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totoImmo
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 18 sept. 2004 : 08:40:45
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Bonjour à tous,
Je suis engagé dans une démarche d'investissement locatif.
Il me semble aujourd'hui, que pour continuer à avancer sur cette voie, et multiplier les investissements (c'est l'objectif), il faut que je sois capable de maîtriser une hausse de l'impôt foncier, dûe aux loyers encaissés, et la diminution des intérêts des prêts que je déduit avec le temps.
Alors je cherche...
Voici une affaire proposée par un vendeur (disons "expérimenté") particulier, qui semble proposer une réponse à cette problématique.
Il me propose d'acheter deux biens immobiliers pour un prix de 650 000 €.
Le premier est vendu 250 000€
Le second est vendu 400 000€
En réalité, le premier est un deux pièces qui n'en vaut que 50 000€, alors que le second vaut plutôt 600 000€ (en prenant également en compte leur rendements respectifs).
Ce qu'il me propose, c'est donc d'effectuer l'achat avec cette répartition du capital, et de revendre le premier à sa vraie valeur (50 000€) afin d'enregistrer une moins-value ce qui (à confirmer) me permettrai de réduire le montant de mes impôts (ou de ne pas en payer) pendant quelques temps.
L'avantage pour lui, c'est que le premier bien lui appartient depuis plus de 15 ans, et qu'il ne sera pas taxé sur la plus-value de sa revente, ce qui n'est pas le cas pour le second bien.
Gagnant - gagnant ...
Qu'en pensez-vous ?
Et le fisc ?
Est-ce-honnête ?
Quels risques ?
Dois-je en parler à ma banque ?
Merci de votre avis !
toto
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christoph9
Pilier de forums
955 réponses |
Posté - 18 sept. 2004 : 10:55:16
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| Le fisc n'est pas si dupe que cela, cela risque vous de vous embeter quand vous revendrez le bien de 400 000 euros car vous aurez une sacré plus value |
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totoImmo
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 18 sept. 2004 : 11:12:29
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christoph9,
pour le moment ce qui m'intéresse le plus, c'est le rendement immédiat généré par ce bien, puisqu'il est suffisament élevé pour couvrir le prêt, les charges, et me payer un petit salaire. C'est donc vrai que je ne me suis pas particulièrement inquiété sur la partie plus-values dans 20 ans.
Mais votre remarque est juste.
Concernant le fisc, avez-vous connaissance de cas similaires ?
D'après-vous ça n'a donc pas l'air très honnête tout ça ... |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 18 sept. 2004 : 15:57:24
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TotoImmo,
Sincèrement, si vous voyez un bien acheté 250K€ se vendre 50K€ peu de temps après, vous pensez que le fisc ne va pas s'en méler?
1. Il y aura soupcon de blanchiment d'argent tout d'abord, puisque vous surpayé un bien (le prix au m² devrait être de plus de 5 fois supérieur à la moyenne du quartier). Donc, les brigades fiancières et des stupéfiants risquent d'être mélées à la partie. ca va pas arranger votre profil.
2. Il y aura ensuite soupcon à la vente, pusique quelqu'un qui achète un bien surpayé et le vend à moitié prix est la technique préférée des blanchisseurs d'argent. Et, en ces temps de montée des prix de l'immobilier, il faut vraiment être c.n (pardonnez moi l'expression) pour faire une moins-value de près de 5 fois moins que le prix payé.
3. Les plus-values sur les ventes ne sont déductibles que sur des plus-values de même sorte, c'est à dire qu'il vous faudra vendre plusieurs biens la même année, certains devront dégager une plus-value imposable afin de pouvoir déduire le moins-value du 2P.
Bref, c'est un montage risqué, de plus avec une très probable requalification en abus de droit, et dont la pertinence n'est, en fait, clairement évidente que pour le vendeur actuel.
Bon courage.
Prados |
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totoImmo
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 18 sept. 2004 : 20:46:01
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Là, c'est on ne peut plus clair...
Merci Prados.
Maintenant, le bien en question, pas celui de la moins value, mais le principale, m'intéresse. Pourtant le vendeur ne souhaite le vendre qu'à condition de prendre l'autre avec ...
A-t-il le droit de faire ça ?
Ai-je un moyen de ne pas prendre ce bien qui est vendu à un prix bien au delà de sa valeur ?
Dans le cas où j'achète le lot malgré tout comment puis-je prouver mon honêteté ?
à bientôt,
totoImmo |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 18 sept. 2004 : 21:43:43
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j'ai sans doute raté un épisode mais depuis quand les moins values immobilières peuvent " se compenser" avec des plus values en nom perso ?
pour totoimmo : votre vendeur, il est peut être expérimenté mais savez vous réellement dans quel domaine ? il y a des cas où il vaut mieux partir en courant. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 18 sept. 2004 : 22:25:36
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Dobaimmo, Citation :
j'ai sans doute raté un épisode mais depuis quand les moins values immobilières peuvent " se compenser" avec des plus values en nom perso ?
Il existe un seul cas ou la moins-value peut être déduite. Voir le paragraphe 3 du bulletin officiel des impôts 8 M-1-04 N° 7 du 14 JANVIER 2004, où il est spécifié, entre autres: Citation :
Moins-value. La moins-value brute n’est en principe pas prise en compte sauf, sous certaines conditions, en cas de vente d’un immeuble acquis par fractions successives.
Ce bulletin est accessible au lien: http://alize.finances.gouv.fr/dgiboi/boi2004/8fipub/textes/8m104/8m104.htm
J'ai supposé que les 2 biens faisait partie du même immeuble.
En relisant le message de TotoImmo, tel n'est peut-être pas le cas, ce qui annule le 3. de mon message précédent, et rend le montage financier de TotoImmo encore plus aléatoire.
Prados |
Edité par - Prados le 18 sept. 2004 22:28:15 |
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totoImmo
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 19 sept. 2004 : 17:54:12
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Bon,
il me reste beaucoup à apprendre ...
Je pensais naivement qu'une mois-value était déductible (au moins en partie) des revenus locatifs de l'année en cours (comme peuvent l'être les intérêts de prêts immo).
Bon, sinon, j'ai toujours un déséquilibre dans mon équation :
J'investis en empruntant, je génère des revenus locatif qui couvrent l'ensemble des charges liées à l'achat, et dégage un petit surplus.
Le problème, est que pour les impôts, mes revenus locatifs, sont des revenus quand même, bien qu'ils me servent essentiellement à payer les charges. Presque rien dans ma poche. D'accord les intérêts de prêts et peut-être quelques travaux sont déductibles de ces revenus, mais ceux-ci gonfle exagérément mon revenu tout court.
Du coup, les impôt sont bien trop important pour mes revenus nets (après charges et prêts), et sont impayables ...
Voilà qui me freine dans mon élan d'investissement, même si je parviens à trouver des montages intéressants (parfois et difficilement).
Y a-t-il une réponse à ça ? Ou simplement il faut simplement "avoir les reins solides" comme c'était dit dans un autre forum ...
S'il était possible d'avoir quelques retours d'expériences ...
Merci à tous,
totoImmo
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spoum
Pilier de forums
276 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 10:45:58
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il y a une solution avec le credit in fine pour diminuer le revenu imposable ,MAIS
- le taux est + élevé
- il faut payer le capital en bloc à la fin du prêt , ce qui implique aussi
1) de prévoir tout ce montage et de le financer en + des mensualités qui ne correspondent qu'aux interêts mensuels ,
2)de bien être conscient qu'en cas de revente avant la fin du prêt le bien servira + ou - à payer le capital de départ , toujours integralement dû à la banque
- la banque demande des garanties + importantes ,type nantissement d'assurance-vie... |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 10:56:28
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Totoimmo,
Depuis le 1er janiver de cette années, les plus-values (et moins values) sont calculés (et payées le cas échéant) au coup par coup. Donc vous ne pouvez utiliser une moins-value dans le calcul de vos revenus fonciers.
Dans votre cas, comme le disent Prados et Dobaimmo, ce que vous propose ce particulier est très dangereux. Je ne vais pas revenir sur ce qu'a expliqué Prados, c'est claire comme de l'eau de roche.
Ce qui vous expliquez dans votre dernier message est le problème de tous les investisseurs immobiliers. Ceci dit, si vous payez des impots c'est parceque vous faites du bénéfice donc c'est 'normal'.
Dans tout placement immobilier, il arrive un moment ou les rentrées sont beaucoup plus importantes que frais et que ces derniers ne sont plus en adéquation avec ce que vous souhaitez.
Il y a plusieurs manières de réduire le bénéfice et en particulier, l'investissement immobilier avec un crédit 'in finé' adossé à un placement type assurance vie. La, vous bénéficiez du 'double effet kiss kool':
- 1. Le remboursement en capital est inexistant (sauf à la fin de l'emprunt) et les intérêts du prêt (100% déductibles) sont constants
- 2. Le rendement de l'assurance vie est non imposable
Pour les personnes fortement imposées c'est un des meileurs moyens pour optimiser le rendement de votre patrimoine immobilier.
Prados, qui s'y connait très bien dans ce domaine, pourra en rajouter une couche si il le souhaite.
Cordialement,
Pégase |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 13:52:21
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Pégase,
Je n'ai rien à ajouter, votre message étant parfait .
Prados |
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am77
Pilier de forums
1169 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 14:10:13
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totoImmo,
Si votre but est la défiscalisation, avez-vous envisagé un achat défiscalisant type De Robien ou autre ??? A étudier avec beaucoup de précaution de façon à ne pas défiscaliser au seul profit du promoteur. Mais à étudier quand même. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 15:26:48
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Citation :
Initialement entré par Prados
Pégase,
Je n'ai rien à ajouter, votre message étant parfait.
Prados
Merci!  
Pégase |
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totoImmo
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 09:18:51
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Bonjour,
Merci pour vos réponses ...
J'ai regardé d'un peu plus prés ce qu'est un crédit in fine. ok.
Il reste quelque chose pas parfaitement claire.
Ce crédit me permet de ne rembourser tout les mois que les intérêts du prêt.
Mes revenus locatifs, eux n'ont pas bougé, quelque soit mon crédit, puisqu'il ne dépendent que de la location du bien acquis.
Fiscalement parlant, ce sont des revenus, imposables, déduction faite des intérêts en question.
Jusque là, je reste imposé de la même manière qu'avec un prêt à échéances fixes classique. Puisque j'ai les mêmes entrées, et les mêmes charges déductibles.
C'est là qu'intervient l'assurance vie, et que ça me dépasse :)
Afin de constituer ce capital à rendre au banquier en fin de prêt, je doit verser ce qui reste (suivant le montage) de mes revenus locatifs dans une assurance vie.
Et ça, ça m'évite de payer des impôts sur ces revenus locatifs ?
Dois-je conclure que le fait de verser ces revenus sur l'assurance vie les rends non imposable ?
Du coup, à suposer que l'opération soit blanche (intérêts + charges + versements assurance vie = revenus locatifs), je ne paye pas d'impot sur ces même revenus locatifs ?
ça à l'air bien dit comme ça ... j'ai peur que quelqu'un ne me corrige ...
am77 : je ne cherche pas à défiscaliser, puisque ces opérations me semble réservées aux personnes disposant déjà de revenus important, et payant beaucoup d'impôts. Je me trompe ?
Pégase : Bien sûr il est normal de payer des impot quand on fait du bénéfice. Mais si l'ensemble des revenus locatifs ne sert qu'à payer le remboursement et les charges, je ne fait pas de bénéfice (en tout cas pas immédiat) et je suis quand même imposé, non ?
bonne journée !
totoImmo |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 11:15:35
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Totoimmo,
Pour répondre à vos questions, je vous invite à lire le sujet suivant qui traite, entre autres, des prêts in finé:
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=15361
Le début du sujet n'est pas nécessairement pertinent mais au fur et à mesure, les détails du in finé et ses avantages sont bien expliqués.
Cordialement,
Pégase |
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totoImmo
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 11:40:29
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Merci Pégase,
Je digère tout ça ...
à bientôt,
totoImmo |
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totoImmo
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 22:54:26
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Bonsoir,
J'ai bien lu le forum sur lequel m'a rediriger Pégase, plein d'infos ...
Il reste quelque chose qui n'est pas parfaitement claire :
Pourquoi l'assurance-vie permet une économie d'impôt ?
Y-a-t-il une discussion sur l'assurance-vis dans les forums qui me permettrai d'en apprendre plus ?
Merci !
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