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 Sujet  |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
 Posté - 30 sept. 2004 : 17:56:01
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Bonjour à tous,
Existe-il en France des organismes financiers qui font des crédits hypothécaires? C'est à dire, un prêt sur gage sur la valeur marché d'un bien immobilier.
J'ai contacté plusieurs banques qui me disent ne pas pouvoir faire ce type de prêt. Pourtant, dans plusieurs pays (US, UK, Belgique, Suisse, Allemange...) c'est monnaie courante.
Merci d'avance pour vous tuyaux.
Cordialement,
Pégase
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 30 sept. 2004 : 19:47:28
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Pégase,
Cela s'appelle "Equity Loan". C'est un prêt à la consommation (vous pouvez acheter tout ce que vous voulez avec) qui est garanti par une hyporhèque de second rang sur la valeur d'un bien immobilier.
Ce n'est pas utilisé en France car, le bien ayant généralement une hypothèque de premier rang, le nouveau prêt n'a aucune garantie d'être remboursé en cas de défaut de paiement, sauf si l'organisme emprunteur du prêt principal et du second sont les mêmes.
Ici, c'est monnaie courante, trop d'ailleurs .
Prados |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 30 sept. 2004 : 21:40:55
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ça existe en France. les banquiers classiques trainent un peu des pieds. c'est souvent utilisé pour les personnes trés endettées par de multiples prêts à la consommation qui, pour s'en sortir, vont restructurer tous leurs prêts conso par un seul prêt qui aura comme garantie une hypothéque sur leur maison.
je l'ai souvent vu avec les courtiers mais également il y a quelques années au CA et BP. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 01 oct. 2004 : 10:20:52
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Merci pour vos réponses mais je reformule ma question:
J'ai approché deux banques pour une augmentation de prêt immobilier en cours sur un bien immobilier qui n'est nanti qu'a hauteur de 30% de sa valeur estimative. Ces deux banques m'ont dit que cela n'était pas possible, même en reprenant l'hypothèque 1er rang actuel détenue par une autre banque.
Ce qui est surprenant c'est que si je montais une SCI et que je vendais ce bien à cette SCI (à moi même donc), le prêt serait accepté. Mais le cout de la vente (frais d'acquisition) seront en plus, et donc totalement inutiles vu que la situation serait la même à la fin de l'opération. Et honnêtement, je trouve cela idiot de devoir déborser 5 à 7% de frais, plus des frais de constitution de SCI, juste pour augmenter un prêt.
Alors pourquoi ce refus? Y-a-t'il une loi interdisant ceci?
Bien cordialement,
Pégase |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 01 oct. 2004 : 12:44:10
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rien ne l'interdit.
la banque par contre ne peut pas "utiliser" le premier privilège. elle demandera une hypothéque en 2ème rang.
si autre banque pour le tout : hypo en 2ème rang avec négociation de non mainlevée (un peu moins de frais, pour le 1er rang non causé).
leur problème : peut être le montage du dossier et des justificatifs de vos besoins.
c'est malheureux mais les employés de banque sont rodés à des produits standarts. dés que ca sort un petit peu de ce qu'ils ont appris par coeur, il n'y a plus personne.
tournez vous du coté des courtiers. ca ne coûte pas plus cher car le courtier est rémunéré par la banque, et là, on va avoir souvent du sur mesure (attention, pas forcément n'importe quel courtier) |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 01 oct. 2004 : 13:21:30
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Citation :
c'est malheureux mais les employés de banque sont rodés à des produits standarts. dés que ca sort un petit peu de ce qu'ils ont appris par coeur, il n'y a plus personne.
C'est tellement vrai et tellement dommage! Si vous gagnez bien votre vie en CDI, que vous n'avez pas de crédits en cours, que vous voulez acheter une maison et que le cout du crédit ne vous endette qu'a 25%. Alors les banques se battent entre elles.
Dès que vous voulez un montage un peu particulier, alors là, y'a effectivement plus personne.
Mais bon, en tout cas, merci pour la confirmation du fait qu'il n'y a pas d'interdiction à ce type de montage.
Je suis déjà en relation avec un courtier mais ne lui avais pas encore présenté l'affaire. Je pense, en effet, qu'il est temps qu'il entre en jeu!
Autre question, qui à rapport avec le première:
Une banque accorde un prêt adossé à une hypothèque 1er rang sur un bien immobilier. Le bien est désormais hypothèqué à 30% de sa valeur estimative. Est-il techniquement possible de réduire l'assiète de l'hypothèque en 'sortant' (sans vendre) une partie du foncier de la garantie?
Le but étant d'utiliser le foncier dégagé, et donc non grévé d'hypothèque, comme apport sur un projet immobilier.
Là aussi, les deux banques m'ont dit que cela ne pouvait se faire.
Je comprends bien que la situation dépend de beaucoups de facteurs mais la question est: est-ce quelque chose qui se pratique ou est-ce que les banques refuseront de toute façon?
Soit dit au passage que la procédure 'montage SCI et revente à cette dernière' s'applique aussi dans ce cas mais, encore, il faut compter avec tous les frais annexes...
Merci d'avance,
Pégase |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 01 oct. 2004 : 14:13:27
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Pégase, Citation :
Est-il techniquement possible de réduire l'assiète de l'hypothèque en 'sortant' (sans vendre) une partie du foncier de la garantie?
Voulez-vous dire racheter une partie du crédit de facon à ce que le montant du capital emprunté, et donc garanti par l'hypothèque baisse?
Prados |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 01 oct. 2004 : 14:26:26
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deux cas :
le bien est un et indivisible (même assiette cadastrale. pas de copro) : vous n'aurez qu'une mainlevée partielle sans paiement. (réduction du montant mais pas de l'assiette)
le bien comporte plusieurs numéros de cadastres distincts : vous pourriez obtenir une mainlevée en réduction de gage. (réduction du gage, sans réduction du montant ou réduction du gage et du montant sans paiement).
attention :
- faisable sur le plan technique mais le plus difficile est de le faire comprendre au banquier : seul décideur en matière de mainlevée.
- ça génére des frais de mainlevée.
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 01 oct. 2004 : 14:54:13
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Prados,
Ce n'est pas un rachat (il n'est pas question d'échange d'argent). L'idée est de réduire l'assiète foncière de l'hypothèque afin de ne plus avoir d'hypothèque sur une partie du bien (certaines parcelles constructibles). Comme indiqué, l'idée est d'utiliser le foncier (terrain constructible) ainsi dégagé comme apport dans le cadre d'un autre projet immo.
Dobaimmo,
Merci pour les précisions. En effet, nous sommes dans le 2eme cas (plusieurs parcelles). Donc c'est faisable (techniquement en tout cas) mais seulement si le banquier est d'accord. Ca c'est une autre affaire...
Par rapport à vos réponses à ces deux questions, je suppose que le mariage des deux idées (réduction de l'assiète d'hypothèque et, en même temps, augmentation du montant du prêt immo) semble plus qu'improbable. Non? 
Je sens qu'il ne me reste plus qu'a aller créer une SCI...
Cordialement,
Pégase |
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