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passou
Contributeur débutant
22 réponses |
 Posté - 29 sept. 2004 : 09:27:59
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Bonjour,
Je doit rédiger des statuts d'une SCI qui achetera un appartement au ski ...il y a plusieurs membres de la famille, et classique, la mère veut l'usufruit des parts et les enfants la nu-propriété dès l'origine.
C'est la première fois que je dois rédiger des statuts avec un démembrement de parts, et je n'arrive pas à trouver d'exemple sur le net.
Si quelqu'un pouvait m'indiquer un exemple de rédaction, ca serait super 
Pour l'instant ca se limite à :
ARTICLE 7 - Capital social
Le capital social est fixé à la somme de 150 euros divisés en 15 000 parts sociales numérotées de 1 à 15000, attribuées aux associés en représentation de leurs apports respectifs, savoir :
Mme X à concurrence de 5000 parts en usufruit, numérotées de 1 à 5 000 en rémunération de son apport.
Mlle X fille à concurrence de 5000 parts en nue - propriété, numérotées de 1 à 5 000 en rémunération de son apport.
Mlle Y (en dehors de la famille) à concurrence de 10 000 parts, numérotées de 5 001 à 15 000 en rémunération de son apport
merci pour votre aide !
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 29 sept. 2004 : 11:47:18
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Il n'y a rien à ajouter à cette rédaction.
Le démembrement apparaît nettement et sans ambiguité.
Attention, cependant, que les nue propriétaire et usufruitière versent l'exacte valeur de leurs droits respectifs, ceci afin d'écarter toute suspicion de donation déguisée au cas où la mère (usufruitière) verserait la totalité de l'apport. |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 29 sept. 2004 : 19:26:43
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Bonsoir,
Dans le cas d'un demembrement, il faut également bien adapter les clauses liées au droit de vote. Qui vote et pour quelles sortes d'AG. On peut alors avantager l'usufruitier. Tout est une question de choix des parties.
Fab |
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passou
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 30 sept. 2004 : 00:34:22
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merci pour vos réponses et la précision concernant le droit de vote.
Concernant les droits respectifs, on parle dans le cas précis de 50 euros ... (5000 parts sur 15000 pour un capital de 150 euros).
je suppose que c'est au nu propriétaire de verser les 50 euros, n'est ce pas ?
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passou
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 30 sept. 2004 : 00:35:48
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merci pour vos réponses et la précision concernant le droit de vote.
Concernant les droits respectifs, on parle dans le cas précis de 50 euros ... (5000 parts sur 15000 pour un capital de 150 euros).
je suppose que c'est au nu propriétaire de verser les 50 euros, n'est ce pas ?
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Demiurge
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 30 sept. 2004 : 01:44:16
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| Juste par curiosité, est-il possible de fixer dans les statuts de la SCI une clause qui prévoit par exemple que la décision de vendre les actifs détenus par la SCI sera prise si, seulement 1/3 des votants y sont favorables, ou encore, en cas de décès d'un associé particulier? |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 30 sept. 2004 : 10:20:35
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Destinataire : PASSOU.
C'est exactement ce qu'il ne faut pas faire :
-l'usufruitier verse le prix correspondant, en fonction de son âge l'usufruit présente une valeur qui diminuera au fil des ans;
-a contrario, le nu-propriétaire versera la différence entre la valeur en pleine propriété - l'usufruit .
Pour l'heure, vu la modicité du montant de l'apport ceci n'a pas grande importance, mais cette SCI va s'enrichir et la valeur vénale de la part sociale également. C'est à ce stade,notamment à l'ouverture de la succession de la nue propriétaire, que les choses risquent de se gâter. |
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passou
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 30 sept. 2004 : 14:36:35
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Citation :
Initialement entré par Demiurge
Juste par curiosité, est-il possible de fixer dans les statuts de la SCI une clause qui prévoit par exemple que la décision de vendre les actifs détenus par la SCI sera prise si, seulement 1/3 des votants y sont favorables, ou encore, en cas de décès d'un associé particulier?
la decision de vendre un actif est une decision qui peut etre enterinée par une AGE (assemblée generale extraordinaire. Les statuts prévoient systématiquement la majorité a atteindre pour prendre une telle decision, soit 50% 75% 100% bref ce que lon veut donc pourquoi pas 1/3 des votants .... meme si sincerement j'ai jamais vu ce cas de figure de majorité recquise en dessous de la majorité simple.
les cas de déces d'un asocié son aussi étudiés dans les statuts et la c'est un peu trop large comme sujet pour répondre, mai sil est possible de fixer des clauses d'agrément, etc.... on fait un peu ce que l'on veut dans des statuts de sci, tant que cela n'est pas contraire au droit . |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 30 sept. 2004 : 21:59:07
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Bonsoir,
Demiurge : En droit pur, je ne vois pas d'interdiction à prévoir ce genre de majorité pour une SCI. Mais en pratique, c'est irréalisable pour une gestion stable de la société.
Cette dernière fonctionne sur un principe qui est que la majorité décide. Or, dans le cas envisagé, cela revient à dire que la minorité décide. Mais laquelle, il va forcément y en avoir plusieurs ayant pouvoir de décider. Ingérable.
Or, ici on ne parle pas de gestion simple mais d'un acte de disposition qui est l'existence même de la structure. Ce n'est vraiment pas le genre de chose à conseiller.
Passou : A la relecture de votre article 7, je m’orienterai vers des chiffres plus divisibles car en l'espèce la part vaut 0,01 cts, pas très pratique pour l'avenir
Que penseriez vous de:
« Le capital social est fixée à la somme de CENT SOIXANTE EUROS est divisé en seize (16) parts de DIX EUROS (10 €) chacune, attribuées aux associés en proportion de leurs apports, savoir :
MME X 8 parts en NP
MME Y 8 parts en U
MME Z 8 parts en PP
Soit 16 parts au total"
Même si la valeur des parts sociales n’est plus obligatoire. Pourquoi s’en priver ? L’avantage est qu’il est facile de déterminer les sommes à verser puisque le démembrement se calcule par dizième. Dethau a entièrement raison, si vous envisagez un tel montage, il va falloir l’appliquer financièrement parlant, sinon tout peut être remis en cause.
Cordialement
Fab
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passou
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 04 oct. 2004 : 20:17:03
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voila ce que j'ai lu dans le bouquin de thierry andrier "les sci" :
certains strateges préconisent d'attribuer des l'origine des parts en nue-propriété aux enfants, ce qui permet aux parents de controler la sci et les revenus.
cependant, en demembrant les parts des l'origine les associés prennent le risque de voir l'administration fiscale taxer les enfant au deces des parents sur l'ensemble des parts en faisant abstraction du dit démembrement (cgi art 751).
il ne semble pas possible de rémunerer un apport en pleine propriété par des parts demembrées.
le demembrement ne peut alors intervenir qu'ulterieurement.
ca ne me pose pas de probleme puisque la taxation de la donation par la suite de la nu-propriété est basée sur la valeur des parts, or l'actif net de la société est nulle (au début) puisque le bien est financé à 100% par emprunt et les frais d'acquisition par apport en compte courant.
De ce fait, il me semble possible de faire la donation "gratuitement" de la nu -propriété.
Quelqu'un a t il des commentaires à faire sur cela, et quel délais devons nous attendre après la création pour demembrer les parts.
merci pour votre aide.
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 04 oct. 2004 : 20:55:53
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Bonsoir,
Ce que vous avez lu est tout à fait exact. Le risque fiscal existe.
Mais j'ai vu son application dans des cas un peu différents du votre. Le risque est entier dans le cadre d'un tel montage avec des enfants mineurs ou n'ayant pas de revenus propres.
La raison est simple. Un mineur, dans la plupart des cas, ne peut pas justifier d'un patrimoine propre lui permettant de financer sa participation personnelle en nu propriété.
Ce sont les parents qui payent pour lui. Le montage financier ne correspond donc pas au montage juridique.
Dans ce cas, on crée la société avec les parents et une fois l'enfant s'assumant financièrement, on passe par donation pour couvrir le risque.
Lors de la constitution, dans le cas d'enfants majeurs avec des revenus propres, il conviendra néanmoins de bien appliquer le principe financier lié au démenbrement et d'en garder les justificatifs par la tenue d'une comptabilité. C'est sur, si l'un paye pour l'autre, cela va légèrement compliquer le dossier à la sortie. En outre, ne pas oublier également l'importance d'une tenue du dossier juridique qui sera un bon élément de preuve de la séparation des patrimoines enrte parents et enfants.
Petite précision de base. En matière fiscale, ce qui est valable en 2004 ne le sera peut etre plus en 2006. Prévenez vos clients. C'est aussi pour cela que les dossiers évoluent.
Cordialement
Fab |
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passou
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 04 oct. 2004 : 21:32:35
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merci pour la réponse rapide !
j'hésites encore aprce qu'une donation après la création ne couterai rien, et limiterait quand meme fortement les risques fiscaux.
Par aileurs, j'ai oublié de préciser qu'il s'agit d'une sci achetant un bien au ski, poru que la famille en profite. Il est prévu statutairement une utilisation par les détenteurs de parts suivant le calendrier, et les deux enfants nu-propriétaires bénéficieront autant que la mère usufruitière de l'appartement.
Cet élement n'est-il pas de nature à remettre en cause le schéma et à alimenter l'argumentaire de l'administration fiscal car logiquement seule la mère usufruitière est censée bénéficier de l'usage de l'appartement.
On voulait fixer les choses dans les statuts car ma soeur et moi sommes dans le montage à hauteur de 33% du capital, par l'intermédiaire d'une prise de participation d'une de nos sci.
r, c'est avec la belle famille que l'on "deal", et ces choses la n'étant pas éternelles, on voudrait que tout soit sur papier plutot qu'un arrangement "oral".
que me conseillez vous ?
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 04 oct. 2004 : 23:18:15
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Passou,
Puisque la société est envisagée pour votre famille et même si vous souhaitez constituer la structure sans l'intermédiaire d'un mandataire, je vous conseillerai de prendre, malgré tout, le contact de votre notaire de famille pour des conseils.
Ce dernier sera à même de vous orienter en matière de donation et de répartition par rapport aux règles légales des successions et surtout par rapport à ce qui a déjà été réalisé par les associés en matière patrimoniale.
Ce genre de conseil ne peut s'effectuer qu'avec une vue globale du dossier.
En ce qui concerne les détails d'utilisation du bien dans les statuts, je ne suis pas vraiment sure que ce soit opportun. Dès que les modalités vont changer, cela devra se concrétiser par AGE : bonjour les complications. Faites simple.
Enfin, en matière de démembrement de propriété, les 33% du capital détenus par une SCI ne cadrent pas et modifient les données que vous aviez énoncées en début de post et les réponses en conséquences.
Cordialement
fab |
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passou
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 13:50:04
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Merci Fab pour ces précisions.
le problème de prendre un notaire pour les statuts, c'est que le mien à Paris ne me propose qu'une seule solution: 3000 euros poru faire les statuts dans leur ensemble et créer la société. Sauf que je sais faire 95% du boulot, alors ca me dérange un peu.
Et le notaire par qui on passe pour cette vente (je n'ai pas pu choisir ) est completement a coté de ses pompes niveau SCI.
Voila ou on en est : vous m'avez conseillez de faire le démembrement des l'origine car les enfants sont majeurs et s'assument financièrement.
Au départ j'étais pas très chaud pour les raisons déjà expliquées, mais il y a dans la belle famille une 3ème soeur completement en dehors du projet.
Si on procède en 2 étapes : création de la sci avec des parts en pleine propriété (66% la belle mère, 34% la sci détenu par ma soeur et moi en dehors de leur famille) puis donation de la nu-propriété de la belle mère à 2 de ses enfants (excluant de la donation la 3èeme soeur), je suppose que l'on tombe dans des travers peu appréciable en matière de donation, quand bien même la valeur de la part donnée serait négative (actif : le bien, passif : l'emprunt a 100 et les comptes courants poru les frais d'acquisition).
Vous me dites , la présence d'une sci dans le capital modifie la donne, pourquoi ça ?? on ne peut pas démembrer une partie des part sociales ??
Voila le projet de statuts, avant vos critiques ou remarques :
SCI 420 parts à 1 euro
Mademoiselle AL (fille de madame D) nu-propriétaire des parts 1 à 140
Monsieur J (fils de madame D) nu-propriétaire des parts 141 à 280
madame D, usufruitiere des parts 1 a 280
SCI X (ma soeur et moi) , sci soumise à l'is, propriétaire des parts 281 à 420.
Melle AL reglera 140 euros * 50% = 70 euros (l'usufruitiere est agée aujourd'hui de 63 ans)
Monsieur J reglera aussi 70 euros
madame D reglera 140 euros (70+70 soit la valeur des 2 usufruits)
la sci reglera 140 euros
J'espere que ce schéma est valable, j'attends vos commentaires !!
questions subsidiaires :
1. est ce que sur un kbis l'usufuitiere apparait ?
2. gérant : le nu propriétaire peut il etre gérant ? l'usufruitier ?
Merci a tous et a fab en particulier
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 22:00:06
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Bonsoir passou,
En fait, les difficultés potentielles viendront du droit civil mais pas forcément du droit des sociétés. Elles vont dépendre du patrimoine global de l’usufruitière, de la valeur du bien lors du décès et de la manière dont cette personne aura géré la transmission de son patrimoine.
Reprenons :
. Pour la SCI : N’étant pas concernée par le démembrement, il n’y a pas de soucis. Ce n’est pas forcément la solution la plus choisie mais elle est possible. Prévoyez au moins une minorité de blocage pour les AGE à votre profit en fonction du % de capital détenu.
. Notaire : la fonction n’est pas uniquement liée à la rédaction d’actes mais il a aussi une fonction de « conseil ». En matière civile (droit de succession et de donation), cela reste la profession la plus à même de vous orienter et ce, sans atteindre le coût énoncé.
. Démembrement de propriété : il conviendrait de vérifier les % applicables en cas de valorisation d’usufruit, cela a changé récemment. Je suis restée sur l’idée de – 61 ans = 50 % ; - 71 ans = 40%. A revoir. Cet élément est essentiel.
Sous cette réserve, le montage exposé ne pose pas de difficultés en droit des sociétés même si
le raisonnement financier s’effectue au regard de « la part sociale » et non en fonction de la globalité détenue par chacun.
La rédaction varie en fonction des intervenants. Certains détaillent : Mme D va souscrire 50% de chaque part sociale soit 0,5 € X par le nombre de part détenue par Mlle AL et Mr J.
Cela se précise dans les articles APPORT et/ou CAPITAL SOCIAL et a l’avantage de conforter le montage en cas de contrôle. Mais çà n’a rien d’une règle, chacun apprécie comme il le sent.
. Moment du démembrement : là, le droit civil reprend l’avantage.
Le fait d’effectuer le montage au départ peut facilement se considérer comme un investissement effectué par des personnes majeures qui sont à même d’assumer les choix financiers qu’elles font.
Si le montage privilégie une donation ultérieure, il va falloir tenir compte des obligations légales en la matière : montant maxi par enfant, droits à payer en fonction de ce qui a déjà été donné sans que cette énonciation soit exhaustive. Dans ce cas, pensez également au risque que peut devenir la 3ème fille car les actes de donation seront partie intégrante d’une future succession. On en revient à l'interet du notaire pour obtenir une adequation entre le droit des sociétés et le civil.
. Gérance : seul le gérant apparaît sur le K bis. Il peut y en avoir plusieurs. La fonction peut être exercée par n’importe qui.
Cordialement
Fab |
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passou
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 07 oct. 2004 : 11:48:54
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merci fab une fois de plus pour toutes ces précisions .
j'enterine le projet (ouf!).
derniere question un peu indiscrete : vous faites quoi comme profession, vos réponses me paraissent très pointues.... |
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