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amchap
Contributeur senior
53 réponses |
 Posté - 31 août 2004 : 11:28:56
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Bonjour,
Merci par avance de bien vouloir me donner réponse à la question ci-dessous :
1°) Il est permis que le conjoint d’un propriétaire fasse partie du CS – Est-ce que les enfants majeurs qui vivraient avec leurs parents pourraient également être membres du CS ?
Anne-Marie
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 01 sept. 2004 : 03:43:42
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Membre possible du CS : le propiétaire ou son conjoint si ils sont en indivision. Ses/leurs enfants : non, car ils n'ont aucun droit réel sur le bien.
Pierre |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 sept. 2004 : 14:50:30
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Toute petite précision : si le conjoint du copropriétaire (en l'état de la législation conjoint = mariage, ici en séparation de biens) souhaite être membre du CS, il faut qu'il fasse acte de candidature et que le conjoint-copropriétaire l'y autorise par un mandat exprès, donc obligatoirement manuscrit.
Il s'agit là du conjoint qui n'est pas lui-même copropriétaire personnellement ou en indivision.
Dans le cas de Mr et Mme copropriétaires sur le même bien, Mr et/ou Mme peuvent être membre du CS sans en référer à l'autre.
Pour les enfants, c'est exclus. |
Edité par - gédehem le 01 sept. 2004 14:56:18 |
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amchap
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 01 sept. 2004 : 15:37:28
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Merci de vos précisions Pierre MARIE.
Autre question concernant le Conseil Syndical et qui, je l’espère, est placée au bon endroit ! (Où dois-je ouvrir un nouveau sujet ?)
Des copropriétaires étrangers souhaitent faire partie du conseil syndical (copropriétaires qui ne viennent qu’en été).
Comme l’élection des membres du CS doit être à l’ordre du jour de la prochaine AG, ils vont demander à leurs mandataires (auxquels ils adresseront leur pouvoir) de proposer leur candidature.
Etant donné leur absence durant une partie de l’année, ces copropriétaires étrangers peuvent –ils donnés un mandat de représentation au conseil syndical :
1°) à leurs mandataires (lors de l’AG) et présents à l’année ? (mandataires qui ne sont pas forcément propriétaires mais qui connaissent la copropriété depuis l’origine)
2°) à un membre du conseil syndical ? et dans l’affirmative, combien de mandats peut-il avoir ?
Je précise qu’il y a quelques années, un copropriétaire étranger avait confié un mandat de représentation au conseil syndical à une personne de Genève (qui n’avait donc aucun lien avec la copropriété) et que cela avait été accepté par l’AG.
Merci de votre collaboration,
Anne-Marie
POUR GEDEHEM,
Merci de votre réponse. Je veux juste vous demander une autre précision.
Si le conjoint-propriétaire est déjà membre du CS et que la majorité de la copropriété souhaite que son conjoint (non propriétaire ni en indivision) fasse également partie du CS, est-ce que cela est possible avec une autorisation par mandat comme vous l’indiquez ?
Merci de votre aide,
Anne-Marie
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 sept. 2004 : 15:50:51
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Point 1 : NON
Point 2 : OUI
Point 1 : le mandat donné à un conseiller est nominatif donc personnel (attaché à la personne Pierre DUPONT, titulaire de droits ou conjoint d'un titulaire de droits).
Il ne peut EN AUCUN CAS y avoir de conseiller par délégation comme vous le précisez.
De même, un conseiller absent à une réunion ne peut être remplacé par un suppléant (le siège n'est pas vacant) ou une autre personne.
Un copropriétaire non résident peut tout à fait être élu. Mais il revient à l'AG d'apprécier la pertinence de cette nomination, dans la mesure ou le titulaire n'a pas la possibilité de siéger effectivement. On peut se demander pour quoi il serait candidat, pour faire quoi ? (il faut le dire en AG).
Je précise bien que si votre CS comprend 7 membres, obligatoirement titulaires de droits ou conjoints d'un titulaire de droits, si 3 membres sont absents à une réunion, PERSONNE ne peut les remplacer, ni les suppléants éventuels ni un mandataire. Ils devront siéger à 4 !
Point 2 : Le conjoint d'un copropriétaire peut être élu au CS, avec l'autorisation du conjoint titulaire de droits, même si ce dernier est déjà membre du CS |
Edité par - gédehem le 01 sept. 2004 15:58:22 |
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amchap
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 14:50:20
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Merci Gédéhem.
Autres questions complémentaires :
1°) A qui et quand le mandat de Mme X (propriétaire) autorisant son conjoint à postuler à un poste de membre du CS doit-il être envoyé ?
2°) Est-ce que cette candidature doit être portée à l’ordre du jour de l’AG ?
3°) Peut-on faire acte de candidature même si le renouvellement du CS n’est pas à l’ordre du jour ?
4°) Ou peut-elle être spontanée le jour de l’AG ?
Avec mes remerciements,
Anne-Marie
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 19:50:53
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1/ au syndic et au pdt du CS, si candidature préalable. En séance, au pdt de séance, si elle est déclarée à ce moment là.
2/ Non, la candidature peut ne pas être préalable, déclarée en AG, mais la question de la nomination du ou des membres du CS doit obligatoirement être inscrite à l'ODJ..
3/ Oui, si question inscrite ODJ.
4/ Oui, si question inscrite ODJ.
Vérifiez si un nombre max de membres du Cs n'est pas imposé par le RDC. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 23:21:11
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La durée du mandat de conseil syndical peut être fixée à 1,2 ou 3 ans .Il est prudent de prévoir un ou des remplaçants et un règlement pour le fonctionnement du conseil syndical ,dont les dispositions "conventionnelles" viendront s'ajouter à celles des textes en vigueur.
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 sept. 2004 : 00:16:09
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En ce qui concerne le conjoint, l'article 21 ne vise que le conjoint non propriétaire du lot.
Si les deux conjoints sont propriétairezs du lot d'une manière ou d'une autre, on ne les prend plus en qualité de conjoints mais en qualité de copropriétaires.
Dans le cas du conjoint non copropriétaire, il y a effectivement un arrêt CA Paris 23 B du 26 octobre 2000 qui a exigé un mandat du copropriétaire au profit de son conjoint non propriétaire. Cet arrêt est vivement critiqué par le professeur ATIAS dans les Informations rapides de la copropriété janvier 2001 p. 18 et ces critiques sont fort pertinentes. Plus tordue encore est la réponse ministérielle ancienne du 5 mars 1990 qui a été le fondement, semble-t-il de cet arrêt, et qui vise la possibilité pour le copropriétaire de révoquer le mandat donné à son conjoint, ce qui obligerait celui ci à démissionner. Il n'y a absolument rien dans le texte de l'article 21 qui puisse justifier ces solutions.
Il n'y a rien en effet qui interdise à deux indivisaires d'être membres du CS, ni à deux conjoints propriétaires (généralement indivisaires eux aussi), ni à deux conjoints dont un seul serait propriétaire. Or la réponse ministérielle n'aurait de sens que si une telle interdiction existait
Il ne faut donc pas, en l'état, donner à cet arrêt plus d'importance qu'il n'en a. Il faut attendre d'autres décisions éventuelles.
A noter enfin que la présence de deux conjoints au conseil syndical n'a d'intérêt que s'ils sont en décaccord permanent sur la manière de gérer. On a ainsi les arguments pour et les arguments contre d'un seul coup. Par contre les réunions sont parfois difficiles et houleuses, les autres membres du CS ne peuvent pas en placer une !
Sur le 3° il n'est pas possible de faire acte de candidature au conseil syndical si la question ne figure pas à l'ordre du jour et si le conseil syndical est au complet : le RC prévoit 5 membres ; il y a 5 membres titulaires et même éventuellement 2 suplléants. Il faudrait, dans mon exemple, demander en même temps la révocation de trois membres titulaires. Si cette proposition étst adoptée, deux membres suppléants prennent la place de 2 titulaires et il faut compléter à 5. C'est un cas rare ! |
Edité par - JPM le 03 sept. 2004 00:22:50 |
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amchap
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 06 sept. 2004 : 12:12:02
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Bonjour et merci à ceux qui m’ont répondu.
Je souhaite simplement faire le point pour être sûre que j’ai bien compris.
- Si le « renouvellement du CS » n’est pas prévu à l’ODJ de la prochaine AG, il convient par contre, de faire figurer «demande de candidature à un poste de conseiller syndical » (doit-on inscrire le nom du demandeur ?)
- d’envoyer (ou remise en main propre ?) le mandat d’autorisation de Mme X. au syndic + Pt du CS ou remise au Pt de séance le jour de l’AG lors du vote du point concerné.
En ce qui concerne le nombre de membres du CS prévu dans notre RDC, il est de 4. Nous en avons élu 5 pour une question de commodité pour les votes. Mais il n’est pas indiqué de maximum ou de minimum. Nous n’avons pas de membre suppléant.
Je me permets de revenir sur le souhait de copropriétaires étrangers de faire partie du CS et de déléguer à un mandataire le droit de les représenter aux réunions (délégation non autorisée, j’ai bien compris). Ce souhait est notamment pour être entendus, pour soumettre des initiatives, pour être informés des décisions qui sont prises aux réunions de CS et dont chacun devrait être informé, ce qui n’est nullement le cas.
De plus ces copropriétaires ne parlent pas français, et malgré leurs nombreuses demandes, n’ont jamais pu obtenir qu’une convocation aux AG ou un compte rendu d’AG, leur soit adressé en anglais. Ce sont des mandataires qui font les traductions bénévolement pour que ces copropriétaires ne soient pas systématiquement « laissés pour compte » !
Il convient de préciser que 4 membres du CS sur 5 ne font que faire passer leurs intérêts personnels au détriment de l’intérêt collectif et que tout ce qui se passe dans un autre immeuble que le leur ne les intéresse pas. Raison de plus pour laquelle ces copropriétaires étrangers souhaitent être membres du CS et être représentés par des mandataires dont l’intérêt collectif est primordial et l’ont démontré pendant des années, et qu’enfin les choses changent !
Mais pourquoi avoir élu ces personnes (allez-vous me dire) ? D’abord parce que nous pensions qu’il était préférable que les membres du CS soient des résidents permanents, mais nous ne pensions pas qu’ils feraient passer leurs intérêts personnels avant les intérêts de la copropriété et qu’ils seraient si inefficaces, voire préjudiciables à la copropriété.
Or, si lors du prochain renouvellement du CS on considère :
- que 4 membres (sans profession ou retraités) sur les 5 actuels ne seront pas réélus,
- que 2 copropriétaires qui travaillent ne se présenteront pas
- que 2 copropriétaires ne peuvent ou ne veulent faire partie du CS (en ont fait partie mais on démissionné)
- et que les résidents étrangers ne peuvent se faire représenter, et bien nous n’avons plus de CS puisqu’il n’y aura que 2 représentants !
Je vous précise que les copropriétaires étrangers représentent 7040/10000ème, et les 4 membres du CS élus 807/10 000ème.
Aussi, si l’AG donne son accord à l’unanimité pour que 2 ou 3 copropriétaires étrangers soient élus au CS et délèguent leur pouvoir de représentation à des mandataires, pourquoi ne serait-ce pas valable ? Je vois partout sur le forum que c’est l’AG qui décide, alors pourquoi pas cette autorisation de délégation ?
Un dernier point que je souhaite évoquer et je m’arrête.
J’étais persuadée que le renouvellement du CS devait figurer à l’ODJ de notre prochaine AG puisque ce point ne figurait pas à l’ODJ de l’année dernière (tout au moins pas sous le libellé « renouvellement du CS ».
Après recherches, j’ai vu que l’ODJ de l’AG d’août 2000 précisait bien Renouvellement du CS » et que le PV stipulait : « le mandat de 3 ans accordé aux Membres du CS arrivant à échéance, l’assemblée générale décide de procéder à l’élection…..etc… (Suit les noms des postulants, puis ceux qui sont élus). A cette occasion 5 membres ont été élus, dont les 4 évoqués ci-dessus.
Le renouvellement devait donc intervenir en 2003. En relisant l’ODJ de l’année dernière, figurait le point : Conseil syndical (c’est tout).
Pour ce point, le PV mentionne : « Il est rappelé le nom des personnes faisant actuellement partie du CS » (énumération des 5 membres).
Puis suit la résolution : « L’AG, après en avoir délibéré, nomme en qualité de membres du CS » (suit le nom des 5 membres élus, dont 1 élu en remplacement d’un membre démissionnaire pour raison de santé).
« Cette résolution est adoptée à l’unanimité des présents et représentés ».
Il apparaît donc que cette résolution semble entériner un renouvellement de CS pour 3 ans !
Or, après discussion avec le membre du CS élu en remplacement, nous avons bien le souvenir qu’il n’y a pas eu de vote pour chacun des autres membres du CS. Il n’y a eu que le vote en faveur de Mme X en remplacement de Mme Y.
Le point relatif au renouvellement du CS pour l’AG 2003 ayant été mal libellé ou du moins pas clairement précisé, est-il possible de demander que ce point soit de nouveau évoqué lors de la prochaine assemblée ?
Vous priant de m’excuser de la longueur de ces propos et vous remerciant par avance de vos éventuelles réflexions.
Cordialement,
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 sept. 2004 : 22:43:15
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La question posée ici par Amchap me parait fort interessante.
Elle rejoint un autre pb, différent certes, qui est le mandat de représentation donné à un administrateur de biens, par le contrat d'administration, de représenter son client au AG
Pour être membre du CS, en résumé, il faut être titulaire de droits dans la copropriété en question. Pourtant, le CS n'étant pas un organe décisionnel, ce point est un peut secondaire.
Il n'en va pas de même pour l'AG, organe décisionnel du Syndicat. On pouvait penser que seuls les titulaires de droits pouvaient y participer avec voix délibératrice. Il n'en est rien, la loi permettant une délégation de pouvoir, éventuellement multiple, à des personnes étrangères au syndicat, n'y ayant aucun droit ni intérêt.
Pourtant, certains mandataires sont exclus, par exemple dans le cas de l'usufruit. Certains travaux étant à charge exclusive du seul nu-propriétaire, l'usufruitier ne peut participer au vote.
On peut donc raisonnablement s'interroger sur cette curiosité, qui permet d'être représenté dans l'instance la plus importante, tant que pour l'orientation à prendre pour la gestion que pour les moyens financiers à mettre en œuvre, l'instance décisionnelle AG, et non dans l'organe chargé d'assister le syndic et de contrôler sa gestion, pourtant dépourvu de pouvoir.
Que j'aille moi-même à l'AG pour décider des orientations et des €€€€ nécessaire pour MON syndicat sans déléguer, c'est compréhensible.
Que je ne puisse déléguer à mon comptable mon siège au CS pour en contrôler la bonne application, beaucoup moins.....
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