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J'envisage de créer un SCI avec un ami. On pense acheter un immeuble. J'aurais voulu avoir votre avis sur l'immeuble que nous avons en vu. C'est un achat qu'ont fait sans apport. On emprunte l'integralité. Nous sommes tout les deux pompiers professionel et nous allons faire les travaux nous meme. (salaire moyen 1500€ net) Le but de notre projet et que cette investissement s'auto finance. Nous sommes novice dans l'immobilier. Pensez vous que la rentabilité est bonne? Pensez vous qu'il y est un risque a faire cet investissement? Quels sont les pieges à eviter dans ce type d'investissement?
Ville: Clermont Ferrand
Prix de vente de l’immeuble : 240 000 € Travaux : 23 000 € Frais de notaire : 15 600 € Frais d’hypothèques : 2 200 € total: 280 800 €
Immeuble de 2 étages (80 m² au sol) + Petite maison attenante
- RDC : Bureaux refait a neuf : 548€ / mois - 1er étage : 1 F1 bis de 40 m² : 340€ / mois - 1er étage : 1 F1 de 35 m² : 330€ / mois - 2e étage : 1 F1 bis de 40 m² : 340€ / mois - 2e étage : 1 F1 de 35 m² : 330€ / mois - Petite maison : 40 m² : 350€ / mois total: 2238€ / mois
Rendement net : 2238 x 12 = 26856 € / an Impôts Foncier - 2013 € / an Assurance - 300 € / an
Tiens des clones de GILLES GRIMM!! Je parie que vous avez vu le reportage de capital qui lui été consacré, non ? ..8,74 % brute car faut pas oublier la contribution sur les revenus locatifs, les vacances, travaux futurs, les impayés,..enfin tout ce qui contribuent à grever un bien locatif DONC RENTABILITE plutot aux environs de 2/3 % NETTE !!!!!
Citation :Pensez vous que la rentabilité est bonne?
Oui, à partir de 8% brut dans l'ancien, la rentabilité est bonne.
Citation :Pensez vous qu'il y est un risque a faire cet investissement?
Il y a toujours des risques. Maintenant ne dit-on pas: Qui ne risque rien n'a rien. Je ne connais pas bien Clermond-Ferrand, mais s'il existe une demande locative solvable, et que le quartier n'est pas une zone de non-droit, cela me semble jouable.
Citation :Quels sont les pieges à eviter dans ce type d'investissement?
Regardez la qualité de l'immeuble et essayez de déterminer les gros travaux à venir (ravalement, toiture, chaffage, électricité) afin de négociez au mieux le prix d'achat. Sachant que ce sont les locataires qui paieront votre immeuble en remboursant l'emprunt, il faut absolument que la demande locative existe, qu'elle soit forte, et qu'il n'y ait pas de risques qu'elle puisse baisser dans le futur, mais, avec Michelin, je ne pense pas que cela soit le cas.
Vaudrais il mieux avoir un f3 plutot que 2 f1 a votre avis? (car lors des travaux on a la possibilité de transformer les 2 f1 en f3) Par expreience pensez vous qu'il est plus facile de louer un f1 qu'un f3. Quel type d'appartement est le plus recherché.
Citation :Vaudrais il mieux avoir un f3 plutot que 2 f1 a votre avis? (car lors des travaux on a la possibilité de transformer les 2 f1 en f3) Par expreience pensez vous qu'il est plus facile de louer un f1 qu'un f3. Quel type d'appartement est le plus recherché.
Logiquement, plus il y a d'unités louées plus vous diluez vos risques car si impayé il y a c'est mieux que cela soit sur un F1 que sur un F3. Il vaut mieux, en effet, avoir 10 aparts de 40 m2 que 2 aparts de 200 m2.
Ceci dit, tout dépend de votre marché. Le mieux est de vous renseigner auprès des agences du coin pour connaitre la situation de la demande locative.
Au passage, je suis d'accord avec Prados, le rendement est acceptable. Mais, là encore, il faut faire son étude de marché.
Chaps.018, je crains que vous ayez fait une sérieuse omission dans le calcul de votre rendement que vous qualifiez de net : votre projet n'a aucun coût en capital ? on vous prête sans que vous ayez quoi que ce soit à rembourser ? Il faut mener le calcul jusqu'au bout pour établir le net.
La rentabilté me semble certaine, mais quel quel est votre mode de financement ? A quel moment aller voulez vous récolter ce que vous avez semer , quels sont vos objectifs ?
Tiens des clones de GILLES GRIMM!! Je parie que vous avez vu le reportage de capital qui lui été consacré, non ? ..8,74 % brute car faut pas oublier la contribution sur les revenus locatifs, les vacances, travaux futurs, les impayés,..enfin tout ce qui contribuent à grever un bien locatif DONC RENTABILITE plutot aux environs de 2/3 % NETTE !!!!!
Avis sur un projet immobilier
Forum fermé
Posté - 03 oct. 2004 : 23:14:24
