|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
 Posté - 27 sept. 2004 : 11:42:50
|
La loi du 10juillet 1965 dit das son article 10 :
Citation :
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Qu'entend-on par "services collectifs" ? Est ce que par exemple l'entretien des parties communes par une entreprise de nettoyage rentre sous ce label de "services collectifs" ??
Merci pour votre aide
bp
|
|
Signaler un abus
|
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 sept. 2004 : 14:16:40
|
Pour l'essentiel, la notion de service collectif est liée à celle d'élément d'équipement commun : la chaudière (EEC) fournit le chauffage (service), l'ascenseur (EEC) fournit le transport vertical (service), etc.
Mais il existe aussi des services par salariés : c'est le cas de l'entretien des parties communes soit par la concierge soit par une entreprise.
La différence de régime de répartition des charges résultant des alinéas 1 et 2 de l'article s'estompe peu à peu.
C'est pour l'ascenseur seulement qu'un coefficient réel d'utilité reste impératif.
Dans presque tous les autres cas, y compris le chauffage, on a fini par revenir, de fait, à la répartition en fonction des tantièmes soit à titre impératif, soit à titre subsidiaire.
A titre impératif, pour l'entretien de propreté et le gardiennage, en particulier : la Cour de Cassation a décidé que l'utilité était égale pour tous les lots, d'ou la répartition en fonction des tantièmes. Les clauses contraires, exonérant un lot commercial, par exemple, sont réputées non écrites.
A titre subsidiaire : une répartition de chauffage en fonction des surfaces chauffantes installées, critère d'utilité admis, reste valable. Mais une répartition au prorata des tantièmes est également admise au titre de l'utilité. |
Signaler un abus  |
|
|
bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 27 sept. 2004 : 15:05:25
|
Merci JPM pour vos explications comme d'habitude intéressantes.
POur illustrer l'exemple que vous citez à propos des locaux commerciaux, nous sommes justement confrontés à ce cas. Un copropriétaire d'un local commerciale situé dans la copropriété mais dans un local indépendant du bâtiment d'habitation estime qu'il n'a pas à participer aux frais d'entretien.
Il met en avant la notion d'utilité et estime donc que lui imputer une quote-part des charges d'entretien va à l'encontre de l'art.10.
POurtant la loi semble claire :
Citation :
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
bp |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 sept. 2004 : 17:47:46
|
Non, la loi n'est pas si claire car l'entretien que vous citez était initialement considéré comme celui du bâtiment, et pas l'entretien de propreté.
Ce dernier est sans aucun doute un service au sens de l'article 10 alinéa 1 mais la Cour de cassation a fait, si j'ose ainsi m'exprimer à son propos, une entourloupette par un arrêt du 4 janvier 1989 confirmé par un autre du 27 novembre 1991.
Et idem pour les charges de concierge : Cass. 3e 4 janvier 1991. Il est jugé maintenant que les locaux indépendants doivent contribuer Cf sur le tout Code de la copropriété sous article L 10 n° 0299. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 sept. 2004 : 19:33:28
|
Il me semble que la notion de "services", mentionnée dans l'art.10 rapporté, n'a rien à voir avec ce dont vous parlez, qui a trait à l'entretien et à la conservation de l'immeuble.
Il en est ainsi pour la conciege, l'entretien des espaces verts, le contrat d'entretien de la toiture terrase, etc ... qui sont là des prestation liées à la destination de l'immeuble, à sa conservation et à son entretien.
Les services dont il s'agit sont ceux éventuellement existants en plus, en supplément de ceux nécessaires à la destination de l'immeuble.
Le cas classique : les copropriétés avec 'services', par exemple de vacances ou pour personnes agées (à ne pas confondre avec les maisons de retraite).
Nous pouvons alors trouver un service restauration, services infirmiers, pédicure, coiffeur, salle de gym, etc .......
Ce sont ces services qui sont visés par l'art.10.
Dans ce cas, la prise en charge par les copropriétaires de ces services annexes est fonction de l'utilité potentielle que peuvent en avoir les copropriétaires, qu'ils utilisent ou non ces services.
Par exemple, un service 'coiffure' est pris en charge pour ce qui concerne les frais fixes de présence de ce service (personnel, matériel, locaux, linges, eau, électricité, etc ...), pour qu'il soit en mesure de 'rendre le service'.
Mais seuls les copropriétaires utilisateurs du service coiffure auront à charge le montant de la coupe.
Nous retrouvons pour ces 'services collectifs' le même critère d'utilité potentielle que pour les éléments d'équipement commun, comme un ascenseur par exemple. Etant au 1er étage, vous devez le prendre en charge, même si vs prenez toujours l'escalier.
|
Edité par - gédehem le 27 sept. 2004 19:37:27 |
| Signaler un abus |
|
|
bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 28 sept. 2004 : 11:50:29
|
Si j'ai bien compris (ce qui est loin d'être acquis!) le "service" dont je parlais, le nettoyage des parties communes par une entreprise dédiée, ne rentre pas dans le cadre de l'art.10.
Cette prestation serait un service annexe qui relèverait alors de l'utilité potentielle (art.10 al.1).
Mais des arrêts de la Cour de Cassation ont remis en cause cette vision en décidant que l'entretien de propreté (et le gardiennage) avait une utilité égale pour tous les lots, d'ou la répartition en fonction des tantièmes.
bp |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 sept. 2004 : 12:38:21
|
Bp, c'est exactement cela ! ne confondez pas les prestation nécessaires à la destination de l'immeuble (chauffage et eau chaude collectifs si c'est le cas, concierge/employé d'immeuble, entreprise de nettoyage des communs, d'entretient des espaces verts, entretien et réparation ascenseurs, chaufferie (contrats), entretien toiture/terrasse, etc ...etc ....).
Toutes ces prestations sont indispensables à la conservation et à l'entretien de l'immeuble, tout comme l'EDF pour l'éclairage des communs ou l'eau pour faire pousser les tites fleurs.
Les charges qui découlent de ces prestation indispensables, y compris celles nécessaires à l'administration de l'immeuble, sont réparties entre tous les copropriétaires, comme l'a rappelé la Cour de Cass.
Mais ces prestations ne sont pas des "services collectifs" au sens de l'art.10 alinéa 1.
Les services collectifs dont il s'agit, prévus au RDC, sont des services annexes. Ils sont, sans que cela soit exhaustif, ceux que j'ai indiqué plus haut.
Ne revez pas, Bp !!! La concierge ou la ste de nettoyage, ce n'est pas un service dont l'utilité est virtuelle, .... bien qu'on puisse parfois se poser la question .... ! |
Edité par - gédehem le 28 sept. 2004 12:43:05 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 sept. 2004 : 14:59:10
|
Gédehem sème une grande confusion sur cette question simple.
L'article L 10 n'a pas été établi pour les résidences avec services mais pour les copropriétés classiques.
Le lien entre éléments d'équipement commun et services est incontesté (cf Arnaud et Bouyeure Guide pratique des millièmes et charges de copropriété Ed Actualité juridique 1971). Les auteurs rappellent honnêtement que Daniel Sizaie a été le premier à établir ce lien dans son commentaire de la loi de 1965. A lépoque, on avait surtout pensé aux services fournis par les salariés ( du syndicat ou d'un prestataire de services).
Il y a encore le cas très complexe des résidences avec services exploitées en LMP (location meublée professionnelle). Il y a beaucoup de problèmes juridiques dans ce cas. Certains contributeurs peuvent être intéressés par ces questions puisqu'il s'agit finalement d'un placement immobilier très particulier.
Le service évoqué par Bprudhon relève de l'article 10 al. 1 mais la Cour de cassation a décidé que l'utilité objective profitait à tous les lots, d'ou la répartition au prorata des tantièmes et, d'une certaine manière, le retour à l'art. 10 al. 2
Dans les résidences avec services, les frais des services concédés à une entreprise ne sont pas des charges de copropriété (Cass civ 3e 12 mars 2003 Administrer juillet 2003 p. 44 note Bouyeure) ; les services assurés par le syndicat sont assujettis à la TVA et leur coût est réparti de la même manière, si l'on peut dire, que les charges de chauffage quand il y a des répartiteurs : d'une part des frais fixes couvrant la mise à disposition du service, d'autre part une redevance individuelle pour chaque repas pris effectivement, par exemple
Quel que soit le régime de la résidence, on trouve une connotation parfaitement normale d'activité commerciale et les syndics de ces résidences doivent avoir une pratique spécifique de la gestion.
Mais il ne faut pas mélanger les genres et indiquer que la notion de services figurant dans l'article L 10 est liée aux résidences avec services. On peut seulement admettre qu'elle s'applique, le cas échéant, à ce cas particulier.
Les modalités de répartition des charges de la loi de 1965 doivent ou peuvent s'appliquer dans d'autres cas particuliers : résidences de tourisme, résidences en jouissance partagée, associations syndicales libres (adoption facultative du régime), Sociétés de jouissance d'immeuble diverses, etc .. |
Edité par - JPM le 28 sept. 2004 15:03:51 |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 sept. 2004 : 15:31:19
|
...Mais inversement, on ne peut pas semer la confusion et mélanger les choses en laissant dire que la société de nettoyage est un "service collectif" dans le sens de l'art.10.
Les services collectifs dont nous parlons n'ont effectivement rien à voir avec des prestations concédées par le syndicat à des intervenants extérieurs (les frais des services concédés à une entreprise ne sont pas des charges de copropriété (Cass civ 3e 12 mars 2003 ).
Que la copropriété soit "de service" ou non : Prestataire > facture > charges communes, point final.
Que la copro soit en LMP ou en copropriété 'ordinaire', ne change rien.
|
| Signaler un abus |
|
|
kdtbiere
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 25 oct. 2005 : 18:12:57
|
Je n'arrive pas à trouver sur Internet le "Guide pratique des millièmes et charges de copropriété" de Bouyeure et Arnaud.
Quelqu'un peut-il m'aider ? |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 oct. 2005 : 18:43:54
|
Je reviens sur ce sujet suite à la question de Kdtbiere : si c'est le bouquin que vous cherchez à acheter, vous ne le trouverez pas sur Internet sauf sur le site du dépot légal de la BNF ou, par miracle, sur le site d'un revendeur. Il est épuisé depuis longtemps.
Mais je constate avec surprise que Gedehem est resté, me semble-t-il, sur une définition erroné des services visés dans l'article L 10.
Le service s'entend ici du confort particulier apporté par une élément d'équipement commun : la chaudière est un élément d'équipement commun ; le chauffage est le service fourni. L'ascenseur fournit le transport vertical, etc ...
Il y a par ailleurs des services de salariés ou prestataires ... de services. L'entretien de propreté est un service fourni soit par la concierge, soit par une entreprise prestataire. Une société de nettoyage d'immeuble fournit un service collectif au lieu et place d'un salairé de l'immeuble. Dans les deux cas, on ne tient plus compte de l'article 10 alinéa 1. Ou plus exactement on en tient compte mais la Cour de cassation a jugé depuis longtemps que dans ce cas l'utilité est déterminée par les tantièmes des parties communes. On revient donc par un chemin détourné à l'application de l'article 10 alinéa 2.
La solution est désormais admise dans la quasi totalité des cas, hormis celui de l'ascenseur. Pour le chauffage on applique encore les critères fixés par le règlement de copropriété mais la répartition au prorata des tantièmes est aussi admise. Et il est reconnu que la répartition au prorata des surfaces chauffantes est injuste, absurde et mal venue.
Avec celà on a fait le tour des services, hormis le cas de ceux complémentaires fournis dans les résidences pour étudiants, personnes âgées, etc. Ils sont régis par des dispositions spécifiques du règlement de copropriété et des dispositions fiscales également spécifiques. |
| Signaler un abus |
|
|
kdtbiere
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 10 nov. 2005 : 09:18:52
|
Citation :
Initialement entré par JPM
Je reviens sur ce sujet suite à la question de Kdtbiere : si c'est le bouquin que vous cherchez à acheter, vous ne le trouverez pas sur Internet sauf sur le site du dépot légal de la BNF ou, par miracle, sur le site d'un revendeur. Il est épuisé depuis longtemps.
Mais je constate avec surprise que Gedehem est resté, me semble-t-il, sur une définition erroné des services visés dans l'article L 10.
Le service s'entend ici du confort particulier apporté par une élément d'équipement commun : la chaudière est un élément d'équipement commun ; le chauffage est le service fourni. L'ascenseur fournit le transport vertical, etc ...
Il y a par ailleurs des services de salariés ou prestataires ... de services. L'entretien de propreté est un service fourni soit par la concierge, soit par une entreprise prestataire. Une société de nettoyage d'immeuble fournit un service collectif au lieu et place d'un salairé de l'immeuble. Dans les deux cas, on ne tient plus compte de l'article 10 alinéa 1. Ou plus exactement on en tient compte mais la Cour de cassation a jugé depuis longtemps que dans ce cas l'utilité est déterminée par les tantièmes des parties communes. On revient donc par un chemin détourné à l'application de l'article 10 alinéa 2.
La solution est désormais admise dans la quasi totalité des cas, hormis celui de l'ascenseur. Pour le chauffage on applique encore les critères fixés par le règlement de copropriété mais la répartition au prorata des tantièmes est aussi admise. Et il est reconnu que la répartition au prorata des surfaces chauffantes est injuste, absurde et mal venue.
Avec celà on a fait le tour des services, hormis le cas de ceux complémentaires fournis dans les résidences pour étudiants, personnes âgées, etc. Ils sont régis par des dispositions spécifiques du règlement de copropriété et des dispositions fiscales également spécifiques.
|
| Signaler un abus |
|
|
kdtbiere
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 10 nov. 2005 : 09:51:04
|
Je recherchais effectivement le bouquin mais y ai renoncé. De passage à Paris, j'ai fait le tour des librairies d'occasion ... sans résultat.
Par contre, j'aurais besoin de connaître tous les coefficients habituellement utilisés pour le calcul des quotes-parts des parties communes (coefficients relatifs à la consistance et à la situation du lot).
Peut-être les connaîtriez-vous et pourriez-vous me les faire parvenir ?
Si tel est le cas, je vous en remercie d'avance.
Citation :
Initialement entré par JPM
Je reviens sur ce sujet suite à la question de Kdtbiere : si c'est le bouquin que vous cherchez à acheter, vous ne le trouverez pas sur Internet sauf sur le site du dépot légal de la BNF ou, par miracle, sur le site d'un revendeur. Il est épuisé depuis longtemps.
Mais je constate avec surprise que Gedehem est resté, me semble-t-il, sur une définition erroné des services visés dans l'article L 10.
Le service s'entend ici du confort particulier apporté par une élément d'équipement commun : la chaudière est un élément d'équipement commun ; le chauffage est le service fourni. L'ascenseur fournit le transport vertical, etc ...
Il y a par ailleurs des services de salariés ou prestataires ... de services. L'entretien de propreté est un service fourni soit par la concierge, soit par une entreprise prestataire. Une société de nettoyage d'immeuble fournit un service collectif au lieu et place d'un salairé de l'immeuble. Dans les deux cas, on ne tient plus compte de l'article 10 alinéa 1. Ou plus exactement on en tient compte mais la Cour de cassation a jugé depuis longtemps que dans ce cas l'utilité est déterminée par les tantièmes des parties communes. On revient donc par un chemin détourné à l'application de l'article 10 alinéa 2.
La solution est désormais admise dans la quasi totalité des cas, hormis celui de l'ascenseur. Pour le chauffage on applique encore les critères fixés par le règlement de copropriété mais la répartition au prorata des tantièmes est aussi admise. Et il est reconnu que la répartition au prorata des surfaces chauffantes est injuste, absurde et mal venue.
Avec celà on a fait le tour des services, hormis le cas de ceux complémentaires fournis dans les résidences pour étudiants, personnes âgées, etc. Ils sont régis par des dispositions spécifiques du règlement de copropriété et des dispositions fiscales également spécifiques.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 nov. 2005 : 10:35:20
|
Je vous propose de voir
http://webperso.easyconnect.fr/jp.mantelet/Etude%201-3-5-1.htm
qui traite des principes généraux de la question et donne quelques exemples.
Dans un grand nombre de cas, les auteurs des règlements de copropriété et EDD n'ont pas été plus loin.
Certains travaux de géomètres experts sont plus pinaillés sans qu'il soit avéré que les résultats soient meilleurs. Quis d'un coefficient de vue établir en 1981 quand les terrains voisins ont été construits en 1997 ?
La superficie, ou le volume, du lot, eux, ne changent pas.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 nov. 2005 : 12:00:23
|
Il me semble que retenir la notion de "volume" devrait être la règle, plutot qu'une surface, qui ne veut rien dire en soi.
D'abord parce que c'est cette notion qui est précisée dans le CCH.
Surtout que par nature, exception faite d'un parking, un lot privatif n'est pas une crepe quiplus est extra-plate, lot dans lequel il faut entrer en rampant, à condition d'être filiforme, bien entendu.
Je crois que nous en avons parlé, JPM, et que nous sommes d'accord sur ce point : par nature, un lot privatif qui plus est à usage d'habitation, de commerce ou d'industrie est un volume. |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 nov. 2005 : 13:47:41
|
Tout à fait d'accord sur le volume.
Il a été question au congrès de la cmabre des Experts en copropriété d'un éventuel remaniement de la loi sur la copropriété, serait-ce à droit constant pour l'essentiel.
A doit constant ? Dans ce cas on ne change pas les règles essentielles, mais on remet de l'ordre dans les textes, on efface les redates et les expressions perverses. On peut dire en tête par exemple que les charges du budget prévisionnel sont les charges courantes et les charges des travaux de l'article 14-2 ou opérations exceptionnelles non comprises dans le budget prévision des charges exceptionnelles.
Pour ces remaniements, on devrait faire comme pour les projets d'architecture : un concours. |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Services collectifs ?
Forum fermé
