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 Sujet  |
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naegelbe
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 24 août 2004 : 08:48:06
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Bonjour,
J'ai actuellement une opportunité interessante d'acheter un appartement, je désire donc en profiter pour me lancer dans l'investissement locatif.
Pour ce faire, (d'après les conseils trouvés sur ce site) je compte l'acheter en maximisant un prêt immobilier qui sera partiellement ou complètement financé par un loyer.
Mais pour l'instant je "bute" sur plusieurs questions :
1. Je me suis fais des simulations de remboursement de prêt en fonction du montant et de la durée du prêt. Cela me permet de bien cibler mon investissement en fonction du loyer esperé. Mais au vu des impôts, faut-il que j'ai un terme mensuel supérieur au loyer ? ou bien le loyer peut-il être supérieur au terme du prêt, sachant que les interêts seront déductible des impôts ?
Je ne sais pas du tout quelle stratégie adopter
2. L'appartement est actuellement occupé par un locataire qui a reçu un congé pour vente de l'agence immobilière (propriétaire du bien). Il doit quitter les lieu pour le 1/03/2005 au plus tard.
Si j'achète ce bien avant cette date, le congé pour vente sera t-il encore effectif ?
Merci pour votre aide.
... pas facile de se lancer dans ce type d'investissement...
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naegelbe
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 09:03:04
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J'ai oublié de préciser que c'est un 3 pièces qui sera loué vide (c'est trop grand pour une location meublée).
De plus, il y aura quelques travaux à prévoir d'ici quelques temps (remise à la norme de l'électricité, rafraichissement des murs & plafonds, rajeunissement de la cuisine...) ces travaux seront-ils déductible des impôts ? |
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 09:49:18
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1-Tout dépend de votre taux d'imposition actuel et de votre profil.
Ce qui est sûr, c'est que les intérêts seront déductibles de vos revenus fonciers. Après, c'st à vous de calculer l'impact d'un déficit foncier ou d'un gain foncier (question à se poser : quel est l'impact sur ma tranche d'imposition ?)
2-Le locataire a un droit de préemption sur le logement par rapport à vous. Il doit être averti du montant de transaction sous peine de nullité de la vente. Il faut attendre que son recours soit éteint ou qu'il est formellement renoncé à acheter pour signer un compromis avant l'extinction de sa période de préemption.
DAMSAMBOISE |
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pantxo1978
Contributeur vétéran
125 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 10:30:12
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Petite précision: les divers frais bancaires ainsi que la taxe foncière seront également déductibles de vos revenus fonciers.
A vos calculatrices  |
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gijoe
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 10:40:57
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Bonjour naegelbe,
Comme le dit Damsamboise, cela dépend de votre tranche d'imposition. Si vous êtes non imposable, je dirais sans hésiter que vous avez interet à avoir un loyer très supérieur à la mensualité de prêt (le loyer doit représenter au moins 130% du remboursement du prêt), au besoin en ayant un apport personnel et en n'empruntant pas 100% de la valeur du bien.
Si vous êtes dans une tranche d'imposition élevée, là par contre votre démarche sera de minimiser le revenu foncier (loyer - interet d'emprunt - frais gestion - taxe foncière....) afin de ne pas trop payer d'impots supplémentaires. Pour cela vous avez plusieurs solutions :
- faire des travaux dans l'appartement (faire ça en fin d'année en 2 tranches de travaux pour pouvoir les imputer sur 2 années)
- prendre un prêt in-fine plutôt qu'un prêt amortissable et placer le différentiel de mensualité sur une assurance-vie (attention cela n'est rentable que pour les TMI les plus hautes)
Jean-Yves |
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 12:13:08
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Pour compléter gijoe, je vous déconseillerais d'utiliser un apport personnel pour un investissement locatif même si est non imposable.
Au prix où est l'argent actuellement, mieux vaut le placer. Avec les intérêts générés, vous pourrez vous rendre compte qu'en faite au final vous êtes gagnant car :
- vous profitez d'imputer un peu plus vos revenus fonciers,
-le rendement final de votre opération sera diminué (TEG de votre emprunt vs taux de rémunération de votre produit d'épargne).
Vous améliorer donc votre opération.
Par contre le fait d'avoir de fort ou faibles revenus fonciers dépend aussi de votre stratégie patrimoniale : souhaitez-vous un revenu complémentaire immédiat, préparer un patrimoine...
DAMSAMBOISE |
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naegelbe
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 12:38:05
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Merci pour vos réponses
Actuellement je me situe dans une tranche d'imposition très faible. C'est pour cela que je me posais toutes ces questions (me mettre en déficit dans plusieurs domaines ne me procureront pas forcément des économies...).
Cet investissement nécéssitera un prêt de 15-20 ans ce qui entraine plusieurs possibilités (d'où mes doutes) :
1. le loyer est 15-20% supérieur au terme du prêt (pour compenser les charges, frais..). dans ce cas, cet investissement ne me rapporte rien avant la fin du prêt (hormis les risques d'inoccupation et impayés)
2. le loyer est largement supérieur au terme du prêt : l'investissement rapporte un petit pécule...
(difficile de se faire une plus value en ces temps..)
3. On se place en déficit foncier pour jongler avec les impôts (mais là je pense qu'il faut revendre dès que cela ne devient plus trop interessant)
reste à faire le bon choix et les bons calculs...
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 12:41:58
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Je suis étonné : Il y a une taille maximale pour un meublé ?
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naegelbe
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 13:12:13
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Mettre un 3 pièces en meublé n'interessera pas suffisamment de personnes pour être attractif.
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Sujet |
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ajustement des termes mensuel d'un prêt
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