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opaletmex
Contributeur senior
60 réponses |
 Posté - 22 août 2004 : 03:07:50
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Bonsoir,
Petit problème de répartition de charges que je soumets.
Introduction liminaire :
Notre copro parisiennes est gérée par un règlement de 1953 (je sais, il faut le mettre à jour). La copro est faite de 5 bâtiments juridiquement et architecturalement distincts. Le règlement de copro prévoit que certaines charges, en particulier celles relevant des structures, seront réparties par bâtiment (ce règlement précise la répartition).
Le même règlement ne s'intéresse qu'aux aspects techniques et descriptifs des problèmes.
Problème :
Un de nos bâtiments présente des pb de structures dont il est clair qu'ils proviennent de travaux réalisés dans une copro adjacente
(décaissement de fondations, etc...).
Situation actuelle :
En accord avec l'AG réunie au complet, mais, pour cette seule décision, réduite au bâtiment en question, il a été voté un budget pour faire réaliser une expertise d'architecte. L'architecte est venu, a constaté le déchaussement... et a facturé 300 euros pour sa visite et son rapport 'détaillé et argumenté. Aucun pb pour le payer.
Questions (2) :
1- mon syndic m'a demandé, en tant que PdT de CS, à qui imputer la
facture d'architecte : copro totale ou seul bâtiment. Je lui ai dit
que, s'agissant d'un évident pb de structure, la facture devait être
imputée, selon le règlement de copro, au seul bâtiment concerné (qui est d'ailleurs le mien)... d'autant plus que, lors de cette AG, seuls les copros du bâtiment concerné avaient été invités à voter.
Donc, sur ce point, lui et moi sommes d'accord.
2- l'architecte a recommandé une consultation juridique afin d'établir la responsabilité de la copro d'à-côté. Bon... une simple consultation... le seul bâtiment en question peut le prendre à sa charge...
3- et a précisé que, sans doute, il faudrait engager une action en justice à l'encontre de la (très grosse) copro d'à-côté, responsable
des troubles (j'avoue que... sur l'origine des troubles... je ne peux
qu'être d'accord avec lui...).
D'où :
THE QUESTION :
Les copros d'un seul bâtiment, bien défini par un règlement de copro, peuvent-ils, si ledit règlement ne précise aucune séparation en matière d'action juridique, agir contre un tiers ? Les frais de justice sont-ils alors à sa seule charge, ou à l'ensemble de la copro ? Faut-il une autorisation des seuls copros du bâtiment concerné par le trouble... ou une décision de l'AG complète ?
Et dans ce dernier cas... si l'AG complète vote, au final, "non"...
que faire si le bâtiment menace de tomber ????? (je préfère anticiper... on n'en est pas là ! ;-))
Merci pour vos réponses constructives,
opa
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 22 août 2004 : 08:10:05
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Pour la partie technique:
Un architecte n'est pas formé du tout pour cette prestation qu'il devra sous-traiter cause compétence inadaptée.
Dans son diagnostic quel moyen technique a t-il utilisé pour arriver à son rapport ?
Pour ma part:
1) Il convient de faire une analyse de la résistance de sol
2) De retrouver les plans des fondations et aussi ceux du bâtiment pour avoir la structure porteuse compléte
3) De rechercher les éléments souterrains existants (anciens égouts, tunnels, galeries de catacombes, carrières...)
4) De connaître les nappes d'eau souterraines qui existent
5) De reconstituer l'historique du terrain (type remblai ou non)
Je pense qu'il faut faire appel à une entreprise spécialisée dans le reprise en sous-oeuvre et à un bureau d'ingénieur en mécanique des sols pour réaliser votre diagnostic.
Je vous rappelle qu'aucune assurance ne couvre ces dégats d'affaissement de sol ou de tassements différentiels encore moins d'effondrement à cause du sol.
Pour la partie administrative
Il est conseillé et urgent d'agir contre le tiers en question mais il faut apporter de solides preuves cad avoir une expertise incontestable (et contre expertise suivra)
Souvenez vous des problèmes générés (fissures, affaissements ...) par le tunnel parisien EOLE, les vibrations ne sont pas considérés comme une action en nuisance pour faire payer le fauteur de troubles dont la contre expertise risque d'indiquer que vos fondations sont insuffisament stable ou que le tassement est la conséquence d'un affouillement et c'est très difficile à trancher
Je pense que les frais de justice (sous réserve RC) peuvent être pris en compte par la totalité du syndicat (y compris le fauteur de trouble présumé) même si les dépenses de structure sont gérées à part (A confirmer)
Le syndic est garant d'éxécuter les travaux d'urgence sans vote préalable de l'AG quand le bâtiment est mis en péril (et d'appeler les fonds correspondants)
S'il trainait trop et que le bâtiment se casse comme une noix, si des rapports d'experts alarmants sont portés à sa connaissance, il serait en partie responsable du préjudice.
Un conseil: faites convoquer une AG d'urgence sur la base d'un rapport solide
Vous devez consulter un avocat spécialisé (sur le site par exemple) car ce problème est très pointu en technicité
Amicalement
Edmond  contributeur bénévole:
pour obtenir une consultation ayant valeur juridique
http://www.universimmo.com/repq/unirepq001.asp |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 août 2004 : 17:56:46
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Il faut bien fixer le cadre de cette question importante : il y a dans votre groupe d'immeubles 5 bâtiments juridiquement séparés.
Cette séparation juridique peut se présenter de deux manière :
> des syndicats secondaires, mais ce n'est apparemment pas le cas.
> des parties communes spécales à chacun des bâtiments ? Celà se faisant déjà en 1953 mais est-ce bien le cas
> ou seulement des charges communes spéciales. Elles existent puisque vous en parlez mais des charges communes spéciales peuvent exister sans qu'il y ait de parties communes spéciales.
C'est un point à préciser.
S'il n'y a pas de parties communes spéciales, toutes les parties communes sont générales (trouvaille !). Donc c'est le syndicat unique qui a la responsabilité de l'affaire.
Dans quasiment tous les cas le sol est commun. Quasiment ? parce que curieusement, dans certains règlements anciens comportant des bâtiments différents, les différentes parcelles d'assiette sont attachées aux parties communes de chaque bâtiment. C'est rare et on peut se poser des questions sur cette pratique. Mais ne compliquons pas !
Seconde précision : je crois comprendre que l'immeuble dans lequel des travaux importants ont été effectués est étranger à votre syndicat ? D'accord ?
Vous avez déjà un architecte. Il faut à mon avis le conserver, s'il vous semble correct et si son rapport est cohérent. Dantès a raison de dire que l'intervention d'un ingénieur sera sans doute nécessaire mais une expertise judiciaire est de toute évidence aussi nécessaire. Inutile de multiplier les interventions : c'est sans doute un architecte qui sera désigné comme expert judiciaire avec faculté de s'adjoindre tout spécialiste ..., ou bien ce sera un ingénieur spécialisé dans ce genre de problème.
Dans l'immediat c'est un avocat spécialisé qui vous est nécessaire. Il pourra préciser le cadre juridique et préparer le référé indispensable pour la désignation de l'expert. Il faut, si ce n'est fait, obtenir les coordonnées du syndic de l'immeuble voisin.
Il serait présomptueux d'augurer des responsabilités encourues mais il est bien certain que l'exécution de travaux dans l'immeuble voisin peut être à l'origine de vos difficultés si les précautions d'usage n'ont pas été prises pendant le chantier. Dans ce cas la responsabilité du syndicat voisin peut être engagée. De toute manière, l'expertise judiciaire est nécessaire, ne serait-ce que pour les rapports internes au sein de votre syndicat et les décisions futures à prendre par l'assemblée.
Il faut à ce titre qu'une déclaration de sinistre soit faite à l'assurance de votre syndicat avant que la procédure ne soit engagée car il peut y avoir des problèmes avec l'assureur sur ce point, quant à la désignation de l'avocat, surtout si vous avez une clause de recours contre les tiers et, a fortiori, une protection juridique.
Sur la nécessité de l'intervention de l'architecte : le cadre classique est que la mission de l'ingénieur est cantonnée strictement. Il fournit les indications techniques relevant de sa compétence avec un régime de responsabilité spécifique et peut assister l'architecte dans la phase de conception des travaux mais sa mission ne couvre pas l'exécution même des travaux.
Il y a, certes, maintenant, des cabinets d'ingénierie susceptibles de remplir l'intégralité de la mission mais sur ce point, l'avocat et l'assureur devraient vous éclairer.
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Edité par - JPM le 22 août 2004 18:00:35 |
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action en justice : répartitions de charges
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