|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
alphonse
Contributeur actif
37 réponses |
 Posté - 25 sept. 2004 : 17:01:22
|
Bonjour,
Soit un immeuble de 5 appartements, construit en 1935, appartenant à un seul propriétaire.
Le propriétaire décède.
L'immeuble est vendu en deux lots sans que soient effectuées le diagnostic SRU et le diagnostic ERAP.
Un lot est acquis par un marchand de biens qui est nommé Syndic de la copropriété.
Un congé reprise pour vendre a été envoyé à un locataire d'un appartement, dans les régles.
Question 1 : La nullité de l'acte de vente peut-elle être invoquée, selon les informations ci-dessous :
http://www.opera-groupe.fr/sru.htm
DIAGNOSTIC TECHNIQUE SRU
(selon la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 dite Loi SRU)
Selon la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (SRU) dans son article 74 (art. L111-6-2 du Code de la Construction et de l’Habitation : règles générales de division), toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de 15 ans doit obligatoirement être précédée d’un diagnostic technique. Il porte constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert, et de celui des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité.
Le Diagnostic technique SRU est valide trois ans, et doit être présenté par le notaire à tous les acquéreurs.
En cas de non présentation du diagnostic technique SRU lors d’une vente, la nullité de l’acte peut être invoquée et la responsabilité du notaire engagée.
http://www.alsace.sante.gouv.fr/dep1/indexdep.htm
ERAP
15. Un ERAP est-il obligatoire avant la division d'un immeuble construit avant 1948 et situé dans une zone à risque d'exposition au plomb, qui ne serait pas nécessairement mis en vente simultanément ?
La réponse est positive au regard du 2ème alinéa de l'article L. 111-6-1 du Code de la Construction et de l'Habitation qui prévoit que "sont interdites, toute division d'immeuble … qui n'ont pas fait l'objet de diagnostics amiante … et de risque de saturnisme lorsque l'immeuble est soumis aux dispositions de l'article L. 1334-5 du Code de la Santé Publique".
Question 2 : La nullité du congé reprise pour vendre peut-elle être invoquée si La nullité de l'acte de vente est effective ?
Question 3 : Comment faire pour la question 1 ?
Question 4 : Comment faire pour la question 2 ?
Cordialement
|
|
Signaler un abus
|
|
|
Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 17:14:14
|
Le recours en nullité, de mon point de vue, ne pourrait être intrioduit que par un acquéreuurs et irrecevable s'il est d'une autre personne.
En effet, seul l'acquéreur pourrait, éventuellement, invoqué cette nullité pour défaut de diagnostic.
Dans ce cas, je ne pense pas que le congé pour vente soit irrecevable; s'il a été délivré dans les formes et délais requis par la loi!! |
Signaler un abus  |
|
|
dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 17:33:59
|
la nullité n'est pas de plein droit. c'est l'acquéreur qui doit intenter l'action. en plus, dans le cas précis, l'acquéreur est un "professionnel de l'immobilier".
de plus l'immeuble devait déjà être en copropriété autrement pour vente aprés 1ere mise en copro : purge du droit de préemption des locataires en place (en dehors de tout congé pour vendre).
|
| Signaler un abus |
|
|
alphonse
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 17:41:19
|
Au fond, la protection des locataires contre des risques éventuels est bafouée, car il a été fait état de fissures mettant en doute la solidité de l'immeuble.
Suite a un courrier adressé au notaire concernant l'absence de ces contrôles, le notaire a répondu que l'immeuble a été acquis "dans l'état".
Peut-on vendre un immeuble "dans l'état" sachant que des personnes y habitent, sans se soucier de leur sécurité ?
Pourquoi dans ce cas, le locataire ne pourrait-il pas introduire la nullité de la vente ?
La loi a-t-elle été faite pour protéger les locataires ou les acquéreurs, au fond ?
Cordialement.
|
| Signaler un abus |
|
|
alphonse
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 17:47:19
|
Encore une remarque.
Le locataire qui a reçu le congé pour vendre est un acquéreur potentiel.
Si le vendeur ne peut pas fournir les contrôles ERAP et SRU,
alors que le locataire les demande, que se passera-t-il ?
Le locataire est-il obligé d'accepter la vente sans ces contrôles ?
Cordialement |
| Signaler un abus |
|
|
Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 17:56:45
|
Citation :
Initialement entré par alphonse
Au fond, la protection des locataires contre des risques éventuels est bafouée, car il a été fait état de fissures mettant en doute la solidité de l'immeuble.
Suite a un courrier adressé au notaire concernant l'absence de ces contrôles, le notaire a répondu que l'immeuble a été acquis "dans l'état".
Peut-on vendre un immeuble "dans l'état" sachant que des personnes y habitent, sans se soucier de leur sécurité ?
Pourquoi dans ce cas, le locataire ne pourrait-il pas introduire la nullité de la vente ?
La loi a-t-elle été faite pour protéger les locataires ou les acquéreurs, au fond ?
Cordialement.
Comme il vous l'a été dit, la nullité ne peut être invoquée que par l'acquéreur.
Que l'immeuble ai quelques fissures, celà ne change rien pour vous, puisque vous en etiez locataire avant la vente, avec les même problèmes et apparement celà ne vous a pas empéché d'y vivre !! |
| Signaler un abus |
|
|
dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 18:37:15
|
M. Albert DUPONT votre histoire ne me parait pas claire du tout.
la version varie entre les deux posts ... |
| Signaler un abus |
|
|
alphonse
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 19:32:17
|
Mr Ad-honores,
1) Donc puisque c'est l'acquéreur qui peut invoquer la nullité,
si je décide de faire prévaloir mon droit de préemption,et donc d'acheter l'appartement,
je pourrais ensuite invoquer la nullité de cette dernière vente,
pour non exécution des contrôles par le vendeur ?
Et dans ce cas, que se passerait-il pour mon congé ?
2) Concernant les fissures, elles sont dues à un affaissement d'un mur porteur,
suite à des travaux mal réalisés dans le local commercial du RDC, en 1999,
par une entreprise qui a ensuite déposer son bilan.
Elles sont à mon avis très graves, mais je ne suis pas expert pour l'afirmer.
En tout cas, il est clair que la solidité de l'immeuble est douteuse :
comment être rassuré quand la façade d'un immeuble est désolidarisée des murs latéraux,
sachant que l'on peut voir le jour ou passer un tournevis, de bas en haut de l'immeuble,
à travers ces fissures verticales, situées aux deux coins de cette façade.
De plus il semble que lentement mais sûrement, l'affaissement continue.
Et si j'achetais cet appartement :
- si un jour il s'avèrerait nécessaire
de réaliser des travaux de consolidation de l'immeuble,
les frais seraient-ils à la charge de celui qui m'a vendu l'appartement ?
- si un jour de décidai de vendre l'appartement,
quelle valeur perdrait-il si l'acquéreur avait connaissances de ces fissures ?
et que se passerait-il pour moi s'il n'en n'était pas informé ?
contre qui pourrait-il se retourner si ce n'est contre moi ?
Cordialement.
|
| Signaler un abus |
|
|
alphonse
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 19:42:05
|
Mr dobaimmo,
Je vous prie de bien vouloir me pardonner si mon histoire ne vous parait pas claire.
Pouvez-vous me donner plus de précision sur ce qui ne vous parait pas clair,
afin de faire les corrections nécessaires ?
Cordialement.
|
| Signaler un abus |
|
|
alphonse
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 19:51:11
|
Citation :
Initialement entré par dobaimmo
la nullité n'est pas de plein droit. c'est l'acquéreur qui doit intenter l'action. en plus, dans le cas précis, l'acquéreur est un "professionnel de l'immobilier".
de plus l'immeuble devait déjà être en copropriété autrement pour vente aprés 1ere mise en copro : purge du droit de préemption des locataires en place (en dehors de tout congé pour vendre).
L'immeuble n'était pas en copropriété avant le décès du propriétaire,
qui possédait l'immeuble en entier.
C'est le notaire qui a vendu l'immeuble en deux lots.
Un pour le marchand de biens, l'autre pour l'artisan qui loue le RDC à usage commercial.
J'avoue ne pas comprendre ce que vous avez voulu dire dans la phrase :
"...de plus l'immeuble devait déjà être en copropriété autrement pour vente aprés 1ere mise en copro : purge du droit de préemption des locataires en place (en dehors de tout congé pour vendre)."
Cordialement |
| Signaler un abus |
|
|
alphonse
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 20:06:52
|
Citation :
Initialement entré par dobaimmo
M. Albert DUPONT votre histoire ne me parait pas claire du tout.
la version varie entre les deux posts ...
Puisque vous faites référence au nom d'emprunt Albert DUPONT,
c'est que vous avez lu mon précédent sujet : "Congé pour vendre".
Je ne sais pas ou j'ai pu faire une différence dans les deux versions :
la première était axée sur le "congé pour vendre" et le fait que la véritable identité de ma compagne n'ait pas été mentionnée dans le congé pour vendre.
Le présent sujet est axé sur les contrôles ERAP et SRU obligatoires et préalables à la première mise en copropriété de l'immeuble, suite au décès de mon ancien propriétaire.
Sachant que mon nouveau propriétaire, le marchand de biens, et le notaire, ont fait l'impasse sur ces contrôles, afin de pouvoir me notifier dans les délais, le congé pour vendre.
Cordialement.
|
| Signaler un abus |
|
|
alphonse
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 21:19:09
|
Citation :
Initialement entré par dobaimmo
la nullité n'est pas de plein droit. c'est l'acquéreur qui doit intenter l'action. en plus, dans le cas précis, l'acquéreur est un "professionnel de l'immobilier".
de plus l'immeuble devait déjà être en copropriété autrement pour vente aprés 1ere mise en copro : purge du droit de préemption des locataires en place (en dehors de tout congé pour vendre).
Pardonnez-moi de vous répondre plusieurs fois sans attendre vos réactions.
Mais votre dernière citation, telle que je viens de la comprendre, me laisse espérer un petit et mince espoir.
Voici :
Vous parlez d'une purge du droit de préemption pour vente après 1ere mise en copro.
Au début, je pensai pouvoir bénéficier d'un droit de préemption, suite au décès du propriétaire et donc préalable à la première mise en copropriété de l'immeuble.
Mais on ne m'a rien proposé, ni les héritiers, ni le notaire.
Là est peut-être le petit espoir, selon votre citation ?
J'ai demandé à une connaissance, un juriste de formation, si c'était normal qu'on ne m'ait rien proposé.
Il m'a dit que oui, si l'immeuble était vendu en bloc.
En cherchant sur votre forum, j'ai trouvé cette première possibilité pour bénéficier d'un droit de préemption, consécutif à une première division, donc à une première mise en copro, mais il était précisé qu'en cas de succession, ce n'était pas possible.dans cette loi était précisé que le cas d'une succession.
Sachant qu'il a été vendu en deux lots, donc pas en seul bloc, j'avais encore un espoir.
En tout cas, dans le doute, j'avais mentionné dans la première "version de mon histoire", sous le sujet "congé pour vendre", cette possibilité proposée par cette loi du 31/12/1975.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Extrait de la loi de 1975 :
"il existe un autre mécanisme de préemption, prévu par la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation. Il concerne la mise en copropriété d'un immeuble.
Son champ d'application est le suivant. L'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 confère au locataire ou à l'occupant de bonne foi d'un immeuble d'habitation, ou à usage mixte d'habitation et professionnel, un droit de préemption lors de la première vente d'un local consécutive à la division d'un immeuble par appartements.
Le locataire ne dispose pas de ce droit de préemption lorsque l'immeuble est vendu en bloc (Cass. Civ. III, 23 octobre 1984, Revue des loyers. 1985, p. 390) et lorsque la vente porte sur un appartement situé dans un immeuble placé dès sa construction sous le régime de la copropriété (Cass. Civ. III, 8 avril 1987, D.1987, I.R. 106)."
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Autre Texte de la loi de 1975 :
"Le droit de préemption de la loi de 1975 est prévu à son article 10. Il indique que " préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette information vaut offre de vente au profit du locataire. " L'offre est valable deux mois. Elle doit reproduire le texte d'une partie de l'article 10.
Ce droit ne concerne donc qu'une hypothèse relativement moins fréquente, celle où un immeuble appartient à une personne qui décide de le vendre par lots. Il constitue alors une copropriété. La vente de chaque lot ouvre alors un droit de préemption au locataire correspondant. "
....
"De même, si le propriétaire d'un immeuble entier décide de le vendre en bloc, la loi de 1975 ne s'applique pas non plus car il n'y a pas de division (Cass. Civ. 3e, 23 oct. 1984, Rev. Loyers 1985, p. 390).
Dans votre cas, le deuxième droit de préemption ne s'applique donc pas non plus."
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Autre extrait de la loi de 1975, exclusion en cas de succession :
Condition d'ouverture du droit
Locaux visés
Le droit de préemption mis en place par la loi du 31 décembre 1975 s'applique aux locaux à usage d'habitation ou à usage d'habitation mixte ou professionnel. Il s'applique également aux ventes de parts ou actions de sociétés ayant pour objet la division d'un immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à temps complet.
Lorsque la vente porte à la fois sur le local loué et sur d'autres biens, le droit de préemption s'applique également. Ainsi, si la vente porte sur plusieurs appartements ou sur des locaux accessoires qui ne font pas l'objet du bail en cours, le prix devra être ventilé pour permettre à chaque locataire d'exercer son droit de préemption.
A l'inverse, la vente d'un bâtiment entier ou de l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou mixte du bâtiment n'ouvre pas droit de préemption. Le droit de préemption se trouve en effet reporté à la vente suivant la date à laquelle le bâtiment ou l'ensemble de locaux sera divisé.
Nécessité d'une vente
Le droit de préemption ne peut s'exercer que lorsque le propriétaire envisage la vente du local. Cela signifie que le transfert de propriété du local sous une forme différente de la vente ne permet pas au locataire d'exercer son droit de préemption.
Il en est ainsi de :
- l'échange même avec soulte dès lors que cette dernière ne dépasse pas la moitié de la valeur du bien ;
- la dation en paiement ;
- l'apport en société ;
- le partage ou la succession.
En outre le droit de préemption est expressément écarté par la loi, lorsque la vente intervient entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.
Division ou subdivision
La définition donnée par l'article 10-I de la loi du 31 décembre 1975 visant : "toute vente (…) consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots" appelle les précisions suivantes :
la division visée est celle de l'immeuble après achèvement. La loi du 31 décembre 1975 ne s'applique pas lorsque l'immeuble a été placé, dès sa construction, sous le régime de la copropriété. Bien entendu, la loi ne s'applique pas non plus dans le cas de la vente d'une maison individuelle non divisée en lots ;
L'établissement d'un état descriptif de division identifiant chaque lot suffit à caractériser la division. Il n'est pas nécessaire que cet état descriptif ait été publié au fichier immobilier, il n'est pas nécessaire non plus que l'immeuble soit placé sous le régime de la copropriété dès avant la vente.
Les mêmes règles sont applicables à la subdivision d'un lot ou d'une partie d'immeuble.
Le droit de préemption n'est reconnu que lors de la première vente suivant la division. Cela signifie que le droit du locataire sera reconnu quel que soit le délai qui s'est écoulé entre la division initiale et la vente. Mais si le locataire n'a pas exercé son droit lors de la première vente, il en sera déchu lors des ventes suivantes.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Voila, j'ai peut-être mal interprété cette impossibilité de faire prévaloir son droit de préemption
en cas de première division suite à une succession, si c'est le cas, je serais bien entendu
très intéressé !
Cordialement
|
| Signaler un abus |
|
|
Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 07:31:19
|
Même si vous achetiez le logement, vous ne pourriez invoqué la nullité des premières ventes. Seul l'acquéreur de l'immeuble pourrait l'invoquer.
De toute façon, votre histoire est bancale : vous dites que la façade est désolidarisée des autres murs porteurs et vous voulez acquérir?? bizarre, non ??
Je pense que vous ne dîtes pas tout et, celà ne n'étonnerai pas que vous soyez le premier acqu'reur qui ne sait comment se sortir d'une magistrale erreur. C'est mon point de vue après lecture de toute votre prose !! Bien entendu, je peux me troper ! |
| Signaler un abus |
|
|
alphonse
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 10:40:29
|
Merci encore pour vos réponses.
Je n'ai pas réussi à me faire comprendre, je le reconnais, c'est l'évidence
Je vais insister sur les points qui font apparemment l'objet de cette incompréhension.
1)Dans votre phrase :
"Même si vous achetiez le logement, vous ne pourriez invoqué la nullité des premières ventes" :
Je demandais si je pouvais invoquer la nullité de la vente correspondante à mon éventuelle acquisition pour manquement aux contrôles, et non pour la première vente ( celle de la première mise en copro).
Ce qui n'est pas possible, vu les articles L111-6-1 et 2, car ce n'est plus la première mise en copro.
2)Dans votre phrase
"De toute façon, votre histoire est bancale : vous dites que la façade est désolidarisée des autres murs porteurs et vous voulez acquérir?? bizarre, non ??"
Je n'ai jamais eu l'intention d'acquérir l'appartement, je faisais des études techniques de cas, afin de trouver des éléments me permettant de faire prévaloir mes droits, et donc de rester dans les lieux, dans l'éventualité d'un congé pour vendre nul.
Le marchand de biens a du faire accélérer la vente de son lot, sans attendre que les contrôles obligatoires soient réalisés, ce qui est interdit par les articles L111-6-1 et L111-6-2 du code de la construction et de l'habitation, car il n'aurait pas pu m'envoyer dans les délais suffisant le congé pour vendre.
Ci-dessous un extrait du :
"CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION
(Partie Législative)
SOUS-SECTION 2 : Règles générales de division
Article L111-6-1
Sont interdites :
- toute division d'immeuble....ou qui n'ont pas fait l'objet de diagnostics amiante en application de l'article L. 1311-1....
.../...
Sont punies d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 75 000 euros les personnes qui mettent en vente, en location ou à la disposition d'autrui des locaux destinés à l'habitation et provenant d'une division réalisée en méconnaissance des interdictions définies au présent article.
Les personnes morales peuvent être déclarées responsables pénalement des infractions définies ci-dessus dans les conditions prévues à l'article 121-2 du code pénal. Elles encourent la même peine d'amende définie ci-dessus et les peines mentionnées aux 2º, 4º et 9º de l'article 131-39 du même code.
.../...."
3)Dans votre phrase
"Je pense que vous ne dîtes pas tout et, celà ne n'étonnerai pas que vous soyez le premier acquéreur qui ne sait comment se sortir d'une magistrale erreur. C'est mon point de vue après lecture de toute votre prose !! "
Il est difficile d'affirmer qu'on a tout révélé dans une histoire.
Je ne suis pas acquéreur, comme précisé ci-dessus.
Si j'ai fait une erreur, magistrale ou pas, je ne vois pas de quoi je voudrais me sortir.
Si vous le souhaitez, je peux faire un récit chronologique de toute l'histoire, dans les moindres détails.
Je peux vous affirmer que je n'ai rien caché intentionnellement.
4)Dans votre phrase
Bien entendu, je peux me tromper !"
Moi aussi !
Cordialement
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Nullité d'un vente et d'un congé pour vendre
Forum fermé
