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 Sujet  |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
 Posté - 12 avr. 2009 : 16:20:28
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
De plus, en génral, en région parisienne se pose le problème de sortir les poubelles, ce qui coute de l'argent.
Je connais un immeuble plein Versailles, ce sont les locataires qui sortent leurs poubelles, donc pas à généraliser.
Vous savez que je ne raisonne pas en rendement. L'exemple que je vous cite, dans le 78, l'opération seule était blanche avec prêt à 107% sur 18 ans de mémoire, mais positive dans le contexte général de mes investissements.
Aujourd'hui, il faut oublier , ou attendre quelques longues années...... |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 18:11:10
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J'éi écrit en général.
Même si Versailles est proche de Satory (je pense au Général) je peux facilement faire une première et non unique exception pour Versailles....
Pour ma part une opération blanche est ... une opération noire... |
Festina lente |
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Juliette M
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 07:23:16
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Bonjour à tous,
Mathieu68 : merci pour donner suite à ce fil que j'ai parcouru avec grand intérêt, car je suis à la recherche d'un immeuble locatif. Je suis bien d'accord avec tout ce que vous dites depuis votre 1er post. Je trouve juste dommage de ne pas considérer de revente à plus court terme que prévu, en fonction de l'évolution du marché immobilier, surtout à la découpe. Je comprends que c'est un autre objectif que le vôtre, voire un autre métier, mais cela peut rapporter gros.
Ribouldingue, bonjour, je reviens sur votre idée de monter une société pour la gestion :
Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Je pense donc créer une petite entité, sans doute une société, ou peut etre une simple EURL d'exploitation qui ferait la gérance et la gestion et prendrait 10% des sommes, cad 10% des loyers et provisions pour charges ou toutes recettes en général pour la gérance et idem pour la gestion (10% des factures EDF, 10% des factures d'eau).
J'ai également pensé à la même chose, éventuellement avec le statut autoentrepreneur. Pensez-vous que c'est possible, alors que la gestion que vous décrivez s'assimile au métier d'administrateur de bien donc métier régulé nécessitant la carte professionnelle ?
Merci et bonne journée ! |
"Je suis trop vieux pour tout savoir." Oscar Wilde |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 07:55:04
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La loi Hoguet impose des contraintes a l'administrateur gérant sauf au cas ou celui-ci gère ses biens personnels....
Je n'ai pas encore examiné tout cela dans les détails mais c'est une idée que j'ai eu il y a trois ans (et que bcp d'autres ont certainement eu avant moi) et je vais travailler le sujet ces prochains mois.
Le cas des SCI risque peut-etre de poser un problème... |
Festina lente |
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anis68
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 17 avr. 2009 : 08:08:36
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merci Mathieu68 de nous avoir tenu au courant
Ce que je trouve remarquable c'est votre objectif de départ qui, je me trompe pas, commence à se réaliser..Gagner et Vivre de ses rentes alors que vous payez encore des prêts importants, chapeau..
Cette Stratégie d'investissement sur le long terme vous permet donc de beneficier d'un résiduel Positif sur chaque immeuble..
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 17 avr. 2009 : 08:10:51
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au fait c'est le meme pseudo..
Inser = anis68
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adal merdja |
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 26 avr. 2009 : 12:01:19
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 J'aurais voulu savoir une chose concernant les prêts à ce niveau d'investissements ( 20 locations et plus..)
La banque peut elle se fier uniquement aux loyers à venir ou potentiels pour vous financer même si vous ne travaillez plus ? Le salaire de toute façon est insignifiant par rapport à la masse d'investissement non ?
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adal merdja |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 avr. 2009 : 15:51:33
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Citation :
Initialement posté par inser
au fait c'est le meme pseudo..
Inser = anis68
***modération: merci de relire le réglement du forum...et de choisir un seul pseudo!*** |
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 27 avr. 2009 : 17:39:28
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Inser
" résiduel Positif "
A défaut de patrimoine liquide sur lequel s'appuyer, il faut un résiduel positif. En fait je cible un résiduel positif en tenant compte d'une imposition normale du revenu foncier de l'opération.
Si l'on raisonne sur des biens avec un rendement de 10 % on obtient un équilibre si l'on finance sur 25 ans. Du positif sur un financement plus long.
Sur le bien, en général, la banque prend 80 % des loyers pour tenir compte des charges pour le mettre en rapport avec le remboursement.
Puis étudie la situation globale de l'investisseur. Chaque banque a son mode de calcul qui fait qu'un dossier passe ou pas. Et cela peut changer d'une année sur l'autre.
Jusqu'en 2008, j'ai toujours présenté des dossiers avec une situation de salarié. Cette année, avec une situation de chômeur, cela devient plus difficile (6 contacts, 6 refus ou dossier avec peu de chance). Mais je continue les recherches.
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 27 avr. 2009 : 19:41:22
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merci..
Pourquoi ne pas vous associez dans vos investissements dans une SCI pour pouvoir continuer à faire du locatif?
C'est peut etre une solution à creuser en attendant de meilleurs jours.. |
adal merdja |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 27 avr. 2009 : 21:42:17
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S'associer avec qui, ou plutôt quel type de profil ?
Pour s'associer, il faut être complémentaire ou alors il y a conflit.
On peut envisager, soit une personne très compétentes sur le plan travaux, soit une personne avec du patrimoine et de la trésorerie pour consolider financièrement.
Et encore, il faut une confiance réciproque. Je préfère une collaboration technique sur la manière de faire, mais chacun la responsabilité de se qu'il signe.
Je suis persuadé de la destination de ce que je fais, mais je ne veux pas engager quelqu'un dans cette voie sans être sûr d'être arrivé à destination.
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maoyann
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 27 avr. 2009 : 22:25:01
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Bonsoir,
Je viens de relire toute la discussion une nouvelle fois et je suis de plus en plus décidé à augmenter mon patrimoine immobilier. J'ai 35 ans, 3 jeunes enfants.
J'ai depuis 2005 un T3 dans le sud ouest neuf acheté en Robien qui me coûte tout compris 5000 euros/an et 2 petites maisons 1930 qui me coûtent au total 500 euros/an. Les 3 biens ont été loués très rapidement après l'achat et ont toujours les mêmes locataires. Je gère en direct les 2 biens anciens depuis 2 mois et bientôt ferait la même chose pour le neuf.
Tout est loué en nu. Je ne veux pas faire de SCI.
Après avoir lu vos discussions, je suis convaincu qu'il est préférable d'acheter un immeuble entier (idéalement déjà loué, 4-5 appartements, en nu, en bon état). Je compte faire un prêt sur 25 ans environ, à taux fixe, 110% du prix du bien. Il me reste à aller voir le banquier pour voir les conditions qu'il me propose et surtout trouver un bien.
J'ai quelques petites questions :
- Y en a-t-il beaucoup d'entre vous qui trouvent leurs immeubles de particulier à particulier ? Si oui, quels en sont les meilleurs pourvoyeurs ?
Sur pap, il y en a très peu ; sur les petites annonces des journaux de ma région (le Nord), c'est pareil.
C'est sûr que sur se loger.com ou fnaim, il y en a beaucoup beaucoup mais je préfèrerai négocier en direct.
- En ce qui concerne le prêt, en faisant de mon épouse le co-emprunteur, les banquiers ont pour l'instant accepté que pour l'assurance on fasse 70% pour moi, 30% pour elle. Pensez-vous que si on imagine un investissement important (250-300000 euros) le gain obtenu en vaut la chandelle où pas par rapport à 100%/100% dans le cas malheureux où je décèderai brutalement ? (Faut toujours prévoir les choses même les moins marrantes)
Merci à tous pour vos contributions. Un merci spécial à Mathieu68 d'avoir réveillé ce post et de permettre une discussion aussi enrichissante. |
yann |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 06:47:40
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Citation :
Initialement posté par maoyann
Je viens de relire toute la discussion une nouvelle fois et je suis de plus en plus décidé à augmenter mon patrimoine immobilier.
C'est une "riche" idée!
Une condition à minima, que vous soyez bricoleur dans le domaine immo.
Un conseil, passer quelques mois à étudier tous les aspects, vous n'y perdrez pas.
Citation :
Initialement posté par maoyann
Pensez-vous que si on imagine un investissement important (250-300000 euros)
Important? Vous n'avez pas oublié un "0"? |
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maoyann
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 07:47:32
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Pour Ankou,
Merci pour vos encouragements
Citation :
Important? Vous n'avez pas oublié un "0"?
Non, je n'ai pas oublié un zéro ; j'ai mis important mais en effet la somme peut ne pas paraître élevée pour certains d'entre vous. En tous les cas, je pense pouvoir acquérir un immeuble type 2T1, 2T2 à Lille ou en proche banlieue lilloise pour ce montant. |
yann |
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 10:00:41
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Bonjour à tous,
Bravo Mathieu68 pour ton post que je n'avais jamais vu sur le forum auparavant.
J'apprécie la valeur de ta contribution et l'approche réfléchie de ta démarche immobilière.
Je suis en phase de constitution immobilière avec nettement moins de biens mais je vis aujourd'hui les problèmes de biens éparpillés que tu évoques et je pense à me diriger vers des entités plus importantes de type immeubles mais il est vrai que le cout d'achat m'a jusqu'à présent fait réfléchir.
J'ai à ce jour 7 appartements ( ancien ) et 2 en cours d'achat ( Vefa + un scellier )
Je suis en cours de montage de SCI / IS pour diversifier mon approche immobilière sans augmenter mon imposition.
J'ai eu durant mes achats deux approches , une première avec des crédits courts afin de disposer d'un revenu complementaire mais pour lesquels je dois financer sur mes revenus.
Deuxième approche liés au possibilité de financement personnelles , des crédits plus longs en autofinancement complet du bien.
Je vais continuer en autofinancement du bien et aussi me diriger vers
un léger solde sur la location afin de dégager de la trésorerie.
La plupart des biens sont achétés dans l'ancien avec travaux fait par mon épouse et moi-même ( les vacances sont faites pour ça..)
Voila ma situation
Philippe
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 11:40:01
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Citation :
Initialement posté par philippe30
Je vais continuer en autofinancement du bien et aussi me diriger vers
un léger solde sur la location afin de dégager de la trésorerie.
Continuez, votre démarche est bonne.
Ensuite, à voir avec la stratégie. Vous avez choisi comme beaucoup d'investir dans des petits/moyens apparts, donc bcp de locataires à gérer, mais une répartition des risques.
la mienne est de choir des maisons, avantage d'avoir peu de locataires, mais il faut que la demande suive.
Je suis d'accord avec Mathieu, à un certain stade, on ne peut plus être salarié, la gestion et les travaux prennent trop de temps. J'avais un job excellent, ds ts les sens du terme, d'où mon choix.
Citation :
Initialement posté par philippe30
La plupart des biens sont achétés dans l'ancien avec travaux fait par mon épouse et moi-même ( les vacances sont faites pour ça..)
Il n'y a pas de mystère dans l'investissement immobilier, l'huile de coude est un des paramètres incontournables
Bravo |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 11:52:33
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Maoyann
"immeubles de particulier à particulier"
Tous les immeubles que j'ai acheté je les ai obtenu par des agences. A mon avis, peu importe. Ce que je regarde :
- le rendement loyers annuels / prix d'achat avec frais d'agence.
- Quel est mon impression en regardant le bien. Est-ce que je pourrais me sentir bien dans cet appartement/immeuble si je devais être locataire.
Il faut voir tout ce qui se vend dans l'optique d'apprendre pour un jour choisir un bien parce que l'opportunité se présente et que l'on ai prêt dans sa réflexion.
Je regarde toutes les annonces immeubles. Journaux régionaux, journaux gratuits, internet, affichages sur immeubles.
Assurance
Personnellement, je prend le minimum imposé, soit une assurance décès répartie 50/50. Si je pouvais, je ne prendrai aucune assurance sur les biens suivants. Mais à chacun son avis en terme d'assurance.
Ankou
Je suis d'accord avec vos remarques.
J'ai pris deux ans de réflexion avant l'acquisition du premier immeuble de 14 locations. Puis 7 ans de pose pour voir évoluer les choses. (phase 1)
Phase 2 progression à 47 locations. A ce stade la fonction "bricolage" devient très importante
Philippe30
Plus l'objectif de croissance est élevé, plus la notion de trésorerie positive est importante.
Le banquier est là pour financer au départ mais pas pour financer des problèmes.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 19:43:46
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Citation :
Jusqu'en 2008, j'ai toujours présenté des dossiers avec une situation de salarié. Cette année, avec une situation de chômeur, cela devient plus difficile (6 contacts, 6 refus ou dossier avec peu de chance). Mais je continue les recherches
Même problème, j'avais bien examiné le problème avant l'événement, et j'en ai conclu que dans nos situations, seuls les prêts IN-FINE sont encore possibles.
Adieu donc le 25 ans, et sans doute même le 20 ans... |
Festina lente |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 19:50:58
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Citation :
- Y en a-t-il beaucoup d'entre vous qui trouvent leurs immeubles de particulier à particulier ? Si oui, quels en sont les meilleurs pourvoyeurs ?
Par agence, les ventes de particulier a particulier pour les immeuubles, je ne connais pas.
J'ai failli faire affaire a Lille, et caz m'aurait intéressé, et je crois que a Lille, le marché est grand et que vous auriez plsu de possibilité de faire du PaP, en rpenant un bien avec travaux, et si possibel avec deja des locataires;,
Il y a pas mal de meublés pourris, loués par chers puisque pourris. Vous pourriez prendre du temps pour trouver un immeuble a 300/400 000 euros avec travaux qui augmenteraient les loyers, les particuliers qui tirent la langue en ce moment, ca doit exister.
Citation :
Le banquier est là pour financer au départ mais pas pour financer des problèmes.
Et suite à cette réflexion de mathieu68, n'omettez pas de prévoir une réserve de trésorerie importante. Il ne faut pas hésiter a emprunter 110% quitte a garder 50 000 en caisse...
Citation :
les banquiers ont pour l'instant accepté que pour l'assurance on fasse 70% pour moi, 30% pour elle. Pensez-vous que si on imagine un investissement important (250-300000 euros) le gain obtenu en vaut la chandelle où pas par rapport à 100%/100% dans le cas malheureux où je décèderai brutalement ? (Faut toujours prévoir les choses même les moins marrantes)
Aucun intérêt du 100-100, et le 70-30 me semble aussi en effet le mieux.
A votre age, n'omettez pas de regarder un ADI ailleurs que chez votre banquier. Vous pourriez y gaggner.
Pour ma part, vu que j'ai plus de 50 ans, pour l'ADI, je me suis fait aovir en beauté..... Ca me coute tres cher. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 28 avr. 2009 19:55:31 |
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Sujet |
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charge de travail selon nombre de locations
Forum fermé
