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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
 Posté - 05 oct. 2004 : 11:05:52
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bonjour à tous,
Un ami m'a posé une question hier soir lors d'un diner et je dois dire que je ne suis pas certain de comment lui répondre:
Il y a deux ans, mon ami ('A') achète une propriété batie de 2 maisons (une petite et une grande) avec un autre ami ('B'). Le prix global est important (600K euro env.) mais à deux ils s'en tirent chacun pour 400K et 200K respectivement.
'B' achète la petite maison (habitée par la vendeuse, donc en nue propriété et droit d'habitation) et un bout de terrain. 'A' achète une maison (à rénover) et le restant du terrain qui est en grande partie constructible (surface importante > 4'000m2 avec COS de 0.3). Il n'y a pas de dessous de table (encore heureux) et l'achat est financé par un prêt immo couvrant 100%.
A noter que le prix de vente est largement en dessous du prix du terrain constructible car la position de la petite maison habitée par l'ancienne propriétaire fait que le terrain constructible est en fait inutilisable de part sa répartition.
'A' rénove la maison qu'il a acheté et la remet sur le marché. Entre temps, l'ancienne propriétaire décède. Le droit d'habitation est non transférable et disparait donc.
Il y a 1 mois alors que la maison de 'A' est sur le marché depuis quelques temps, un promoteur approche 'A' pour lui faire une proposition d'achat global à hauteur de 1,5M euro (valeur terrain constructible + maisons). Dans lesprit du promoteur, la maison ou habitait l'ancienne propriétaire désomais décédée peut être rasée et donc rendre le terrain totalement utilisable.
'A' et 'B' sont très intéressés mais se posent la question de savoir ce qu'un controleur fiscal pourrait dire/faire dans le cas ou ils vendent effectivement à ce prix (150% de plus que le prix d'achat initial). En plus, 'A' est en résidence principale sur la maison qu'il à rénové. Donc en toute logique, 'A' ne devrait pas payer d'impot sur la plus value (sa part étant aux environs des 1,1M euro donc près de 3x le prix d'achat initial).
Je lui ai indiqué que si le fisc suspectait un achat initial biaisé par un dessous de table, il s'attaquerai au vendeur à qui ils ont acheté. Mais étant donné que la vendeuse est décédé...
Que pensez-vous de cette histoire? Y'a-t'il un risque que les propriétaires soient redressés par le fisc si ils vendent avec une telle plus-value? Et si oui, sur quelle base peut se faire le redressement?
Cordialement,
Pégase
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 05 oct. 2004 : 11:36:02
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Pourquoi plus value ?
Le prix est fonction de la chose.
Ici la chose a profondément évoluée.
Un terrain constructible avait de sérieuses contraintes (petite maison habitée par l'ancienne propriétaire).
Elle aurait pu vivre encore longtemps.
Le prix antérieur était un bon prix.
Le prix proposé est aussi un bon prix sans qu'il n'y ait une plus value conséquente. Il reste à démontrer son montant ?
La valeur intrinsèque initiale n'a pas été prise en compte.
Pourquoi ne proseraient ils pas A et B d'avoir en compensation d'un prix moindre des logements dans le programme immobilier à venir ?
Ils seraient rémunérés pour un prix de revient et non pour un prix de vente... |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 05 oct. 2004 : 11:43:40
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Citation :
'A' rénove la maison qu'il a acheté et la remet sur le marché
Citation :
l'ancienne propriétaire décède
Citation :
En plus, 'A' est en résidence principale sur la maison qu'il à rénové
Etes vous certain que A à véritablement habité la maison qu’il a rénové avant de la remettre sur le marché ?
Encore faudra-t-il qu’il soit en possession d’éléments indiscutables à présenter au fisc pour prouver qu’il a réellement habité cette habitation au titre de sa résidence principale.
Pour B le problème ne se pose pas.
Si A et B sont, comme vous l’écrivez, des acheteurs de bonne foi Citation :
Il n'y a pas de dessous de table (encore heureux) et l'achat est financé par un prêt immo couvrant 100%
A et B seront taxés sur la plus value réalisée en fonction des règles fiscales applicables.
Quant à la vendeuse initiale, comme vous l’indiquez, dans la situation ou elle est, elle ne risque pas d’être redressé !!!
Christophe |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 05 oct. 2004 : 12:20:17
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Merci pour vos messages.
Bouzigues,
Citation :
Le prix proposé est aussi un bon prix sans qu'il n'y ait une plus value conséquente. Il reste à démontrer son montant ?
La valeur intrinsèque initiale n'a pas été prise en compte.
La plus-value est conséquente:
Achat: 600K
Revente: 1,5M
P-V: 900K
Pour 'B' le problème ne se pose pas trop car il à acheté en nue propriété sans loyer et une décote de 40% à été appliqué sur le prix intrinséque estimé du bien au moment de l'achat.
Valeur vénale estimée à l'achat: 340K
Valeur effective d'achat: 340 - 40% = 200K
C'est donc tout à fait défendable si il vend 400K vu le changement dû au décès de l'ayant droit du droit d'habiation.
Pour 'A', par contre ça se corse:
Il a acheté le restant de la propriété au prix de vente global (soit 600K) moins le montant payé par 'B' pour la partie que 'B' achetait. Soit 600 - 200 = 400K. Mais la valeur intrinsèque du bien que 'A' a acheté était bien plus élevée si on regarde le prix du m2 SHON disponible sur le terrain global.
Ceci dit, la vendeuse ne pouvait vendre plus cher que les 600K car le terrain constructible était inutilisable du fait de la position de la maison qu'elle occupait.
Comme le dit Quelboulot, le risque n'est donc pas celui de 'B' mais la question se pose pour 'A' qui lui empocherai une plus value très importante: 1'100 - 400 = 700K euro.
Quelboulot, 'A' à emménagé dans la maison dès l'achat et il l'a ensuite rénovée au fur et à mesure avec ses propres deniers. Il a toutes les preuves du fait que c'est sa résidence principlale.
Même suis d'accord avec Bouzigues que la situation à fortement évoluée vu le décès de la vendeuse, je me pose quand même la question de savoir si une plus value de 700K en 2 ans pour 'A' ne va pas attirer l'attention du fisc et si il ne risque pas d'être redressé sous prétexte que, aux yeux du fisc, il y a dû avoir malversation initialement sur le prix d'achat qui était, sur le papier, effectivement en dessous de la valeur vénale du bien mais qui, pour des raisons tout fait justifiables, n'a pas pu être appliqué.
Si vous avez d'autres avis, je suis intéressé.
Cordialement,
Pégase |
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 05 oct. 2004 : 17:07:26
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moi j'ai du mal à comprendre une chose: A fait une culbute de 3 fois le montant et B uniquement de 2 fois.
Pourquoi n'y-a-t-il pas la même proportion. Après tout c'est grâce au bien de B que l'opération devient possible.
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 05 oct. 2004 : 17:15:33
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Oui, c'est vrai et ça m'a aussi surpris. Mais je ne suis pas celui qui à décidé de la répartition. Chacun son truc et les arrangements entre les personnes impliquées ne me regardent pas... 
Pégase |
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 05 oct. 2004 : 18:01:09
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 oui oui, c'est juste une réflexion qui m'est venu en lisant le post.
A doit être un fin négociateur.. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 09:12:57
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Je crois en fait que c'est 'A' qui à déniché l'affaire initialement et qui a proposé à 'B' de participer en prenant une sorte de viager, sans loyer, mais à un prix avantageux (40% en dessous de la valeur estimée aparemment).
Ceci dit, pour en revenir à la question initiale, personne n'a d'idée??
Ce que 'A' voudrait savoir c'est si il risque d'avoir des problèmes avec le fisc si il vend avec une telle plus-value. Mais étant donné les changements qu'il y a eu depuis l'achat, je me demande si le fisc à de quoi monter un argumentaire. Mais bon, c'est le fisc... et là, je me dis qu'ils sont capables de tout...
Merci pour vos avis,
Pégase |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 14:34:55
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Pégase,
Je ne crois pas que le Fisc aille chercher des poux à vos amis car:
1. Ces biens sont leurs résidences principales et, depuis le 01.01.04, les conditions d'éxonération de la résidence principale sont extrèmement claires.
2. Les ventes sont réalisées en pleine période de hausse. Il n'est donc pas étonnant que les plus-values soient énormes, pour peu que vous avez acheté à bon prix et vendez au plus haut à quelqu'un qui accepte un prix élevé. C'est la loi de l'offre et de la demande.
3. Il y a des circonstances execptionnelles qui font que la valeur du bien à l'achat était forcément diminuée (servitudes, viager, etc..).
Donc, je pense que vos amis peuvent dormir sur leurs deux oreilles.
Prados |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 15:16:40
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Merci Prados pour cette réponse claire (comme toujours d'ailleurs ).
Je suis d'accord avec vous sur le principe mais, quelque part, j'aimerai pas être dans le position de 'A' qui va certainement voir quelques gouttes de sueur perler sur son front lorsqu'il va toucher le chèque. Ceci dit, vu le montant, ça ne me dérangerai pas d'être à se place finalement.... ! $$$$
Au fait, en admettant que le fisc décide d'un redressement (même si comme vous le dites, c'est improbable), de combien de temps le fisc dispose-t'il pour revenir en arrière sur une vente?
Cordialement,
Pégase |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 16:40:27
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Citation :
Au fait, en admettant que le fisc décide d'un redressement (même si comme vous le dites, c'est improbable), de combien de temps le fisc dispose-t'il pour revenir en arrière sur une vente?
A mon humble avis, 3 ans car le délai de 10 ans est uniquement réservé à l'ISF et seulement si vous n'avez pas fait de déclaration initiale.
Prados |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 16:44:59
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Thanks you very much, Sir Prados.
Pégase |
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