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116malon
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 10 sept. 2004 : 10:50:31
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Bonjour,
Nous sommes une petite copropriété de 6 copropriétaires. Nous avons eu des problèmes avec notre syndicat professionnel et nous souhaitons donc gérer nous même notre copropriété.
Pouvez m'aider à choisir entre syndicat coopératif ou syndic bénévole.
En effet, un des copro etait avant syndic benevole et après quelques problèmes il ne pense pas que ce soit une solution, je pense donc lui proposer le syndicat coopératif avec un president syndic. Mais je ne sais pas si ça vaut le coup de changer le reglement de copro pour une si petite copro.
De plus, nous souhaiterions adherer a une association afin de nous epauler mais nous hésitons entre AC et l'ANCC.
Pourriez vous nous faire part de vos expériences et de vos conseils.
Merci d'avance.
Julie Mokhbi
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 11:08:57
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Vous ne changez pas le RDC.
Vous prenez simplement la décision en AG, maj.art.25,d'adopter la forme coopérative.
ODJ de l'AG, après la nomination du Pdt de séance et du secrétaire (impératif, pas le syndic sortant !) :
- Adoption de la forme "syndicat coopératif"
- Nomination du conseil syndical coopératif
- Adoption du règlement de fonctionnement du CSCoop.
Pour le CScoop, il faut être au moins 3, dont les fonctions seront distribuées entre eux : 1 pdt-syndic, 1 v-pdt, 1 trésorier.
Pour les règle du CSCoop, vous avez un modèle dans un sujet + bas.
l'ARC c'est le gros truc très généraliste, l'ANCC est plus spécifique, mais petite structure...... |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 11:48:31
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Avant de vous décider pour l'ARC ou l'ANCC vous pouvez vous renseigner, lire leur doc et faire un choix en tenant compte des prestations fournies.
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 13:30:27
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Cher 116malon
Voux indiquez que l'un des copropriétaires a été dans le passé syndic bénévole et qu'il a eu des difficultés. Il ne serait ni le premier ni le dernier.
Vous songez donc à la formule du syndicat coopératif !!!
Je voudrais bien que quelqu'un m'explique ce qu'il peut y avoir comme différence à cet égard entre la gestion bénévole et la gestion coopérative ? Les difficultés et les avantages sont exactement les mêmes dans les deux cas. Si un copropriétaire paie mal ses charges, il vous fera le nez dans l'escalier, que vous soyez syndic bénévole ou coopératif.
Soyons donc clairs : pour un petit immeuble de 6 copropriétaires la formule du syndicat coopératif, excellente pour un immeuble plus important, ne présente aucun intérêt. Elle ne présente qu'un risque patent : le conseil syndical à 3. Si l'un des 3 déménage, il n'y a plus de conseil syndical, donc plus de syndicat coopératif et plus de syndic. Vous pouvez adopter la formule à 5 membres du conseil syndical, soit 5 copropriétaires sur 6, ce qui est absurde.
Un bon conseil : désignez, su vous voulez éviter un professionnel, un syndic bénévole. Vous aurez moins de formalité, et ni plus ni moins de problème que dans la coopération.
Mais je ne dirais pas celà pour un immeuble de 40 lots et plus. La coopération ! y a bon ! |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 15:23:56
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Je partage à 100% le point de vue de JPM .
François |
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116malon
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 15:53:38
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merci de ces réponses.
Julie Mokhbi |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 16:54:35
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On reconnait bien là JPM : on m'a dit que c'était dangeureux de traverser la rue, donc je ne traverse pas la rue.
Si un des 3 membres du CSCoop décède (s'il vend et déménage, on a le temps de se retourner !), donc si l'un des 3 n'est plus là, il n'y a plus de CS ...
SI le syndic professionnel de JPM fait faillite ou part avec sa secrétaire aux bahamas et qu'en plus il n'y a pas de compte séparé, c'est qui qui aura le bec dans l'eau ?
Si ma tante ...
JPM, si nous donnons des infos et des conseils, ce n'est pas pour pousser les copropriétaires à ne rien faire, parce que SI .......
116malon : la formule la plus sécurisée et sécurisante pour les copropriétaires, c'est le syndicat coopératif, j'en sais kelke chose la pratiquant depuis 25 ... non 30 ans ( pffff ! le temps passe ....), y compris dans les petites structures.
JPM : SI le CSCoop n'est plus régulièrement constitué, cela ne remet pas en cause la fonction du président-syndic, qui exerce la totalité des fonctions de syndic jusqu'au terme de son mandat de conseiller. Il peut donc convoquer une AG pour completer le CSCoop, SI nécessaire.
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Edité par - gédehem le 10 sept. 2004 17:01:12 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 23:05:54
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Une chose est certaine.Je n'ai jamais lu de critiques à l'encontre des dirigeants des CScoop .Est ce parce qu'ils ne sont pas nombreux en France ? Il serait intéressant de connaître la proportion entre les deux formules .Ce serait un " scoop" si quelqu'un donne le résultat exact.
Il est probable que peu de présidents soient du niveau de gedehem qui mérite bien une médaille ,pour son parcours marathonien dans le dédale de la copropriété .
François |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 sept. 2004 : 19:25:22
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Oldmann, je ne sais pas combien il y a de syndicats de copropriétaires en France.
Je sais simplement qu'il y a en gros entre 6,5 et 7 millions de copropriétaires.
On estime qu'environ 30% des copropriétés sont gérées par les copropriétaires eux-mêmes, par des non professionnels, 25% étant sous la forme "syndicat coopératif".
Ce qui revient à dire, si je sais encore calculer, que 25% des syndicats de copropriétaires de France et de Navarre sont des syndicats coopératifs.
Et comme vous dites, si j'en juge par les différents sujets "Copropriété" d'ici, c'est vachement plus dangeureux et risqué d'avoir un syndic professionnel, qui plus est sans compte séparé, que d'avoir un syndic non prof ou un coopératif !
Vous avez vu toutes ces arnaques et tous ces coproprios qui se font rouler dans la farine par de prétendus professionnels ?
JPM, pour un moindre risque, vous n'êtes pas encore en coopéraitf ou à vous gérer vous même ?
116malon, n'hésitez pas : si c'est bien explique : syndicat coopératif. |
Edité par - gédehem le 11 sept. 2004 19:26:39 |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 12 sept. 2004 : 10:29:45
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Les chiffres donnés pat gédéhem ne sont pas cohérents. Ils ne permmettent pas de tirer une conclusion hâtive .(surtout pour les petites copropriétés).
Comme il n'est pas question ,dans ce topic, de copropriétés confiées
à des syndics professionnels je me garde bien ici de décocher une
flêche supplémentaire sur leur cible.
On a vu aux jeux olynpiques que ce n'était pas la meilleure manière pour devenir champiion.
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 sept. 2004 : 13:38:44
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Je suis très favorable au mécanisme du syndicat coopératif mais force est de constater que son régime reste dans le flou le plus complet, malgré les retouches du décret du 27 mai 2004.
Il y a deux conceptions contraires de la gestion coopérative :
1) Pour les initiateurs du système, le conseil syndical est l'équivalent d'un conseil d'administration de société anonyme. C'était l'avis de M. Mathiote et celà reste l'avis de M. Thiercelin qui demeure un des leaders en la matière, président à ce titre de la FSCC. C'était aussi l'avis de Mme Kischinewsy-Broquisse qui précisait même que le président-syndic exerce sous la responsabilité collective du conseil syndical, les pouvoirs de gestion de tout syndic (La copropriété n° 324). Ce n'est pas remettre en cause les hautes compétences de Mme KB que de rappeler qu'il n'y a pas de responsabilité collective du conseil syndical, et que la loi maintient strictement le conseil syndical traditionnel dans sa mission classique.
2) Pour le statut de la copropriété, en effet, le président-syndic dirige lui-même le syndicat coopératif sous le simple contrôle du conseil syndical qui l'a élu. Les observations de M. Cabanac en 1970 demeurent valables 35 ans après.
Autre contradiction interne : le syndicat coopératif reste objectivement étranger au monde de la coopération qui ne peut être peuplé que de producteurs. C'est la raison pour laquelle le syndicat coopératif est devenu depuis quelques semaines le syndicat de forme coopérative.
Finalement :
Dans la pratique : les syndicats coopératifs classiques, généralement importants et fortement structurés, fonctionnent effectivement, mutatis mutandis, comme des sociétés anonymes. Du moins le conseil syndical remplit-il les fonctions d'un conseil d'administration.
S'il y a litige porté en justice, on bascule dans le régime légal. Le président-syndic se retrouve tout nu (sauf votre respect !). Pas question de s'abriter derrière la décision d'un " conseil d'administration " qui n'existe pas aux yeux de la loi. Pas même question de s'abriter derrière un professionnel auquel une partie de l'administration a été déléguée, car le président-syndic est personnellement responsable de la gestion du délégué !! Quant aux copains, ils restent prudemment à défilement de tourelle (pas vrai Oldman ?). Ils ne pourraient d'ailleurs pas faire grand chose.
Pas besoin de boule de cristal pour deviner que l'adhésion massive de petits syndcats à ce système excellent pour les gros ou moyens aurait rapidement pour conséquence un accroissement du nombre des pépins et entacherait au final l'image aujourd'hui satisfaisante des syndicats coopératifs.
De plus je ne vois vraiment pas la différence pratique qui peut exister entre la gestion par un président syndic coopératif et un copropriétaire syndic, bénévole ou rémunéré. Dans ces petits syndicats, il y a deux situations possibles
1) tout le monde s'entend bien et de toute manière on se concerte sur toute question importante. Pas de différence dans une copropriété à 6 fonctionnant avec un conseil syndical de 5 membres, formule assez cocasse, surtout quand le 6e est suppléant et assiste de toute manière aux réunions. On se croirait dans des assemblées villageoises du temps passé.
2) tout le monde se bagarre et il ne peut y avoir ni président-syndic ni syndic bénévole. Tout le monde fuit. On se croirait dans une université de parti politique (tous les bords compris, j'insiste)
Dans le cas 1 : quelle est la différence entre le syndicat coopératif et le classique ? Je n'en vois aucune.
Quid enfin de la situation du syndicat coopératif lorsque le conseil syndical n'est plus en état de fonctionner ? Cela veut dire, dans la première conception, qu'il n'y a plus de " conseil d'administration ". On peut admettre avec Gedehem que le président conserve néanmoins son double chapeau. Il faut toujours opter pour une solution positive et efficace. Il peut donc effectivement convoquer une assemblée pour compléter le conseil.
Je ne sais pas si cette solution serait admise par la jurisprudence, qui brandit facilement ses administrateurs provisoires.
Je reste donc dans mes idées : vivent les syndicats coopératifs pour les syndicats moyens et importants. Pour les petits, le syndic copropriétaire, bénévole ou rémunéré, ou le syndic professionnel, c'est la bonne solution.
Pour finir sur une note gaie, je rappelle que M. Mathiote et M. Kespern, fervents partisans des syndicats coopératifs, justifiaient leur position par le souci de faire échec au despotisme éventuel d'un syndic professionnel ". On ne rirait pas s'ils avaient parlé de laxisme, mais on rit quand on a lu certains sujets des forums sur les présidents de conseils syndicaux. Il ne faut jamais généraliser les cas isolés. |
Edité par - JPM le 12 sept. 2004 13:40:44 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 sept. 2004 : 17:14:39
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Je n'hésite pas à quitter la position "de défilement de tourelle",
invoquée par JPM, pour le complimenter et le remercier pour son
excellent post sur l'ARC et ANCC.
Les chars servent pendant les guerres .Mais ils nous coûtent chers !
Maintenant il n'y a plus ,trop souvent que des moutons qui se font manger par les loups affamés, bien qu'ils soient eux aussi protégés.
Alors, formons beaucoup plus de bergers pour protéger nos droits républicains. Les autoroutes de l'information y contribuent et UI en particulier.
Ensuite, chacun fait ce qu'il veut ou ce qu'il peut, en son âme et conscience. 
François |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 sept. 2004 : 22:08:01
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JPM et ses phantasmatiques considérations personnelles, de ses peurs ancestrales nécessitant le rappel du ban et de l'arrière ban, .....
Pardonnez-moi, JPM, mais manifestement, en matière de syndicat coopératifs, vous êtes à coté de la plaque dans un domaine qui manifestement vous échappe. Vouloir toujours trouver un texte ou un arrêt pour un oui mais surtout pour vos non(sss) afin de les justifier, cela confine au TOC ?
Je sais, Pierre MARIE est plus diplomate ....
Très récemment, devant un TGI (2002), j'ai encore présenté cet aspect des choses dans une action engagée contre le pdt-syndic (pas de détail pour cause d'anonymat) :
un CScoop reçoit bien un mandat de gestion collectif et à ce titre est doté d'un certain pouvoir décisionnel pour le syndicat.
Le syndic (pdt-syndic) désigné par le CSCoop est révocable par celui-ci à tout moment.
De par son mode de désignation et de révocation spécifique, par le CSCoop, le pdt-syndic est (n'est que) l'expression/l'acteur du CSCoop/gestionnaire, bien que doté personnellement de tous les pouvoirs dévolus au syndic. (il faut bien qu'il y en est 1 qui signe !)
Le TGI ns a donné raison sur ce point particulier et débouté le demandeur.
Si j'en est le temps, je ferais publier pour tenter de mettre un terme à certaines considérations personnelles qui ne sont pas fondées, destinées à faire peur.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 sept. 2004 : 00:16:36
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Je suis éventuellement preneur du jugement dont s'agit, tous noms biffés bien entendu, et en direct si vous le préférez.
Pour l'instant la situation et les textes sont clairs :
Dans la pratique la quasi-totalité des syndicats coopératifs fonctionnent comme des association syndicales (le CS est une sorte de conseil d'administration). Je rappelle le texte de l'ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux ASL :
Citation :
L’association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l’association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts.
Le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l’association.
Dans les textes, le conseil syndical, classique ou coopératif assiste le syndic et contrôle sa gestion (art. L 21).
La seule particularité est que le conseil syndical coopératif désigne en son sein le syndic, en même temps président. Il peut aussi le révoquer.
Le syndic peut, sous sa responsabilité, confier l'exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à d'autres prestataires extérieurs (art. D 42).
Une juridiction ne peut qu'appliquer ces textes, si elle est saisie.
Le législateur a la possibilité de mettre en conformité la loi avec la pratique habituelle. Ce ne serait pas la première fois dans notre domaine. Pour l'instant il ne l'a pas fait, bien qu'il ait retiré au conseil syndical le contrôle des comptes. Cette mesure ouvrait pourtant une large porte à la reconnaissance d'un élargissement des pouvoirs du conseil syndical coopératif. Sa prise en charge légalement reconnue de la gestion de l'immeuble aurait justifié ce retrait mieux que " l'indulgence " qu'il pouvait manifester à l'égard d'un syndic qu'il avait désigné (DPGI V° syndicat des copropriétaires n° 9.
Il vaut donc mieux insister sur un avantage évident du syndicat de forme coopérative, il s'agit des liens beaucoup plus forts qui existent entre le conseil syndical et le syndic. Tous occupants de l'immeuble, dans la plupart des cas, pouvant se réunir plus fréquemment, bien informés des évènements et incidents concernant la copropriété, ils peuvent se concerter et réagir, chacun à sa place, plus efficacement. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 13 sept. 2004 : 09:14:53
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"La guerre des trois" n'aura pas lieu.
Je me retire du Topic.
Dommage d'avoir entendu (ou lu) plus de silence que de bruit, ou d'avis, sur ce point qui restera une interrogation 
François |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 sept. 2004 : 10:05:07
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JPM... encore une fois vous induisez en erreur les néophytes qui posent des questions précises et qui souhaitent des réponses claires et constructives.
Encore une fois vous partez dans des considérations personnelles délirantes :
S'agissant du CSCoopératif, que vient faire votre citation de l'ordonnance de juillet 2004 relative aux ASL, pour ensuite rappeléer l'art.21 de la loi de 1965 "Dans les textes, le conseil syndical, classique ou coopératif assiste le syndic et contrôle sa gestion".
Cette mention de "classique ou coopératif" n'est pas dans le texte de L.21. Amalgame trompeur.
ASL et syndicat de copropriétaires ça n'a strictement rien à voir ! Pourquoi cette mention de l'ASL ? C'est délirant !
Il y a là des considération personnelles sans fondement, des malgames trompeurs qui induisent en erreur ceux qui cherchent des infos.
Il est manifeste que la forme "Syndicat coopératif" (qui n'a de coopératif que le nom, à défaut d'en avoir trouvé un autre, mais vous ne l'avez manifestement pas compris) vous est étrangère et que vous êtes totalement réfractaire aux pratiques du terrain et à l'appréciation que peuvent en avoir les tribunaux.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 sept. 2004 : 11:10:44
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Je connais parfaitement bien, depuis plus de trente ans, le fonctionnement pratique et le régime juridique des syndicats coopératifs et des associations syndicales libres dans des ensembles importants de 50 à 450 lots.
De fait, depuis toujours, les syndicats coopératifs fonctionnent comme des associations syndicales libres, réserve faite des noms des différents organes. Il y a d'ailleurs un certain parallèlisme entre les structures des deux institutions :
> les assemblées de copropriétaires ou syndicataires désignent les membres d'un " conseil " (conseil syndical ou syndicat)
> le conseil désigne un président parmi ses membres. On reprend à cet égard le mécanisme prévu par l'article 22 de l'ordonnance pour les associations syndicales autres que libres, bien que certains statuts prévoient la désignation du président par l'assemblée générale elle même.
J'ai cité les deux textes fixant les missions du " conseil " dans chacune des deux institutions pour montrer que la mission de gestion du " conseil " est explicitement prévue par le statut des associations syndicales alors qu'elle ne l'est pas par le statut de la copropriété qui interdit de plus toute délégation générale de l'assemblée au conseil syndical.
Par ailleurs le syndicat coopératif, pour ses créateurs, n'avait pas de coopératif que le nom. Ils revendiquaient vigoureusement son appartenance au monde de la coopération et notamment une possibilité d'accès aux financements spécifiques de la coopération (Caisse nationale de crédit coopératif). A l'occasion de la réfoerme SRU ils ont éssayé d'obtenir la reconnaissance des fonds de prévoyance mutualisés dont la particularité est que les fonds versés (les " avances " du décret du 27 mai 2004) demeurent la propriété de l'institution coopérative sans possibilité de remboursement à celui qui les a versés.
Cette revendication n'a pas été accueillie, - à tort ou à raison -. Bien au contraire le décret précise que " les avances sont remboursables ". C'est une réponse claire, contestable ou non, à le revendication présentée.
On doit reconnaître aux représentants de la copropriété coopérative qu'ils ont été très actifs à l'occasion de cette réforme et qu'ils pris la peine de présenter des projets de textes, ce qui une bonne méthode de discussion avec les pouvoirs publics. Que leurs efforts n'aient pas abouti ne retire rien à leurs mérites.
Sur le tout vous pouvez vous reporter aux travaux parlementaires de la loi de 1965 et notamment aux interventions de MM. Lacour et Thiercelin devant la Commission de l'Assemblée nationale et à l'étude de M. Mathiote dans Economie coopérative mai-juin 1966 p. 16.
Aujourd'hui encore on écrit que la gestion d'un syndicat coopératif est assurée par les copropriétaires membres du conseil syndical dont le président exerce les fonctions de syndic.
Je suis très favorable à cette formule, qui calque le régime des associations syndicales, mais je constate qu'à ce jour elle est contraire à la loi. Il faut donc changer la loi ou renoncer à écrire cette phrase.
C'est bien pour informer les néophytes sur cette ambiguité que j'ai repioché les sources. Les copropriétaires qui acceptent les fonctions de président-syndic doivent connaître le régime exact qui leur est applicable, notamment en ce qui concerne leur responsabilité personnelle.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 sept. 2004 : 18:59:32
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C'est ce que je disais : interprétation et conclusion personnelles infondées, confusion (ASL/copropriété), interprétation ridicule ("je constate qu'à ce jour elle est contraire à la loi" : Laquelle ? quel texte mentionne spécifiquement les attributions du CSCoop ?).
D'éminents auteurs sont intervenus sur cette question, un des pères de la loi de 65 aussi, des tribunaux également, mais JPM n'entends rien et ne voit rien
C'est, sur ce sujet comme hélas sur d'autres, et je ne suis pas le seul à le relever ici, du JPMisme lassant, qui n'appporte rien, ne construit rien .... Laissons-le.
FIN.
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Edité par - gédehem le 13 sept. 2004 19:02:00 |
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116malon
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 13 sept. 2004 : 19:36:30
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encore un fois merci pour toutes ces réponses.
Par contre, je me pose encore la question sur le fait d'inscrire sur le réglement de copro le passage en syndic coopératif.
je ne suis pas juriste mais j'ai lu la loi de 1965 sur la copro et l'article 14 indique que le reglement doit expressement prévoir ce type de gestion coopérative.
Pouvez vous m'en dire plus!
Merci
116malon
Julie Mokhbi |
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sloffron
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 17 sept. 2004 : 15:19:12
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concernant l'article 14, certe il edict que la forme du doit prévue, mais avez-vous lu quelque par dans votre RC qu'une forme plustot qu'une autre était prévue?
concernant le mien c'est néant!
alors dans ce ce cas vous avez le choix du moment que l'AG décide, c'est l'esentiel.
la loi 65-557 sera respectée.
sloffron |
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casimiret
Pilier de forums
241 réponses |
Posté - 01 oct. 2004 : 22:52:15
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Pour 116malon et Sloffron:
Je vous donne la solution pratique que nous avons retenue dans notre copropriété pour permettre le passage aisé de la forme normale à la
forme coopérative ou vice versa , suivant l'état des ressources humaines du moment dans la Copropriété.
Nous avons en 1997 (du vivant de M Kerspern) modifié le réglement de copropriété en assemblée générale en ajoutant la disposition suivante:
"" Le syndicat pourra décider de son administration sous forme
" coopérative sans qu'il y ait lieu de modifier le Réglement de
" copropriété, ce dernier prévoyant d'ores et déjà cette modalité
" de gestion, conformément à l'articel 14 de la loi du 10.7.65
" Dans cette hypothèse, les dispositions législatives et régle-
" mentaires concernant le Syndicat coopératif seront appliquées.
" La décision de gérer ou non selon les modalités coopératives,
" relevant de l'administration de l'immeuble, pourra être prise par
" l'A.G. à la majorité de l'article 24 de la loi du 10.7.65 ""
C'est vrai que la forme coopérative n'est pas une formule magique qui permet de gérer plus facilement le syndicat, contrairement à ce que
certains imaginent ou souhaiteraient. je partage l'analyse de JPM.
Mais il s'agit finalement d'organiser des êtes humains, et il peut se
trouver des situations où il peut être interessant de réunir les bonnes volontés (si rares !)de créer ainsi la concorde grace à un imaginaire commun.
Ce n'est pas très compliqué à voter en AG et les frais de publication aux hypothèques sont limités si vous préparez bien votre affaire avec votre notaire.
casi+
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