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La révision triennale du loyer de mon local commercial est intervenue comme prévue: leloyer est passé de 4802 euros hors charges à 4985,85 euros annuels . Tout recemment le propriétaire vient de me signifier que le loyer n'est pas de 4985,85 euros mais de 5985,85 euros par an (une erreur s'etant produite).L'augmentation de loyer en pourcentage est de 25%.Si la première augmentation ne me parraissait pas adaptée la dernière me semble abusive;En matière de bail commercial il y at-il une limitation aux augmentations de loyer?Puis-je contester puisque cette nouvelle augmentation de loyer survient après une première annonce et une fois la nouvelle periode triennale entamée?? merci pour votre réponse et pour ce forum tellement instructif.nelpo.
En plus de l'augmentation selon l'indice INSEE, dont la date de révision est fixée dans le bail, il peut y avoir pour les abux dits 3,6,9 une révision par rapport à la valeur "commerciale" du local, tous les trois ans (d'où le 3,6,9). Ceci afin de corriger le tir pour des zones commerciales qui prendraient de la valeur (cas flagrant pour des nouvelles zones d'activités). Par contre, je n'ai jamais été confronté à ces augmentations mais je sais qu'elles existent. Elles assez subjectives et peuvent faire l'objet d'une saisie de la comission de conciliation. Essayer de vous renseigner ailleurs mais la réponse m'interesse.
Je constate, comme beaucoup, que notre indice INSEE du coût à la construction évolue de manière exponentielle mais dans votre cas, il y a sûrement une erreur de calcul.
Il convient de reprendre l’indice de référence de votre bail pour calculer précisément le loyer.
Si l’on prend une base pour exemple du 4 trimestre 2003, cela nous donne le chiffre suivant : 4802 € x 4T2003 / 4 T 2000 = 4802 x 1214 /1127 = 5172,70 € Sur une base du 3 trimestre 2003, le résultat est de : 5285,27 €
Rien à voir avec les deux demandes.
Il existe d’autres possibilités pour obtenir une augmentation de loyer mais il y a, dans ce cas, un formalisme précis à respecter comme par exemple dans le cas de "l’action en révision". Ce qui n’est pas à priori le cas.
Pour ce qui est de la « coquille matérielle » d’erreur de calcul, vous allez avoir du mal à aller contre la régularisation. Par contre, le montant ne doit pas dépasser le calcul mathématique.
Demandez à votre bailleur le détail du mode de calcul de cette augmentation en lui expliquant que vous n’arrivez pas à la somme demandée. Un simple entretien peut suffire (c’est peut être une erreur de trimestre ou de taux). Dans le cas contraire, vous aurez plus d’informations pour envisager une suite.
merci pour vos réponses. J'ai étudié longuement les textes en particulier sur internet et je tombe sur les mêmes chiffres que vous.Je vais en faire part à mon propriétaire mais je prends conseil également d'un ami avocat. Je vous tiendrai au courant de ce qui pourra être utile à d'autres.
En dehors des clauses purement contractuelles du bail, peut intervenir la révision triennale d'origine légale. Cette révision à la hausse s'organise dans un plafond qui est l'indice du coût de la construction. La révision légale ne saurait excéder cet indice. Mais dans l'hypothèse de modification des facteurs locaux de commercialité de plus de 10%, le plafond n'est plus un obstacle à la révision en fonction de la valeur locative réelle. Révision qui si elle est déplafonnée peut être tant à la hausse qu'à la baisse. Il importe donc de déterminer si les facteurs locaux ont modifié la valeur locative; galerie marchande, parking, déssertes.... La révision de 25% du loyer est possible, mais elle doit correspondre à une réalité objective locale.
Nous sommes bien d'accord qu'une augmentation de 25% de loyer doit correspondre à des facteurs susceptibles d'augmenter le chiffre d'affaire du commerce.Ce n'est pas le cas ici et j'en reste à l'utilisation de l'indice INSEE comme prévu; A très bientôt pour vous donner les resultats de mes investigations et réclamations auprès du propriétaire.
Le loyer n'a rien à voir avec le chiffre d'affaires. Ce qui rentre en compte ce sont les facteurs locaux de commercialité .Certains de ces facteurs peuvent n'avoir aucun effet sur le chiffre d'affaires.
je suis en mesure de vous dire que ma démarche a abouti auprès de mon propriétaire: l'indice INSEE et uniquement celui ci a été retenu pour l'augmentation légale de loyer;une lettre ferme mais courtoise a suffi; il reste dommage que ce soit le locataire qui doive rappeler le propriétaire à l'ordre,alors même que les textes de lois sont très clairs d'après mon experience toute récente;en conclusion, toujours se battre dans la légalité, ne jamais baisser les bras, mais que de temps perdu!!!! merci encore pour votre collaboration.
revision triennale du loyer commercial
Forum fermé
Posté - 07 sept. 2004 : 16:45:48
