastrée, elle a 30 ans.
J'aimerais savoir comment peut on rendre cette parcelle constructible, pour pouvoir agrandir dans le futur la maison?
Merci par avance
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 04 sept. 2004 : 07:57:55
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| ca ne dépend pas de vous mais de la volonté de la commune de modifier dans votre zone. peut être dans moins de 10 ans, mais aussi peut être dans 40 ou jamais. c'est un peu comme le loto, à part que le ticket d'entrée coute quand même plus cher. |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 23:57:24
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Verifiez sur le POS ou PLU de la commune.
En général, toute construction existante peut faire l'objet d'agrandissement dans la limite de 20 m2 (déclaration) ou 50 m2 demande de permis de construire.
C'est pas le top, mais 70+50= 120 m2... Dans votre cas ce serait mieux que rien !!!
Christophe |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 08:06:08
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| demande de permis dans un terrain non constructible ? vous êtes fatigué, je crois. (le terrain est inférieur à la surface minima pour construire) |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 08:27:34
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Merci de me remettre dans le droit chemin dobaimmo.
Mais je ne suis pas certain qu'il ne soit pas possible à kar13 de procéder à un agrandissement tout de même.
Je prendrai le temps de vérifier, je n'ai pas le temps aujourd'hui.
Christophe |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 10:33:52
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Dobaimmo,
Pour infos :
J’ai dernièrement fait agrandir une « maison de vigne »
Caractéristiques :
- Terrain NC Zone de richesses naturelles protégées en raison de son intérêt agricole.
- A proximité château classé nécessitant avis service départemental de l’architecture
- Construction initiale 9m2
- Extension 46 m2
- Surface totale SHOB (surface hors d’œuvre brut) 55 m2
Permis de construire accordé
Ou est l’erreur d’après vous d’obtenir un permis de construire dans une zone non constructible ?
Il est vrai que je n’ai pas demandé, pour des raisons fiscales de raccordements eau, élec, tout à l’égout. (ce qui n’aurait rien changé à l’obtention du PC)
Mon seul intérêt était de conserver une construction « en état », ce qui n’était pas le cas, dans cette zone.
la situationde kar13 est différente mais je ne saurais trop lui conseiller d'aller consulter le POS, ou PLU de la commune concernée.
Christophe |
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 14:17:13
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Pour rich3375,
Une idée de prix, en voilà une.
Justement je viens de demander un devis pour l'eau, n'ayant actuellement qu'un puits.
C'est une réponse calculée rapidement au téléphone, mais qui reflète que pour l'instant, pour nous, c'est non.
Le réseau passe de l'autre côté de la route. "avec ma chance ..."
Il faut traverser la route, puis mon propre sol sur 2m.
Ils font cela au moyen de fusée souterraine, nettement "moins cher" que d'ouvrir la route.
La percée est à 1,50 de profondeur.
On ajoute 1 buse en béton.
Le compteur étant au fond.
Environ 15 000F.
Ensuite, à nous de raccorder le compteur jusqu'à la maison, par tranchée perso ou par entrepreneur.
Là, je n'ai rien osé demander.
La maison étant environ à 60 m du fameux compteur.
Le puits suffira pour le moment.
Ce qui est clair, c'est que pour chaque pavillon, il faudrait percer la route.
1 buse = 1 terrain = 1 pavillon
A moins que le réseau ne passe de votre côté.
Amicalement
Sénèque |
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rich3375
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 15:42:24
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Merci à tous pour toutes ces infos. Maois je vois qu'il n'y qu'à demander au maire qd il prévoit de modifier le POS, de passer, PEUT ETRE mon terrain en zone U, et d'accepter tous les calendriers possibles pour les deux réponses....! On je lis dans la presse qu'on manque de terrains en RP. On est à 60 km au nors, à 30 km de Roissy, dans un village avec une gare qui met Paris Nord à 45 min...
Il faudrait qu'on m'explique où çà bloque...
Rich |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 17:13:37
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quelboulot , je sais que la curiosité est un vilain défaut mais :
zone NC : pour construire : vous êtes agriculteur ? de la famille d'un agriculteur ? vous avez mentionné : habitation sur votre demande ou extension de chais par exemple ? ou autre vocable necessaire à une exploitation agricole ? |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 19:23:17
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Que nenni dobaimmo,
Je ne suis agriculteur ni de près ni de loin, mais le POS permet une extension limitée à 20 m2 sous le régime de la déclaration et 50 m2 sous le régime de l’autorisation et ce, sans minimum de surface existante.
Je ne l’ai pas « sous la main » mais dqp je vous donnerai le texte.
Je n’ai absolument pas occulter les raisons de ma demande auprès de l’architecte attaché à la mairie qui était tout à fait favorable à mon projet. Ce dernier a d’ailleurs repris les conseils architecturaux qu’il m’a prodigués.
En conséquence il vaut parfois mieux rencontrer au préalable l’architecte conseil de la mairie du lieu concerné, ce qui m’a évité de déposer un dossier de PC qui aurait, dans le meilleur des cas, fait la navette avant d’être accordé.
Le visa préalable de l’architecte conseil était joint à ma demande de PC. Ce fut je pense un plus, surtout auprès du service départemental de l‘architecture.
La durée d’instruction de ce dossier a été de trois mois.
A consulter les règlements d’urbanisme des zones NC ci-dessous on s’aperçoit vite qu’il y a de nombreuses interprétations possibles…
http://perso.wanadoo.fr/mairie-metabief/Zone%20NC.htm
http://www.bourgoinjallieu.fr/rubriques/vivre/Urbanisme/POS_zone_nc.htm
http://www.montferrat.com/Presentation/Pratique/reglement/Zone_NC/zone_nc.html
Christophe |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 18:44:10
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merci pour vos recherches.
j'ai travaillé dans deux régions qui avaient une interprétation beaucoup plus restrictive. et où l'extension pour faire n'importe quoi n'était pas autorisée même dans une limite de 50M². d'où mon erreur de penser que c'était pareil partout.
c'est comme pour les ordures ménagères, et l'adsl : certains sont mieux lotis que d'autres. tant mieux pour eux. |
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Faire passer un terrain en Zone U
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