|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
PAREDES
Contributeur actif
26 réponses |
 Posté - 06 oct. 2004 : 11:33:11
|
Pour éviter les arnaques en VEFA :
1) contrat de réservation : ce contrat sera la base du contrat de vente que vous signerez chez le notaire. Il doit préciser en plus de tout ce qui est mentionné : la date de signature chez le notaire, les pénalités en cas de retard de livraison du bien achêté. N'oubliez pas qu'il y a de fortes chances que la livraison soit retardée. Il est impératif d'indiquer des pénalités de retard sur le contrat de réservation. Il faut évaluer ces pénalités : intérêts intercalaires, loyer, garde meuble, etc.... Ne vous laissez pas faire sur ce point, vous serez amené à le regretter plus tard en cas de difficultés. Avant de signer le contrat, n'hesitez pas à vous renseigner à la mairie sur les projets à venir. N'hésitez pas à rechercher des informations sur le promoteur, c'est important. N'hésitez pas à aller sur d'autres chantiers du promoteur pour vérifier la qualité de ces constructions. Demandez des informations à des acheteurs du même promoteur. Demandez au riverain de la construction de vous dire depuis combien de temps le chantier à démarrer, celà vous permettra de savoir si le chantier est en retard. Lisez bien la notice technique pour ne pas être déçu des matériaux ou appareils utilisés. Exigez du promoteur une attestation d'assurance dommage-ouvrage, de garantie décennale et biennale ainsi qu'une attestation de garantie d'achèvement des travaux. Négocier une baisse du prix ou les frais de notaire. Ah oui, vous avez le droit de choisir un notaire qui vous representera. Le notaire du promoteur et le vôtre se partegeront les frais. Je pense que pour cette étape j'ai tout dit.
2) le crédit : Bien-sûr, faites le tour de plusieurs banques. En vefa, le mécanisme est le suivant: des appels de fond sont éxigés à chaque étape terminée de la construction. Donc, soit vous effectuez un crédit avec une période progressive auquel se greffe en général des intérêts intercalaires et des commissions d'engagement, soit vous avez la bonne idée de faire un crédit pour chaque appel de fonds, celà ne vous coûtera que des commissions d'engagement. Les banques ont horreur de ce genre de crédit parce qu'elle ne gagne rien, mais vous vous y gagnez. Ou alors négociez les intérêts intercalaires. Bref soyez vigilants, très vigilants, une négligence peut vous coûter très chère. Ah oui, demandez à votre banque de faire une enquête sur le promoteur : actions en justice, solvabilité, etc... Elle a des outils et un service qui le permettent.
3) Signature chez le notaire :
Et oui le notaire est un homme de loi !!! Mais cela n'empêche pas que des arnaques peuvent avoir lieu. Le jour de la signature faites-vous accompagner par un notaire. Lisez intégralement l'acte de vente. Exigez, si vous ne l'avez pas déjà fait, une attestation d'assurance dommage-ouvrage, garantie décennale et biennale. Vérifiez si les pénalités de retard que vous avez inscrites sur le contrat de réservation sont mentionnées. Faites inscrire une date ferme de livraison. Les mentions 2ème semestre ou 3ème semestre sont imprécises. Soyez à nouveau très vigilant, cette signature vous engage de façon quasi-irréversible.
4 ) Livraison : Soyez attentif à tout. Vérifiez dans les détails toutes les parties de l'appartement. Soyez scrupuleux. Demandez le certificat de conformité, les procès-verbaux de la réception entre le promoteur et les entrepreneurs, l'attestation d'achèvement signé par le maître d'oeuvre, le consuel, etc... L'absence de certificat dévalue de 30 à 40 % votre bien. L'absence d'assurance dommage-ouvrage le dévalue de 20%. Une fois la livraison acceptée, vous avez un mois pour établir d'autres réserves. Une fois que vous acceptez la livraison, vous devenez copropriétaire pas avant.
Voila mes conseils. Ce fut long à lire, mais si vous suivez tout ce que j'ai écris, vous ne devriez avoir aucun problème. Ne signez pas les yeux fermés, vous le regretterez très très longtemps.
steve94
|
|
Signaler un abus
|
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 11:48:56
|
Steve,
Merci pour ces conseils.
Dans l'absolu, vous avez raison sur tous les points mentionnés. Par contre, dans la pratique, c'est très différent. Un exemple parmis d'autres: La date de livraison. Je ne connais aucun promoteur qui s'engagera sur une date fixe (à l'inverse d'un trimèstre) surtout dans un marché ou les ventes en VEFA sont soutenues et ou un acheteur un peu trop pinailleur sera vite remplacé par un autre plus docile. Il en va de même pour les pénalités en cas de retard. Peu de promoteurs les accepteront. Au mieux vous aurez quelques euro par jour.
Malheureusement, dans le marché actuel, les promoteurs sont en position de force car il y a un nombre important d'achateurs potentiels sur le marché.
Cordialement,
Pégase |
Signaler un abus  |
|
|
PAREDES
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 12:40:34
|
Pégase,
J'admets volontier qu'il est difficile de mettre en place tout ce que j'ai pu écrire. Mais, je conseille fortement de généraliser cette pratique. Aucune loi ne protège correctement les acheteurs et quand il faut attaquer cela coûte une fortune. Alors, en prenant des précautions toutes simples, on peut éviter pas mal d'ennuis.
Cordialement,
Steve
steve94 |
| Signaler un abus |
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 13:39:11
|
Tout à fait d'accord qu'il faut essayer. Qui ne tente rien n'a rien. Mais de là à ce que le promoteur accèpte....
Cordialement,
Pégase |
| Signaler un abus |
|
|
Pascal_Rouen_Tours
Pilier de forums
487 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 18:07:24
|
Citation :
Initialement entré par PAREDES
Pour éviter les arnaques en VEFA :
2) le crédit : Ah oui, demandez à votre banque de faire une enquête sur le promoteur : actions en justice, solvabilité, etc... Elle a des outils et un service qui le permettent.
steve94
Je ne peux que partager la nécessité de se protéger en tant qu'acquéreur. J'ai acquis un appartement dont le promoteur est un grand, qui veut être encore plus grand, solvable, avec une bonne réputation ... ça n'a pas empêché une finition baclée et une qualité de l'isolation phonique gachée par des malfaçons, malheureusement dans les normes et donc sans grand recours par rapport aux promesses.
Ce que vous demandez à une banque n'est pas possible :
1) la solvabilité. Le seul moyen fiable serait que la banque vous communique des informations si le promoteur est client ou obtenues par un confrère : elle violerait ainsi le secret bancaire. C'est impossible. Vous pouvez par contre vous renseigner sur des sites habituels, par exemple le gratuit www.societes.com
2) sur l'existence de procès en cours : je ne vois pas quels moyens une banque aurait de se renseigner, il n'y a pas d'outil ou de service spécialisé comme vous semblez le croire. De plus ce n'est pas son rôle et, là encore, elle pourrait se trouver en situation de violation de secret bancaire si elle délivrait des informations dont elle a connaissance.
Ces renseignements sont à prendre par le futur acquéreur, par ses soins, éventuellement en contactant des associations de consommateurs etc ... mais hélas sans garantie. Ce ne sont que des indications. |
| Signaler un abus |
|
|
PAREDES
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 07 oct. 2004 : 14:32:06
|
Il est vrai que les moyens d'investigation des banques sont limités Par contre,elle est dans l'obligation de vérifier par exemple si une assurance dommage-ouvrage a été souscrite par le promoteur en demandant une attestation de DO auprès du notaire qui conclut l'affaire. Dans mon cas, la banque l'a négligé et je me retrouve avec un bien non assuré. J'attends la confirmation que cette négligence correspond à un défaut de conseil et ensuite j'aviserais. Le notaire est également responsable de cette négligence et son tour viendra.
steve94 |
| Signaler un abus |
|
|
Pascal_Rouen_Tours
Pilier de forums
487 réponses |
Posté - 07 oct. 2004 : 18:10:09
|
PAREDES, vous avez raison surtout dans le cas où la Banque prendrait en garantie une hypothèque. C'est donc son intérêt de demander une DO dans ce cadre, mais je ne suis pas sur qu'elle ait une obligation légale de le faire.
|
| Signaler un abus |
|
|
PAREDES
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 08 oct. 2004 : 09:55:07
|
Effectivement, j'attends la réponse d'une connaissance qui travaille au service immobilier de la banque en question. Si la banque était dans l'obligation de vérifier, ce serait l'idéal. J'ai déjà l'avis d'autres banques et leur avis est assez positif. De toute façon, mon acquisition est pleine de négligences et d'arnaques. La première des négligences, c'est d'avoir pensé qu'un notaire, homme d'état, pouvait librement éditer des actes de vente incomplets. C'est pour cette raison que j'alerte tous les futurs acquéreurs, qu'il faut vraiment être méticuleux et vigilant. J'insiste mais l'enjeu est trop important. Quand j'avertis mes amis ou connaissances, ils se disent à l'abri. Mais il ne faut pas oublier que les choses n'arrivent pas qu'aux autres. Soyez vigilant !!!!!!
steve94 |
| Signaler un abus |
|
|
dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 08 oct. 2004 : 10:46:44
|
1 - la banque n'est pas responsable de la DO du promoteur. pas plus non plus de la pose de la moquette et des finitions. au cas où..
2 - dans le projet d'acte que vous avez dû recevoir UN MOIS avant la signature de l'acte, il devait y avoir mentionné tous ces élements.(ou cette absence) : l'envoi de ce projet d'acte en VEFA (et souvent dans d'autres domaines aussi) permet à l'acquéreur de prendre connaissance du projet en l'apprenant par coeur s'il le souhaite. ca n'empeche que même si vous lisez 80 pages d'acte, vous n'aurez pas forcément compris ce que vous lisez. donc lire, d'accord : AVANT D'accord mais avec un traducteur ensuite : votre notaire effectivement (et pas uniquement celui du promoteur). autrement, la lecture mot à mot lors du rendez vous, ne vous rendra pas plus compétent en la matière s'agissant de termes et de tournures de phrases totalement illisibles pour le client X s'il n'est pas traduit en langage clair (on a le même problème dans les professions médicales aussi ).
si la DO ne figure pas dans l'acte et dans le projet : le notaire est responsable.
si cela figure dans l'acte mais qu'on lui a fourni un faux original : la responsabilité est plus diluée. |
| Signaler un abus |
|
|
PAREDES
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 08 oct. 2004 : 11:09:25
|
La banque n'est pas responsable, mais dans une affaire similaire, elle a refusé de débloquer les derniers % d'un prêt parce que l'assurance dommage-ouvrage était absente, 2 ans après la souscrition du prêt !!! L'acquéreur a contesté ce fait et la banque a semble-t-il par miracle changer de comportement. Elle a même remboursé les intérêts intercalaires. Cela prouve bien qu'un devoir de conseil s'applique sur l'assurance dommage-ouvrage. D'ailleurs, depuis que j'ai posé certaines questions à ce sujet à ma banque, elle s'empresse de me répondre très rapidement à toutes mes questions.
Concernant le notaire, depuis le début de la construction (Janvier 2000), le notaire rédige des actes sans assurance dommages-ouvrages et ne mentionne sur les actes qu'une notification d'assurance périmée. Après renseignement pris auprès de l'assureur, aucune assurance n'a été souscrite. La seule réponse du notaire, c'est qu'il a été berné. Mais après un vingtaine d'actes, il est difficile de croire qu'il s'est fait berner 20 fois. Sachez que d'autres acquéreurs étaient accompagnés de notaire ou d'avocat et que même eux n'ont pas vu la supercherie. Je ne vous demande pas de suivre mes conseils, mais simplement d'être très vigilant.
steve94 |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
ARNAQUES EN VEFA - VIGILANCE
Forum fermé
