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Je suis nouveau sur ce forum ( bien que je le lis depuis quelques mois ) et je souhaite, dans un futur plus ou moins proche, investir dans un appartement afin de le louer . Ayant déjà un crédit sur ma résidence principale ( déjà 3 ans sur 15!), je souhaiterai un crédit à 110% pour financer ce projet; sachant que je n'ai aucun apport. J'ai peut-etre une opportunité pour un appartement à renover entièrement pour env. 20000€.Je renoverai moi-meme cet appartement ( coût estimatif = 5000€ pour qu'il soit nickel ) + env. 5000€ de frais ( notaire,banque ...); je devrais emprunter 30000€ Pour un remboursement sur 20ans, la somme mensuelle serait de 200€ Etant donné que je fixerai le loyer à 300€ ( ce qui me parait très correct et comme ça je le louerai sans trop de difficultés ), ça me laisse une marge d'environ 100€ Est-ce suffisant pour tous les frais annexes (impots,faux frais, impayés...)? Est-ce un bon investissement ? Est-ce qu'il existe des assurances pour des eventuels impayés ( pas de locataires pendant quelque temps ) et à quel prix?
Vos questions sont vastes car chaque bien immobilier est différent pour connaître son intérêt réel.
Dans votre cas, vous devez voir si l'investissement qui vous interesse va supporter de gros travaux dans le futur au niveau de la copropriété, car cela pourrait emputer gravement votre approche.
Ensuite, vous posez la question de savoir si 100 Euros sont suffisants pour couvrir les frais annexes, çà dépend ! Quelle surface ? Quelle localisation ? La taxe foncière peut varier d'un appartement à un autre dans le même immeuble ! Prenez vos renseignements auprès du propriétaire précédent (PV des AG de copropriété, copie des relevés de taxes foncières, y a t'il des augmentations prévues pour la mise en place d'un tri sélectif particulier...) Vous devez également pensez aux travaux à venir (même s'ils sont déductibles, il faut les provisionner)... Vous pouvez vous rapprocher de l'ADIL (organisme indépendant) pour analyser votre investissement ou d'un conseiller patrimonial de votre banquier.
Vous pourrez toujours calculer une rentabilité théorique mais la rentabilité réelle ne sera connue que lorsque vous aurez revendu le bien. En ce qui cerne le prix du bien, tout dépend de sa localisation ,de sa surface, de la copropriété... Si c'est une petite surface (type studio) le prix peut être réaliste par contre s'il s'agit d'une grande surface, attention ! Il y a peut-être arnaque : relisez le post d'un autre UInaute qui a acheté un logement 30% moins cher au-dessus d'une discothèque...
En ce qui concerne les garanties, vous devez déjà vous poser la question de savoir si vous gérer seul ou mandatez un mandataire (agence ou notaire). Dans le 1er cas, vous pourrez souscrire des assurances loyés impayés, carences locatives (pas de locataire), vacance locative (délai de mise en place du 1er locataire) mais comme toute assurance, plus vous mettez d'option, plus c'est cher (toutes options confondues environ 10%du loyer en cotisation)! Dans le 2ème cas, le mandataire (qui prendra des frais de gestion entre 4 et 8%) peut inclure dans son offre ces différentes assurances mais cela fera d'autant grimper le prix de gestion...
Repérez le quartier... Discutez... Y at'il une pénurie de logements à louer là où vous souhaitez acheter ? De quel type ?...
Il n'y a pas de recette miracle. Quelques pistes de réflexion à explorer.
Pour compléter ce que dit Damsamboise Je dirai que dans le cas n° 2 gestion par mandataire : les frais sont supérieurs mais totalement déductibles sur la feuille d'impôt. De même , les travaux se déduisent à condition de passer par entreprises. Par contre pour l'emprunt, faites le tour et revoyez ensuite avec votre propre banque. Souvent elle préfère prêter pour garder son client. Allez bonne chance
Avez-vous été dans le rubrique en haut à gauche "recherche". Nous débattons très souvent de ce sujet. Voir aussi "question pour un champion " très actif en ce moment , en bas de notre tableau
Je suis nouveau sur ce forum ( bien que je le lis depuis quelques mois ) et je souhaite, dans un futur plus ou moins proche, investir dans un appartement afin de le louer . Ayant déjà un crédit sur ma résidence principale ( déjà 3 ans sur 15!), je souhaiterai un crédit à 110% pour financer ce projet; sachant que je n'ai aucun apport. J'ai peut-etre une opportunité pour un appartement à renover entièrement pour env. 20000€.Je renoverai moi-meme cet appartement ( coût estimatif = 5000€ pour qu'il soit nickel ) + env. 5000€ de frais ( notaire,banque ...); je devrais emprunter 30000€ Pour un remboursement sur 20ans, la somme mensuelle serait de 200€ Etant donné que je fixerai le loyer à 300€ ( ce qui me parait très correct et comme ça je le louerai sans trop de difficultés ), ça me laisse une marge d'environ 100€ Est-ce suffisant pour tous les frais annexes (impots,faux frais, impayés...)? Est-ce un bon investissement ? Est-ce qu'il existe des assurances pour des eventuels impayés ( pas de locataires pendant quelque temps ) et à quel prix?
1er achat
Forum fermé
Posté - 26 août 2004 : 10:55:20
