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jdrulez
Contributeur débutant
18 réponses |
 Posté - 10 sept. 2004 : 23:42:01
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Bonjour !
voici les faits.
J'ai été dans 1 appartement (charges incluses dans le loyer) en colocation jusqu'en février 2004. J'ai bénéficié d'un préavis d'un mois pr cause mutation dans mon agence.
Lors de la remise des clés et de l'état des lieux faits dans l'urgence, les proprios ont estimé énormément de travaux à refaire... la caution a donc été retenue (multilogis). Depuis plus de nouvelles donc je pensais en avoir fini. Mais je viens de recevoir cette lettre :
http://www.vero.fr.vu/
ou on me met en demeure pr payer avant le 30 septembre. D'ailleurs dans ce courrier je n'ai même vu aucun justificatif joint.
Bref quel est la valeur de ce courrier abusif ?
Quels sont mes moyens de défense et quels sont vos avis ?
merci pr votre aide car j'en ai bien besoin.
Je ne veux pas voir les huissiers débarqués à l'improviste !
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 11 sept. 2004 : 07:27:48
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Un 1er point important: etiez-vous en meublé ou en logement non meublé ? et que dit exactement votre contrat de bail concernant le loyer et charges: y'a t-il une mention de provisions ? souvent la clause est stipulée loyer x + prov charges y = z montant a payer. ==> a vérifier donc.
En fait, le problème est surtout que votre bailleur n'accepte pas la raison de votre préavis réduit pour cause de mutation car apparemment il estime que vous avez déménagé de Strasbourg à Strasbourg ==> est-ce bien cà ?
Il y a de nombreuses discussions à ce sujet (préavis réduit en cas de mutation): faites une recherche des discussions antérieures (cliquez en haut à droite de cete écran) car des cas de jurisprudences ont été mentionnés correspondants à votre cas (si c'est bien ce que je comprends).
Apparemment les justificatifs (décomptes annuels du syndic) sont joints à cette lettre. Si non joints, alors envoyez une LRAR immédiatement à CSPI et à votre bailleur en leur faisant remarquer l'absence des documents et que vous les réclamez avant tout paiement.
aussi réclamez les devis/factures pour le montant des travaux estimés soit 432,24 €
Merci de nous donner les précisions demandées.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 11 sept. 2004 : 07:29:57
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| Autre possibilité: prenez RV à l'ADIL de Strasbourg pour examiner avec eux votre dossier. Cela sera sûrement plus rapide mais n'attendez plus ! |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 11 sept. 2004 : 08:33:57
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Le point essentiel est effectivement celui de votre droit à préavis réduit, comme le dit justement Joulia. En effet, pour les charges et autres dépenses que le propriétaire entend vous imputer, il vous est dit que les justificatifs de celles ci sont à votre disposition, ce qui est on ne peut plus régulier en regard des règles légales pour ce qui est des charges (pour les travaux, il faut effectivement par contre, la règle n'étant pas exactement la même, que l'on vous fasse tenir les justificatifs).
Vous dites que vous avez subi une mutation "dans mon [votre] agence". Si la mutation n'a pas entrainé de changement du lieu de travail, alors ce n'est pas une mutation au sens de la loi de 1989 sur les baux et vous n’avez pas droit au préavis réduit. Si il y a eu changement de lieu de travail, sur intitiative de votre employeur, vous pouvez vous prévaloir de la mutation intervenue même si vous n'avez déménagé que de quelques pas.
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 11 sept. 2004 08:36:09 |
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jdrulez
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 11 sept. 2004 : 10:14:18
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Tout d'abord merci à tous pr vos réponses ultra rapide !
Voici les points que je dois préciser :
- non ce n'était pas 1 appartement meublé
- je n'ai plus le bail et donc je ne sais pas concernant les infos relatives aux charges. Néanmoins étant parti en février 2004, sur leur document la fin du décompte des charges 2003 s'arrête en décembre 2003. Donc n'auraient-ils pas du me demander la somme en partant et pas 8 mois après ?
- Début janvier,j'ai été affecté à une agence de nancy. Puis finalement je suis parti en déplacement dans toute la France et j'ai gardé mon affectation à mon agence de Strasbourg. Ma copine a pris cet appartement et je l'ai suivi. De plus ils ont trouvé un autre locataire dans la foulée donc ils ne vont pas touché le double jackpot avec le mois qu'ils me réclament et le loyer que le nouveau locataire leur a surement payé ?
- La caution ayant été retenue pour les travaux, sont-ils en droit de me réclamer une somme en + de la caution pour leur soit disant travaux ?
Mais vraiment je m'interroge sur la vraie valeur juridique de cette lettre. Pour moi cela reste une intimidation ? et s'ils voulaient aller en justice cela leur couterait + cher en frais que ce qu'ils me réclament en toute malhonnêté ? |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 11 sept. 2004 : 12:05:46
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Pour les travaux, il faut comparerles états de lieux d'entrée et de sortie. Seuls ces documents font foi en ce qui concerne l'état du logement lors de la remise des clés/
En ce qui concerne les justificatifs, depuis un arrêtde la 3è chambre civile de la cour de cassation en date du 3 avril 2001 : "... l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonné à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation..." . En clair, la cour de cassation estime que le bailleur, a droit à indemnités du fait de dégradations dus au locataire, qu'il est fait exécuter ou non les travaux de remise en l'état.
cette position a maintes fois été réaffirmée par cette même cour (3è chbre. civile du 29/01/2002) qui va plus loin : "l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives n'est subordonné ni à l'exécution de ces réparations, NI À LA JUSTIFICATION D'UN PRÉJUDICE ", repris dans les mêmes termes par la cour d'appel de Paris dans un arrêt du 6/2/2002.
Il suffit donc au bailleur, pour opérer des retenues sur le dépôt de garantie, de constater sur l'état de lieux de sortie que le prenuer n'a pas rempli son obligation de réparations locatives pour être dédommagé (par comparaison avec EdL d'entrée). |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 11 sept. 2004 : 14:48:22
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Ouais ... mais il doit bien présenter un devis pour chiffrer les dégâts  -
jdrulez: S'ils ont trouvé un locataire,tant mieux: ils ne peuvent donc pas vous réclamer le loyer pour la même période (totalement illégal, même en admettant que votre préavis réduit ne soit pas acceptable et là je partage le point de vue de Ad-Honores et Pierre Marie: il est bien valable !!!)
Oui ils peuvent utiliser le DG afin de payer ce que le locataire doit encore. Ils peuvent même réclamer les charges impayées pour la durée de location (mais a condition de vous fournir plus tard une régularisation). Un bailleur peut revenir 5 ans en arrière pour réclamer loyer et charges impayés.
Oui, bien sûr cette lettre est une intimidation  mais qu'il faut prendre points par points. Faites ce qu'on vous a conseillé de faire plus haut (pour les documents) et faire un récapitulatif avec l'ADIL pour être tranquille. Attention : toujours par LRAR. |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 11 sept. 2004 : 16:58:59
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Si l'on s'en tient à la décision du 29/01/2002 de la cour de cassation : "le bailleur n'a nul besoin de justifier du préjudice", celà exclu de facto l'obligation du devis. En effet, il suffit au bailleur de constater qu'il y a "faute" du locataire pour être indemnisé.
Ce qui me dérange en cet arrêt, est le fait qu'il ne précise pas sur quelle base fiancière doit être calculée cette indemnisation, car hors chiffrrage par un professionnel, comment procéder??? |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 11 sept. 2004 : 17:24:29
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Exactement mon cher watson
Pour moi un devis n'est rien d'autre qu'un avis de professionnel qui permet de mettre une barrière maximum à ce "dommage". Mais je vous suis entièrement sur le fait que le bailleur n'est pas obligé de faire les travaux de remise en état.
Bon WE à tous  |
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mattsanto64
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 14:22:01
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Le Syndic n'a aucun droit d'agir auprès du locataire pour une simple unique raison, il n'a faire qu'au propriétaire.
Ils ne peuvent en aucun cas refuser le préavis d'un mois s'il est justifié :
- mutation pour raison professionnellle avec attestation de l'employeur avec lettre RAR,
- situation précaire : RMI
- vieux de plus de 60 ans avec certificat médical.
Pour simplifier vous n'avez pas de contrat avec le Syndic, seul le bail signifie les modalités des charges à payer avec votre propriétaire.( ne peut pas parler de quote part à un locataire !!!)
C'est une faute très grave du Syndic de s'adresser auprès du locataire et ils n'ont aucun droit.
Je regarderai plus en profondeur ce que je peux te dire mais j'ai besoin de plus de détail avec ton bail !!
La date de l'état des lieux ??? Ils ont deux mois pour restituer la caution emputée ou pas !!!
Matthias
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cyvonne
Pilier de forums
1399 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 14:59:29
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jdrulez, j'ai eu à faire avec la CSPI de Strasbourg. Il s'agit en fait du Syndicat des Propriétaires et Co-propriétaires (et non d'un syndic). Ils ont à la demande de leurs adhérents, vos bailleurs (personne âgées ?), simplement fait le décompte et rédigé le courrier en leur lieu et place, mais vous renvoient vers eux pour la suite à donner. N'en attendez rien, ils sont la voix de leurs maîtres, mais mis à part rédiger les courriers de ceux qui ne savent pas le faire eux-mêmes, ils n'ont rien à voir directement avec les locataires de leurs adhérents.
Pour le reste vous avez eu les réponses adéquates.
cyvonne |
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jdrulez
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 18:51:18
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Encore merci pr tous ces éclaircissements !
Dans l'immédiat je vais faire le mort ...
si j'ai le temps j'irai consulter l'adil.
Dernière question : si les proprios veulent continuer leur action, il faudrait qu'ils prennent 1 avocat ?
je risque de me retrouver avec 1 huissier devant la porte 1 jour ? |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 21:25:13
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A votre place, je ne fais pas le mort !!!! Cela risque de se retourner contre vous. Agissez pdt qu'il en est encore temps et prenez le temps de régler cette affaire.
oui pour l'huissier bien sûr et dans pas longtemps  car ils peuvent entamer une action en justice et n'auront pas besoin d'avocat vu le montant (concerne le TI). Vous avez tous les éléments en main pour bien vous défendre  - A vous de voir si le jeu en vaut la chandelle  |
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jdrulez
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 22:00:07
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Merci Joulia !
heu ... je suis ignare en droit et donc je voudrais savoir pquoi le fait de passer par le tribunal d'instance ne les obligent pas à prendre un avocat ? et en fait quelle est la démarche générale ?
De mon côté l'ADIL pourra me défendre ? |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 23:16:52
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Non en fait c'est la somme qui détermine quel tribunal est compétent: le TI (trib. d'instance) ou le TGI (trib de grande instance). Pour le TGI, un avocat est obligatoire; pas pour le TI
voir cette fiche pratique du service-public: http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1785.html
L'ADIL ne vous "défend" pas; les juristes vont revoir votre dossier et vous aider à préparer votre dossier. vous pouvez également vérifier si votre contrat d'assurance vous procure une assistance juridique.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 02:05:18
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Vous pouvez aussi bénéficier d'une" assistance juridictionnelle" selon vos revevus et votre situation (Voir pages Web à ce sujet).
François |
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URGENT ! propriétaire utilisant syndic pr litige !
Forum fermé
