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Citation :

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Titre : Etat des lieux établi par un agent immobilier

Question : Les frais d’état des lieux réalisé par un agent immobilier mandaté par un propriétaire peuvent-ils être mis à la charge du locataire pour moitié ?


Réponse : Suivant l’article 5 de la loi de 1989, la rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire. Donc, un agent immobilier qui concourt à la rédaction d’un bail est rémunéré par moitié par le propriétaire et le locataire.

Mais qu’en est-il en cas d’établissement d’un état des lieux par un agent immobilier ?

Une partie de la doctrine milite en faveur du partage des honoraires de l’état des lieux amiable établi par un professionnel (prestataire de services, agent immobilier, technicien du bâtiment,…) car l’état des lieux constitue un élément indispensable à l’acte de location. C’est le cas notamment de Camille BEDDELEEM, Docteur en Droit (« Guide des baux d’habitation et mixtes », Annales des loyers, n° 4-5-6-2000, p. 580 et 581).

Cependant, plusieurs réponses ministérielles retiennent une position inverse.

Une première réponse ministérielle indique que « lorsque l’une des parties fait appel à un huissier, ou à tout autre professionnel, pour établir un état des lieux, alors que l’autre partie ne s’est pas opposée à son établissement à l’amiable, les frais de l’état des lieux incombent en totalité à celui qui a mandaté cet intermédiaire » (Rép. min. n° 34578 : JOAN Q, 1er novembre 1999, p. 6344).

Une seconde réponse précise qu’ « un état des lieux établi contradictoirement par les parties ou leurs représentants, par exemple l'agent immobilier représentant le propriétaire, ne saurait donner lieu à une rémunération. L'article 5 de la loi [de 1989] prévoit que la rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire. L'établissement de l'acte de location recouvre l'élaboration de l'acte lui-même, c'est-à-dire le contrat de bail, et en aucun cas l'état des lieux qui n'est qu'un document accessoire » (Rép. min. n° 24636 : JOAN Q, 10 mai 1999, p. 2881).

Cette interprétation est également partagée par la majorité de la doctrine.

Ce n’est qu’en cas d’intervention d’un huissier consécutive, soit à une intention commune des deux parties de s’adresser à un officier ministériel, soit à l’opposition (ou à la carence) d’une des parties, que les frais d’un état des lieux sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En conséquence, un état des lieux établi de manière contradictoire par les parties ou un mandataire ne peut donner lieu à rémunération ; l’état des lieux réalisé par un agent immobilier représentant un propriétaire est donc à la seule charge de ce dernier.

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