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 Sujet  |
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CA70
Contributeur senior
56 réponses |
 Posté - 10 sept. 2004 : 17:45:20
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Bonjour,
je reprend actuellement la gestion du patrimoine immobilier familial.
Je m'appercois que certains locataires n'ont jamais été augmentés depuis la signature du bail qui prévoit la clause d'indexation sur la moyenne de l'indice insee du cout de la construction dans les conditions générales.
Le plus souvent l'indice connu lors de la signature n'a pas été renseigné sur le bail mais j'ai retrouvé celui connu à la date de signature.
j'ai lu que l'on pouvait récupérer les augmentations omises mais ne souhaitant pas mettre nos locataires dans l'embarras, je souhaiterais simplement calculer le nouveau loyer à la date anniversaire de chaque bail en prenant en considération l'indice connu lors de la signature et celui connu à la date anniversaire .
Pensez vous que cela soit possible ?
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 18:09:26
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Les loyers se prescrivent par période quinquennale.
Autrement dit vous ne pouvez pas régulariser au-delà de 5 ans.
La mise à jour se fait instantanément par contre la régularisation se fait selon un échéancier à définir d'un commun accord. |
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CA70
Contributeur senior
56 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 18:35:52
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Merci de votre réponse, et merci de me confirmer si j'ai bien compris avec cet exemple concret:
Location villa F4 depuis 15 janv 97 moyenne indice 1030 et loyer ss ch 602 euros.
Je prends donc en considération la moyenne connue il y a 5 ans donc en janv 99 soit 1060.25
l'indice qui sera connu en janv 05 sera celui du 15/10/04 mais admettons que ce soit le même que l'indice connu à ce jour soit 1211.
Mon calcul peut il être 602*1211/1060.25= 687.59 euros et ce nouveau loyer applicable dés janvier sans que je revienne sur les augmentations non effectuées ?
Encore merci de votre aide ! |
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 19:37:24
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Votre raisonnement n'est pas tout à fait exact.
D'abord vous pouvez remonter à l'indice d'origine qui n'est pas limité à 5 ans (c'est seulement si vous vouliez récupérer le différentiel entre les loyers réindexé chaque année avec le loyer initial que la prescription quinquennale joue, or vous indiquez que vous passez l'éponge...) : donc vous pouvez prendre l'indice en vigueur en janvier 1997 (le dernier indice connu à ce moment là étant celui du 3eme trimestre 1996, la moyenne associée est donc 1027,50)
Ensuite, s'agissant d'un rattrapage, l'indexation en retard peut se faire à tout moment, elle n'est pas conditionnée à la date anniversaire du bail même si c'est l'indice du 3T qui reste valable. Vous pouvez donc dès le prochain loyer calculer la réindexation sur l'indice du 3eme trimestre 2003 (moyenne associée = 1190 ; donc un loyer de 1190/1027,50 x 602 = 697,20 EUR)
A la prochaine date anniversaire du bail, vous referez une nouvelle indexation (1211/1190 x 697,20 = 709,50 ; avec la même hypothèse que celle que vous aviez retenue, à savoir stabilité de la moyenne associée)
Cordialement
Sybarite, contributeur bénévole ; pour obtenir un conseil ayant valeur juridique, cliquez ici |
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christoph9
Pilier de forums
955 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 21:38:15
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Soit 17% d'augmentation, qui dit mieux?
N'est-il pas préférable d'avoir des locataires fifèles ( 7 ans ) soigneux, payant leurs loyers plutôt que des loyers élevés qui rentrent mal avec un turn over important...
Une augmentation doit être raisonnable et juste ( l'erreur ne venant pas du locataire, le proprietaire doit en assumer une partie mais ce n'est juste que mon avis )
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CA70
Contributeur senior
56 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 22:17:58
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J'ai enfin compris grâce à votre explication, merci sybarite.
christoph9 c vrai que l'augmentation est importante, mais en ne revenant pas sur les augmentations non effectuées comme la loi me le permettrait c'est déjà il me semble un cadeau considérable consenti.
Quant au turn over les loyers actuels étant tellement élevés, je pense que la réévaluation liées à l'indice du coût de la construction reste inférieure aux loyers pratiqués dans le voisinage.
Etant d'autre part locataire du logement que j'occupe et qui plus est par l'intermédiaire d'une agence, je vous prie de croire que les tarifs pour emménager (frais d'agence= 1 mois de loyer) et les augmentations sont faîte sans état d'âme. |
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christoph9
Pilier de forums
955 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 23:07:21
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C'est vous qui voyez mais votre locataire va faire une attaque.... |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 11 sept. 2004 : 07:06:45
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Je conseille tout de même a Caso70 de bien être "transparent" dans sa démarche et de mentionner aux locataires qu'il ne désire pas récupérer le différentiel ... Ca aidera à leur faire comprendre que votre objectif n'est pas de les mettre dans l'embarras
Christophe: pas tout à fait d'accord avec vous. Je pars du principe que le locataire peut aussi lire le bail en détail et prévoir ce genre de situation s'il s'apercoit que son bailleur ne lui réclame rien chaque année ! A lui de mettre de côté cette indexation au cas où et dans ce cas précis, le différentiel lui serait acquis 
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christoph9
Pilier de forums
955 réponses |
Posté - 11 sept. 2004 : 09:15:25
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Christophe: pas tout à fait d'accord avec vous. Je pars du principe que le locataire peut aussi lire le bail en détail et prévoir ce genre de situation s'il s'apercoit que son bailleur ne lui réclame rien chaque année ! A lui de mettre de côté cette indexation au cas où et dans ce cas précis, le différentiel lui serait acquis
Par experience car je suis passé des deux côtés de la barrière, le locataire doit penser que l'on ne peut pas reclamer le differentiel des loyers et que l'on ne peut pas augmenter son loyer de 17% d'un coup.
De plus, comme j'ai déjà du l'indiquer, une augmentation de 17% ( soit plus de 100 euros par mois ) peut ne plus fidéliser son locataire. Nous sommes peut-être dans une période faste pour les bailleurs mais qui connait la situation prochaine???
---> Personnellement je ne ferai pas une augmentation brutale de 17% en un coup, j'expliquerai au locataire de "vive voix " les règles du bail et je lui augmenterai progressivement sur un ou deux ans.....
( Cette demarche ne regarde que moi, je sais que la loi est du côté du bailleur ) |
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rattrapage loyers
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