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Isabelle_G
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 06 sept. 2004 : 12:52:43
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bonjour,
Pour diverses raisons (mauvais rapports avec les élus de la commune) nous avons décidé de construire un immeuble locatif à la place d'une maison d'habitation pour laquelle j'avais obtenu un permis.
Avec notre architecte, nous n'avons pas fait de modification de structure du bâtiment (forme, dimensions extérieures et hauteur identiques à celles sur le permis initial), mais nous avons ajouté des vélux (6) et mis 2 jacobines de plus (2 initialement). Nous avons aussi augmenté la SHON d'environ 30% en aménageant les combles et en supprimant des mezzanines et des vides.
Mon architecte m'assure que ces modifications n'étaient pas fondamentales et qu'elle pourraient faire l'objet d'un permis modificatif. Par contre, vu l'augmentation de SHON, il y aurait une rectification fiscale. A-t'il raison?
Aujourd'hui, nous commençons la construction et je m'inquiètes par rapport au fait que ce que nous construisons est "illégal" ou en tout cas, non conforme au permis initial. Je voudrais donc être rassurée quand à la rectification de la construction. Ma question est donc: est-il possible d'attendre la fin de la construction pour plus ou moins mettre la commune devant le fait accompli et faire une demande de régularisation (déposer une demande de PC rectificatif / modificatif)?
A savoir que la raison pour laquelle nous n'avons pas fait le nécessaire avant, c'est parceque vu le rapport litigieux avec la commune et le fait qu'ils sont en train de faire la révison POS -> PLU, nous aurions risqué un sursis à statuer ce qui aurai énormément retardé la réalisation (Mon architecte me dit plusieurs années!).
Quels conseils pourriez-vous me donner?
Isa
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Edité par - Isabelle_G le 06 sept. 2004 12:53:35 |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 06 sept. 2004 : 18:15:38
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| et si le maire fait arrêter vos travaux, une fois les vélux posés, vous perdez combien de temps ? |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 06 sept. 2004 : 18:45:53
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Vous risquez gros, comme à la roulette russe !! Non seulement le maire peut saisir le tribunal afin d'interdire la pousuite des travaux et dans ce cas vous l'aurez votre sursis à statuer. De plus, si vous dépasser la shon autorisé (avant la modification du POS-PLU) vous pouvez être condamné à démolition.
Vous risquez également le refus du PC modificatif, donc, éventuellement, pas de raccordement aux différents réseaux ou jugment enjoignant aux concessionnaires (eau, gaz, edf, de ne pas vous fournir les fluides) procédure prévue dans la code de l'urbanisme.
bein entendu, je ne parle pas des amendes, etc... rien de tel quand on se croit au-dessus des lois qui sont faites pour tous.!!
Vous avez la chance que je ne sois pas le maire de votre commune car vous aviez droit à toutes les procédures prévues.
Merci pour toutes ces constructions illégales !!! |
Edité par - Ad-honores le 06 sept. 2004 18:47:32 |
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Isabelle_G
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 10:20:17
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Vos réponses ne me rassurent pas du tout, mais j'ai plusieurs précisions à apporter:
1. A part les vélux et les jacobines, il n'y a pas d'autres modifications extérieurs par rapport au permis initial,
2. Même avec l'augmentation de SHON, nous n'avons pas encore dépassé la SHON autorisée,
3. Lorsque nous avons décidé de changer la destination du logement, nous avons contacté la DDE qui nous a confirmé que la cellule urbanisme de notre commune était très difficile et qu'il y aurait très probablement un sursis à statuter si on déposait un modif de permis (juste pour nous embêter). C'est la DDE qui nous a conseillé de faire comme ça. (Véridique!)
4. Toutes les modifications sont en accord avec le règlement de POS actuel
Vous dites que nous pourrions nous voir refuser le raccordement aux réseaux. C'est la commune qui donne le feu vert par rapport à ça? Je croyais que c'était une demande faite au différentes sociétés de gestions des eaux et à EDF et qu'on ne passait pas par la commune? Ai-je tort?
Je comprends bien votre mécontentement, Ad Honores. Et je suis d'accord que personne ne devrait être au dessus des lois, mais notre situation est un peu particulière à cause d'une commune qui, à maintes reprises, s'est crue elle-meme au dessus de ces mêmes lois. Aussi, notre souhait est de nous conformer aux lois. Nous voulons donc régulariser mais l'idée est de le faire après, étant donné les légères modifications extérieurs.
Vous dites que le permis modificatif déposé à postériori pourrait nous être refusé. Mais si ce dernier est conforme aux règlement de POS, la commune pourrait-elle quand même le refuser? Sur quelles bases?
Soyez-en certain, nous ne cherchons pas à déroger aux loi, nous souhaitons seulement arriver à construire ce que nous voulons sans avoir à subir les humeurs de certains élus au caractère très particulier.
Merci pour votre aide.
Isa |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 10:49:12
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Isabelle_G,
Ad Honores à raison dans l'absolu. Les lois sont faites pour être suivies par tous.
Ceci dit, il semble que vous êtes confronté à une commune qui se croit grande déesse devant l'éternel et qui fait la pluie et le beau temps. (J'ai aussi eu ma part d'histoires plus que tendues avec nos chers élus de l'urbanisme dans une des communes dans laquelle j'habitais).
Personellement, vu les détails de votre situation et le fait que vous souhaitez régulariez, je pense que vous pourriez éventuellement tenter le coup. En plus si la DDE vous à conseillé de le faire, j'imagine qu'ils doivent connaitre la situation.
La seule chose qui me chipote c'est le changement de destination (Maison d'habitation -> immeuble locatif). Vous auriez seulement demandé une modif de PC pour un maison plus grande en SHON et avec quelques modifs extérieurs (Vélux...), je me dis que ce n'aurait pas été un trop gros problème. Mais passer carrément de la maison à plusieurs apartement (j'imagine que c'est ça), il se peut que vous puissiez avoir un refus du permis modificatif.
Je pense qu'Ad Honores (ou un autre d'ailleurs) saura mieux vous répondre sur ce point. Quoiqu'il en soit, je compatis car j'ai déjà vécu une situation similaire (en tout cas poru ce qui est de la 'commune difficile').
Bon courage, 
Pégase |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 11:04:38
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entre demander un permis modificatif avant les travaux, ou se faire arrêter des travaux non réglementaires, il y a une différence de gestion au niveau de la commune. s'ils sont mal embouchés, ca ne va surement pas améliorer vos rapports.
d'autre part, il est possible que votre POS n'autorise qu'une unité d'habitation par terrain (et là, vous êtes au moins à deux). ce qui ne rendrait pas possible la modification. (et expliquerait votre façon de procéder)
depuis quand avez vous votre permis initial (car votre premier post est de Mai ). car si vous n'aviez pas eu de sursis à statuer à l'époque, pourquoi le craignez vous tant maintenant pour une demande modificative ? |
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Isabelle_G
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 11:43:25
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Non, le POS n'interdit pas la multiplicité de logements sur une parcelle. Je me répète: les modifs sont conformes au POS actuel.
Le PC m'a été délivré au mois de décembre 2003 (il m'a fallu 1 an de bataille pour l'avoir!). Le problème est assez complèxe car c'est n'est pas juste le permis qui est source de problème avec cette commune. En fait pour être complet, l'adjoint de l'urbanisme voulait le terrain que nous avons acheté mais il n'a pas réussi (prix trop élevé pour lui). Donc depuis, il a tout fait pour éviter de nous donner un PC. Mon mari et moi avons même du aller jusqu'a le menacer d'un recours à la justice avant qu'il ne décide (Le Maire n'est qu'un pion) à accepter le PC.
Maintenant, je sais qu'il utilisera tous les stratagèmes pour nous mettre des batons dans les roues (y compris le sursis à statuer vu l'avancement du PLU). A l'époque de l'instruction PC, il ne pouvait pas apposer de sursis car le PLU n'était qu'en phase préliminaire.
En mai (lors de mon dernier message) nous pensions en fait redéposer un nouveau permis global, mais vu l'avancée du PLU et les réponses données à ma question sur le forum, nous avons pris l'option d'utiliser le PC existant en le modifiant.
Vos commentaires m'ont tellement effrayée que je viens d'appeler mon architecte qui m'a indiqué ce qui suit:
1. Sachant que le PLU devrait sortir avant la fin de la construction, la seule chose qui pourrait être problèmatique c'est la réduction de COS (actuellement à 0.3 mais que la commune pourrait (avec le PLU) réduire à 0 et donc rendre impossible toute modif de SHON.
2. L'idée est d'attendre la sortie du PLU en enquête publique pour voir si notre terrain est concerné par telle ou telle modification et le cas échéant, déposer le permis modificatif à ce moment là.
3. D'ici là, vu qu'aucune des modifications extérieurs n'est visible (pas de vis-a-vis), l'idée est de continuer la construction comme prévue.
Qu'en pensez-vous?
Isa |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 12:03:13
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nous sommes en démocratie. chacun est libre de vivre dangereusement. l'important est de le savoir. n'oubliez pas de dire aux entreprises qui travaillent pour vous de ne pas parler à des inconnus à tort et à travers dans la rue. (si vous continuez votre chantier) |
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Isabelle_G
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 12:20:42
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Merci du conseil. J'y penserai.
Par contre, pensez-vous que c'est 'jouable'? Ou le risque est-il trop grand?
Merci,
Isa |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 12:45:21
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| je rejoins ad honores dans le sens où je ne joue jamais à la roulette russe. |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 16:15:12
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Le "risque" en réalité est simple: le refus de PC de régularisation et refus de certificat de conformité.
Dans ce cas impossibilité de louer les appartements (car pas d'assurance si pas de certificat de conformité) et obligation de remise en état.
Cela étant, si vous etes sure archi sure que les modifications sont conformes au POS, alors, dans ce cas, vous obtenidrez l'annulation contentieuse de ces deux décisions de refus, au terme d'une procédure qui peut être rapide si vous parvenez à agir en référé devant le Président du TA.
Le "risque" n'est plus alors qu'une "simple" amende souvent calculée en fonction de la SHON non autorisée.
A votre place, je confierai les plans du PC et le réglement de POS à un avocat spécialisé en urba et lui demanderai une consultation sur la légalité de l'opération dans l'absolu. Ceci vous permettra, par la suite, de vous rassurez quant à la possibilité d'obtenir un PC de régularisation.
Cordialement |
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Isabelle_G
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 17:27:27
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Merci vinzz pour votre message qui explique bien les risques encourrus. Votre conseil de consulter un avocat spécialisé dans l'urbanisme est très judicieux. Je pense que je vais en contacter un rapidement.
Donc, si je comprends bien, du moment que les modifs que nous faisons sont en règle avec le POS actuel (pas nécessairement le PLU, on est d'accord?) alors nous pourrions, en cas de refus de régularisation par la commune, agir en référé auprès du TA qui lui ne pourrait qu'accepter moyennant une éventuelle 'simple' amende en rapport avec la SHON (même autorisée par le POS actuel) crée en plus par rapport au PC initial. C'est bien ça?
Si je peux me permettre un question supplémentaire: Lorsqu'un PLU n'est pas encore adopté (lors de l'enquête publique par exemple) quelles règles s'appliquent aux demandes de PC nouvellement déposées? Celles du POS ou celles du future PLU.
Ai-je raison de penser que c'est le POS qui est appliquable jusqu'a ce que le PLU soit adopté par le conseil municipal et cette adoption validée par le préfet?
Si oui, alors, dans le cas ou le règlement PLU interdirait nos modifs (ce qui n'est pas certain du tout d'ailleurs) le dernier moment ou l'on pourrait déposer le permis modificatif serait au moment de l'enquête publique du PLU. Etes-vous d'accord?
Merci,
Isa |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 17:45:43
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Vinz : pouvez vous nous éclairer de vos lumières, non pas en cas de dépôt de permis modificatif puis de refus, mais en cas de non dépôt de permis et d'arrêt du chantier ? car à mon avis, dans ce cas, il y a suspension des travaux, mais pas de référé devant le TA pour reprendre un chantier pour une construction non autorisée. il y aura jugement au fonds mais je peux me tromper.
d'autre part, avez vous déjà vu un assureur refuser l'assurance d'une maison pour non production d'un certificat de conformité ? car dans ce cas, de nombreux départements du sud seraient sans assurance. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 18:00:22
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Je confirme les dires de dobaimmo. Je viens de vendre une maison ex-VEFA sans certificat de conformité et assurée sans aucun problème.
Alors certif ou pas, je ne vois pas quel problème cela poserai à Isabelle_G. En tout cas c'est certainement le cadet de ses soucis à mon avis.
dobaimmo, sur la base de ce que dit Isabelle, comment pourrait-il y avoir un arrêt de chantier. Elle nous dit qu'il n'y a pas de vis-a-vis avec les parties modifiées. Je vois mal la commune ou son responsable urbanisme aller voir si effectivement tout est conforme. Connaissez-vous beaucoup de communes ou la mairie passe pour voir avant la fin des travaux? Surtout que c'est une propriété privée et que le chantier est interdit au public en général. Ceci dit, tout est possible, mais là, je vois mal la chose.
Cordialement,
Pégase |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 19:08:29
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Je pense que vinzz commet une erreur. En effet, dès qu'un POS est en révision, que ce soit pour une modification ou l'élaboration dd'un PLU, le code de l'urbanisme autorise l'autorité compétente en matière de permis de construire d'opposer un sursi à statuer. Celà dès la publication de l'arrêté de mise en révision ou déclarant l'élaboration d'un PLU.
Donc, du point de vue du code de l'urbanisme, peut importe que le PC modificatif soit déposé avant la publication du PLU, la commune a parfaitement le droit d'opposer un sursis à statuer et de demander au TA une ordonnace d'interruption des travaux, au besoin sous astreinte prohibitive et d'appel non suspensif (ce qui est de règle en pareil matière) !
mettez une cartouche dans le barillet, faites le tourner , appuyer le canon sur votre tempe et appuyez sur la détente !!!, une chance sur six d'avoir un petit trou !!! |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 19:42:37
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il n'y a pas de vis à vis mais OUI je connais plusieurs communes dont les maires sont des fous furieux, dont une où il n'a pas hésité à envoyer les gendarmes faire arrêter le chantier + l'inspection du travail pour contrôler les ouvriers. (je dois dire que visiblement, le nouveau propriétaire n'était pas dans les amis du maire, mais ca me semble être le cas aussi d'Isabelle).
bien sûr, à moins de s'approcher par derrière, par le terrain appartenant à un collègue avec des jumelles, il peut y avoir violation de domicile mais, comme le Maire est également détenteur d'une autorité de police sur sa commune, il peut être "forcé" d'intervenir en cas de soucis : fuyards s'échappant du chantier, etc, etc.... rien ne m'étonne dans l'ingéniosité mise en place pour "Em......" le monde. |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 18:30:50
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Je crois que je ne me suis pas bien fait comprendre.
Il est clair que si l’on dépose un permis de construire modificatif pour régulariser la construction alors que le P.O.S est en passe de devenir un P.L.U., alors le maire pourra prononcer un sursis à statuer, si les conditions posées aux articles L.111-7 et suivants du Code de l'urbanisme.
Schématiquement, pour que le maire puisse légalement prononcer un sursis à statuer, il faut, d’une part, que la phase de révision du plan soit bien avancée, et d’autre part, que les travaux en cause soient de ,nature à compromettre l’exécution de ce plan. En d’autres termes, dès lors que le projet de construction ne respecte pas les dispositions du futur plan, le maire peut prononcer un sursis à statuer.
Cette décision peut faire l’objet d’un référé-suspension devant le Président du Tribunal administratif (article L.521-1 du Code de justice administrative).
Ensuite, si vous réalisez les travaux et sollicitez ensuite un permis de construire de régularisation et que le P.L.U. a été adopté, il faudra évidemment que votre immeuble réponde aux nouvelles règles, à défaut de quoi le Tribunal administratif ne saura annuler le refus de permis.
Enfin, il est vrai que le maire (et non le Tribunal comme l’indique Ad-Honores) peut ordonner la suspension des travaux, une fois un procès-verbal d’infraction dressé. Il s’agit d’un acte mixte, dont la légalité peut être contestée devant le Tribunal administratif (mais je ne vois pas très bien ce que vous pourriez soutenir) et qui constitue un acte de poursuite judiciaire (pénale).
Voili voilou
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 18:37:09
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j'oubliais pour Pégase:
l'absence de certificat de conformité pose efectivement problème pour l'assurance de l'immeuble. Le certificat sert surtout à prouver la conformité de la construction au PC (son absence dissmulée en cas de vente ayant déjà ete qualifiée de réticence dolosovise par la Cour de cassation (Civ. 15 janv. 1971, Bull. civ. III n°38). il permet également la reconstruction à l'identique en cas de sinistre (article L.111-3 du CU). |
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Permis rectificatif après construction
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