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Une succession est composée de terrains et d’une maison.
La maison de famille est en indivision entre 3 personnes : A, B et C
Cette maison est, selon nos informations, assurée d’être préemptée en cas de vente car la mairie a actuellement un projet de remembrement du bourg.
Nous avons d’ailleurs un exemple du bien adjacent mis en vente à 180000Euros et acheté 112000 Euros par la municipalité.
Je suis le concubin d’une descendante de Mme A dirons-nous.
Nous souhaitons devenir propriétaire de la maison. Afin d’éviter la préemption de la mairie par une vente de la maison au sein de la famille, nous allons nous orienter vers une donation avec soulte.
Pour cela le partage du patrimoine va comporter la maison dans la part de Mme A qui fera ensuite don de la totalité de la propriété du bien à sa fille.
Jusque là pas de problème.
Nous étions d’accord au sein de la famille pour acquérir cette maison en piteux état pour la somme de 57000 Euros.
Puisque la dernière évaluation du patrimoine remontait à plus de 10 ans, une nouvelle évaluation a eu lieu ces derniers jours. Cette maison a été évaluée à 73000 Euros (60000 Euros il y a dix ans). Nous nous retrouvons devant donc une discordance au niveau des valeurs.
Nous ne cherchons pas à sous-estimer le bien pour le fisc mais nous étions au préalable d’accord sur un autre montant. Sachant que les transactions immobilières sont regardées de près par les services publics, J’ai donc plusieurs questions qui font appel à votre expérience :
1- est-il possible de préciser (et de payer éventuellement les taxes correspondantes) dans l’acte de donation que le bien est estimé à 75000Euros mais vu l’accord familiale et le précédent sur les préemptions locales (baisses de 40% en cas de vente), nous faisons une transaction à 57000 Euros avec droits publics payés sur une valeur de 75000Euros ?
2- si ce n’est pas possible quelle est la marge de manoeuvre raisonnable que l’on peut se donner sans craindre le redressement fiscal : 65000 euros en transaction (au lieu de 57000 E)pour une évaluation à 75000 euros est-ce raisonnable ?
3- Y a t'il sinon une possibilité de faire la transaction à 57000 Euros malgré l'évaluation à 75000 Euros ?
si j'ai bien compris, il va quand même falloir que A rachete la part de B et C avant de la donner à sa fille. le prix indiqué dans le partage puis dans la donation doit être le même. il sera le prix du marché. soit le marché est à 75 000 € soit à 57 000€. d'ailleurs B et C dans le premier partage vont devoir se mettre d'accord sur des chiffres. ce n'est pas parce qu'une maison était mise en vente à 180 000€, que le prix réel était 180 000€. (le prix pouvait se situer entre les deux extrèmes d'ailleurs). 1 : non. 2 : pourquoi pas. c'est un pari, par rapport aux références que détiennent le fisc dans le secteur. 3 : c'est une question d'accord des parties. si le premier partage entre A B et C se fait à 57 000, la donation pourra l'être aussi. sinon non.
Cessions de droits indivis et donation
Forum fermé
Posté - 05 oct. 2004 : 09:17:58
