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 Sujet  |
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KFF
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 08 sept. 2004 : 09:05:11
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Je viens d'acheter un appartement dans un immeuble en copropriété.
Le syndic me demande de lui régler une somme au titre de fonds de roulement, ce qui est normal, mais il me réclame également 106 € au titre de frais de modifications de fichier.
D'une part, je trouve que ce montant est particulièrement élevé, et d'autre part je m'interroge sur la régularité même de cette demande, n'ayant trouvé aucune justification dans le règlement de copropriété.
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 09:10:35
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vous ne trouverez pas dans le réglement de copropriété mais dans le contrat de syndic. epluchez le bien.
le montant est classique. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 10:17:26
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La réclamation à l'acquéreur d'une somme de 116 € pour des frais de modification de fichier est dépourvue de tout fondement.
Elle ne correspond à aucune prestation importante justifiant économiquement(toute peine mérite salaire)une rémunération.
Elle n'a aucun fondement juridique et se présente comme une sorte de droit d'entrée dont l'acquéreur peut refuser le paiement sans aucun risque.
Je vous donne l'indication objectivemen, je pense, car je suis favorable à la rémunération correcte des syndics. Mais ils doivent la prendre sur les prestations réelles et palpables. |
Edité par - JPM le 08 sept. 2004 10:24:28 |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 11:06:38
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Si c'est dans le contrat c'est une clause dite "abusive" !
François |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 11:34:50
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L'avis donné par JPM s'entend dans un cas restrictif, lorsque ces frais ne sont pas prévus au contrat du syndic. Dans ce cas il faut refuser ce petit jeu !
Mais comme ils le sont très généralement (il faut vérifier dans votre copropriété), vous ne pouvez que le régler, même si, comme le précise JPM : "Elle ne correspond à aucune prestation importante justifiant économiquement(toute peine mérite salaire)une rémunération.
Elle n'a aucun fondement juridique ......"
Voila une clause qui doit être systématiquement supprimée du contrat lors du "renouvellement" du syndic (terme impropre car il s'agit d'une nouvelle nomination, faut-il le rappeler), tout comme la clause "remise du dossier au successeur en cas de changement de syndic", jugée illicite. |
Edité par - gédehem le 08 sept. 2004 11:39:26 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 13:13:58
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Je maintiens ma position fermement.
On fait valoir que les honoraires exceptionnels imputables individuellement ne peuvent pas être déterminés dans le contrat de syndic parce que ce contrat n'a d'effet qu'entre le syndic et le syndicat. Pour les copropriétaires en place cette position est discutable car le syndicat est une personne morale transparente comme chacun sait. Je suis pour ma part favorable à l'opposabilité aux copropriétaires, tempérée par le nettoyage des clauses abusives.
A l'égard d'un acquéreur, l'argument a pleine valeur. Il ne peut en aucun cas être tenu par les dispositions, au demeurant discutables, d'un contrat de syndic dont il ignore tout.
L'acquéreur ne doit donc rien au syndic
Gedehem, comme Mathi, sont toujours pour les syndics  |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 13:46:12
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... je dirais même plus  , sans qu'il soit, hélas, possible, d'y joindre les éclats !!!! |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 13:53:26
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| JPM votre argumentation est tentante mais je me pose une question : le contrat de syndic est opposable au propriétaire qui à la minute de la signature del'acte devient membre de plein droit du syndicat des copropriétaires. le contrat lui est donc opposable : autrement, il ne paiera pas les honoraires syndic jusqu'à l'AG suivante qui enterinerait le nouveau montant des honoraires. si donc le contrat mentionne des honoraires de mutation (souvent partie vendeur, partie acquéreur) qu'ils justifient par le travail fourni par le questionnaire préalable et le travail article 20, vous êtes sûr à 100% que l'acquéreur désormais proprio n'a pas à payer ? |
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océan
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2457 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 16:51:37
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le contrat étant avec le Syndicat, ces frais ne devraient-ils pas transités par les comptes de la copro pour après être éventuellement refacturés au propriétaire très peu de syndic respectent ces règles de base comptables et de transparence , un moyen peut être de voir la réalité d'un compte réeellement bien séparé ???
106 euros pour entrer un nouveau compte client, le nom et l'adresse Ui nous préviendra qd il y aura la même chose pour la lecture-écriture des posts  |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 19:39:49
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Je rejoins tout à fait le post de Dobaimmo, l'argumentation,de JPM, ne tenant pas la route un instant. s'agissant d'un contrat de syndic approuvé par une AG.
Une décision d'AG est opposable aux membres du syndicat. En devenant membre du syndicat, un acquéreur accepte automatique TOUTES les décisions successives des AG de ce syndicat, ...... y compris les clauses du contrat du syndic adopté 2 ans plus tôt par une AG, le mandat du syndic étant de 3 ans.
S'il n'en était pas ainsi, les décisions d'AG découpées en tranches suivant qu'elles sont opposables ou non à certains dont les nouveaux acquéreurs, il y a longtemps que nous le saurions.
L'argumentaire de JPM tient tout à fait la route si, comme c'est souvent le cas dans de nombreux syndicats, le contrat du syndic n'est pas expressément adopté par l'AG lors d'un vote spécifique.
Nous nous sommes déja opposés sur ce dernier point, certains considérant que la nomination du syndic entrainait automatiquement l'adoption de son contrat. Nous savons qu'il n'en était rien, la nouvelle rédaction des art.11 et 29 de D. vient de préciser les choses.
Mais la question posée ici prend toute sont importance lorsque l'on sait que la jurisprudence est constante, que je résume :"les clauses d'un contrat de syndic qui n'a pas été approuvé par une AG ne sont pas opposables aux copropriétaires", à propos des honoraires pour remise du dossier au successeur, honoraires jugés abusifs donc illicites depuis.
En conclusion, contrairement à ce qu'affirme JPM, les clauses d'un contrat de syndic approuvé (le contrat) par une AG s'imposent (les clauses) à tous les membres du syndicat, donc à l'acquéreur d'un lot dès la signature de l'acte.
Il importe peu ici que certaines des clauses soient "individuellement privatives". Elles restent des clauses contractuelles.
NB qui a à voir : un créancier du syndicat qui n'arrive pas à se faire régler par ce syndicat (par le syndic) est recevable d'une action contre les copropriétaires pris individuellement, bien que ces derniers, individuellement, ne soient pas co-contractants du marché. |
Edité par - gédehem le 08 sept. 2004 19:43:34 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 22:59:53
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Pour Dobaimmo :
Il ne s'agit pas de ma position personnelle mais d'une jurisprudence constante et que je conteste : les honoraires imputables individuellement ne peuvent pas être déterminées par le contrat de syndic.
Les honoraires normaux du syndic sont des charges communes qui ne sont pas imputées directement mais réparties, ce qui n'est pas la même chose. Le débiteur du syndic mansataire social est le syndicat mandant.
Les praticiens ont pris le parti de maintenir les honoraires individuels dans les contrats de syndic. Moi, je pense qu'ils ont eu raison. Mais la jurisprudence dit clairement que ces clauses et rubriques sont inopposables à un copropriétaire récalcitrant.
C'est absurde
pratiquement parce qu'il est bon qu'un "prix" soit fixé et connu, on parle suffisamment d'information préalable et de transparence.
juridiquement parce que le syndicat est transparent
Mais, pour les juges, qui ne savent pas toujours ce qu'est un cabinet de syndic, il faudrait un accord sur le prix avant toute prestation.
On peut seulement reconnaître que les syndics n'ont rien fait pour arranger les choses. A la lecture de certains contrats de syndic, il n'ont qu'une envie : sortir le martinet
C'est bien le cas en présence d'une "modification du fichier" qui prend au maximum cinq minutes à une opératrice.
Et désormais il n'y a plus de compte prorata temporis à prévoir, donc plus d'honoraires non plus à ce titre.
Il faut tout balancer sur l'établissement de la note de renseignement et de l'état daté. L'opération est plus délicate et plus longue, mais il ne faut pas abuser non plus.
Tout le monde sait bien que ce sont les honoraires de gestion courante qui sont faibles. Les syndics se rattrappent sur le gibier qui passe. C'est aussi malsain pour eux que pour les copropriétaires. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 09:22:51
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Sur ce dernier point je suis tt à fait en accord avec JPM.
Il faut supprimer la majeur partie de toutes ces clauses dites "gestion particulière ou privative", tant celles qui sont abusives ou entrant dans la gestion courante (tenue du carnet d'entretien, remise du dossier au successeur, etc, etc ....) que celles qui concernent des services privatifs, les prétendus frais de mutation n'en sont qu'un exemple, qui ne concerne donc pas directement le syndicat co-contractant.
Il faut effectivement englober dans la gestion courante .... TOUTES les missions du syndic qui relèvent de la gestion courante !
C'est dans ce sens que les honoraires des syndics doivent être revalorisés, rendant ainsi "rentable" la seule gestion courante, mettant un frein aux débordements constatés dans la chasse aux honoraires.
Lorsqu'un syndic prend une copropriété, il sait qu'il aura à traiter des impayés (qu'il peut connaitre avant de la prendre), des mutations et donc des renseignements à donner au syndic, tenir le carnet d'entretien, (bien que le CS puisse le faire), engager des travaux de maintenance, etc ....
Tout ceci, c'est globalement de la gestion courante, qui doit recevoir une juste rémunération. |
Edité par - gédehem le 09 sept. 2004 09:25:38 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 11:24:09
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Gedehem, nous sommes pleinement d'accord sur l'essentiel et je pense qu'il faut le seriner chaque fois que celà est possible, avec la nécessité du compte séparé.
Un bémol toutefois pour certaines prestations qu'il ne faut pas intégrer à la gestion courante. Il serait alors normal que le syndic forfaitise a priori pour un immeuble déterminé n dossiers de mautation et nn dossiers de recouvrement.
S'il n'y a ni vente ni recouvrement dans un exercice, le syndicat aura payé dans la gestion courante une somme sans contrepartie.
S'il y a n + 2 ventes et nn + 4 recouvrements, c'est le syndic qui y est de sa poche
Dans les deux cas les frais et honoraires sont imputables à titre individuel pour tout ou partie. Il n'y a donc pas lieu de les laisser à la charge du syndicat.
Ce qu'il faut nettoyer et forfaitiser dans la gestion courante, c'est ce qui en relève sans aucun doute : exploitation des comptages, frais d'AG annuelle, mise à jour du carnet d'entretien, frais d'informatique (qui apparaissent encore souvent de manière séparée), etc ...
Pour le compte séparé, un contrôle strict de la ponctualité des règlements aux fournisseurs aurait un effet pratique certain. En attendant une mesure de suppression de la dispense laissant aux professionnels le temps de s'adapter et redresser leurs honoraires de base.
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 12:56:52
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J'ai retenu : "ils se rattrapent sur le gibier qui passe."
Est-ce dans les airs ou sur terre ?
Toujours est-il je pense pouvoir la resservir facilement cette formulation. |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
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padokem
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 10:24:15
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Bonjour,
Je suis dans le même cas que KFF. Le syndic me réclame 101euros pour des frais de mutation.
A ce sujet mon assistance juridique m'a indiqué ceci: s'il est fait mention de ces frais dans l'AG ou dans le réglement de copro j'ai obligation de payer. En revanche si ces frais n'apparaissent que dans le contrat de syndic je n'ai aucune obligation. Le contrat de syndic ne m'étant pas opposable. Base : jurisprudence du 24 mai 1989.
Voilà j'ai essayé de résumé au mieux avec mes mots. J'ai encore un peu de mal avec le vocabulaire juridique |
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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 11 sept. 2004 : 23:22:37
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Bonjour,
Désolé d'en rajouter une couche mais qu'entendez-vous Padokem par "s'il est fait mention de ces frais dans l'AG"? La jurisprudence que vous citez ne semble pas aller dans ce sens:
Citation :
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 24 mai 1989 Rejet .
N° de pourvoi : 87-20047
Publié au bulletin
Président :M. Francon
Rapporteur :M. Capoulade
Avocat général :M. Sodini
Avocat :la SCP Masse-Dessen, Georges et Thouvenin .
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique :
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Strasbourg, 29 septembre 1987), statuant en dernier ressort, que M. Chemla, copropriétaire de la résidence " Le Milan ", ayant réglé des charges arriérées après mise en demeure mais avant toute poursuite, a été assigné par le syndicat des copropriétaires en paiement de la rémunération du syndic pour mise en demeure et frais de dossier contentieux que le contrat de syndic met directement à la charge du copropriétaire intéressé ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief au jugement de l'avoir débouté de sa demande, alors, selon le moyen, " que les clauses du mandat confié au syndic s'imposent à chacun des copropriétaires si le syndicat réuni en assemblée générale les a ratifiées ; que le contrat conclu avec le syndic, ratifié à l'unanimité par les assemblées générales successives les concernant, prévoyait que seraient à la charge des copropriétaires concernés les frais de contentieux ; qu'en décidant le contraire, le tribunal d'instance a violé les articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l'article 1134 du Code civil " ;
Mais attendu que le jugement ayant exactement relevé que les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic et retenu qu'aucune disposition du règlement de copropriété n'est invoquée, le Tribunal a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi
Publication : Bulletin 1989 III N° 117 p. 64
Décision attaquée : Tribunal d'instance de Strasbourg, 1987-09-29
Titrages et résumés COPROPRIETE - Règlement - Portée - Rapports entre le syndicat et ses membres
Les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non, par le contrat conclu entre le syndicat et le syndic .
COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Rapports avec les copropriétaires - Règlement
Cordialement,
Vincz |
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yaume
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1770 réponses |
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KFF
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 18:46:14
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Merci à tous pour vos réponses.
Pour l'arrêt de la cour de cassation du 24 mai 1989, est-ce une jurisprudence constante?
En ce qui concerne les fonds de roulements, peut-on refuser de les payer en s'appuyant sur le décret du 27 mai 2004, ou bien doit-on attendre une mise à jour du règlement de copropriété? |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 19:48:34
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KFF,
Lisez les liens de l'ARC que je vous donne,
La lois prédomine toujours sur un RDC donc les fonds de roulement hop a la poubelle. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 21:35:38
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L'arrêt de 1989 est toujours d'actualité.
Mais, s'il s'applique bien à des honoraires du syndic, il ne s'applique en aucun cas au fonds de roulement. Il s'agit là d'une réserve pour le financement des charges communes, et non pas d'honoraires du syndic. Il faut bien entendu que l'acquéreur reconstitue sans délai le fonds de roulement et, s'il y a lieu les provisions sur travaux futurs |
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