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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
 Posté - 02 oct. 2004 : 21:05:38
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Je suis actuellement propriétaire de 14 locations. Je cherche a evaluer la charge de travail pour une personne qui passe à une centaine de locations, voir plus.
Quelles sont vos expériences ?
Quelle est votre approche : gestion des locataires, des imapyés, des réparations courantes, ...
Merci pour vos avis.
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 02 oct. 2004 : 21:32:10
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Vous voyez ce que représentent 14 locations, vous devez donc être en mesure d'évaluer pour une centaine.
Mais plusieurs facteurs sont aussi à prendre en compte, dont le principal est à mon avis la concentration des locaux loués.
Si tous les locaux sont regrouppés soit dans une même copropriété, soit dans un rayon réduit, un bon temps complet devrait suffire. Là aussi à condition que vous disposiez d'entrepreneurs bien connus et compréhensifs.
Et puis, la vétusté des locaux est également à prendre en compte. Pour affiner, il faudrait connaître parfaitement le parc, et il n'y a que vous qui le connaissez. |
Edité par - chaburette le 02 oct. 2004 21:32:38 |
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inser
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312 réponses |
Posté - 02 oct. 2004 : 21:40:06
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bonsoir
Pour ma part ça pourrait m'effrayer de gerer une centaine de logements dont je serais le seul propriétaire mais peut être que le fait de vous faire épauler par un administrateur de bien pro pourrait faciliter au moins au début toute cette paperasse!!!
Vous n'êtes pas à quelques sous si j'ai bien compris 
Vous avez gagné au loto l'ami ?  |
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picsou
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 02 oct. 2004 : 23:53:32
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Bonsoir Mathieu68,
14 appartements, mince comment faites-vous???? Vous devez être très très vieux ou très très riche .Si vous avez un truc faite moi le savoir, j'suis de votre région  |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 03 oct. 2004 : 09:34:59
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Bonjour, Quelques réponses à vos premières remarques.
Chaburette : votre remarque sur le regroupement géographique me semble très juste, surtout si l'on gère soi-même. Je me concentre sur un axe entre mon habitation et mon lieu de travail. Ceci me permet de passer quasi quotidiennement à mon immeuble. Toutefois, même si j'en suis à 14, je n'arrive pas encore à imaginer les conséquences d'une augmentation du nombre (réduction de mon temps de travail professionnel, utilisation de compétences externes pour les travaux d'entretien, …
Imaginons une personne a temps plein, va-t-elle pouvoir gérer 80/100/120 locations ? Cela change beaucoup mon prévisionnel.
Inser : 14 appartements, celà me semblait beaucoup avant de réaliser l'investissement mais en fait la charge de travail n'est pas si importante, surtout si l'on met en rapport le gain.
Concernant les administrateurs de bien, je trouve que le coût est trop important. Personnellement je l'évalue à 15 à 18 % des loyers. En conséquence, je m'occupe de toute la paperasse et de l'entretien courant.
Contrairement à ce que vous supposez, je ne suis pas riche, j'ai fait l'investissement sans apport personnel. Par contre il me paraît important de limiter les coûts inutiles, bien évidemment en fonction de ce que l'on arrive à faire soi-même. Il ne faut pas oublier qu'un travail fait par une entreprise multiplie le coût par 3 au minimum.
Picsou : pas besoin d'être riche. Il faut un immeuble, un financement, un peu de travail, quelques compétences de gestion, quelques bons conseils.
J'ai fait l'investissement à 35 ans sans apport est pour le moment cela tourne comme prévu. Aujourd'hui j'ai 41 ans et je me pose la question de développer cette activité.
Je considère que cela marche mais il faut un bon moment de réflexion préalable afin de bien étudier ses objectifs et les problèmes avant de s'engager. Le jour où l'on va signer un compromis de vente, tout doit être prévu (présionnel) avec une vue sur au moins 25 ans.
Remarque générale : je recherche toujours quelqu'un qui a l'expérience d'une gestion personnelle de 80/100 locations et plus.
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 03 oct. 2004 : 09:58:00
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bonjour
Merci de vos eclaircissements!! Il vaut mieux investir dans un immeuble entier pour avoir tous ses locataires en main et de plus la gestion se fait plus facilement c'est aussi mon avis!! Par contre bonne chance pour trouver sur ce forum un bailleur aussi important 
PRADOS on vous chercheeee  |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 03 oct. 2004 : 10:19:24
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Celà est faisable à condition d'être méthodique et d'investir dans un bon matériel informatique (soft et hardware).
Quel que soit les gestionnaires (investisseurs institutionnels, tels que cie d'assurance, logements sociaux, ou grands cabinets de gestion,) un gestionnaire prend en charge entre 1500 et 3000 logements.
lorsque j'ai débuté dans l'immobilier en 1973 (groupe 3 F), j'avais en charge environ 1500 logements : gestion courante, les EdL entrée et sortie, gestion de l'entretien courant, grosses réparations, gestion des gardiens, les entreprises, gestion des contrats de maintenance : chauffage, eau chaude, ascenceurs, etc...
N'oubliez pas d'approfondir le droit, il y a d'excellents ouvrages sur la gestion locative.
bon courrage !!
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am77
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1169 réponses |
Posté - 03 oct. 2004 : 19:27:47
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mathieu68,
Quelle est votre banque, qui accepte de vous financer à ce niveau sans apport ? |
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inser
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312 réponses |
Posté - 03 oct. 2004 : 19:42:03
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 Si je comprends bien l'analyse de mathieu c'est qu'il fait des crédits immo sur de tres longues durées (25/30 ans)  pour financer ses biens locatifs d'ou l'attitude "plûtot" comprehensible de certaines banques ;.. |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 03 oct. 2004 : 21:46:45
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Merci pour vos remarques.
Je pense effectivement qu'il vaut mieux investir dans des immeubles entiers. A mon sens, il faut un immeuble avec au moins 4 ou 5 locations. Tout d'abord on réduit le risque représenté par un impayé. Les problèmes restent exactement les mêmes. Par contre la charge de travail est presque identique et les gains sont démultipliés.
Pour l'investissement matériel, un ordinateur de base avec word et excel suffisent
Prise en charge entre 1500 et 3000 locataires : merci pour l'information. Cela me semble énorme mais pourquoi pas. Si je prends mes prévisionnels et je monte le potentiel à 100, cela me permets de vivre de cette seule activité et d'obtenir un patrimoine important à la retraite. Si je raisonne au delà, les chiffres deviennent délirants.
Dans le cas d'une gestion propre, je pense que le gestionnaire va avoir une démarche plus proche de ses locataires. On est dans le cadre d'une entreprise, le locataire est un client et on est le gestionnaire d'une activité. On peut développer une démarche de "service compris" afin de fidéliser le client, de le satisfaire, afin d'obtenir une réduction des problèmes d'impayé, de recherche de nouveaux locataires solvables, de réduire les problèmes de dégradation. Par contre cette optique limite le potentiel de locataire, mais dans quelle mesure ?
En terme de compétence, je suis comptable. Tout ce qui est administratif, je maîtrise. Pour ce qui est entretient courant, je suis un peu bricoleur, mais cette partie me semble à développer dans le cadre d'un développement. Pour les travaux plus importants, je dois utiliser les entreprises.
Pour le financement, je raisonne effectivement sur des durées très longues ( 30 ans). Les banques ne sont pas nombreuses à le proposer. Pour ma part il n'y a que le crédit mutuel et l'étranger. Certaines banques parlent de 30 ans mais ne le font dans des cas très particuliers (primo accèdent). Pour mon premier financement, j'ai demandé plus de 35 ans. La banque en question a regardé le dossier, étudier l'immeuble et m'a proposé un financement sur 22 ans tenant compte d'un retard de travaux (façade) en proposant une durée plus courte mais prévoyant un rallongement de la durée lors du financement des travaux afin d'obtenir une mensualité identique. Cette démarche d'une banque m'a plu.
Pour obtenir un crédit sur la totalité, une banque "sérieuse" va plutôt regarder la qualité du demandeur ( stabilité, connaissance des problèmes, volonté,…). L'investissement immobilier locatif est un investissement a très long terme qui doit être très bien étudier avant de démarrer. Il faut parfaitement connaître les conséquences du financement que l'on a choisit. Cela me semble difficile de vouloir signer un compromis de vente sans savoir quel financement on peut obtenir.
Financement court : le financement court peut être utilisé sur des investissements limités car les problèmes restent limité en montant. Les objectifs ne sont pas les mêmes ( constitution d'un revenu et/ou patrimoine complémentaire en vue de la retraite)
Merci pour vos observations ( nombre de location, mode de financement, type de relation avec vos locataires)
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 03 oct. 2004 : 22:47:19
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Je vous cite"....Si je prends mes prévisionnels et je monte le potentiel à 100, cela me permets de vivre de cette seule activité et d'obtenir un patrimoine important à la retraite ". Si vous avez commencé a investir à l'âge de 35 ans et que vos financements sont d'une durée de 30 ans je ne vois pas trop l'interet d'en profiter à presque 70 ans un âge ou bien peu de personnes peuvent encore se le permettre !!!!!
Dans une optique de transmission de patrimoine peut etre mais comme complément de revenu ou activité à temps plein à 70 ans ça me parait iréaliste donc .....Pour ma part 15 ans maxi de crédit immobilier pour chaque investissement si c'est possible avec comme objectif constitution de patrimoine de 10/15 biens locatifs immobiliers pour une retraite anticipé et complément de revenu |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 04 oct. 2004 : 10:20:30
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En réponse à Inser
Il y a effectivement deux approches pour les investissements locatifs avec chacune des avantages et inconvénients. A chacun de faire son choix.
Approche courte : financement sur 15 ans
Dans ce cas n recherche un retour sur investissement nul, voir négatif si l’on tient compte de l’impôt sur le revenu, pendant la durée du financement mais au profit d’un revenu plein obtenu plus tôt.
Cet option à d’autres inconvénients, du fait d’une marge de sécurité plus étroites, voir nulle :
- La gestion courante va sembler plus difficile car tout accros (impayé, travaux exceptionnel, …) va se traduire par une tension sur votre trésorerie qui peut éventuellement être difficile à supporter
- Lors de la demande de financement, l’investissement n’étant pas totalement autonome, le banquier va regarder de beaucoup plus près la capacité financière de l’investisseur ( taux d’endettement, garantie complémentaire ).
o Cela à pour conséquence qu’il sera difficile d’envisager un nombre d’investissement important
Approche longue : financement sur 30 ans
Dans ce cas on recherche un retour sur investissement immédiat quant tout va bien, voir nul dans les moment difficile ( nul mais après impôt sur le revenu)
Pour ce qui est de l’age atteint à la fin du financement, je pense que c’est un faux problème. Le patrimoine n’est pas constitué en fin de financement mais il progresse tout au long de l’exploitation (valeur estimée – montant à rembourser). En finançant sur 30 ans on obtient un patrimoine certes plus faible mais au profit d’une sécurisation de la gestion, d’un profit immédiat, d’une possibilité de développement des investissements.
Personne n’a dit qu’un financement sur 30 ans doit aller à son terme.
A ce jour, après 15 ans, il y a exonération de le plus value en cas de cession. A 60 ans on peut souhaiter d’arrêter la gestion de locataire et de vivre sur le patrimoine obtenu. On peut aussi envisager de céder, les biens à ces enfants afin de concrétiser son patrimoine et recommencer les investissements.
Selon mes estimations, si l’on arrive à augmenter suffisamment les investissements (60-100) ce n’est plus une préretraite, mais une retraite à court terme, voir immédiate et le revenu à 60 ans n’est plus un revenu complémentaire, mais un revenu principal
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 04 oct. 2004 : 12:21:52
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Tout le monde caresse ce rêve d'être rentier à plus ou moins long terme et si la solution se trouve dans l'immobilier locatif je suis aussi preneur.......
Les chemins sont differents mais la démarche est en fin de compte la même, celle de disposer d'un patrimoine "PIERRE" qu'on peut transmettre à ses enfants tout en se procurant des revenus reguliers
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 05 oct. 2004 : 22:23:57
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Une piste pour la transmission de patrimoine. Avez-vous étudié la faisabilité d'un investissement qui vous donnerait seulement l'usufruit et la nu-propriété à vos enfants ?
Les associer rapidement à l'affaire pour une partie du patrimoine vous permettrait de réduire les frais de transmission in fine.
Qu'en pensez-vous ? |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 02:37:28
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Mathieu68,
J'ai lû avec intérêt vos messages. Je comprends votre approche et "sens" que vous maitrisez votre investissement, c'est à dire que vous en comprenez les tenants et aboutissants et êtes donc capable de prendre les bonnes décisions en fonction de votre stratégie et objectifs.
Je n'ai cependant pas compris pourquoi vous dites: Citation :
Approche longue : financement sur 30 ans
Dans ce cas on recherche un retour sur investissement immédiat quant tout va bien, voir nul dans les moment difficile ( nul mais après impôt sur le revenu)
Qu'entendez vous pas retour sur investissement immédiat?
Enfin, pour en revenir à votre question de départ, je ne gère pas une centaine de biens, loin de là, mais, entre les miens et ceux de mes beaux-parents, un peu plus que vous, et, de plus, de l'étranger (je vis aux USA).
Mon beau-père assure l'entretien (il habite en France) et moi la gestion.
A ce train là, nous pourrions nous occuper de plusieurs centaines d'appartements sans aucun problème, à condition qu'ils soient géographiquement proches, voire dans le même immeuble (attention cependent au risque géographique).
Cependant, une chose m'inquiète dans votre approche, et c'est la même qui m'empêche aujourd'hui de gérer une centaine d'appartements:
Ne jamais mettre TOUS ses oeufs dans le même panier.
J'étais très content de posséder de l'immobilier locatif en 2001, lors du krach boursier, tout comme j'étais heureux de posséder des SICAV monétaires et des actions de 1990 à 1994, lors du dernier krach immobilier.
Enfin, votre expérience de l'investissement immobilier est récente (6 ans) et vous n'avez donc pas encore connu de crise majeure où les prix dégringolent, rien ne se vend, et pas de locataires pour les 2 ou 3 appartements vides de l'immeuble, sans compter ceux que vous relouez avec un loyer plus bas, toujours pour cause de demande locative faible.
Prados |
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spoum
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276 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 09:59:22
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questions à Mathieu 68 et autres contributeurs ,
* quand vs vs absentez (1 mois au bout du monde), avec 14 puis 100 logements , comment vs organisez-vs pour ne pas abandonner à eux-même vos locataires ? mettez-vs à contribution famille , amis ,professionnels ?
* y-a-t-il une incidence fiscale particulière à la propriété d'un si grand nombre d'appartements ?
* si vs arrétez votre travail actuel , quelles sont les implications ,côté impots, retraite ,sécu ... et autres
vs allez tous me trouver bien curieuse ou bien ignorante 
merci de vos réponses |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 13:20:56
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Merci pour vos réponses.
A l’attention de chaburette.
Pour le moment, je n’ai pas beaucoup étudier le problème de la transmission du patrimoine, notre unique enfant n’a que 4 ans.
Je pense toutefois que compte tenu du gain obtenu par ce type d’investissement, essentiellement par l’effet de levier financier, je pense plutôt réaliser une vente aux enfants à leur majorité avec un nouveau financement :
- Selon les textes actuels, exonération de plus value (15 ans)
- a priori, pas de remise en cause possible par le fisc
- Réalisation de la plus value et diversification des placements
- Redémarrage de l’effet de levier
Si l’on envisage, un nombre de location un peu important, de toutes les manières le montant de la succession sera important. Si le montant restant est appréciable, le montant que l’on donne au fisc, se sera tant mieux pour la collectivité.
Je pense que si l’on veut faire des investissements dans l’ancien à un niveau développé il vaut mieux s’habituer à prendre les impositions comme une charge normale. Cela n’empêche pas de rechercher une optimisation fiscale.
A l’attention de Prados
Dans l’approche d’un financement court :
On va rechercher un net faible voir nul
( loyers potentiels – impayés – charges courante – remboursement bancaire)
Attention à l’impôt sur le revenu. Pour un petit investissement passe encore, pour plusieurs il faut impérativement que l’investissement puisse payer l’impôt = net net
Dans l’approche d’un financement, je vais rechercher un net net (donc après impôt sur le revenu) qui soit le plus positif possible
Exemple selon mes simulations : (montants exprimés en francs)
Immeuble acheté 3 000 000 F financé à « 110 % » à 4.5 %
Sur 20 ans, net mensuel = 0, net net = - 2 000, patrimoine net à 15 ans 3 387 000
Sur 30 ans, net mensuel = + 4 500, net net = + 2 000, patrimoine net à 15 ans 2 350 000
Je recherche donc un retour sur investissement immédiat, à savoir un net net positif qui m’assurer un revenu. Evidemment au détriment d’une baisse de la valeur du patrimoine net
Situation géographique et diversification :
Effectivement pour le moment je suis concentré en totalité sur l’immobilier et sur une seule ville, mon principal risque seront les tremblements de terre et l’état de guerre.
Pour répartir ses œufs, il faut encore en avoir plusieurs !
Pour ce qui est des krachs en tout genre, je pense qu’il n’ont qu’une très faible incidence sur mes immeubles. Je reste sur des immeubles basiques peu sensibles à la spéculation et donc aux sauts d’humeur des marchés immobiliers et financiers. Je table sur des appartements de base pour des locataires de base.
La diversification des placements, je pense la réaliser le jour ou je pourrait faire une cession exonérée de plus value. En attendant, ce type de placement rapporte trop pour aller vois ailleurs.
A l'attention de spoum
Si l'on développe les investissements a un tel niveau, il faut bien comprendre que l'on dirige une véritable entreprise. Bien sur si un chef d'entreprise veut s'absenter un mois, il doit s'organiser en conséquence. A mon avis je préfère la famille mais on peut s'orienter aussi vers un homme toutes mains qui compléte dans les travaux d'entretien et faire l'intermédiaire. On peut aussi favoriser un ou plusieurs locataires intermédiaire.
Incidence fiscale : plus on a de locations, plus le revenu foncier sera élevé, plus on monte dans les tranches d'imposition et donc plus importante est la prise en compte de ce paramètre dans le choix du financement.
A noter que avec 100 appartements et sans autres revenus on est dans la tranche la plus haute ( IR + CSG environ 60 %). De plus très rapidement, (6/7 ans) on peut être soumis à l'impôt sur la fortune.
Impôts : à mon avis, il faut dès le départ se mettre dans la t^te que l'on va payer des impôts et bien analyser ce paramètre. On peut bien sur voir du coté de la défiscalisation et du crédit in finé, mais je ne suis pas encore persuadé de l'efficacité réelle de cette démarche par rapport à un développement du nombre de location
Retraite : la retraite devient accéssoire, l'investissement est votre placement retraite. Plusieurs avantage, placement qui peut rapporter directement, et/ou au moment de la retraite. Il constitue également un patrimoine transmissible.
Sécu : principale problème. Soit cotisation volontaire, soit une personne du couple doit se dévouer pour un travail à temps partiel.
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spoum
Pilier de forums
276 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 16:34:05
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si j'ai bien compris vs allez remplir pour 80 appartements 10 déclarations 2044 ( à 8 locations chacunes)et reporter simplement le résultat=bénéfice ligne BA des revenus fonciers ?
je m'étonne de la simplicité (relative, pour 80 apparts) de la chose et pensais à des déclarations bcp + compliquées avec compta imposée , en fait un peu comme pour les LMP , avec taxe pro et tout et tout...
oui oui , vous nous faites tous rèver ...moi qui pensais avec mes 4 studios changer bientôt de panier à oeufs de paques, rien à voir avec votre unique oeuf géant !!!
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 17:31:22
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Spoum, Mathieu68,
Vous êtes en train de me rappeler le forum Clubfinance des années 1999 et 2000 où la plupart des contributeurs aimaient rêver tout haut à ce qu'ils deviennent des investisseurs vivant uniquement de leurs plus-values boursières.
On connait la suite...
PS: Il faut savoir rester modeste devant ce moment incroyable et passager de hausse des prix immobiliers. Croyez moi
Prados |
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spoum
Pilier de forums
276 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 21:20:27
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oh, Prados ,
n'est-il pas permis de réver un peu...
ceci dit je sais bien qu'il faut garder les pieds sur terre , pas de blague , encore 2 ans à payer un peu , puis 4 ans opération blanche et enfin apparition des premiers revenus; et garder les pieds sur terre pq l'année prochaine mon gamin entre en fac alors le panier à oeufs de pâques n'est pas près de se diversifier ...
vos réflexions m'inciteraient à envisager de vendre , bien que mon objectif ne soit pas la spéculation mais la creation d'un capital et de revenus, et que je sois attachée à ces apparts soigneusement choisis...faut-il tenter de profiter de ce "moment incroyable et passager de hausse des prix immobiliers" ??
bon, je ne vous rejoue pas perrette et le pot au lait , je tiens trop à mes oeufs chèrement acquis... |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 21:31:32
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A l’attention de spoum.
En fait, j'ai souhaité faire séparer l'immeuble du patrimoine direct en créant une SCI. A priori, les immeubles suivants je vais les intégrer dans cette même SCI.
En terme de déclaration fiscale ( pour les initiés ) : déclaration 2072, reportée sur la 2044, reportée sur la 2042.
Etant comptable, je tiens une comptabilité comme pour une entreprise. Ce type de comptabilité est relativement simple à tenir. Journal des loyers facturés, banque et opérations diverses
Quelques petites complications si l'on a des locaux commerciaux avec une option pour la TVA.
Au-delà de 10 locations, je pense qu'il est préférable de tenir une comptabilité. Elle sert beaucoup pour suivre les comptes de locataires. (client).
Charge de travail pour 14 locations, 1 à 2 heures par mois.
A l’attention de Prados
Contrairement à ce que vous pensez, je fais totalement abstraction des hausses et baisses spéculatives.
Mon raisonnement est de dire que l'immobilier bénéficie d'un mouvement de hausse de base rejoignant les tendances de l'évolution des prix et celle du coût de la construction.
La question est de savoir si ces deux indices peuvent être nul, voir négatifs. A mon avis non.
Je table sur une augmentation moyenne sur le long terme de 2.9 %
Je considère que mon immeuble, hors spéculation, n'a de valeur que par rapport à son potentiel de loyer.
En conséquence, vu sur une période de 15 ans par exemple, le potentiel de loyer aura évolué de 2.9 % multiplie par le nombre d'année. Et cette plus-value, que je qualifie de naturelle, va dans la poche du propriétaire et non de celui qui l'a financer (banquier). Tout cela sans avoir mis un sou, merci cher locataire.
" vivre sur les plus-value boursière" : je ne pense pas que la comparaison soit juste. Le marché immobilier n'a pas la même volatilité que le marché immobilier, surtout si l'on se place sur un marché de base. On fait une plus-value sans avoir réellement de mise de fonds. Peut importe que la plus-value soit un peu plus ou moins importante, on part de rien ! De plus, si l'on finance sur le long terme, on obtient même un revenu sur la durée. Toujours sans avoir rien mis au départ, revenu qui progresse de manière sympathique (minimum 5 % l'an) et tout en constituant un patrimoine, correspondant à un placement retraite, qui sera réalisable ou transmissible.
Je reste persuadé, à ce jour, que ce type de placement est le plus sûr et , sauf exception, le plus rentable
Merci pour vos remarques.
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charge de travail selon nombre de locations
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