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calimero92
Contributeur vétéran
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 Posté - 22 sept. 2004 : 18:25:09
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Bonjour,
Qui peut m'expliquer la signification et les répercutions de la résolution suivante (PV AG 2003) :
"Il est décidé de faire réaliser les travaux blablabla (murets) suivant projet et devis appelés en concurrence par le conseil syndical dans la limite d'un budget fixé à 8.000 euros.
Cette résolution est adoptée à la majorité des présents et représentés.
Se sont abstenus : XYZ soit 2.547/5182èmes"
Mon syndic affirme qu'on a donné mandat au CS pour choisir l'entreprise qui fera les travaux.
Pourtant pour donner un tel mandat, il faut 5001/10000èmes (art 25) 
C'est SUPRA-IMPORTANT car aujourd'hui on a reçu la convoc pour une AG (demandée par 30% copro) mais ces travaux de murets qu'on contestait ne sont pas à l'OJ sous prétexte qu'on a donné mandat au CS pour choisir (c'est pour ça qu'en AG 2004 on a eu juste 1 devis).
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 sept. 2004 : 10:22:07
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Même si elle est juridiquement valable, la formule est vicieuse pour un chantier relativement important.
Elle ne laisse pas à l'assemblée un contrôle suffisant de la consistance des travaux et par ailleurs on aimerait savoir comment a été déterminé le montant de 8 000 e dont la résolution ne précise d'ailleurs pas s'il est ht ou ttc, le taux de la tva n'étant d'ailleurs pas précisé.
La bonne solution est que le syndic demande plusieurs devis avant l'assemblée, en concertation avec le conseil syndical, et que l'assemblée soit saisie des devis joints à la convocation.
Pour éviter la multiplication des paperasses, le syndic peut établir à partir des devis un tableau récapitulatif comportant le descriptif exact retenu et l'indication des trois coûts figurant sur les devis.
S'il y a une variante elle est indiquée à part.
Pour être objectif, on peut noter que la délégation totale au CS permet de gagner du temps. Mais le plus souvent, l'obligation de gagner du temps est générée par le fait qu'on ne s'est pas occupée du problème en temps utile avant l'assemblée. |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 23 sept. 2004 : 13:53:07
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Reste que la majorité (5001/10000) n'était pas atteinte pour valider le mandat donné au CS (4818/10000 absents, 2547/10000 abstentions donc 2635/10000 pour).
Puis-je opposer ce point de majorité non atteinte à mon syndic qui ne veut pas y revenir, ie les murets seront faits vu qu'en AG 2004 il y a eue la résolution suivante :
"l'assemblée prend acte de l'insuffissance du budget "réparation des murets et généralisation des bordures en briques" fixé pat l'AG des copro du 25/6/03 et décide de porter de 8.000 euros à 14.000 euros qui seront appelés en 2 fois : 50% au début du chantier et le solde avant la réception.
cette résolution est adoptée à la majorité des présents et représentés.
Ont voté contre : XYZ soit 1.053/10000èmes"
Je précise : seulement 6014/10000 présents donc vote pour = 4961/10000
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 sept. 2004 : 18:12:58
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Il est bien certain, et très souvent oublié, que le conseil syndical et le syndic ne peuvent recevoir délégation qu'en vertu d'une décision prise à la majorité de l'article 25
On peut affirmer à cet égard que 50 % au moins des délégations données sont nulles. Celà passe très bien parce que les copropriétaires sont " rassurés " par la délégation au conseil syndical mais la procédure est illégale.
On peut en dire autant d'un grand nombre de délégations générales données par le passé au conseil syndical en vertu de l'article D 21. Comme les délégations générales sont désormais proscrites ou au moins de portée limitée par l'alinéa 2 nouveau de l'article 21 qui exige que l'objet en soit déterminé, on peut dire que les possibilités pour le conseil syndical de participer activement à la gestion directe par délégation sont maintenant restreintes
et, si l'on s'en tient aux textes, l'observation vaut pour les syndicats coopératifs (ou de forme coopérative), même si on peut le regretter. |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 23 sept. 2004 : 18:31:22
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Vous dites que "les délégations sont nulles et la procédure illégale" mais ai-je aujourd'hui possibilité de m'opposer à ces travaux ? et si oui comment ?
Le pv 2003 (ni même celui de 2004) n'a pas été contesté auprès du TGI (trop cher, long etc...), est-ce trop tard ? le CS a-t-il finalement toute l'attitude pour faire ces travaux comme il le souhaite (14.000 euros au lieu de 8.000 dans la 1ère mouture !) ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 sept. 2004 : 18:46:31
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Une décision illégale existe jusqu'à ce qu'elle ait été annulée judiciairement. Et comme vous dîtes c'est cher, long ...
L'autre question est celle du juste prix des travaux, sur lequel je ne peux rien dire.
Vous pouvez toujours menacer calmement de " casser les carreaux ", pour au moins redresser la barre.
Il ne faut pas oublier qu'une décision juridiquement annulable n'est pas forcément une mauvaise décision de gestion. Celà aussi est une vérité souvent méconnue  ( et pas toujours vraie !) |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 17:45:44
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Dans mon cas précis (mandat CS sans la majorité requise) : y a-til un délai + long (que les 2 mois après notification du PV) pour contester cette décision via le TGI ?
Car j'ai entendu parler de 3 ans et/ou 10 ans après l'AG... |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 20:00:28
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Les décisions des assemblées générales générales ou spéciales des
syndicats de copropriété se prescrivent par dix (10) ans à compter de la date de la résolution contestée pour irrégularité.
Par contre, on applique la prescription trentenaire dans le cas, par exemple,de l'installation d'une véranda, sans consultaion du conseil syndical et sans décision prise en AGO.
Mais,comme déjà dit les résolutions restent applicables tant qu'elles n'ont pas été annulées.Ainsi,le mieux serait de le faire à la prochaine assemblée, malgré "les bâtons mis dans les roues " par le décret du 27 mai 2004.
Les bénéficiaires de ce texte seront essentiellement les syndics professionnels qui pourraient aussi avoir recours à des subterfuges
tels que l'omission d'inscrire une question à l'ODJ de l'AGO quand cette question contrarie ses objectifs , précision donnée qu'il ne faut pas évidemment généraliser pour le plaisir de" dégoiser"
François |
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nomade_varoise
Contributeur senior
98 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 09:44:23
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Intéressant de faire annuler une décision d'AG lors d'une prochaine AG, alors que les travaux sont faits, les fournisseurs payés, honoraires du syndic compris 
En cas de demande au tribunal d'annulation de l'AG, quid des décisions prises illégalement ?
Sont-elles maintenues, ou sont-elles figées jusqu'à la décision des juges ?
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 12:15:17
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Nomade-varoise,
D'autres contributeurs vous diront peut être autre chose à ce sujet
François |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 16:58:13
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Reste la solution de refuser de payer les travaux...
Quelles expériences pouvez-vous raconter sur le déroulé et l'issue (des lettres de rappel jusqu'à la décision du tribunal) d'une telle prise de position ? |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 21:25:58
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Calimero,
Si des travaux ont été effectivement faits, il y a un créancier.Lui aussi a des droits..Il n'est pas responsable de la situation dans laquelle vous êtes.S'il saisit la justice vous serez obligé de règler la facture .Il s'y ajoutera les frais de la procèdure.Même si vous placez votre quote-part, croyez vous que l'intérêt sera suffisant pourr couvrir la charge supplémentaire.
Dites vous bien que le système a été monté pour que ce soient toujours les mêmes qui payent.
Il n'y a qu'une solution c'est de remercier le syndic au terme de son mandat, sans quoi pour prouver une faute de sa part, il faut se lever de bonne heure et attendre longtemps la sentence de la Justice
François |
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nomade_varoise
Contributeur senior
98 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 21:53:56
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calimero
Vous êtes 30% me semble-t-il de copros. Menacez de demander encore une AG, avec pour ordre du jour les fameux travaux ( apportez-y une variante - un autre devis) et la révocation du syndic, ou tout au moins du CS ! Et faites vous élire au CS.
Et tout de suite envoyer des questions pour l'ordre du jour !
C'est ce que je ferais si j'avais à ma portée autant de soutien (je ne suis toujours qu'UNE - voir les forums divers et variés).
Bien à vous, ne vous laissez pas impressionner par les pessimistes, la Justice triomphera bien un jour, et pourquoi pas demain.....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 23:32:42
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Pour revenir sur terre : sur la délégation au CS votée à une majorité insuffisante, si vous avez été défaillant ou opposant, vous avez reçu notification du PV. Cette réception ouvrait le délai de contestation de deux mois.
Si vous avez voté pour : vous n'êtes pas opposant.
Si vous ne payez pas, et si le syndic est diligent à cet égard, vous serez poursuivi et vous devrez payer.
Ce qui peut être remis en cause éventuellement, c'est le traitement de l'affaire par le conseil syndical qui devra en rendre compte. |
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nomade_varoise
Contributeur senior
98 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 09:03:32
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bonjour,
Faut-il donc assigner le CS et non pas le syndic ?
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 16:29:47
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Les membres des CS non compromis font partie des mandats.Le syndic estle mandataire ,même si c'est un copropriétaire.Il ne faut pas faire de mélange des genres.
Cela faciliterait le rôle de la Justice.
François |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 27 sept. 2004 : 18:24:20
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Citation :
Si des travaux ont été effectivement faits, il y a un créancier.Lui aussi a des droits..Il n'est pas responsable de la situation dans laquelle vous êtes.S'il saisit la justice vous serez obligé de règler la facture .Il s'y ajoutera les frais de la procèdure.Même si vous placez votre quote-part, croyez vous que l'intérêt sera suffisant pourr couvrir la charge supplémentaire
En réponse à oldman (ci-dessus) : Pour mon cas les travaux ne sont pas encore faits. D'ailleurs il n'y pas de date prévue vu que sur le pv il y a juste écrit "14.000 euros qui seront appelés en 2 fois : 50% au début du chantier et le solde avant la réception".
On a été 30% de copro à demander une AG pour régulariser entre autres ces travaux (mandat donné sans la majorité requise, absence de plusieurs devis etc) mais si le syndic a bien convoqué l'AG, il a refusé d'y inclure cette résolution (motif : mandat donné au CS en 2003).
D'où ma question : quid si je refuse de payer ? (vu le refus du syndic d'inscrire cette question à l'OJ)
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 27 sept. 2004 : 18:30:22
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(suite message:) le refus de payer ces travaux s'entend par : "si le syndic décide de les faire exécuter avant une prochaine AG".
Car moi je sens la chose suivante : avant une autre AG, le syndic a tout intérêt de procéder fissa à ces travaux s'il veut récupérer ses 2% pour frais de comptabilité.
Même si on change de syndic à la prochaine AG, on l'aura dans l'os pour ces travaux... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 sept. 2004 : 21:15:25
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Sur le plan juridique, la décision de donner mandat au CS était contestable. Elle n'a pas été contestée. Elle conserve donc son effectivité. C'est la règle générale pour toute décision annulable. Tant qu'elle n'est pas annulée on peut la mettre à exécution.
Quand le délai de deux mois est passé, la décision est définitive. |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 28 sept. 2004 : 14:25:05
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Citation :
Les décisions des assemblées générales générales ou spéciales des
syndicats de copropriété se prescrivent par dix (10) ans à compter de la date de la résolution contestée pour irrégularité.
Puis-je avoir davantage de précision sur ces 10 ans : quelles décisions en sont exclues ? quels motifs faut-il pour le faire ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 sept. 2004 : 15:53:10
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Le texte cité par Oldman comporte ses propres limites : pour irrégularité.
Il s'agit des assemblées irrégulièrement convoquées : un copropriétaire n'a pas été convoqué par exemple.
Il peut aussi s'agit de certaines décisions qui n'entrent pas pas dans la compétence de l'assemblée, du genre : l'assemblée décide de vendre le lot 27 appartenant à M. Calimero92.
L'assemblée ne peut pas vendre votre appartement, sauf pour le recouvrement des charges à la suite d'une saisie immobilière.
Le délai de contestation de droit commun est celui de deux mois (art. L 42 al. 2). |
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Mandat au CS pour travaux
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