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Je voudrais avoir un avis sur une opération que j'ai réalisé en juillet sur Serris (Marne la vallée). J'ai acheté un t2 (45m2) sur plan avec garage pour faire du robien a un prix de 130000 Euros Livraison 2006 l'opération s'équilibre (loyer+credit d'impots=mensualité) J'ai bénéficié des prix d'avril 2004 car j'avais bloqué le bien par un chèque de réservation. Aujourd'hui après 6 mois, je ne suis pas trop mécontent car les biens de ce type se négocient 140000 et vont atteindre 145 à la fin de l'année.
Crier victoire ne me vient pas à l'idée, ce n'est pas mon tempérament et je sais qu'une baisse se prépare à moyen terme. J'ai fait cette opération en étant averti de cela et j'ai estimé que l'inertie d'une hausse de 15/100 l'an ne se brisait pas du jour au lendemain et que j'avais le temps de faire une belle plus value avant les premiers signes de baisse.
Voila ma question:
J'ai entendu dire que lors du crack de 91 ce sont les derniers acquereurs pour le locatif qui ont fait les frais de cette chûte et ont perdu des plumes. A partir de quelle plus value ne fait-on plus partie des derniers? A quel niveau se situe le matelas de sécurité qui me permet d'encaisser le crack? 15/100, 20/100, 30/100, 50/100 de plus value? autre question: le prix des loyers va-il baisser?
Malheureusement si Crak il y a, nous ne pouvons ni prévoir son importance ni quand il aurait lieu...
De plus en faisant un investissement locatif, vous faites je presume un investissement sur le long terme et donc etes moins concerné par les baisses éventuelles passagères....
l'opération s'équilibre (loyer+credit d'impots=mensualité) Honnêtement, je voudrai bien voir cela
L'opération ne s'equilibre que les 5 premières années à condition d'avoir acheté un bien pas trop cher, d'être dans la bonne tranche d'imposition (au minimum 29%, 38% étant mieux), d'avoir bien négocié son crédit et de ne pas avoir trop de frais annexes (genre frais de gestion, vacances locatives....). En effet les 5 premières années vous amortissez 8% du bien chaque année, ce qui permet de générer assez facilement un déficit foncier de 10700 euro sur le revenu imposable (et donc avoir une grosse économie d'impots). Par contre les années suivantes, avec 2,5% d'amortissement c'est trop peu pour générer un gros déficit foncier.
Pour les 4 années suivantes, revoyez votre simulation, car ce n'est pas possible que l'opération s'équilibre. Il y aura forcémment un déficit au niveau de votre trésorerie.
Par pure curiosité, par quel intermédiaire êtes vous passé pour faire cette opération ?
>L'opération ne s'équilibre que les 5 premières années à condition >d'avoir acheté un bien pas trop cher, d'être dans la bonne >tranche d'imposition (au minimum 29%, 38% étant mieux), >d'avoir bien négocié son crédit et de ne pas avoir trop de frais > annexes (genre frais de gestion, vacances locatives....). >En effet les 5 premières années vous amortissez 8% du bien chaque > année, ce qui permet de générer assez facilement un déficit foncier >de 10700 euro sur le revenu imposable (et donc avoir une grosse > économie d'impôts). Par contre les années suivantes, avec 2,5% >d'amortissement c'est trop peu pour générer un gros déficit foncier.
Bonjour et merci d'avoir bien voulu me répondre.
En fait lorsque j'ai dit que l'opération s'équilibrait je voulais dire à 100 Euros mensuels près et en faisant des calculs vraiments "pessimistiques" (en pondérant de 20/100 les recettes escomptées) a 150 Euros près.
Je ne me suis même pas demandé si l'opération s'équilibrait passé les 5 années de De Robien. J'ai en premier 2 années de temps d'attente pour avoir mon bien puis 5 années de robien cela fait 7 années. A ce moment là j'aurais pratiquement remboursé le crédit de ma résidence principale. Il ne me restera plus qu'a échelonner le crédit résidence principale et à faire un autre De Robien pour défiscaliser à nouveau et cela n'altèrera pas ma trésorerie.
>De plus en faisant un investissement locatif, vous faites >je presume un investissement sur le long terme et donc êtes >moins concerné par les baisses éventuelles passagères....
C'est curieux beaucoup de personnes me disent cela. En faisant cet achat j'ai bien sûr pensé à l'éventualité de garder le bien les 9 années mais uniquement si la capitalisation était mauvaise les premières années ou accessoirement si je n'avait pas besoin de ce capital. J'ai fait cet achat dans l'état d'esprit suivant: l'immobilier grinpe de 15/100 par ans dans le secteur. La machine est un tgv lancé à pleine vitesse et j'ai pensé que l'inertie était telle que même si le moteur s'arretait brutalement le train passerait de 15 à 14 puis 13...0 et que je pouvais réaliser une plus value avec l'élan de la machine dans les premiers mois. Cela en partant du principe que ce qui est pris est pris. La loi robien ne me permettait que de baratiner le banquier et de lui présenter un montage clean avoir son accord. Je ne me suis projeté qu'a l'horizon de 2 ans.
J'ai signé en juillet avec les prix d'avril et je passe chez le notaire en janvier 2005. Jusque là, je ne débourse que 200 Euros de frais de réservation et capitalise toute la période. En janvier 2005 , je signe chez le notaire, je ne débourse presque rien car les frais de notaire sont payés par le promoteur. De janvier 2005 à décembre 2006 je paye les intérêts intercalaires sur 30/100 du capital soit 110 Euros par mois. Remise des clez decembre 2006, là soit je vends soit je le met en location et en De Robien.
Voilà, je trouve les deux premières années plus interressantes que les autres (pas de soucis de location, juste 110 Euros à débourser tous les mois, l'éventualité d'une plus value sur la lancée de la progression actuelle.
Voilà, y a-il quelque chose qui ne va pas dans mon plan?
Phillag, Regardez donc le sujet suivant: http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=14685, vous y trouverez différentes informations dont un exemple de calcul vous permettant d'évaluer la pertinence finacière de votre achat par rapport aux prix des biens récents pratiqués dans le même secteur.
Je vais étudier votre message ci-dessous et reviendrait sur le forum après coup.
Citation :Voilà, y a-il quelque chose qui ne va pas dans mon plan?
Votre plan est incomplet. Vous n'avez que des bonnes nouvelles. Essayez maintenant de refaire ce même plan en simulant: 1. une baisse des prix de 20 à 30% à l'échéance des 9 ans. 2. une baisse des loyers dûe au manque de locataire PS: Ces 2 points ont été vécus par tout bailleur entre 1991 et 1995.
Parlez nous ensuite de votre bien. 1. Quel étage? 2. Quel quartier? ville ou village? 3. Demande locative forte et solvable? 4. Loyers du quartier pour des biens similaires? 5. Combien comptez-vous le louer? en direct ou par un mandataire? 6. Avez-vous prévu des périodes de vacance locative dans votre simulation? 7. Et si le locataire ne payait pas son loyer pendant les 3 ans de procédure, avec les frais d'avocat en plus?
Enfin, une dernière chose mais la plus importante. Un promoteur ne fait jamais de cadeau. S'il vous fait "cadeau" des frais de notaire, cela veut dire que vous les payez d'une manière ou d'une autre, peut-être dans le prix/m².
>1.une baisse des prix de 20 à 30% à l'échéance des 9 ans. Cela fait une baisse moyenne largement inférieure à 3/100 l'an. Les premières années de location, je rembourse la moitié du capital par mensualité soit: 400 Euros sur 800 soit 400*12=4800=3.6/100 du capital de départ. Donc les loyers et le crédit d'impôt compensent largement la baisse et cela même au tout début.
Le bien que j'ai acheté 130000 Euros il y a 6 mois se négocie déjà 140. N'ai-je pas déjà la possibilité de revendre le bien dès les premiers signes de baisse ou de stagnation en ne perdant rien?
>2. une baisse des loyers dû au manque de locataire
Est-ce possible dans les années qui viennent? la pénurie de logements à la location dans le secteur est telle que les agences ont des listes d'attentes de 200 personnes. De plus, j'ai fait tous mes calculs sur des loyers net (hors foncier) de 550 Euro. Depuis trois mois les prix des locations ont déjà fait un bond de 6 ou 7/100 dans le secteur et il me reste 2 ans avant de commencer à louer l'appartement. Si le rythme actuel se poursuit, je n'aurais même plus besoin du crédit d'impôt de 200 Euro pour équilibrer l'opération.
>Parlez nous ensuite de votre bien. >1. Quel étage? 1er étage
2. Quel quartier? ville ou village? Serris (val d'europe) près du nouveau RER 3. Demande locative forte et solvable? Pour le moment oui (délais d'attentes considérables pour la location) construction d'une Université à proximité.
4. Loyers du quartier pour des biens similaires? Actuellement 620 Euro HC pour un T2 de 45m2 avec blacon
5. Combien comptez-vous le louer? en direct ou par un mandataire? J'ai fait mes calculs sur 550 net foncier soit 580 Hors Charges pour le locataire dans deux ans. Je compte le louer moi même en selectionnant rigoureusement le locataire et prendre une assurance loyers impayés 2.5/100 du loyer.
6. Avez-vous prévu des périodes de vacance locative dans votre simulation? Non car les agences me disent que cela n'existe pas dans le secteur. Mais bon! ce sera pour ma poche si je me trompe.
Et si le locataire ne payait pas son loyer pendant les 3 ans de procédure, avec les frais d'avocat en plus? L'assurance ne couvre-t'elle pas ces frais?
achat -robien
Forum fermé
Posté - 04 oct. 2004 : 23:15:42
