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Marg
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 14 sept. 2004 : 23:54:20
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Bonjour à tous,
Je suis locataire d'un appartement depuis le 22 aout 2003, dont le loyer indiqué sur le bail est de 604 euros et les charges de 0 euros.
Mais depuis peu (juin 2003) la proprietaire à decidé de vendre son immeuble (en fait une maison avec 3 appartements, et sans qu'on en soit informés) et on donc changer d'agence, la gestion de l'appartement etant maintenant confié à une regie (?).
Depuis, c'est assez catastrophique :
- depuis Juin on nous demande de payer 15 euros de charges et environ 1 euros de "frais de rôle". Les ayant contactés par telephone ils n'ont pas su nous dire à quoi ça correspondait, donc nous ne les payons pas. Sachant que nous n'avons ni parties communes, ni une personne pour s'occuper des poubelles (c'est nous qui le faisont), je ne sait pas d'ou sortent ces "nouveaux" frais, pourquoi ils nous les demandent avant un an de location, et sur quoi ils se basent ?
- En septembre le loyer augmente, comme ça, de 15 euros (sans aucun courrier) et on nous demande en plus de regulariser 15 euros pour le moi précédent (aout)? nous continuons cependant à payer les 604 euros prévus au bail, tant que nous n'avons pas de courrier nous precisant le pourquoi et le comment de cette augmentation.
- Il veulent nous faire signer un avenant au bail indiquant le decés des parents de la propriétaire, qui legitime donc sa position, mais sachant qu'elle est en train de vendre c'est un peu bizarre ? surtout cet avenant est bourré d'erreur (le nom de la voisine y figure, la date du bail n'est pas la bonne ...)Je refuse de le signer.
- Enfin, pour finir, nous n'avons jamais reçu de lettre recommandée nous indiquant : 1- le deces des anciens proprietaires 2-le fait que ce soit leur fille qui devenait proprietaire 3-le fait qu'elle veuille vendre son bien 4-nous proposer de l'acheter 5-nous indiquant une quelconque hausse du loyer ou des charges.
Je pense donc rediger un courrier officiel, en LRAR, mais il y a tellement de choses à mettre dedans que je ne sais par quoi commencer. J'aimerais en plus ne pas ceder à l'enervement et à rester le plus objectif et rigoureux dans ce courrier
A votre avis ?
Quels sont les points sur lesquelles ils sont vraiment en faute ?
Merci d'avance pour vos conseils (et d'avoir lu mon long discours, clair je l'espere!)
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 00:16:58
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Marg, effectivement votre attitude est la bonne et surtout pas de précipitation, prenez le temps de bien réunir toutes les infos car cette régie me paraît pas très pro 
Je pars du principe que vous louez un logement non meublè. Votre bail est donc régit par la loi du 6 juillet 89 que voici : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp
15 euros de charges et environ 1 euros de "frais de rôle" ==> Si votre contrat précise bien loyer 604 euros et charges 0, alors pas question de payer ces 15 euros. Les charges sont toutes comprises dans les 604 euros.
En septembre le loyer augmente, comme ça, de 15 euros ==> Verifiez que votre contrat comporte une clause d'indexation annuelle (avec date d'indexation et indice INSEE indiqué). Si pas de clause, alors pas d'indexation ! si indexation notée, le calcul doit s'appliquer à la date annoncée (en général à l'échéance anniversaire du bail soit pour vous le 23 aout de chaque année) et uniquement par rapport a l'indice INSEE - a retrouver sur la page d'accueil de UI, sur le coté gauche de la page, en cliquant sur le logo en haut à gauche -
selon art 17 de la loi.
Avenant au bail ==> refusez !!! si les parents etaient les proprios et que la fille a hérité, alors une lettre de la nouvelle proprio suffit- ref : article 3 (cas de mutation).
le bailleur ne vous a pas donné congé pour vente, donc c'est normal que vous n'ayez pas été contactée pour l'achat éventuel du logement. Meme si le bien est vendu en cours de bail, il le sera "occupé" et dans ce cas, rien ne change pour vous (si ce n'est le nom du nouveau bailleur) et surtout pas le montant du loyer.
bon je crois avoir fait le tour de vos questions. N'hésitez pas á continuer ce post pour plus de renseignements 
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 00:19:54
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Ah j'oubliais les frais de rôle ... A ne pas payer ! Il est illégal de vous demander quoi que ce soit pour l'envoi des quittances ou des appels de paiement.
utilisez la fonction de "recherche" en haut à droite de cet écran, qui vous amènera directement sur les sujets demandés. |
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Marg
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 10:34:20
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Merci beaucoup pour cette réponse !
Quelques précisions lues dans le bail
- Pour les charges, il n'y a pas 0 euros indiquer mais la case n'est pas remplie (rien de marqué). je pense que ça reviens au même. Par contre il y a une clause de réevalution annuelle, un mois avant la date anniversaire du bail. Comment ça se passe dans ce cas la ? doit on etre informer ? doivent t ils nous fournir des justificatifs ?
-Pour le loyer je vais verifier avec l'indice. mais ne sont-ils pas tenu de nous en informer officiellement ?
-Je vais donc contester "frais de role" et avenant.
- Enfin, suis je dans mon droit en ne payant pas ces "charges" depuis juin et l'augmentation de loyer de aout-septembre ?
Merci |
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ced-7
Contributeur senior
61 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 14:31:51
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Le propriétaire n'a pas à informer son locataire de la revision du loyer meme si en pratique c'est souvent le cas. Je conseille souvent aux locataires de calculer eux meme la revision et de la repercuter sur le loyer à payer pour eviter de se trouver rattrapés par les arrierés demandés par le propriétaire qui s'apercoit que le loyer n'a pas été révisé. Je rappelle que les arriérés de loyer dus à la revision se prescrivent par 5 ans donc le propriétaire peut revenir sur les 5 dernieres années et demander les arriérés correspondants. Et la douloureuse augmente tres vite surtout en ce moment...
Je precise aussi que les frais de role n'etant pas enumérés dans le decret du 26 aout 1987 sur les charges, ils ne sont pas recuperables sur les locataires. La Cour de Cassation l'a affirmé dans un arret du 30/10/2002 (3eme chambre civile).
Vous avez bien sur le droit de ne pas payer de charges indues mais vous etes tenue de payer votre loyer incluant la revision de loyer telle qu'elle est prévue par la loi du 6 juillet 1989.
CED |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 14:33:02
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Pour l'augmentation due à l'indexation, un simple courrier vous informant du nouveau loyer est suffisant. En règle générale, ce courrier nemtionne la valeur de l'indice de départ et le dernier publié servant au calcul.
Pour le reste, suivez les conseile avisés de Joulia, vous n'avez rien à payer qui ne soit dument et légalement justifié. |
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Marg
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 15:45:17
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Merci pour ces précisions
- Je vais donc payer mon loyer augmenté à partir de septembre et leur demander le detail du calcul. Mais quid du mois d'aout (sur lequel on me demande une regulation), le bail prenant effet au 22 aout ? dois-je payer l'augmentation au prorata (du 22 au 31 aout) ?
- Pour l'avance sur charge, je continus de ne pas payer et demande des pièces justificatives.
- Enfin pour l'avenant, je viens de le relire et il concerne aussi le transfert de gestion de l'appartement de l'ancienne agence à la nouvelle regie. dois je le signer ? |
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Marg
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 15:49:26
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Merci pour ces précisions
- Je vais donc payer mon loyer augmenté à partir de septembre et leur demander le detail du calcul. Mais quid du mois d'aout (sur lequel on me demande une regulation), le bail prenant effet au 22 aout ? dois-je payer l'augmentation au prorata (du 22 au 31 aout) ?
- Pour l'avance sur charge, je continus de ne pas payer et demande des pièces justificatives.
- Enfin pour l'avenant, je viens de le relire et il concerne aussi le transfert de gestion de l'appartement de l'ancienne agence à la nouvelle regie. dois je le signer ? |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 16:18:50
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| Vous n'avez à signer aucune avenant. Le changement de gestionaire se fait savoir par simple lettre et ne nécessite aucun avenant à signer !! |
Edité par - Ad-honores le 15 sept. 2004 16:19:18 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 16:53:24
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Marg, vous demandez d'abord le justificatif de l'indexation et en fonction de la veracite du calcul, vous payez ! pas le contraire SVP. Pour aout, ce sera au prorata a partir du 22/8 soit 10 jours.
Si vous nous donnez les infos reprises sur votre bail (indice insee, date d'indexation) on pourra vous calculer exactement cette indexation et on vous expliquera comment faire.
Pour les charges : pas de mention de provisions ? rien du tout ??? Il faut vraiment etre sure : a verifier donc encore une fois.
Pour ced-7: vous ditesCitation :
.... Je conseille souvent aux locataires de calculer eux meme la revision et de la repercuter sur le loyer à payer pour eviter de se trouver rattrapés par les arrierés demandés par le propriétaire qui s'apercoit que le loyer n'a pas été révisé. ...
Je suis bailleur mais la, je trouve qd meme que ce n'est pas au locataire d'anticiper cette augmentation si le bailleur n'y fait pas attention !
Par contre, je conseille tjs aux locataires d'effectivement calculer cette indexation mais de la mettre sur un compte epargne, en attendant la lettre du bailleur. Ca lui permettre en cas de non reclamation d'aller faire un petit restau sur le compte du bailleur Faut qd meme pas charrier !  si le bailleur ne fait pas attention a ce qui rentre tous les mois, c'est quand meme pas au locataire de le lui faire remarquer ...  enfin c'est mon avis !
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Edité par - Joulia le 15 sept. 2004 16:55:46 |
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Marg
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 18:49:09
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Ayant mon bail sous les yeux, je vous cite les passages importants :
-date de prise d'effet (page2)= 22aout 2003
-Montant des Paiements (page2)=
Loyer mensuel --------- 604 euros
Provision sur charge --- (rien)
TOTAL MENSUEL -----------604 euros
- Revision du loyer (page2) =
*l'augmentation annuelle du loyer ne peut exceder la variation de la moyenne - sur 4 trimestres - de l'indice national du cout de la construction publié par l'INSEE
*La moyenne des indices est celles de l'indice du cout de la construction à la date de référence et des 3 indices trimestriels précédents
*Le loyer sera revisé chaque année le 22 aout
*sur la base de la moyenne de l'indice du cout de la construction sur 4 trimestres
*Moyenne de reference du 4eme trimestre 2002
Valeur :1166.00
CONDITIONS GENERALES(page 3)
II Charges (leur montant est indique en page 2)
En sus du loyer, le locataire remboursera au bailleur sa quote-part dans les charges réglementaires, conformément à la liste fixée par décret du conseil d'etat
... (enumeration des charges recuperables)...
Ces charges seront reglées en meme temps que le loyer principal, par provisions mensuelles ou trimestrielles et feront l'objet d'une regularisation au moins annuelle.
Le montant des charges sera fixé chaque année par le bailleur en fonction des dépenses réellement exposées l'année précedente ou du budget prévisionnel, le montant de chaque provision etant reajusté en conséquence.
Un mois avant l'echeance de la regularisation annuelle, le bailleur adressera au locataire un decompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, la répartition entre tous les locataires
Pendant ce mois, les pièces justificatives seront tenues a disposition des locataires
Voila ! et merci pour cet excellent coup de main ! |
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 19:58:33
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Je suis d'accord avec ce qu'ont avancé les précédents contributeurs pour ce qui est relatif aux frais de rôle ou augmentation de loyer.
En revanche, il y a, à mon avis, de grandes chances (ou plutôt devrais je dire de grands risques pour Marg) que la nouvelle facturation de provision pour charges soit juridiquement fondée.
En effet, le loyer ne saurait être charges comprises ou inclusif d'un forfait de charges. C'est un point constant dans la jurisprudence et qui avait notamment été rappelé par Philippe Pelletier dans son rapport rédigé l'année dernière sur le toilettage des charges locatives (et dont on attend toujours l'application concrète). On notera, en outre, que l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit certaines énumérations obligatoires au sein du contrat de bail telles que le montant du loyer, celui de l'eventuel dépôt de garantie, mais rien n'est dit sur les provisions pour charges. Celles-ci ne semblent donc pas obligatoires au regard de la loi.
L'ancien propriétaire pensait peut-être faire une location "charges comprises" - de la même manière que, rappelons le, ce que pratique Joseph - mais à la seule lecture des dispositions du bail et sans qu'il n'y ait d'autres précisions allant dans ce sens, le nouveau propriétaire et bailleur semble en droit d'interpréter différemment le contrat : il n'y avait pas de provisions pour charges appelées mensuellement et seulement une régularisation annuelle... Rien ne l'interdit donc de demander (sur la base de dépenses prévisionnelles dûment justifiées) que lui soit dorénavant versé une provision pour charges.
Sybarite, contributeur bénévole ; pour obtenir un conseil ayant valeur juridique, cliquez ici |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 21:14:21
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Calcul de l'indexation:
loyer (604) x indice 4°T 2004 (1200,50)
-----------------------------------------
indice 4° T 2003 (1166,00)
soit un nouveau loyer de 621,87 euros (= indexation de 2,96 %)
lien a conserver pour le futur : http://www.universimmo.com/accueil/uniindi007.asp
Pour l'indexation d'aout, vous prenez 17,87/31*10 = 5,76 Euros pour les 10 jours.
Effectivement, je vous suis également Sybarite dans votre raisonnement sur les charges d'où ma demande à Marg de bien revérifier son contrat. Je pensais que son bailleur appliquait la méthode de Joseph mais apparemment pas ! Mais cela ne vous dispense pas de bien vérifier le bien fondé de ces charges locatives en les comparant avec le décret 87-713 du 26 aout 89. |
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madoudoune
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 21:40:16
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bonsoir,
Joulia nous dit"15 euros de charges et environ 1 euros de "frais de rôle" ==> Si votre contrat précise bien loyer 604 euros et charges 0, alors pas question de payer ces 15 euros. Les charges sont toutes comprises dans les 604 euros".
Je signalerai quand meme qu'il y a de noté :
PROVISION SUR CHARGES : 0 et non pas charges : 0
Je pense que ca change tout.
david |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 21:55:26
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| Oui mais si vous regardez les réponses dans le bon ordre, la 1ère mention de Marg parlait de charges=0, et pas de provisions d'ou confusion et d'ou demandes succéssives de revérification. |
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madoudoune
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 22:01:05
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Mille excuses JOULIA,
Bonne soirée.
david |
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Marg
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 23 sept. 2004 : 22:50:15
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Bonsoir à tous et merci de m'avoir si bien conseillé !
J'ai enfin ecris la lettre qui va normalement partir en AR demain
Je vous la soumet toutefois auparavant voir si quelque chose vous semble mal exprimé :
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Soucieux de comprendre comment sont établies les sommes que vous nous réclamez, nous désirerions des explications sur les points suivants :
1/ Provisions sur charges
Nous vous demandons de bien vouloir nous adresser le budget prévisionnel concernant l’exercice en cours, ceci conformément au paragraphe 2 des conditions générales de notre bail.
En effet, vous nous faites savoir, dans votre courrier du 1er juillet 2004, que le montant des provisions peut être modifié. Si le locataire doit régler les provisions sur charges qui lui sont demandées, le bailleur est tout d’abord dans l’obligation de l’informer et de laisser à sa disposition les pièces justificatives de ces charges un mois avant la régularisation. « Un mois avant l’échéance de la régularisation annuelle, le bailleur adressera au locataire un décompte par nature de charges, ainsi que dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre tous les locataires ».
A ce jour, aucun décompte ni aucune explication n’ont été fournis. Dans l’attente de ces justificatifs, nous sommes obligés de réduire le montant de ces provisions à leur montant antérieur, soit 0 euro.
2/ Frais de rôle
Nous vous remercions également de bien vouloir suspendre votre facturation mensuelle de 0,95€ correspondant aux frais de rôle réclamés par votre société. En effet, les textes de loi indiquent clairement que votre régie ne peut exiger le paiement d'autre chose que le loyer, les charges récupérables et le coût des réparations locatives.
3/ Augmentation de loyer
Nous avons été très étonnés d’apprendre sur l’avis d’échéance pour la période du 01/09 au 30/09/2004 qu’il nous était demandé un rappel de loyer de 17,87 euros. Nous n’avons pas été informés par avance de l’éventualité d’une augmentation de loyer. De plus, le loyer ne peut faire l'objet d'une augmentation annuelle qu’à la date anniversaire du bail, soit à partir du 22/08/2004, avec un calcul au prorata de l’augmentation, soit 5,76 euros pour dix jours.
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Je compte donc regler mon loyer augmenté + la régul de aout et septembre. Par contre pour les provisions sur charges et les frais de role, je ne paye toujours rien (arriéré de 59,75 euros)
Qu'en pensez-vous ?
Merci d'avance,
Marg |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 23 sept. 2004 : 23:55:47
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Marg,
1) prov: je rajouterai la mention de l'art 23 de la loi du 6 juillet 89
2) non pas "suspendre" qui veut dire qu'elle peut les reprendre apres mais "annuler" comme cela, c'est definitif ! si vous en avez payé avant, demandez le rbt des sommes déjà versées !
Je rappellerai pour ma part la réponse ministérielle 9919 JO du 14.2.94 qui confirme que l'envoi du document constitue un acte d'administration du bien loué, non récupérable sur le locataire.
3) "Nous n’avons pas été informés par avance de l’éventualité d’une augmentation de loyer" : a supprimer car ce n'est pas une obligation d'informer à l'avance, même si c'est plus poli.
"de plus le loyer ...": a rajouter, comme stipulé dans notre bail ....
Et revenez nous donner des nouvelles 
N'oubliez pas la fonction "recherche" en cliquant en haut à droite de cet écran. Votre question a probablement été discutée dans le passé et vous pourrez alors visualiser toutes les discussions s'y rapportant. MERCI |
Edité par - Joulia le 23 sept. 2004 23:58:46 |
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Problème augmentation loyer et charges
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