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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
 Posté - 30 août 2004 : 22:03:11
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Tout à fait d'accord sur le fait qu'il s'agit de dispositions qui n'entrent en vigueur que dans quelques jours ! Nous nous étions un peu éloignés du problème d'Elisabeth...
Toutes nos excuses ! |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 31 août 2004 : 00:36:10
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Je commence à avoir le tournis avec toute cette multitude de lois, décrets, dates, numéros etc... Merci à tous en tout cas de décortiquer ainsi mon problème.
Suite aux interventions de universimmo et des remarques qui ont suivi, j'espère ne pas tromper en disant qu'on peut conclure qu'avant le 1er septembre 2004, un syndic n'avait aucune obligation d'envoyer un courrier à chaque copropriétaire pour lui indiquer le montant de son échéance trimestrielle exigible.
Pour répondre aux diverses interrogations de Oldman24 en particulier, je précise qu'il m'était difficile de contester le 1er appel de fond du 1. 10. 03 puisque celui-ci n'a été mentionné que sur le premier document qui m'est parvenu le 12 juin 04, document qui mentionnait aussi le 2è ainsi que le 3è appel de fonds.
Je rappelle que notre syndic fait n'importe quoi, aussi bien pour ce qui est de l'application des lois et décrets, que pour l'application du règlement de copropriété où il n'a pas l'air d'y comprendre grand-chose.
J'explique pourquoi il fait n'importe quoi : notre exercice va du 1er octobre au 30 septembre. Nous avons toujours payé des charges mensuellement ; le syndic a été nommé en mars 2001 et il n'a jamais évoqué en AG la loi SRU ! Notre AG (exercice 02 / 03) s'est tenue en avril 2004 (donc bien en retard) ; nous y avons voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2003 / 2004 déjà largement entamé. Une demande ayant été faite en AG (grâce à un mandataire extérieur compétent qui avait pu être "parachuté" à l'AG) , le PV mentionne dans le point concernant ce vote que "le syndic adressera dorénavant aux copropriétaires des appels de fonds trimestriels".
Il a été précisé aussi en AG que les copropriétaires pourraient continuer à verser leurs charges mensuellement, les appels de fonds étant surtout là pour permettre à chacun de voir où il en est.
Concernant l'intéressant développement de hobbes, j'ai l'impression que l'article 19 ne m'est pas opposable (et donc que je ne serais pas dans l'obligation de m'acquitter de ces appels de fonds) puisque le budget prévisionnel n'a pas du tout été voté dans les délais.
Donc le syndic pourrait-il m'envoyer l'huissier dans la mesure où c'est lui qui n'a pas fait son travail correctement ?
Pourrais-je avoir une réponse claire et sûre à cette question ?
En effet, je précise que je ne cherche pas à enquiquiner mon syndic pour l'enquiquiner ; je voudrais simplement qu'il applique les lois, décrets et règlements. J'estime aussi qu'en se comportant ainsi, il prend vraiment les copropriétaires pour des imbéciles ; et personnellement, je n'aime pas qu'on me prenne ainsi pour une imbécile. Je refuse aussi de me comporter comme un mouton comme la presque totalité des copropriétaires.
Pour Pierre MARIE :
vous me suggérez de faire des calculs (assez "compliqués" semble-t-il) pour retrouver la somme demandée. Bien que je sois rompue aux calculs de charges à partir d'un montant à répartir en fonction des clés de répartition et donc des quotes-parts de chacun, je ne comprends pas votre suggestion.
Par contre, hobbes propose :
(1/4) x (quote part de charges générales, je suppose ,????) x (budget prévi)
en faisant ce calcul, je n'arrive au résultat qu'à une douzaine d'euros près.
Pierre Marie, vous me suggériez de questionner le CS à ce sujet : à quoi me servirait-il de questionner un conseil syndical qui ne connaît rien des lois et décrets, qui n'a aucune idée de ce que sont les charges générales et particulières, qui n'est pas loin de me conspuer dans la copropriété quand j'ai envoyé un ODJ, qui se ligue en bloc contre moi quand je suggère de faire une mise en demeure au syndic parce que celui-ci ne fait pas son travail ?
Que penser d'un président de CS qui a besoin d'un "nègre" (peut-être bien le syndic ?) pour répondre au courrier d'un copropriétaire qui proposait d'apporter des compétences extérieures au CS ? Lettre qui affirme que le conseil syndical a suffisamment de compétences pour "contrôler et assister le syndic" et apporte donc une fin de non-recevoir à la proposition du copropriétaire ?
Conseil syndical tellement ignare et ignorant des choses de la copropriété, qu'il ne se rend même pas compte des dégâts qu'ils occasionnent. Et qui plus est ne cesse de critiquer mes initiatives, mes mises en garde etc..... alors qu'ils ne savent strictement rien ! Et le pire, c'est qu'ils ne comprennent même pas l'intérêt qu'il y a pour la copropriété d'avoir des gens compétents qui se dévouent pour la gestion de la copropriété.
Tellement stupides (désolée pour ceux qui n'aiment pas mon discours) qu'ils ont, avec l'aimable collaboration du syndic qui ne demandait pas mieux évidemment, demandé ma révocation du conseil syndical (pour ceux qui n'ont pas lu mes histoires, je précise que j'ai démissionné avant qu'ils ne passent au vote, chose à ne jamais faire !). Il faut garder un pied au conseil syndical, sans quoi on n'a plus aucune "vue" sur le fonctionnement de la copropriété.
Elisabeth |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 août 2004 : 11:09:50
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Pour la période antérieure au décret du 27 mai 2004, il a toujours éré nécessaire d'indiquer dans un " appel de fonds "
> sa nature : appel provision sur charges courantes ou appel tels travaux
> le montant global appelé : 2 800 euros
> le lot concerné
> la quote-part du lot de destinataire 76 / 10 000
> le montant réclamé pour le lot 0,28 x 76 = 21,28 euros
Ces indications étaient déjà indispensables dans la mesure ou le document doit permettre de justifier un éventuel recouvrement judiciaire.
Par ailleurs l'appel de fonds doit comporter un cadre spécial dans lequel est rappelé l'historique du compte individuel concerné depuis le précédent appel de fonds. Ce cadre permet au copropriétaire de vérifier que les réglements qu'il a effectués ont bien été enregistrés. Il permet, pour un copropriétaire débiteur d'arriéré, de vérifier à tout moment la chaîne des comptes. Ce cadre est simple :
Solde au 01/04/2004.......550,00
V/ règlement 12/04/2004............550,00
3e appel 2004................550,00
Sole à régler ..........................550,00
Dans ce cas le copropriétaire est à jour envers le syndicat.
Il est exact que certains professionnels, et parmi les plus gros, en sont restés au modèle reproduit par Elisabeth.
On peut comprendre leur situation quand on connait un groupe important qui est prêt à modifier sa comptabilité depuis cinq ans mais qui attend légitimement que tous les textes soient sortis. Il s'agit d'un investissement important.
On doit faire remarquer que ces présentations anciennes n'interdisent pas à un copropriétaire normalement constitué de repérer exactement la somme demandée.
Enfin les " provisions sur charges du budget prévisionnel " dites aussi charges générales courantes " n'ont pas à être ventilées par catégories de charges.
Cette ventilation peut exister pour quelques catégories importantes type Bâtiment A, bâtiment B ou charges chauffage mais il n'y a pas lieu de reprendre les 15 ou 20 rubriques du budget prévisionnel, dont certains s retrouvent d'ailleurs dans une ou plusieurs catégories.
Il n'est pas question de faire un cours de comptabilité à tous les copropriétaires mais il faudra bien quand même qu'ils absorbent certaines notions pour pouvoir vérifier leur propre compte. |
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_hobbes
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 31 août 2004 : 14:29:22
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Pour Pierre MARIE : il n'y a pas de mal ! L'important est que nous sommes d'accord 
Pour Elisabeth, ne prenez pas peur, car de ce que j'en ai appris il n'y a "que" 2 textes : la loi du 10/7/65 et son décret d'application du 17/3/67. Mais ils sont un peu en "ravalement", si j'ose dire, jusqu'au 1/1/05. Notamment à cause de la loi SRU qui n'apporte rien de plus en elle sinon la modification de ces 2 textes. Moi j'ai tjs les 2 "à portée de main". Ne soyez pas étonnée que votre syndic les méconnaisse : c'est plus simple pour lui et il est payé le même prix. J'en connais un qui cite même des lois abrogées ou se plante sur la date de la loi SRU dans les OJ. Un vrai festival !
Pour revenir au cas du présent sujet, que votre calcul selon ma "formule" tombe à 12€ près ne me parait pas si mal sur 642.09€ (erreur < 2%) J'ai vu bien pire. Mais je pense que ce doit être un supplément charge spéciale copropriétaire (conso eau ...) ou autre non compris dans le budget prévi. Mais si on ne vous dit pas le détail  Nous sommes d'accord que vous pouvez difficilement le savoir.
Citation :
le PV mentionne dans le point concernant ce vote que "le syndic adressera dorénavant aux copropriétaires des appels de fonds trimestriels".
Cela me semble essentiel, si votre syndic ne l'a pas fait et que c'est porté au PV de l'AG : il est dans son tort  Opposez le lui, dans 1 éventuel prochain courrier en mentionnant point n°_ du PV de l'AG du _ ...
Citation :
Il a été précisé aussi en AG que les copropriétaires pourraient continuer à verser leurs charges mensuellement
Et ce que vous semblez avoir fait de bonne foi ...
Citation :
Donc le syndic pourrait-il m'envoyer l'huissier dans la mesure où c'est lui qui n'a pas fait son travail correctement ?
Cela me semble personnellement possible, malheureusement. Un huissier "acquis" au syndic n'ayant pas forcement lui même fait son travail de vérification. Il faudrait alors se débattre avec l'huissier pour lui opposer que vous êtes dans votre bon droit. Que du bonheur !
Citation :
j'ai l'impression que l'article 19 ne m'est pas opposable (et donc que je ne serais pas dans l'obligation de m'acquitter de ces appels de fonds) puisque le budget prévisionnel n'a pas du tout été voté dans les délais.
Vous avez bien vu dans le 19-2 loi 10/7/65 "Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des copropriétaires" Ceci dit, il y a "tout de même" eu un prévi voté par votre AG. Même si très hors délai, il faudra prouver sa non validité ce qui est plus délicat que quand il n'y en a pas du tout (chez moi par exemple !)
Il me semble que je ferais, ce n'est qu'un conseil à prendre avec beaucoup de prudence : ne payer que ce que vous pouviez calculer de vos charges. Déduisez tout ce qu'on vous demande en plus qui ne trouve aucune justification (y compris les frais de réclamation abusive) en indiquant et expliquant le calcul dans un courrier rapide (mais RAR) qui reprend les principaux points sur lesquels vous vous appuyez (PV AG, textes ...)
On ne peut pas reprocher à un copropriétaire de payer selon les règles établies et les seules infos dont il dispose. On ne peut pas non plus nier qu'il faut bien de l'argent pour qu'une copro tourne. Même si les dépenses sont incontrôlées  Ne pas payer du tout ne me semble pas une solution efficace, ou alors à utiliser pour des cas extrêmes (le syndic ne paye même plus les prestataires avec les charges encaissées ... Cela arrive !)
Pour terminer, votre description de l'ambiance dans votre copro me laisse rêveur tant il y a de similitude d'une corpo à l'autre.
Courage 
HoBBes |
Edité par - _hobbes le 31 août 2004 14:32:27 |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 30 juin 2005 : 23:13:47
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Elisabeth,
je n'en pense pas grand chose car tout dépend de la façon dont le syndic gère ses modes de paiement, comme cela dépend aussi de ce que la copro a un compte séparé ou pas.
- si TIP il y a, c'est surement un compte unique-syndic, et dans ce cas pas de question à se poser ; tout ordre est parfaitement tracé.
- si vous faites un chèque, vous le rédigez au nom de son bénéficiaire ( syndic ou syndicat ); pas besoin de n° de compte !
- si vous faites un virement ( vous etes de quel coté du Rhin...?  ), vous pouvez demander au syndic les coordonnées IBAN du compte à créditer.
- enfin le prélevement, je n'en parle pas : à fuir absolument !
ceque je vous dis est peut-etre "basique", mais sincerement, sur ce point, il n y a vraiment pas de quoi fouetter un chat...
En tout cas, si vous avez des craintes sur l'usage fait des fonds du syndicat, ou sur la solidité financière du syndic, passez au compte séparé !
Enfin, rassurez vous, normalement à partir de l'an prochain, les comptes seront bcp plus rigoureux, avec le plan comptable imposé ! Les syndics devraient faire plus attention aux risques de faux en écritures, tout et autant qu'on les "pince" et qu'on les ... sanctionne en AG...
xanthe |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 01 juil. 2005 : 18:35:47
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Reste qu'en cas de nb catégories de charges, il faut savoir faire des règles de 3 pour à partir d'un budget calculer ses provisions surtout si les 2 derniers trimestres sont réajustés en fn du budget de l'année en + ou en -   |
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Que doit mentionner un appel de fonds ?
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