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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
 Posté - 14 sept. 2004 : 22:57:05
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Mais comment faire quand un syndic.s'introduit dans des lots privés par le biais du gardien qui détient des doubles de cles sans demander l'autorisation aux copropriétaires. Voila notre probléme notre syndic a réalisé des travaux sur une gaine de ventilation qui se trouve dans des lots privés, durant l'été, sans consultation du cs et celà au niveau de tous les étages d'un bâtiment de notre résidence. La majorité des copropritaires sont mécontents de cette action qui a eu lieu en leur absence et envoient des lettres au CS pour signaler cette intrusion. Ils nous font part des dégradations constatés par ces travaux dans leur lot. Aidez-moi, que puis je faire contre ce syndic indélicat.
math
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Edité par - mathi le 19 sept. 2004 22:12:46 |
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Womber
Pilier de forums
319 réponses |
Posté - 14 sept. 2004 : 23:31:57
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Le goudron et les plumes me sembleraient un bon début...
Sinon, ces travaux devant être d'une certaine improtance, ils ont surement été votés en AG et donc autorisés par la majorité des copropriétaires. De là à ce qu'un syndic un tantinet gonflé se croit autorisé à les mener à bien sans autre forme d'avertissement pourrait expliquer son geste.
Par contre, l'absence d'avis préalable au CS pourrait laisser croire à des travaux réalisés en urgence afin de rpéserver l'immeuble donc votre bien.
Le plus simple serait donc de lui demander des comptes en PRAR et, si nécessaire (mais je craint qu'il ne soit un peu tard) de porter plainte au commissariat pour violation de domicile.
D'autre part, je suis toujours étonné qu'un gardien possède les doubles des clés de copropriétaires... |
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 00:04:58
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aucun vote en AG à ce sujet mais effectivement il y'a une fuite non détécté jusqu'à ce jour, mais es ce que c'est une raison de s'introduire chez les copro abscent et sans autorisation sans consultation du CS et de casser chez les gens
math |
Edité par - mathi le 15 sept. 2004 00:22:54 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 01:39:11
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| comment ce fait ce que le concierge est les clefs des copros ? |
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 01:59:59
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yaume, les copropriétaires lui laissent les clefs par habitude depuis des années voila 25 ans pour certains dans le cas ou ils perdent leurs clefs mais dans aucun cas ils ont donné une procuration au syndic ni au gardien pour s'introduire chez-eux et faire des travaux.
Autre chose notre A.G c'est tenu le 19 juin 2004 jusqu'à ce jour le PV n'est pas diffusé aucun membres du bureau n'a reçu le PV pour le signer. Ce syndic me rend barge
Si je te cite certaines lettres il y'a de quoi se taper la tête contre un mur et la réponse du syndic au CS de quoi devenir barge.
cordialement
math |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 09:33:50
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Womber Le goudron et les plumes vos sembleraient un bon début, mais je ne connais pas la recette .sa m'a fait rire c'est déja sa.
Personne ne peux me dire ce qu'il faut faire, si une révocation du syndic est possible.
bon personne ne veut répondre
math |
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etoiledepalmer
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 09:54:56
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je pourrais m'y risquer ...
Comment a été constaté "l'infraction" ? et par qui ?
Si le concierge confirme l'intervention abusive des locaux privés par un syndic non autorisé d'une part. Par une utilisation des clé du concierge non conforme à la demande des propriétaires d'autre part.
il vous est possible (avant de procéder à une révocation pour "faute grave" du syndic ... voire même de l'éventuel licenciement du concierge ... ??!!) de faire CONSTATER les faits. Un huissier pourrait engager la procédure par exemple.
Assurez vous également que les propriétaires concernés vous suivent dans cette démarche et que les réclamations sont de l'ordre d'un réél préjudice. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 10:26:56
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etoiledepalmer
-Si je saisie bien Un huissier avocat peut être,une lettre en R+AR au syndic en premier temps ce n'est pas suffisant?
-Le concierge il a compris la leçon 25 ans dans l'immeuble, techniquement il connaît bien l'immeuble ce qui est pratique. la faute c'est le syndic qui a utilisé le concierge pour arriver à ses fins.
Par expériance je sais que c'est le temps qui fait le reste
math |
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Womber
Pilier de forums
319 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 10:43:03
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Citation :
Initialement entré par mathi
Womber Le goudron et les plumes vos sembleraient un bon début, mais je ne connais pas la recette
C'était le bon vieux temps du Far West ou les tricheurs étaient expulsés de la ville juchés sur un rail de chemin de fer après avoir été trempés dans un baril de goudron puis roulés dans les plumes.
Ca leur donnait à réfléchir et ça divertissait toute la ville.
Franchement, si les syndics qui abusent encouraient ce genre de risque, je suis persuadé que cela en dissuaderait certains de prendre leurs clients pour des oies blanches. |
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etoiledepalmer
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 11:29:05
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une lettre en AR au syndic ? Qui fait part du mécontentement des copropriétaires sur ce procédé et les résultats (dégradation, abus d'autorité) qui en découlent ? Que dit elle ?
Si votre objectif est de destituer le syndic pour manquement à ces fonctions ; faute grave en l'occurence. Il faudra l'argumenter et surtout la prouver pour ne laisser le doute subsister pour personne. Notamment aux copropriétaires qui aprouveront la décision de se défaire de cet opportuniste EN AG.
Pour celà, il me semble qu'il faut vous armer d'un dossier accablant, constat d'huissier à l'appui entre autre. Pétition de l'ensemble des copropriétaires, déclaration du concierge, etc. Ceci en cohérence avec la reglementation de votre copriopriété, de la réglementation générale et du contrat de syndic.
un simple courrier, meme en AR n'a jamais effrayé un syndic. il considère que vous abandonnerez avant qu'il ai "envisagé" de se pencher sur la question. Classique.
Je ne maitrise pas les tenants et aboutissants d'une révocation (en dehors du non-renouvellement de contrat). Assurez-vous de ne pas risquer une contre-attaque qui pourrait vous engager à payer des dommages et intérets pour révocation abusive...
Et en même temps, occupez vous de "recruter" son remplaçant pour le proposer lors de cette même AG.
Tout ceci doit faire également l'objet d'une inscription à l'OJ de votre AG de "nettoyage".
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 14:13:07
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Effectivement, il convient de ne pas confondre non renouvellement et révocation.
Le non renouvellement ...ça veut bien dire que ce qui précédait étant arrivé à échéance n'est pas renouvelé. S'agissantdu mandat du syndic, il est OBLIGATOIREMENT à durée déterminée, par l'AG et elle seule.
C'est comme un CDD. Quand c'est fini, c'est fini !
Une révocation ne s'entend qu'au cours d'un mandat, avant son échéance. On peut la comporer à un licenciement pour faute. Comme pour ce dernier, la révocation du syndic doit être justifiée, la faute mise en évidence par l'AG. La justifiication sera précisée dans le PV de l'AG qui décidera la révocation. (maj.art.25)
A première vue, l'intrusion du syndic dans les parties privatives serait une "faute grave".
Cette intrusion ne semble avoir eu lieu qu'en présence du concierge et non d'un ou plusieurs copropriétaires, ni de membres du CS. Et ce, sans aucune information.
De plus, si des travaux ont été entrepris, ils ont certainement eu lieu dans la durée et l'intrusion a été répétitive, et pas par le seul syndic et l'employé du syndicat.
Il semble alors évident que des personnes étrangères ont bien pénétrées dans les logements privatifs sans aucune autorisation de leur propriétaire et, sans aucun doute, sans surveillance !
Je vois mal le syndic ou le concierge faire le pied de grue derrière chaque ouvrier.
Il y aurait là, à mon avis, une faute "très" grave du syndic, mandataire du syndicat, justifiant sa révocation.
Ceci dit, si c'était moi et que je sentirais que le CS suit cette démarche et les coproprios aussi, j'irai voir le syndic pour lui mettre le couteau sous la gorge et négocier avec lui, et sur ses fonds 'propres', la remise en état des désordres constatés, et l'application par la prochaine AG d'une sanction financière (10-15-20% de ses honoraires TTC 'gestion courante') pour non exécution du mandat donné, abus de confiance, abus de pouvoir.
A défaut, c'est la convoc d'une AG avec à l'ODJ "révocation du syndic pour faute", tout en prenant effectivement la précaution, si c'est la démarche engagée, de partir en chasse pour en trouver un autre.
Quant au concierge, on ne peut rien lui reprocher. Subordonné au syndic, qui a seul pouvoir de l'embaucher, de lui donner des ordres et de le licencier (ce qui en fait bien un 'préposé' du syndic, n'en déplaise aux esprits chagrins et aux juges qui se sont prononcés là dessus), il n'y a pas de faute à lui reprocher, il n'a fait qu'exécuter les ordres reçus de son "patron". |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 14:32:43
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Il est clair que je me suis penché sur les deux cas etoiledepalmer et gédehem révocation ou attentante de la prochaine AG, les preuves ne manquent pas et pas uniquement sur ce problème exemple voila 6 mois que le CS demande de voir ou une photocopie du carnet d'entretien de l'immeuble et cela malgré la loi et en a rien vu jusqu'au ce jour par contre il contenue à facturer des frais pour ce carnet. Vous voulez encore des faits vous allez êtres effrayés.
Il semble que la révocation demande toute l'attention de bien faire sans rien négliger car sa peut faire mal par contre à la prochaine AG c'est plus simple.
Notre PV de l'AG juin 2004 on l'a pas reçu encore le président et membres du bureau de cette assemblée rien reçu pour l'approuver pour que sa difusion sera possible encore et encore des lacunes
math |
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etoiledepalmer
Contributeur senior
77 réponses |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 15:21:51
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etoiledepalmer je répond à votre question qu'attendez-vous de nous ?
Faut il notre CS écrive au syndic et comment lui formuler la lettre, faut il que le CS se réunie et faire un rapport que par la suite sera au syndic notifié au syndic. Qu'elle solution à prendre d'après vos expériences la plus apte dans ce genre de situation
Je vous remerci
math |
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etoiledepalmer
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 16:06:11
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Encore une fois, je précise que mes connaissances dans la procédure (difficile) de révocation d'un syndic sont quasiment nulle.
Je peux toutefois tenter de vous conseiller sur les démarches qui tentent à un non renouvellement de contrat (pour les raison identiques).
Si votre objectif est de faire procéder aux réparations des dommages dus à l'intervention du syndic d'une part et à sa révocation d'autre part il y a 2 temps.
Déclaration de sinistre à l'assureur individuel de chaque copropriétaire, y annexer un dépôt de plainte contre le syndic (pourquoi pas ? … nous sommes dans le vrai n'est-ce pas ?)
A l'appui de cette démarche et initiée maintenant par le CS : faire se déclencher une AGE pour voter certains points que vous jugerez nécessaire, notamment sa révocation (penser à y inclure la validation d'un autre contrat de syndic)
Procédure (CS) :
1er courrier en AR au syndic avec demande de réponse sous 15aine (exemple)
Demande de pièces, d'explications, d'interventions ; convocation AG (avec date maxi fixée) avec devis joints, etc.
sans réponse on enchaîne :
2è courrier en AR (Mise en demeure) avec demande d'agissement sous 8aine avec rappel du courrier précédant.
Sans réponse, le président du CS peut convoquer lui même l'AG (là je bloque sur la nécessité de faire appel ou pas au TGI pour cette procédure)
Quoi qu'il en soit, c'est un droit.
Des modèles de courriers existent (vous les trouverez facilement, via certains topics également)
Pensez aussi que le CS a le " devoir " de contrôler les comptes et la tenue administrative de la copropriété, il peut en effet se pointer dans les bureaux du syndics pour un regard sur la tenue de la copropriété.
Contacter d'autres syndic leur expliquant le soucis (conseil : évitez les grosses machines à 2000 copropriétés en gérance), mon expérience sur ce point me permet de vous ASSURER que les conseils de ces " futurs éventuels contrats " vous aideront à préparer vos démarches. Certains voudront autant la peau de ces voleurs que vous et avec délectation.
Autre chose ? J'espère avoir avancé dans votre demande.
le mieux c'est de prendre rdv avec un juriste spécialisé dans la copropriété ; cher mais c'est par là qu'il faut en passer souvent pour ne pas perdre trop de temps surtout quand on est peu abitué aux procédures.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 16:26:58
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etoiledepalmer la question qui me martelle la tête mais pourquoi il n'a pas consulté le CS pourquoi il n'a pas fait appel à un expert en la matiére avant d'intervenir? voilà 6mois que sa dure les recherches et pas de résultat on se croit au moyen âge ou dans une anarchie
math |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 19:17:49
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Pardon à partir du moment que le PV n'est pas signé ni diffuser le contrat du syndic est valable même si il est élu en AG et que toujours il y a pas de PV de cette assemblée après 4 mois?
math |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 19:44:19
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| En meme temps c'est plutot le concierge qui a comit l'erreur de donner les clefs, pour moi il n'en avait pas le droit !!! |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 16:40:18
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bonjour,
si vous ete nbx à vous plaindre, et que les travx n'avaient aucun caractere d'urgence, et que le CS n'a jamais été avisé, prenez votre courage à 2 mains :
- associez vous entre copros mécontents ( y compris ceux du CS qui veulent vous suivre ; mais y en a t il vraiment ? )
- rédiger une belle lettre de protestation ( "dans les formes" )
- sonner porte par porte, et faire signer votre "pétition"
- envoyez en LRAR à votre syndic, pour explications et éventuelle convocation AGE , SINON c'est la révocation !
ca dervait un peu bouger, bon sang !?
bon courage
xanthe |
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