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Cla
Contributeur débutant
20 réponses |
 Posté - 25 sept. 2004 : 13:52:55
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Bonjour à tous,
Lors d'une réunion informelle entre copropriétaires, l'un des copropriétaires nous a proposé de monter un Syndic Bénévole... Il se propose d'en être le responsable avec une rémunération.
Notre immeuble est composé de 18 lots.
Aussi, je fais appel à vos expériences...
Quelles sont les démarches administratives à faire ?
Est-ce le même statut qu'une association loi 1901 ?
Un syndic bénévole a-t-il les mêmes droits qu'un syndic professionnel (notamment pour régler les litiges concernant les charges impayés) ?
Je me pose beaucoup de questions et vais bien sûr faire des recherches sur le Net mais si vous aviez des conseils ou des liens à me proposer 
Je vous remercie par avance pour vos réponses
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 15:00:05
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Vous trouverez sur les forums d'UI plusieurs topics consacrés à ce sujet,avec la fonctionnalité "recherche" en haut et à droite de votre moniteur.
Nous noterez qu'un syndic bénévole rémunéré serait assujetti à l'impôt.
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 15:05:32
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Une première précision peut vous être fournie : un syndic copropriétaire rémunéré n'est pas un syndic bénévole !
A la place des professionnels, je me méfierais : dans cinq ans, les copropriétaires rémunérés auront pris 50% du marché !
Pour le surplus, Cla : il n'y a aucune formalité particulière. Vous désignez comme syndic soit le Sté Dupont, soit M. Durand, copropriétaire.
Durand doit gérer les finances avec un compte séparé. Il doit avoir les compétences requises et sa responsabilité doit être couverte par une assurance. Comme il est rémunéré c'est à lui de la payer et il devra vous la présenter. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 16:42:57
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Il est vrai qu'un "syndic bénévole" et "rémunéré" n'est pas à proprement parler un syndic bénévole.Il vaut mieux dire "syndic non professionnel" car quoi qu'en pense JPM les pros et les non pros ne relèvent pas de la même législation .A moins qu'il y ait des dispositions dans ce sens dans les modifications qui seront apportées sur à la loi Hoguet suite à l'ordonnance du 1er juillet 2004.
Au demeurant,ça irait dans le sens de l'histoire qui veut que les intérêts des syndics professionnels (parts de marché)soient mieux défendus que ceux des copropriétaires -arrivant souvent à bout de souffle- après l'avalanche de textes que nous connaissons.
Mais ,signalons que le projet de budget pour 2005 prévoit une aide
pour l'achat d'un premier logement.
Reste à savoir si le Parlement suivra.De même pour les droits de succession.
François |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 16:45:55
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Réponse à Cla 25/09/2004 13:52:55
Bonjour,
La seule démarche administrative à effectuer est de signaler à la mairie le nom et la qualité du nouveau syndic. Cela se fait automatiquement, mais c'est plus rapide si tu fais la démarche toi-même!
Ce n'est pas une association loi 1901, c'est un syndicat de copropriétaires (les banques te considèreront comme une association...). Que tu soit salarié ou indépendant (professionnellement parlant) cela n'a rien à voir, tu deviens responsable civil. Ne t'inquiétes pas, cela ne fait pas mal!!!
Un syndic non professionnel a les mêmes devoirs (et droits) qu'un professionnel. Le seul avantage (???) est que les juges peuvent être plus cléments en cas de faute dans ta "manière" de gérer ta copropriété, et encore cela n'est pas une certitude...je ne parle pas de tentatives de malversations et autres.........
Il y a trois conditions "sine qua non" pour un syndic non professionnel:
- être copropriétaire dans la copropriété
- être élu en AG
- ouvrir un compte bancaire au nom de la copropriété
La rémunération se déclare aussi bien aux impôts (lors des déclarations annuelles) qu'à l'URSSAF, caisse retraite et tout le toutim...mais il n'y a pas de TVA à imputer et donc à reverser!!!
Contrairement à ce qu'avance JPM, fait voter en AG, sur le budget en frais administratifs, une adhésion à l'ARC ou autre, l'assurance responsabilité civile est comprise (dumoins pour l'ARC).
Il est exact qu'il vaut mieux avoir certaines connaissances et compétences de la gestion, mais cela s'apprend...surtout quand on est "au pied du mur"... il faut le monter! C'est surtout une question de temps disponible pour s'occuper de la mise en place de toute cette gestion ( au début essentiellement), et de volonté à vouloir montrer qu'il est possible de gérer une telle entité sans "bourrer la mule" systématiquement!!! (je suis calme, zen)
Sinon, que te dire... tout les copropriétaires viendront te voir, te téléphoner pour leurs moindres problèmes..., tu seras réveillé à six heures du matin parce qu'il n'y aura plus d'eau chaude..., des voitures ne sont pas garées au bon endroit..., tu deviendras le bouc émissaire pour tous les ennuis qui peuvent survenir...mais quel bonheur de surmonter ces embûches...à la limite cela n'a pas de prix, mais ne le dis à personne, tu pourrais devenir "bénévole"........
"Just do it" et bonne chance, et tu peux toujours demander assistance sur ce forum (d'ailleurs tu l'as déjà fait!!!!).
snp |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 18:07:10
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Merci à SNP pour son post trés explicite.
Une nuance je n'ai vu nulle part qu'il fallait faire une déclaration en Mairie ,ni ailleurs ,( comme pour les associations qui doivent être déclarées à la préfecture afin de pouvoir, eventuellement, ester en justice) sauf à la banque, à la Cie d'assurance de l'immeuble etc...
Je reviens à Cla qui a peut être lu les topics sur UI.S'il parcourt
les pages du web il trouvera non seulement celles de UI mais de l'ARC et autres sites.Il notera comment la position de JPM a évoluée
et comment il s'est fait tancer par Joseph.Toison ,leader du forum, qui est parti après le défilé du 14 juillet au cours duquel lui a été remise la " Légion d'horreur" et avoir prononcé un excellent discours sur un vétéran chancelant.
François |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 18:18:13
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snp : " La seule démarche administrative à effectuer est de signaler à la mairie le nom et la qualité du nouveau syndic. Cela se fait automatiquement, ..... !!!!
Je me demande bien où vous êtes allé chercher un truc pareil !! Il n'y a rien à déclarer du tout, ni à la mairie ni à la préfecture !!!!
Le seul document à produire c'est un extrait certifié conforme par le pdt de séance et le syndic du PV de l'AG ayant désigné le syndic. Il est destiné à la banque ou à la poste (la poste est pas mal !) pour l'ouverture du compte obligatoirement séparé. Et c'est tout.
Pour la rémunération du syndic (non professionnel, elle doit être décidée, votée par l'AG.
Pour le resten syndic non professionnel seul, c'est un peu le caca, comme le précise snt à la fin de son post.
Voyez plutot la forme "coopérative", avec au moins 3 personnes autour de vous (pour 18, 5 serait bien).
Bon courage. |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 19:35:12
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Je souhaite corriger légèrement la réponse de snp sur les obligations déclaratives relatives à la rémunération des syndics non professionels.
Les revenus sont à déclarer au titre des revenus non commerciaux (BNC) dans la déclaration de revenus, mais il n'est pas obligatoire d'effectuer la même déclaration à l'URSSAF qui s'occupe uniquement des salariés. De même, l'adhésion aux caisses de retraite n'est pas obligatoire, mais facultative.
Sinon, j'ai bien aimé le ton humoristique, et je confirme la partie relative aux dérangements incessants. Quant à apprécier sur la durée la valorisation du solutionnement des problèmes, ça ne dure qu'un temps, celui de l'existence du feu sacré. Un jour un coup de vent l'éteint.
S'ils veulent que leur syndic non professionnel dure, les copropriétaires ont tout intérêt à lui montrer qu'ils apprécient sa gestion (s'il y a lieu de le faire bien entendu)
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 20:02:42
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Il y avait un proverbe africain qui disait:
" Mon père était marchand de sable , un coup de vent l'a ruiné"
Ce n'est pas beau çà 
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 21:44:59
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Je suis bien d'accord avec l'exposé clair de snp et les observations de Gedehem relatives à la déclaration mairie.
Toutefois, sur l'indication de snp :
Citation :
Un syndic non professionnel a les mêmes devoirs (et droits) qu'un professionnel. Le seul avantage (???) est que les juges peuvent être plus cléments en cas de faute dans ta "manière" de gérer ta copropriété
C'est le bénévolat qui fait bénéficier un mandataire de l'indulgence des juges en cas de faute, par application des dispositions du Code civil. La situation n'est pas la même pour un mandataire rémunéré, qu'il soit professionnel ou non. De toute manière, quand il y a un préjudice matériel précis pour le syndicat, le mandataire est condamné à l'indemnisation pleine et entière de ce préjudice. Le mandataire bénévole n'en est exonéré que si le syndicat, pour tenir compte des services rendus, passe l'éponge et renonce à toute action judiciaire.
C'est en plaisantant que j'ai indique que l'assurance de responsabilité devait rester à la charge du non-professionnel rémunéré. Après reflexion, quand le copropriétaire perçoit une rémunération quasiment égale à celle d'un professionnel, ce qui semble assez fréquent, l'observation n'est pas si saugrenue.
Enfin on a tous oublié une formalité qui, depuis le décret du 27 mai 2004, semble s'imposer au syndic copropriétaire, a fortiori quand il est rémunéré : le contrat de syndic. C'est peut-être par inadvertance des rédacteurs, mais la portée du texte de l'article D 29 est générale : " Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée ... ".
Le texte ne dit pas : " Le contrat de mandat du syndic professionnel fixe sa durée .."
Avis sur ce point d'Universimmo ? |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 21:50:41
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Ah oui JPM un éclaircissement sur ce point serait le bienvenu.
Faut-il ou non un contrat de mandat de syndic pour un non professionnel ? |
Edité par - chaburette le 25 sept. 2004 22:12:23 |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 10:40:26
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Réponse à oldman24 25/09/2004 18:07:10
gédehem 25/096/2004 18:18:13
JPM 25/09/2004 21:44:59
OK, OK. Ce n'est pas obligatoire, c'est exact, vous avez raison. Je l'ai fait au service du cadastre, pour aller plus vite, pour que je sois reconnu en tant que responsable civil de la résidence, des travaux avec dépôt de demande d'autorisation devant avoir lieu.
Egalement vous avez peut-être raison pour ce qui concerne la clémence des juges envers les SNP. Je dis peut-être, parce que jusqu'à présent je n'ai pas eu affaire à cette forme de justice, et ne souhaite pas y être confronté. Si quelqu'un peut nous faire part de son ou d'une expérience...
Exact encore, tout seul pour une copropriété de 45 lots principaux, c'est lourd. Nous sommes deux, mais je suis et reste le seul responsable civil et ne peux me faire substituer (loi#...). Donc je vais profiter de la refonte du règlement de copropriété pour y insérer (avec vote adéquat) une subtilité piquée à gédehem.
Quant à la rémunération, elle ne doit pas être la même que celle d'un professionnel, le syndic-copropriétaire n'étant pas occupé à 100% par le travail de la copropriété et ayant (dans la plupart des cas) sa propre profession! Personnellement, j'ai demandé à ce que ces honoraires couvrent mes appels de charges hors travaux.
Le contrat de syndic, pourquoi pas ? L'ARC doit mettre en ligne un canevas pour les SNP.
Special oldman24 : le vent est préférable aux technocrates. Entre deux catastrophes, je choisis la plus naturelle, c'est mon côté écolo!!!!!!
snp |
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 12:28:03
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snp, comment faites-vous au niveau fiscalité ? Ou du moins, faites-vous quelque chose ? Je connais un syndic bénévole qui a une ristourne sur ses charges mais ne déclare rien (c'est pas moi  ) |
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Cla
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 17:14:44
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Je vous remercie pour vos interventions. Elles me permettent d'y voir plus clair.
Bonne soirée
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 17:52:45
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Si je comprends que recouvre le sigle SNP .
S'agit il d'un organisme dans lequel il n'y a que vous comme " civil"
Si cette question vous parait indiscrète ne répondez pas ou alors faites le,si vous le voulez bien, par emel.
Pour ce qui est de la déclaration aux impôts je ne pense pas que
vous ayez à la faire si ce que le syndicat vous allouera n'est que le remboursement de frais effectués pour son compte (papier photocopies, téléphone...)
Quant à votre penchant "écolo" vous n'êtes pas le seul.Mais quand je vois certains reportages je me pose la question de savoir s'il s'agit de "catastrophes naturelles" ou autres
François |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 18:57:34
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Réponse à sonate 26/09/2004 12:28:03
Je déclare les honoraires en plus de mes revenus professionnels, je suis indépendant. Ceci sert de base pour les impôts, mais aussi pour les différentes caisses (URSSAF, retraite,...). Si tu es salarié, tu dois avoir une case spéciale à remplir dans les revenus industriels et commerciaux non professionnels . Mais il est préférable de demander directement à ton centre des impôts. Je te déconseille de "faire du troc" (ristourne sur appel de charges), car tu squize le fisc, l'URSSAF et les autres...tu peux passer au travers, mais sinon...tu seras sur la liste pour un bout de temps en tant que fraudeur. Les quelques euros que tu peux gagner en ne déclarant rien, te parraîtront bien chers en cas de contrôle!!!
Réponse à oldman 26/09/2004 17:52:45
Je parlais d'honoraires, qu'il est préférable de déclarer. Bien entendu, les débours ne rentrent pas dans cette rubrique.
Dans ce cas, civil est opposé à correctionnel, et non à militaire. Oh non!
Aussi art. 1382 à 1386 du Code Civil : "tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer." C'est beau, non??? (Piqué dans dictionnaire de la copropriété).
Est-ce dans la nature de l'homme de provoquer des catastrophes? Si oui, elles sont naturelles. Si non, c'est la faute des technocrates... de toute façon. Mais je m'égare!!!
A propos d'écologie, j'ai envie de proposer des capteurs photovoltaïques à poser sur le toit terrasse (450 m2) de la résidence (je n'ai peur de rien!). Quelqu'un aurait-il sauté le pas ou déjà tenté l'expérience???
snp |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 19:14:00
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Je répète pour snp, le régime fiscal des revenus du type de ceux perçus par les syndics non professionnels est le régime des BNC (Bénéfices Non Commerciaux) et non pas des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
Ces revenus sont à déclarer sur la déclaration des revenus 2042 dans la case des BNC occasionnels. Un abattement de 40 % est pratiqué directement par l'Administration et le reste est imposé normalement comme les salaires, mais sans autre déduction.
Pour ce qui concerne l'URSSAF aucune déclaration n'est à faire puisqu'il ne s'agit pas de salaires.
Les cotisations aux différentes caisses, elles, sont facultatives.
Si vous avez besoin de renseignements sur ce sujet, vous pouvez en effet prendre contact avec l'Hôtel des Impôts le plus proche. Sinon, venez à mon bureau, je vous recevrai avec plaisir... |
Edité par - chaburette le 26 sept. 2004 19:15:04 |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 20:25:16
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Réponse à chaburette 26/09/2004 19:14:00
OK. Tu as sans doute raison, tu as l'air d'être plus au courant des questions concernant la fiscalité.
Mais dans mon cas personnel (indépendant), je persiste à penser qu'à partir du moment où je déclare mon revenu global (honoraires inclus), je suis donc astreint à URSSAF, caisse maladie et autres. Mais, comme tu le préconises, je contacterai le centre des impôts le plus proche...ne sachant pas où se trouve ton bureau....
snp |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 22:33:21
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snp, un petit lien pour confirmer les propos tenus plus haut
http://www.mon-immeuble.com/Dossiers/dos02/dossierautogestion.htm
mais il serait sans doute facile d'en trouver d'autres, allez au hasard
http://www.immo28.com/syndic.php
j'hésite toutefois à fournir trop de liens car soit les renseignements sont contradictoires soit ils sont mal documentés.
Maintenant se pose la question de la nature de vos revenus habituels. S'il s'agit d'un salaire, il ne faut pas y ajouter les "honoraires" de la fonction de syndic qui doivent faire l'objet d'une déclaration au titre des BNC accessoires (comme les écrivains, enfin ceux qui publient peu). Un abattement sera pratiqué automatiquement pour tenir compte des frais, et le reste sera ajouté au revenu global pour être imposé.
Je ne dispose malheureusement pas de la Documentation de Base 5 FP Série G (refondue fin 2000) qui devrait prévoir un cas similaire. Ou peut-être même a-t-il été repris sur un BOI spécifique.
Allez une petite visite au Secteur d'Assiette dont vous dépendez et le tour sera joué. A priori ils ne sont pas qualifiés pour décider ou non de l'intervention de l'URSSAF. |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 27 sept. 2004 : 08:58:46
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Réponse à chaburette 26/09/2004 22:33:21
Merci pour les liens.
Je suis artisan, indépendant, mon revenu est établi par la différence entre les recettes moins les dépenses (je shématise!!!) . Le résultat obtenu est communiqué aux impôts, URSSAF, caisse retraite, caisse maladie (DCR). J'inclue les honoraires perçus dans mes recettes, peut-être à tort...mais la somme n'est pas trés élevée (1800 €/an/45 lots): ayant demandé à peu prés l'équivalence entre mes appels de charges et les honoraires, le budget restant stable depuis huit ans...
snp |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 27 sept. 2004 : 13:00:50
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En votre qualité d'artisan indépendant vous êtes soumis aux BIC, et une fois les dépenses et Frais généraux déduits ainsi que les amortissements, votre BIC est fixé en tenant compte de différentes déductions (telle adhésion à un centre de gestion etc...).
Pour ce qui concerne ces BNC accessoires, en principe, l'abattement est de 40 %, et le reste est ajouté au BIC pour constituer le revenu imposable.
Le rajouter dans votre Chiffre d'Affaire vous serait préjudiciable et induirait un traitement anormal de la nature du revenu (me semble-t-il).
Il est vrai que pour la somme que cela représente ce ne serai pas très grave. On a vu bien pire. |
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