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greglagrenouille
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 05 oct. 2004 : 16:22:52
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Bonjour à tous,
ma copropriété vient d'être condamnée par les prud'hommes à verser des dommages et intêrets importants à son ancien jardinier.
Celui-ci a été licencié et a porté l'affaire devant les prud'hommes avant que je ne devienne propriétaire.
Ma question est la suivante :
Qui doit supporter les frais de ce licenciement ?
L'ancien propriétaire, présent au moment du licenciement et au moment du lancement de la procédure devant les tribunaux ? Ou moi-même, actuel propriétaire, présent au moment du rendu du jugement par la cour d'appel ?
D'avance un grand merci pour vos conseils éclairés.
Si vous avez les textes de loi ou les n° de jurisprudence illustrant votre réponse, ce serait vraiment super.
Greg
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 05 oct. 2004 : 17:21:50
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Avez vous été informé par le vendeur ,le notaire ou par le syndic du contentieux en cours, aux prud'hommes  .
Comme il pourrait s'agir d'un charge nouvelle du syndicat, il y a de fortes chances pour que vous ayez à y participer !
C'est la faute à pas de chance ou à la mauvaise foi de........
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 oct. 2004 : 17:36:53
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Dans un premier temps, vous avez à payer l'appel de fonds qui va être effectué par le syndic.
Reste à savoir si vous avez la possibilité de récupérer la somme sur le vendeur, ensuite ?
Il faut vérifier si le syndic a fait mention de la procédure en cours dans la note de renseignements adressée au notaire.
Dans l'affirmative, le notaire a certainement porté une clause dans l'acte à ce sujet. Il faut vérifier ce qu'elle dit. S'il ne l'a pas fait, il a commis une faute.
Dans la négative, c'est le syndic qui a commis une faute. Vous pourriez tenter de ne pas payer l'appel de fonds et d'indiquer au syndic pourquoi, en l'invitant à régler votre quote-part de sa poche en le menaçant d'une action judiciaire.
Notre confrère Gedehem serait enchanté. Il cherche toujours comment on peut sanctionner les syndics.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 05 oct. 2004 : 18:54:03
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Quel est le montant de la somme réclamée
Ou bien pouvez vous la comparer à des frais de contentieux
François |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 05 oct. 2004 : 21:19:02
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Si le syndicat est condamné et que cette condamnation intervient après la date de transfert de propriété elle ne concernera plus le vendeur mais l’acheteur.
en effet le montant auquel est éventuellement condamné le syndicat n’est liquide et exigible qu’à partir de son existence or il ne peut exister avant qu’intervienne le jugement
le syndic ne peut faire opposition pour la quote-part qui incombe à votre lot d’un montant devenant liquide exigible qu'après le jugement.
C’est pourquoi le syndic doit prévenir les notaires de la procédure en cours ce qui leur permettaient de vous en informer et éventuellement, pour sauvegarder vos intérêts, de faire préciser par une close dans l’acte de vente qui, du vendeur ou de l’acheteur, prend en charge les frais découlant de la procédure, même que ces frais interviennent après la signature.
cette close lie le vendeur et l’acheteur et n’est pas opposable au syndic
c'est le propriétaire qui est présent au moment du rendu du jugement qui en assumera les conséquences.....désolé
au fait que disait le certificat de l'articel 20 auquel est obligé le syndic?
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moi même
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 05 oct. 2004 : 22:27:54
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Article 59 du décret du 17 mars 1967
A l'occasion de tous litiges dont est saisie une juridiction et qui concernent le fonctionnement d'un syndicat ou dans lesquels le syndicat est partie, le syndic avise chaque copropriétaire de l'existence et de l'objet de l'instance.
Si votre syndic ne vous a pas avisé ou n'a pas avisé l'ancien copropriétaire, c'est le syndic qui est fautif, et vous pouvez engager sa responsabilité.
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 00:22:08
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l'article 59 précise quant à l'obligation d'aviser chaque copropriétaire de l'existence du litige et que la notification doit être faite dans le délai d'un mois dès lors que le litige est dans les cas prévus aux article 46 à 48 (nomination du syndic par ordonnance,désignation d'un administrateur provisoire,désignation des membres du CS)
pour tout ce qui est des autres litiges le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale (article 55)
dans la présente le litige ne concerne pas les articles 46 à 48.
néanmoins le notaire ayant envers l'acheteur une obligation d'information recherche en principe celle-ci auprès du syndic ainsi est posé traditionnellement la question quant à l'existence d'une procédure en instance.
le syndic ne pouvait pas faire d'opposition concernant les frais qui pouvaient découler de cette procédure
son obligation, précisée par le décret du 27-05-04, est de préciser ce que la coprpriété doit au vendeur et ce que l'acheteur doit au syndicat et nouvellement......de fournir la liste des procédures en cours (ce qui avant ce décrêt était facultatif)
je pose une nouvelle question.....est-ce que la vente est intervenue avant ce décrêt, c'est à dire avant le 27/05/04? |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 07:15:16
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| Peut-être serait-il préférable de savoir si la vente est intervenue postérieurement ou antérieurement au 01/09/2004, qui constitue la date d'application de la plupart des articles du décret ? |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 07:22:01
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| c'est évident la date à rechercher ne peut être que la date d'application du décrêt précité c'est à dire le 1/9/04.....merci de l'avoir précisé |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 10:42:33
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La question posée n'a qu'un lointain rapport avec les modifications imposées par le décret du 27 mai 2004.
Le problème évoqué se posait dans les mêmes conditions avant et après la réforme. Il tourne autour de l'obligation d'informer l'acquéreur qui pèse sur le vendeur avant tout, et sur le syndic. Le notaire n'a pour mission que de transmettre l'information et conseiller les parties.
Quant à l'article 59 il s'applique indifféremment à toutes les procédures engagées contre un syndicat contrairement à ce que semble dire rkl. Il n'a aucun lien avec les notifications des articles 46 et suivants.
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greglagrenouille
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 11:36:50
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Bonjour à tous,
Tout d'abord, un énorme merci à tous pour toutes vos réponses, très complètes et pointus. C'est impressionnant !!
Une chose est sûr : ca a l'air beaucoup plus complexe que prévu :-)
Dans l'ordre des questions que vous m'avez posés :
- non, je n'ai pas été informé, ni par le vendeur, ni par le syndic.
J'ai vérifié les dates. Le jardinier a déposé sa plainte début 2002 (janvier ou février). Le notaire a effectivement demandé toutes les infos au syndic qui a indiqué "qu'aucune procédure n'était en cours". Ce qui était faux puisque le papier date de décembre 2002.
Ensuite, le notaire a mis dans l'acte de vente que "le vendeur n'a aucune connaissance de procédures en cours". Ce qui est là aussi faux car des notes d'informations du syndic aux copropriétaires informaient le vendeur de la procédure aux prud'homme.
- la somme réclamée est importante, de l'ordre de 35 000 €.
Ce qui représente environ 250 € par copropriétaire
- la vente a eu lieu en février 2003.
Comme vous le voyez, pour moi, il a faute du syndic et du vendeur (voir aussi du notaire...). Le problème, c'est que si je ne peux me retourner contre le vendeur, je vais me retourner contre le syndic. Hors, notre syndic est entièrement bénévole et élu parmis les copropriétaires. Et les finances du syndic, ce sont l'ensemble des copro qui les fournissent. Si je me retourne contre lui, il sera (peut-être) condamné à payer ma part. Mais dans ce cas, ce sera l'ensemble des copro (dont moi) qui payeront ma part (et celle des autres cas identiques au mien). Bref, c'est un peu un cercle vicieux.
Ma question est la suivante : est-ce que notre assurance en responsabilité civile du syndic peut jouer ? Vu la faute du syndic ?
D'avance, merci encore pour vos réponses.
Greg |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 07 oct. 2004 : 09:32:47
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je reprends l’article 59 lui-même
Citation :
Les cas prévus aux articles 46 à 48 ci-dessus, l’ordonnance est notifiée dans le mois de son prononcé, par le syndic ou l’administrateur provisoire désigné
Il est incontestable qu’il existe un lien entre l’article 59 et les articles 46 à 48
Par ailleurs et dès lors qu' il est précisé que, "dans ces cas prévus, l’ordonnance doit être notifiée dans le mois de son prononcé", le législateur limite volontairement cette obligation d’information dans le délai d’un mois à ces seuls cas et non à tout litige
Néanmoins, et je le rappelais que, comme le syndic ne peut agir en justice sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée sauf pour les actions intentées contre le syndicat, c'est-à-dire les actions en défense, il doit rendre compte à la prochaine assemblée générales de ses actions (article 55 de la loi)....
Et c’est bien dans ce cas que l’on se situe
Donc je ne vois pas ou le syndic avait obligation d’aviser de la procédure en instance chaque copropriétaire dans le délais précisé à un mois ce qui est affirmé dès lors que l'on ne site que l'article 59
Ceci est dit pour répondre à un précédent post dans ce topic qui faisait exclusivement référence à l’article 59 et qui ignorait l’article 55………ceci ne voulait pas dire que le syndic n’avait pas obligation d’informer le syndicat de la procédure en instance et c’est là que l’on se rapproche de l’article 55.
dans la présente les copropriétaires semblent avoir été informé par courrier et non via l'assemblée (valable, non valable?)
Par ailleurs je rappelais l’obligation de fournir la liste des procédures en cours,
ce qui est une nouveauté introduite par le décrêt du 27-05-04 art 5
dès lors que le législateur précise dans le nouvel art5 du décêt du 17 mars 67 (décret modifié)que
Citation :
« dans une annexe à la troisième partie de l’état daté ….. le syndic mentionne s’il y’a lieu l’objet et l’état des procédures en cours dans laquelle le syndicat est partie »
Le législateur reconnaît que cette obligation n’incombait pas au syndic avant que ce décret ne soit applicable c'est-à-dire avant le 1-9-04 en effet cette obligation n’était pas mentionnée dans l’ancien article 5
Il ne peut donc être reproché au syndic une chose à laquelle il n’était pas obligé mais il n’est pas de même pour ce qui est du vendeur qui selon Greglagrenouille était informé……….celui-ci devait en informer son notaire……
à ce stace du topic on ne savais pas que
Citation :
le syndic indique "qu'aucune procédure n'était en cours"
dommage que toutes les informations de ce post ne viennent que tardivement ceci aurait évité toute l'analyse précédents concernat l'artilce 55, 59....
La quote-part de chaque copropriétaire est 250€ donc la votre serait de 250€ ….... vous aviez certainement prévu un budget pour les imprévus…. Le voici entamé
Je note aussi que la somme réclamée est de 35.000€ (vous ne dites pas à combien la copropriété vient d’être condamnée)……250€ par lot….35.000/250 ce qui fait 140lots….une copropriété énorme pour un syndic bénévole
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 oct. 2004 : 11:47:26
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D'après les indications complémentaires, la situation est claire : la faute principale incombe au syndic qui ne pouvait ignorer la procédure en cours.
Il est possible, mais pas certain que le vendeur ait été au courant. S'il était aussi au courant, notamment par une information en assemblée générale, il est en faute également. Il peut être intéressant de consulter les procès verbaux d'assemblée pour la période concernée.
Le notaire n'ayant été informé ni par le syndic ni par le vendeur, est vierge de tout soupçon.
Il faut répondre au syndic qu'il peut tenter de se faire payer par le vendeur et qu'à défaut il devra payer de sa poche.
Quant à l'article 59, il ne prévoit pas de notification de l'assignation reçue mais une simple diffusion. Il est donc impossible de prouver qu'un destinataire déterminé a bien reçu la lettre de diffusion. Par contre, s'il y a mention dans un PV d'AG de discussions sur ce procès, le vendeur est présumé informé, surtout s'il était présent à l'assemblée. |
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 07 oct. 2004 : 14:25:50
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Oui c'est soit au vendeur soit au syndic de payer.
Même si faire payer le syndic rebvient en fait à ce que tous les copropriétaires paient dans ce cas vous ne paierez pas 250 euros mais 250/140 c'est-à-dire moins de 2 euros.
Par contre un syndic bénévole pour une aussi grande copro... Bizarre!!! |
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greglagrenouille
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 07 oct. 2004 : 21:01:47
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Bonsoir à tous,
encore une fois, merci pour toutes vos préciseuses infos.
rkl, toutes mes excuses pour les infos tardives, mais je suis encore novices dans toutes ces histoires.
"Somme réclamée" était un terme inadapté car (35 000 €) c'est la somme a laquelle nous avons été condamné. A noter que c'est déjà le jugement d'appel alors qu'en 1er jugement, le jardinier avait été complètement débouté.
Enfin, effectivement et pour etre exacte, nous sommes 145 lots. Et je vous assure que nous sommes un syndic bénévole, géré entièrement par des copropriétaires :-)
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 oct. 2004 : 23:19:54
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Honneur à lui mais apparemment il s'est planté dans le calcul des salaires du jardinier. Celà arrive à des professionnels.
Ce bénévole est-il bénévole ou bien rémunéré plus ou moins bien ? |
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 08 oct. 2004 : 08:53:15
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Bonjour.
Gre...nouille, vous dites
Citation :
A noter que c'est déjà le jugement d'appel alors qu'en 1er jugement, le jardinier avait été complètement débouté
Qui donc a représenté le syndicat aux Prud'hommes ???
Il semble ahurissant que les copropriétaires n'aient pas été informés depuis tout ce temps !
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 08 oct. 2004 : 09:29:40
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Désolé Greglagrenouille vous écrivez
Citation :
Citation :
Et je vous assure que nous sommes un syndic bénévole, géré entièrement par des copropriétaires
Vous confondez syndic et syndicat
Vous êtes membre du syndicat qui en comprend 145, le syndicat a à sa tête le syndic nommément désigné en AG dans votre cas vous avez désigné un copropriétaire donc un syndic non professionnel ou encore appelé bénévole et qui assume la gestion.
Vous n’êtes donc pas un syndic bénévole, vous n’êtes pas géré par les copropriétaires
Et encore
vous parlez qu’en première instance le demandeur a été débouté et qu’il a été suivi en appel
Entre la première instance et la mise en appel s’écoule un laps de temps……le certificat présenté par votre syndic bénévole n’a –t-il pas été établi dans ce laps ? qui, ignorant que le jardinier va faire appel a pu, en toute bonne foie, croire que celui-ci abandonnait ses prétentions à indemnisation.
Mais est-ce réellement le syndic qui a établi cet certificat tout seul ou et dès lors que « la copropriété est géré par des copropriétaires » il a été rédigé collégialement.
Et comme disait très justement JPM
Citation :
Citation :
Honneur à lui mais apparemment il s'est planté dans le calcul des salaires du jardinier. Celà arrive à des professionnels.
Et bien trop souvent..... alors que eux sont des professionnels
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 08 oct. 2004 : 11:29:21
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La responsabilité est celle du syndic plutôt que celle du vendeur, attendu que le syndic est celui qui a obligation formelle d'annexer l'état des procédures en cours en vertu de l'article 5 dernier alinéa du décret du 17 mars 1967.
C'est le syndic personnellement et non l'ensemble des copropriétaires (le syndicat) qui doit vous dédommager de la somme que vous devez en tout état de cause payer au syndicat des copropriétaires.
Ce peut être l'occasion d'une mise en jeu de son assurance responsabilité civile.
Quant au vendeur, sa responsablité est extrèmement hasardeuse à rechercher car il n'a pas connaissance de l'issue favorable ou défavorable de la procédure au moment de la vente.
Cordialement.
zjuto |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 08 oct. 2004 : 12:32:05
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Citation :
le syndic est celui qui a obligation formelle d'annexer l'état des procédures en cours en vertu de l'article 5 dernier alinéa du décret du 17 mars 1967.
cette obligation exite par la modification toute récente du décrête du 17 mars 67 qui devient applicable que le 1/9/2004 or l'affaire qui fait l'objet du présent topic date d'avant le 1/9/2004
cependant je ne dis toujours pas que le syndic est dégagé de toute responsabilité en effet il a, et là me semble être son erreur, affirmé qu'il n'y a pas de procédure en cours..... mais là encore il serait sage rechercher dans quel état était cette procédure
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Quel proprio paye les décisions de justice ?
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