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pantxo1978
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 Posté - 23 août 2004 : 10:42:21
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Bonjour,
Je vais acheter un bien immobilier issu d'une succession familiale.
De ce fait il n'y a pas eu de compromis de vente: nous passerons directement devant le notaire lorsque j'aurai les fonds.
J'ai effectué une demande de prêt qui devrait être acceptée.
Ma question porte sur la date à laquelle la banque débloquera les fonds.
Apparemment le mieux lorsque je recevrai le dossier de prêt serait (me semble t-il...) de fixer une date de signature avec le notaire et d'en informer la banque pour qu'elle procède au déblocage au moment de la signature...
Cela vous paraît-il correct ?
Qu'en est-il alors des intérêts intercalaires ?
Une fois le dossier retourné à la banque, de combien de temps dispose t-on pour faire l'acquisition du bien ?
Dans mon cas, quelque chose me chiffonne: étant donné qu'il n'y a pas eu de compromis de vente, y a t-il un risque vis-à-vis de la banque si par malheur la vente ne se faisait pas pour une raison ou pour une autre ? Serai-je toujours redevable de l'emprunt ?
Merci 
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Edité par - pantxo1978 le 23 août 2004 10:43:03 |
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Pascal_Rouen_Tours
Pilier de forums
487 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 11:10:20
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Bonjour
Dans tous les cas, votre banque débloquera les fonds le jour de la signature et les remettra directement au notaire ou vous remettra un chèque à l'ordre du notaire. Un déblocage en compte est très rare.
Vous ne commencez à payer des intérêts qu'à compter de la date de déblocage et votre premier amortissement de prêt se fait généralement un mois après (sauf si vous choisisser un amortissement trimestriel ou une date de débit particulière). Un exemple à ce sujet : si la signature chez le notaire a lieu le 1er septembre et que par comodité vous souhaitez que le premier amortissement s'effectue le 10 octobre car c'est à cette date que vous recevez votre salairé, vous supporterez des intérêts entre le 1er et le 10 septembre, puis l'amortissement de votre prêt s'effectuera chaque mois selon le tableau d'amortissement qui vous est remis.
Par contre, vous avez à payer le coût de l'assurance décès (et IT qui est groupée) entre le moment où vous retournez votre acceptation de l'offre de prêt à votre établissement bancaire (après épuisement du délai de réflexion) et la date de déblocage. Ceci sera indiqué dans l'offre de prêt que vous adressera votre banque.
Si vous n'achetez pas, il n'y a pas de déblocage, donc vous ne supportez pas d'intérêt.
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pantxo1978
Contributeur vétéran
125 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 12:02:41
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Merci beaucoup de toutes ces précisions
Donc si je comprends bien: dès que j'ai le dossier de la banque, je profite du délai de réflexion pour demander au notaire de fixer une date de signature, que je communique ensuite à la banque une fois le dossier renvoyé...
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DAMSAMBOISE
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242 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 14:30:30
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Il faut faire attention à la date de signature (déblocage des fonds) par rapport aux dates d'échéance de vos remboursements.
Je m'explique : vous fixer un RDV le 10 avec une échéance de prêt le 5 de chaque mois, vous aurez donc 25 jours d'intérêts à payer par contre, si vous fixer le rendez-vous vers le 25, vous n'aurez plus que 10 jours d'intêrêts à payer ce qui peut faire une belle économie puisque les premiers mois sont ceux où il y a le plus d'intérêts à rembourser.
Peu de banques acceptent des déblocages de fonds avec des délais inférieurs à 5 jours entre la date de déblocage et la date d'échéance.
DAMSAMBOISE |
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pantxo1978
Contributeur vétéran
125 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 14:42:34
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Je pense avoir compris le principe 
Quoiqu'il en soit, mes échéances seront au 5 de chaque mois.
Par conséquent si je vous suis je devrais pour bien faire prendre rendez-vous avec le notaire en fin de mois...
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 14:46:19
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Demandez à votre banquier quel est le délai MINIMUM qu'il peut accorder entre le déblocage des fonds et la date d'échéance ?
Cela conditionnera la date de RDV pour la signature (s'il peut faire à J-1 n'hésitez pas mais faites attention si votre banque utilise encore les dates de valeur pour les opérations comptables, cela pourrait vous mettre à découvert !).
DAMSAMBOISE |
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pantxo1978
Contributeur vétéran
125 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 15:01:09
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En fait je soupçonne fortement mon banquier de vouloir me faire payer un maximum d'intérêts à l'occasion du déblocage des fonds:
J'attends sous peu le dossier concernant l'offre de prêt. Il voudrait jouer sur le délai légal de réflexion pour pouvoir débloquer les fonds le 5 ou le 6 septembre (sachant que le 5 est un dimanche, déjà là ça me paraît bizarre...), pour une signature le 10.
Et il a soutenu que c'est de cette manière que cela me coûterait le moins cher !!
Certains d'entre vous me conseilleront sans doute de faire mon prêt ailleurs 
Je commence à me poser sérieusement la question, mais refaire le tour des banques ne me réjouit pas...
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Edité par - pantxo1978 le 23 août 2004 15:04:28 |
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DAMSAMBOISE
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242 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 15:09:52
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Ce n'est pas cela qui doit vous chagriner, vous avez déjà trouvé un accord pour le montage de votre prêt, maintenant, il ne reste que la date de déblocage.
Le dimanche n'est pas forcément un jour génant puisqu'il s'agit de virements automatiques informatiques, lui va se contenter normalement de s'assurer le lundi que les opérations du week-end se sont bien passées.
Son délai minimum entre le déblocage et l'échéance doit être de 4 jours (à vous de vous en assurer). Sachant qu'en fait si votre banque joue avec les dates de valeur, ce n'est pas 5 ou 4 jours d'intérêts que vous aurez à payer mais plutôt 8 ou 7 (puisque les débit ont une date de valeur à J-3).
DAMSAMBOISE |
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pantxo1978
Contributeur vétéran
125 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 15:35:09
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Pardon, j'ai peur d'être un boulet... mais je ne comprends plus:
Si l'on met entre parenthèse la question des dates de valeur, vous disiez auparavant qu'avec des échéances au 5 de chaque mois il n'était pas bien du tout de signer le 10 car alors j'aurais à payer 25 jours d'intérêts; or là vous me parlez de 5 jours...
Prenons l'exemple suivant: admettons que tout soit prêt pour signer le 10 septembre. Là vous me dîtes que je n'aurais que 5 jours à payer, ce qui correspond au nombre de jours entre le 5 et le 10 septembre.
Or si j'ai bien compris auparavant vous faisiez le calcul entre le 10 septembre et le 05 octobre (25 jours).
Quel est le mode de calcul: considère t-on l'échéance suivant la signature ? Cela paraît plus logique... ce serait donc 25... et dans ce cas mon banquier se fiche vraiment de moi  |
Edité par - pantxo1978 le 23 août 2004 16:59:10 |
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Pascal_Rouen_Tours
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487 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 17:29:22
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En fait, le seul sujet qui a de l'importance c'est que la date à laquelle le décompte des intérêts part le jour de la signature (une banque sérieuse n'a pas à dire qu'elle est obligée d'envoyer les fonds avant pour je ne sais quelle raison).
Ensuite, de toute façon vous aurez à payer les intérêts, soit avec vos amortissements mensuels soit intercalaires puis amortissements mensuels et aux même taux.
Dès lors que la date de départ est celle que j'ai indiqué, soit votre échéance régulière est égale à la date de signature + 30 jours et il n'y a pas d'intérêt intermédiaires, soit elle est éloignée entre 1 et 29 jours, auquel cas celà revient à allonger votre durée de crédit ce qui entraîne logiquement ces intérêts.
A mon sens, votre banque ne cherche pas à vous faire payer le maximum, elle vous offre simplement de choisir la date des amortissements : c'est une facilité par rapport à la situation d'il y a quelques années où cette pratique était l'exception. Ce petit plus devient courant et c'est tant mieux puisque celà arrange les emprunteurs.
Si celà vous semble plus simple et que la date de débit de vos mensualités n'est pas un problème, faites la fixer à un mois de la date de signature, et vous n'aurez aucun intérêt intermédiaire.
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 18:18:48
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Je ne suis pas tout à fait d'accord avec "Pascal Rouen Tours".
1-Dans mon esprit, pantxo1978, il convient de rester dans le mois m pour avoir les intérêts les plus faibles. Ainsi dans mon explication, il fallait comprendre RDV le 10 du mois et première échéance le 5 du mois m+1 = au minimum 25 jours d'intérêts.
Ainsi si l'argent est dispo le 5 septembre, débloqué le 10 septembre, votre première échéance sera le 5 octobre (si prélèvement le 5 de chaque mois), soit 25 jours d'intérêts. Par contre, si débloqué le 1 septembre avec première échéance le 5 septembre soit 5 jours d'intérêts.
2-Pour compléter les propos de Pascal Rouen Tours, je vous suggère de vérifier dans votre offre de prêt, si les interêts intercalaires sont au même taux que les intérêts d'amortissement du capital.
De plus, évitez absolument 1ère échéance = date de signature + 30jours car là pour le banquier c'est une mensualité complète d'intérêts sans capital amorti. Au mieux, il pourra vous proposez date de 1ère échéance = date de signature (mais attention alors au jeu des dates de valeur car débit = J-3 en date de valeur, crédit = J+1 en date de valeur donc risque de découvert inopiné !)
DAMSAMBOISE |
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Pascal_Rouen_Tours
Pilier de forums
487 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 20:45:54
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Je ne suis pas tout à fait d'accord avec la réponse de DAMSAMBOISE.
1) Les dates de valeur sont appliquées sur la plupart des opérations de retrait ou versement. Mais une remise de fonds à un notaire n'a rien à voir, il s'agit d'un chèque émis en contrepartie d'un compte de prêt (de plus du coté notaire, si votre banque remet un chèque de banque le jour de la signature et vous votre apport ce même jour aussi par chèque de banque, votre notaire ne tiendra pas compte d'une quelconque date de valeur. Il aura entre les mains un règlement sur et concrétisera l'opération).
Encore une fois, la date de début des intérêts est la date de signature. Si la banque choisit de verser les fonds au notaire plusieurs jours avant c'est son problème. Ce délai nécessaire pour traiter le virement dans les systèmes d'échanges ne saurait, en cas de prêt immobilier libéré chez un notaire, être facturé au client (ou alors changez de banque ...).
Le prêt est un contrat, celui-ci prévoit les conditions de taux, durée, amortissement et (très souvent) la garantie. Pour que le prêt soit réalisé, sauf déblocage en compte mais c'est très rare (prêt travaux par exemple), il faut que l'acte notarié soit signé (c'est indispensable en cas de sureté réelle comme un privilège de prêteur de deniers ou une hypothèque). Je ne vois pas sur quel fondement juridique une banque se baserait pour facturer des intérêts sur 3 ou 4 jours liés au temps de virement des fonds au notaire et j'imagine mal une banque inclure une telle clause dans l'acte de prêt (en tout cas, je n'ai jamais vu celà ni dans la banque qui m'emploie ni n'ai eu connaissance de pareil cas par des clients nous rejoignant en provenance d'un confrère).
2) Dans l'exemple pris ci-dessus (signature le 10, première mensualité le 5), ce sont en effet 25 jours d'intérêts intercalaires qui seront facturés : le 10, on prélèvera sur le compte de l'emprunteur ces intérêts sans amortissement de capital, le 10 novembre seulement sera débitée la première mensualité comprenant capital et intérêts. Dans une première mensualité fixée un mois après la date de signature, on trouvera une partie d'intérêts et l'amortissement du capital.
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Edité par - Pascal_Rouen_Tours le 23 août 2004 21:28:08 |
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 09:19:46
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Il y a un malentendu Pascal Rouen Tours.
Vous raisonnez par rapport au notaire, moi je raisonne par rapport aux mouvements de compte.
Vous travaillez dans une banque et sachez donc bien que le monde bancaire est en plein évolution depuis les derniers procès retentissant relatives aux dates de valeur. Vous êtes peut-être dans une banque qui comptabilise les opérations au jour j mais de nombreuses banques travaillent encore avec les dates de valeur.
Je ne suis pas banquier mais dispose d'un certain nombre de compte dans différentes banques et est bien analysé cet effet.
Plutôt que de parler du 5 ou du 10 car effectivement sans précision, on finit par y perdre notre latin si on ne précise pas s'il s'agit du mois m ou du mois m+1.
Je suis d'accord que les fonds vont être débloqués le jour de la signature même s'ils sont disponibles avant. Cependant, le jour de déblocage (même s'il s'agit d'un chèque de banque), pour les banques qui pratiquent les dates de valeurs à J-X pour les débits, quelque soit le compte, cela va impacte rde quelques jours supplémentaires le calcul des intérêts intercalaires.
Par contre,(et là vous avez entièrement raison) l'impact d'un découvert potentiel ne se produira que si la banque utilise le compte courant de la personne pour effectuer les opérations comptables du prêts :
-paiement du notaire à jour J par l'intermédiaire du compte courant et versement des fonds nécessaires à l'opération à partir d'un compte de prêt ==> compte débiteur avec risque d'agios sur l'équivalent de quelques jours puisque débit pour payer le notaire = date de valeur à j-X et crédit du compte de prêt vers le compte courant de la somme débloqué = date de valeur à J+1 ==> X+1 jours de découverts avec des agios à taux conséquent... Cependant je vous l'accorde la plupart des banques font la régul si on leur demande.
Cependant, ici je pinaille mais ce cas est loin d'être une illusion. Je suis désolé. Mais là, je dois dire que l'on fait dans la précision par rapport à la demande de pantxo1978.
Mis à part cette apparté sur les dates de valeurs, nous sommes d'accord sur le fait que le RDV hez le notaire doit être le plus prêt possible avant la date d'échéance pour réduire les frais intercalaires.
DAMSAMBOISE |
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Pascal_Rouen_Tours
Pilier de forums
487 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 13:48:45
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Bonjour
Pardonnez moi d'insister, mais ce que vous dites est erroné sur l'application d'une date de valeur antérieure à la date de signature chez le notaire pour un prêt.
Je travaille dans une banque qui applique des dates de valeur (c'est un commerce, il faut bien nous rémunérer d'une façon ou d'une autre) et vous confirme que votre explication est tout à fait juste pour des opérations courantes (chèques etc...) mais pas pour un prêt.
Comme vous le dites, vous ne travaillez pas dans une banque, moi si, faites un peu confiance à un professionnel qui connait le sujet, merci. |
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 13:53:46
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Pascal Rouen Tours : restons en là. Je vous fait confiance.
De plus, ce débat n'apporte pas forcément à pantxo1978
DAMSAMBOISE |
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pantxo1978
Contributeur vétéran
125 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 14:02:56
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Je crois avoir saisi l'essentiel.
L'offre de prêt ne devrait pas tarder, je serai à même de donner plus de détails par la suite (taux sur les intérêts intercalaires...).
Je vous remercie tous 2 pour vos lumières. |
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